社区商业规划设计的八大要点_百度文库
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社区商业规划设计的八大要点
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& 社区商铺如何设计最赚钱？一文道破真谛…
社区商铺如何设计最赚钱？一文道破真谛…
南京商业荟
设计过程有哪些需要注意的地方？
比如不同位置不同类型的商铺价值都有所不同，
怎么设计才能最好卖或最赚钱？
1.店铺价值与面积
店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑：
（1）销售型：
①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺的切小面积。
②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。
③单铺大于300万元较难销售。
（2）持有型：
①商铺价值与层数关系：7A原理
②商铺租金随层数增加逐层减半，
③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。
2.店铺价值与位置
店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客紧密相关。
销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
店铺价值逻辑
①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮
②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮
二、店铺类型
1.店铺分类
店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面
1.开间进深比
开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 &,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。
①开间进深比合理区间为1:2~3:10&
③一般情况下进深最大不要超过15m&
③常见铺为4.2mX12m
商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。
①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺
案例：商铺面宽与柱距的关系
单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。
案例：深圳壹海城单层铺模型
骑楼铺通常为分层销售的商铺，单个商铺间通过公共走道和连廊连接，每层商铺均独立对外开门。骑楼铺特点一般是首层商铺内退，店铺外形成走廊式的灰空间。
二层骑楼铺
①骑楼店铺外廊柱网对齐铺间分隔；
②为提升整体价值，一般在中部设置小尺寸商铺，尽端为大尺寸商铺。
中部小尺寸商铺，尽端大尺寸商铺
（4）一拖二铺
可通过组合两间单层铺形成一拖二店铺来提升整体价值。”一拖二“店铺通过户内楼梯连接首层、二层，且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。
一拖二铺除了销售区、储藏间与洗手间外新增了楼梯模块，商铺层高过高会降低店铺的实用率。
为提高一拖二商铺实用率应将层高控制在合理范围内并选择楼梯双跑、或三折的布置方式同时，在一层楼梯底部设置卫生间和储藏室。
o在”一拖二“店铺案例中，在铺内楼梯的形状不变前提下，分别表示在5.1m，4.8m，4.5m层高中楼梯所产生的变化。
o 5.1m、4.8m、4.5m层高楼梯占商铺面积百分比分别为20.37%、20.03%、19.36%&
四、店铺立面
1.店铺立面设计
单层商铺采用分体式空调且商铺背部为其他功能房间；店铺立面通常呈现为三段式，店铺标示、空调位、商铺门，商铺门宽除去必要的设备宽外做满墙宽。
案例：室内商铺立面设计1
立面呈现为两段式或三段式
案例：室外商铺立面设计2
案例：组合商铺立面
可适用于“一拖二”式商铺及两层独立产权的商铺。将两层立面综合设计，广告位放置于醒目的二层，店铺标示放置于层间梁处，给店铺展示尽可能大的空间。
2.广告位与空调排列方式
单层商铺立面广告位与空调格栅排列可分为上下式，左右式，包含式。
案例：普通商铺立面广告位与空调格栅的4种排列
单铺独立空调需要在门上加板。
案例：普通商铺立面无空调格栅
单层商铺立面无空调格栅，空调放于屋顶、铺侧边或商铺间，店铺广告放置更加灵活，可结合店铺门设计。
五、店铺剖面
1.店铺净高设计
以万科壹海城项目为例，商铺层高为5.1m，梁高为0.9m。商铺中有风管在不加吊顶情况下净高为3.35m，无风管商铺在不加吊顶情况净高为3.85m。
案例：壹海城项目普通商铺净高示例
六、商铺的细节设计要素
（一）社区商铺店招设计要点
1.商铺店招3大类型
（1）商业区域主标识
是指位于商业街入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店logo，或商业楼梯上的标识。
主广告牌位于楼梯上的主要商业广告，可供物业出租，广告设计应与建筑立面结合设计。
（2）商家集中标识
位于商业核心交通流线区域，涵盖业态分布，功能布置示意，引导消费者的消费路线。（主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、您的位置等等）
（3）商铺店招：商铺自身的店招及广告
位于商业核心交通流线处，有（楼层）业态分布，功能布置示意，包括：主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引导消费者行为动线。
2.店招设计的4大原则
（1）统一性
与街区整体形象统一设计，统一店招设计风格。标识不是独立的设计要素，应与里面及其他因素（如雨棚、空调室外机、橱窗等）综合统一设计。
a.指示性标识：引导消费者至特定区域（如卫生间、吸烟区、问询处等）的标识
b.装饰性标识：为促进商业氛围而设置的装饰性构件，上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息。
c.警示性标识：为规范合理的而设置的警示性标识。
（2）适应性
a.预留足够的广告位和店招位：商业的广告招牌需要预留，为适应不同类型商业队店招广告位的需求，需要考虑一定的灵活性；二层及以上可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并根据商铺使用情况连续或分段设置。
b.预留商家的个性化店招可能性：店招应考虑后期商家经营改造的可能性（如合并商铺等）。
（3）昭示性
第一，尽可能使不同位置不同角度都能看到；
第二，结合外立面做多层次招牌。商业的广告招牌在规划设计的时候，要追求多层次、多角度的昭示性，招牌的可见性越强，价值越高。因此，在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度，针对不同动线人流的视线进行分析。
值得注意的是，骑楼影响商铺的昭示性，如没有在外立面设计预留广告位，容易造成商家随意增加广告面。
（4）强制性
在保证相对灵活性的前提下，不能由商家乱改造，影响整体形象。
设计应设置几个强制因素，如店招的高度、深度、宽度、基本样式才材质，商家必须遵守；后期管理应有管理手册来控制商家的店面改造。
（二）商铺细部设计要素
影响层高的因素：①梁高（根据柱距而定）；②设备层高包括消防、烟道横管、桥架、空调位等；③净高。一般情况下：首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。
在商铺规划设计时应预留灵活的店招位，结合外立面其他因素统一考虑，其他设计原则与上述细部设计原则一致，设计时建议控制一下几个要素的高度：
3.门头橱窗或展示面
设计原则：①通用性，不做个性化设计，兼顾店招适应性及可控性；②通透性原则，保证足够的展示面，避免出现剪力墙遮挡门面；③完整性原则，保证商铺门做平，当商铺面宽小于3米时，采用1米宽单扇门，保证橱窗展示面。
在规划设计时应该预留足够的空调位容量，且避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。
①合理设置空调位，避免出现无空间安装空调或者空调位不够导致死机，避免出现室外机影响塔楼住宅；
②合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影响商业形象；
③避免出现空调位对着人流吹的情况。
（三）商铺户型设计
（1）能提供客户附加值的（如增加层高赠送面积）应尽可能提供附加值。
（2）商铺最小面宽应不小于3m，进深面宽比不超过4：1。
（3）建议非住宅下部商铺柱网为8m*8m，以方便拆分成4m+4m面宽，或3m+5m面宽，对地下车库停车位布置也比较经济。
（4）商铺（无外廊）得房率（套内建筑面积/销售面积*100%）不应低于90%。
（5）首层商铺净高（板下）不宜低于3.5m，二层商铺净高（板下）不宜低于3m。
（6）底层商铺做结构转换的必要条件为：
a.&商铺位于区域位置，人流量很大，商业销售价值很高。
B.&做100以上大户型（依然可以取得很高的销售价值）。
（7）底层商铺层高应考虑上部管线转换的影响，满足商铺的净空要求。
（8）复式户型设计应尽可能提高二层空间的经营价值，建议：
a.降低首层层高（满足净高低限即可），缩短客户上二层楼梯的距离。
b.入口做挑高二层的空间，增加上下层互动。
c.上二层楼梯应做成简易钢梯，方便客户拆改。
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社区商业——未来商业发展新方向
来源：新浪乐居 &&发布时间：
社区商业——未来商业发展新方向 社区商业，提供了社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性。但社区商业的价值往往被低估，随着生活水平的不断提高，在城市商业格局的多方角力中，社区商业也不可避免地迎来了升级换代的时机。 具有活力 社区商业价值重建 过去，社区商业处于起步阶段，经过多年的发展，社区商业的发展空间非常广阔。社区商业是很有生命力的，粘性非常高，不受客群和交通的影响，因为项目辐射的客群都是能步行过来消费的。有学者表示，社区商业在发达国家是生命力最强的商业体，管理体系也是最严谨的，而且跟社区是紧密相连的。
（图片来源于络） 商业迭代 社区商铺“钱”景广阔 社区商业经营，可以说是没有风险的，有商户想要的客户粘性，只要努力，就一定有预期的利润和收益；而在购物中心中经营就不同，商户要依托购物中心的运营能力，人流量可能会达不到商户的目标人流量。地段优越，居住氛围醇熟的社区商铺成为人人争抢的投资目标，特别是在“商业环境呈现一片大好状态，社区商铺的投资前景更为广阔。
（“”鸟瞰效果图） “恒禾尚街”——港式临街商铺 恒禾置地有限深耕市场，在住宅开发的基础上不断追求新的商业模式。2017年，恒禾置地在安庆推出了全新港式临街商铺——“恒禾尚街”，成将住宅与开放式街区商业相结合，打造具有特色商业街区。
（“恒禾尚街”效果图） “恒禾尚街”周边环绕恒大·珺睿府、月形社区等几大住区，未来数十万人核心消费圈，同时面对七街繁华商业区、四☆级（规划中），共享多元化商业人口。为“恒禾尚街”的商业日常运作提供了强有力的消费支撑。面对庞大消费需求，“恒禾尚街”业态定位无极限，打造少有底商的同时，也着力规划全能性办公，让生活充满可能，增添无限精彩。 “恒禾尚街”紧邻，仅相隔约30米，举步即达。安庆七街2.2公里商业街，是东部新城的核心商圈，将辐射安庆城市500多万人口，成为安庆东部新城商圈新名片。“恒禾尚街”共享七街优质商业及庞大的客流，更有强大的社区依托，内可服务社区外可融入七街，可以说是不容错过的投资选择。
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万科设计阶段如何做旺社区商业
导语：要实现社区商业的溢价，必须在设计前期就开始进行规划，但这种规划，并非是毫无计划地将社区商铺进行分割销售，让我们从万科的社区商业规划设计中，来一窥究竟。一、社区商业规划：不仅考虑开发商，更要考虑投资商（一）商业价值最大化1.商铺的布置应根据地块商业价值分析进行考虑，重点布置商业价值高的区域；2.首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考虑通过首层规划独立的门厅出入口，将首层人流引入；3.可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告灯形式来改变地块的商业价值。（二）商铺布局延续性1.商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图所示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫生间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2.避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺，影响商铺的展示性；3.有商业内街出现时，避免出现单边街铺（如下图）；4.避免在转角铺出现实墙，可以规划商铺出入口或橱窗，增加商业展示性。（三）商铺的可达性1.避免商铺与周边道路出现较大的高差，尽量保持商铺与道路处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避免的，可以通过路肩等实现过渡；2.注意停车位的规划及人流、车流动线的规划设计增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业。与此同时，可以将小区车流与商业车流进行分流，分开管理。3.避免因为规划水景、绿化带等阻碍了商业的人流动线（四）可视性1.项目临近城市道路时，可在适当的位置，规划商业大标识，增加项目的形象展示；2.避免出现建筑构筑物或者绿化景观、景观小品等遮挡商铺的设计出现；3.一些社区商业临近主干道，受道路宽窄及道路绿化带的影响，商铺的昭示性将受到一定程度的削弱。为了能够保持商铺的形象展示，可以适当地将商业建筑后移，退出部分可规划为商业广场作为过渡空间，以及通过设置广告牌等形式来予以调节。其他注意事项1.塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；2.与住宅紧邻的楼层不允许出现餐饮，有餐饮功能的商铺要规划油烟管道、隔油池等；3.建议有餐饮功能的商铺许设置后倾区域：卸货通道、货梯及垃圾房等。（后勤区域集流线非常重要，如后勤流线与客户流线公用，则会导致商业档次降低）；4.如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应的设备及管井位置。二、社区商业铺位划分（一）动线设计销售型社区商业两层以上的常见流线处理方式对比1.首层解决人流动线，2F以上的商业人流动线依靠首层带动（2F以上的通道满足消费疏散要求即可，一般不考虑其作为人流动线及外摆）；2.若出现3F商业，则按照大铺考虑，并在首层预留独立门面及数量交通保证人流从首层引入；3.当外部条件影响（如场地有高差或有外部立体人流引入时），可考虑双首层及立体人流动线，视项目具体情况再议。（二）商铺划分1.面积分配：通过商业价值排序分析，在适合放置商业的区域，商业面积尽可能放在1F，2F次之；若商业面积过大必须出现3F，则3F按照大铺考虑，并在首层预留3F商铺的独立门面及立体交通；2.商业的外摆位不得占用商业面积，需保证商业的经营面积；外摆位尽可能在一层设置或顶层露台。3.商铺划分原则（1）标准铺标准铺划分原则：a.建议面宽进深比控制在1:3以内，不超过1:4；标准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为8-8.4m，所以面宽以4-4.2m为宜；b.单向疏散的标准铺进深建议控制在15m；c.高层底商单铺面积大于60㎡（尽端可放大到75㎡）的标准铺需两个门疏散，两个出入口之间间距大于5m。（2）宝瓶铺定义：两种情况下可能产生宝瓶铺（俗称大肚子铺）：1）当标准铺进深超过1:4的时候，从利于销售的角度，将商铺划分为“标准铺+宝瓶铺”的形式，（如上图左所示）；2）因剪力墙位置原因产生的宝瓶铺（如上图右所示）。宝瓶铺划分原则：a.保证“瓶身”位置的进深能满足商业经营的需要；b.保证“瓶口”位置的面宽满足正常的标准铺面宽。（3）转角铺定义：转角位置商业价值较高的铺转角铺划分原则：a.在商业价值较高的临街面，转角铺要保证朝向主街道的个数；b.每个转角铺保证尽量不出现大面实墙，保证橱窗的展示面；c.转角铺前面尽可能不要有楼梯、景观灯遮挡。常见的两种转角铺设计思路：保留转角界面完整，考虑品牌主力店，规划为大铺（如下图左所示）考虑转角界面价值最大，划小铺（做下图右所示）（4）其他情况当商铺位于塔楼投影部位时，受到住宅剪力墙结构限制，会出现商铺形状不规则，或内部有横向剪力墙导致商铺空间不完整。设计原则：a.根据剪力墙位置划铺，商铺内尽量避免横向剪力墙（如下图左）；b.当确实无法避免横向剪力墙时，保证该铺的实际使用面积和有效展示面，并结合业态考虑其使用（如下图右）。（5）二层以上商铺的消防疏散问题内廊：不影响外观，可兼做后勤通道，但需要计容，降低了商铺的实用率。调整建议：在满足两疏散门间距＞5m基础上，可以将两侧的商铺划大，减少走廊面积，提高实用率。外廊：实用率较高，不计入容积率面积计算，并可以作为商家的外摆区域，但会影响外立面的完整性和商家昭示性。三、四种常见业态规划满足基本生活功能——客户提及率&50%提高生活质量功能——20%&客户提及率&50%休闲游憩功能——客户提及率&20%。1.“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求。客户对业态提及率2.“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等，有邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。3.“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施。客户对业态提及率在考虑客户以上需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。步行5分钟到达“便利店”，约300m；步行10分钟到达超市和餐饮店，约500m；骑车15分钟到达购物中心。商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键。（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场：在前期客流量有限的情况下，菜市场是超市的最优替代。前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。具体要求：中型市场1）位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2）品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3）价格：宜与市场价格接轨；4）新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5）环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行：商家需求（银行）：银行配套与否取决社区周边的配套现状。前提条件：a.社区周边没有，则配；b.万科返租，控制业态。具体要求：a.品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等；b.柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等；c.ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）；d.安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等；（4）药店:药店配套与否取决社区周边的配套现状。前提条件：a.社区周边没有，则配；b.万科返租，控制业态。具体要求：1) 位置：控制在步行10分钟距离内；2) 品牌：应是连锁平价药房，以药店的品牌来保证产品的质量；3) 质量：应以知名品牌为主，而非销售自有品牌、不知名品牌商品；药品的生产日期在合理范围内，离过期时间近不可接受；4) 品种：绝大多数常用药，如感冒、消炎、胃药、外用药等；应确保提供儿童用药；5) 服务：宜有医师驻店；有24小时经营窗口；可以用医保卡；来源：明源地产研究院，本文根据《万科社区商业规划》、《社区商业规划设计要点》、《四种商业规划设计重点》整合而成。更多好文推荐分享，请添加主编潘勇堂个人微信号jackpyt您还可以输入关键词：「万科」「万达」「碧桂园」「恒大」「中海」「佳兆业」「采招」「龙湖」「明源原创」「绩效管理」「利润」「全民营销」「m」获取更多精彩内容！＞＞点击“阅读原文”，再来看《星河湾、万科社区商业面积配比探讨》↓↓↓
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