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武汉土拍首推“熔断机制” 昨5宗地竞拍超过最高限价
　昨天，&11.15&限购新政后的首场土拍圆满结束。与以往土拍不同，本次土拍运用了&多重保险&：引入限价机制、提高竞买保证金比例、10日内必须缴清款项等，且为不同的地块量身定制了差别化的出让要求。
　　最高限价
　　&熔断&后拼规划
　　本次拍卖的17宗地块均为住宅地块或商住混合地块，分布在汉阳、江岸、东湖新技术开发区、青山、黄陂、蔡甸、东西湖、新洲8个区，其中有11宗地块限定了最高出让价格。业内借用&熔断&来形容这场限价土拍。这里所谓&熔断&并不是指超过限价，地块就不出让了。出让文件显示，设置了最高限价的地块，如果最高报价未达到限定价格，提出最高有效报价者即为竞得人。最高有效报价达到出让最高价的，进入规划方案评比程序，规划方案评比得分最高者为竞得人。
　　在昨天的土拍中，位于东西湖和黄陂区的5宗商住地块超过最高限价，触发&熔断&机制。这5宗地块需要根据规划评比的方式确定竞得人，11月24日公布结果。
　　规划方案评比委员会由武汉市土地交易中心负责组建，评审内容包括用地功能布局、道路系统体系及交通组织、建筑空间布局及景观、绿地系统及景观组织、配套公共设施及市政公用设施布局等多个方面。
　　提高门槛
　　4宗地的竞买保证金等于起拍价
　　除了规定最高限价，本次土拍对参与竞拍者的要求提高了不少。除了部分商服地块的竞买保证金依然为起拍价的30%左右，本次所有住宅地块的竞买保证金至少为起拍价的60%，来自汉阳、江岸、新洲区的4宗地的竞买保证金等同于起拍价。
　　如本次土拍的最大焦点，P（号汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片地块，起拍价65.144亿元，竞买保证金同样是65.144亿元。重要的是，出让文件规定，竞买保证金应不属于银行贷款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。而且，自成交之日起10个工作日内，竞得人还需向武汉市土地储备整理中心付清土地出让价款溢价部分。也就是说，房企要获得这块地的竞拍资格，必须先拿出65.144亿的资金，后续资金也必须尽快到位。
　　此举提高了土拍&入场券&的门槛，竞拍者必须是实力雄厚的房企。
　　这块地的最高限价122.145亿。在昨天的土拍中，共有越秀中建联合体、金茂招商联合体、华润、万科、碧桂园、中海、平安7家房企竞争，最终平安以110.65亿元竞得，楼面价13588元/平方米，溢价率65.85%，成目前武汉总价最高地块
　　趋于理性
　　热门地块低调成交
　　开拍前，P（号汉阳区新港长江城启动片就被很多业内人士关注，认为极有可能超过最高限价。因为今年7月28日，碧桂园竞得与该地块邻近的P（号地块，总价25.3亿元，楼面价高达20017元/平方米，创下武汉楼面地价纪录。
　　在昨天的土拍中，虽然该地块以110.65亿元的成交价成目前武汉总价最高地块，但楼面价仅13588元/平方米，远低于邻近的P（号地块超过两万元每平方米的纪录。
　　这样的落差显示了调控措施的效力。在11月15日的楼市新政中，除了限购措施以外，国土资源与规划局也提出了&加大住宅用地及住房供应&、&严控土地价格上涨过快&的相关政策，承诺将择优确定最终竞得人、严格控制高地价、高溢价项目出现。
　　比如这块地在开拍前，武汉国土部门为它量身设置了严格的竞拍规则。开拍前，为抑制它价格过高，国土部门设计多项调控措施，好在该地块昨天最高报价并未超过最高限价，因此相关调控预防举措也并未实施。
　　&这块地拍出这样的价格，应该说在很多人的意料之外，也在情理之中。&中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政认为，这说明楼市调控政策立竿见影，土地市场趋于理性。另一方面，该地块吸引了知名房企竞争，成交价接近最高限价，这说明武汉房地产市场在趋于理性的同时并没有失去活力。
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×扫描分享到微信“双限”后南京首场土拍 六合一地块触发熔断机制
【摘要】六合区龙池街道龙腾路以南地块因开发商举牌价格超过最高限价，对应土拍宣告“熔断”,成为南京市土地市场“熔断机制”实施以来，第一幅因“太抢手”而流拍的土地。
超最高限价南京土拍首显熔断
　　讯 南京市政府为抑制土拍热度制定的最高限价政策在6月14日触发。在当天进行的土拍中，结果一如市场预期，出现了地块竞拍出价超过最高限价而被终止出让的情况。六合区龙池街道龙腾路以南地块因开发商举牌价格超过最高限价，对应土拍宣告&熔断&,成为南京市土地市场&熔断机制&实施以来，第一幅因&太抢手&而流拍的土地。
　　南京楼市火爆数月，当地政府5月27日颁布政策，严格落实地价、房价&双控&要求，实行土地出让最高限价办法。具体而言，热点区域内住宅用地出让时，由市政府设定土地出让最高限价，如竞买人报价超过最高限价，则土地出让终止，竞价结果无效。这一举措，被媒体称之为土地市场引入&熔断机制&。
　　6月14日，南京迎来新政后的首次土拍，共有4幅地块出让，吸引了远洋、金辉、融侨、金地、金茂、东原、万科、正荣、旭辉等20多家开发商参与竞拍。
　　4幅地块重，有三幅土地依据土拍新规事先设定最高限价。
　　此前，国土局公告，对G18、G19、G21地块最高限价做出调整。其中，G18地块的最高限价由原来的17.7亿元调整至24亿元，地块最高限制楼面价为19558元/平米。G19地块的最高限价由原来的9.3亿元调整至12.6亿元，地块最高限制楼面价为19461元/平米。G21地块最高限价由原来7.3亿元降至6.5亿元，最高限制楼面价3059元/平米。
　　今天竞拍的第一幅土地编号为G18，位于江宁区东山街道天赐路以南、万安北路以西，实际出让面积约4.54万平方米，起拍价为 12.1亿元，最高 限价为24亿元。计算后，楼面价最高限价为19558元/平方米。该地块按板块划分属于仙林副城的青龙山新城，该板块是今年土地拍卖的一个热点，此前出让地块均拍出了较高价格。这幅土地自身条件不错，吸引了万科、新城、保利、荣盛、华润、融侨等19家开发商竞争。不过，也许是有限价的&紧箍咒&，开发商从一开始，举牌就非常谨慎，速度不快，而且每轮基本都保证在最低加价幅度。而且越临近限价，房企思考的时间越长、节奏越慢。最后，该地块变成了融侨地产和中南地产之间竞争。最终，经过58轮竞拍，在接近限价的情况下，融侨以23.9亿元拿下G18地块，楼面地价19476元/平方米，距离最高限价只有82元 /平方米。
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　　熔断机制只是一种属于救急性的技术手段，当以平常心对待才是，其作用的发挥不可避免地要受制于中国股市的基本面。
　　最近，“熔断”一词成了网络热词，有关“熔断”的段子不绝于耳。那么，熔断机制到底是怎么一回事？
　　熔断机制从去年9月开始酝酿，到今年1月1日起正式实施，在经历了1月4日和7日的4次熔断后，上海证券交易所、深圳证券交易所、中国金融期货交易所发布通知，为维护市场稳定运行，经证监会同意，自1月8日起暂停实施指数熔断机制。熔断机制在短短的几天运行中，并没有遏制股市的跌势；熔断机制暂停后，沪深两市依然不见明显起色。
　　熔断机制是咋回事
　　熔断机制是指当股指波幅达到规定的熔断点时，交易所为控制风险采取的暂停交易措施。去年年底“三所”联合发布的指数熔断相关规定有以下几个要点：一是以沪深300指数为指数熔断的基准指数；二是熔断对象不仅包括了A股和B股，也包括了基金、可转换公司债券和可交换公司债券以及股指期货；三是设置了5%与7%两档熔断阈值，涨跌达到设定的阈值后都会熔断；四是触发5%熔断时，暂停交易15分钟，14:45及之后触发5%熔断或7%熔断，则暂停交易至收市。概括起来，就是“三市联合熔断、双向熔断、分档熔断以及熔而断”的模式。
　　熔断机制最早起源于美国。日美国股市遭遇“黑色星期一”，道琼斯指数暴跌22.6%，市值蒸发了5000亿美元。为了防止类似股灾重演，美国证券与期货监管部门引入了熔断机制，设定了可以触发股市熔断机制的不同阈值。后修订完善，目前以7%、13%和20%为三档熔断阈值，以标准普尔500指数上一个交易日收盘数为基数。自实施熔断机制以来，截至目前，美国股市再没发生像“黑色星期一”那样的股灾。可见，美国实施的熔断机制在保证股市整体相对稳定，防止出现非理性股票价格波动以及系统性的恐慌和暴跌方面，确实起到了预想的作用。目前，除美国，日本、法国、韩国、新加坡等国也都引入了熔断机制，也取得了相应的效果。
　　为啥引进熔断机制
　　去年年初之后，我国股市一路上扬。去年6月，上证综指在时隔8年之后，占至5000多点的高点。正当股市充满了乐观气氛之时，此后短短两个多月里，上证综指一下子暴跌至3000点以下。从“牛气冲天”到“熊路漫漫”的急转直下，不仅套牢了许多股民，让他们损失惨重，也让管理层备受压力。虽然出台了一系列救市措施，但收效不大，依然不改股市低迷的局面。在这种情形下，既然在美国等国实施的熔断机制发挥了积极的效果，将它移植过来，自然也希望能起到类似的效果，借此阻止股价短期内的剧烈波动，尤其是避免发生股票大面积跌停的现象。
　　从有利的方面来看，熔断机制的存在，可对股市起到风险警示、控制风险和稳定市场的作用。当熔断机制实施时，股市的上下波动如果达到了事先规定的阈值，股市因此就会中断交易甚至收市，这就警示投资者要注意及时规避风险，以避免波动持续扩大下去。同时，在停止交易时，可以让投资者有一定的思考时间，使之一度陷入盲目追涨杀跌的非理智情绪回过神来，从而能够清醒地作出正确的决定，将股市大幅波动的风险控制在一定的范围内。
　　由于熔断机制能够防止突发性风险和将风险减少到可控制的程度，对股价的涨跌幅度进行实时监控，有望控制住股市的暴涨暴跌现象，因此有助于对股市起到稳定作用。熔断机制的作用对象是整个股市，我们已有的涨跌停板机制是针对单个股票的，两种机制结合在一起，使包括管理层在内的不少人士都希望，这种近乎双重的保险，将能够有效地稳定住大起大落的股市，尤其是能够遏制住当前股市涨少跌多的熊市走势。
　　熔断机制缘何水土不服
　　然而，现实有点残酷，被多方期待的熔断机制遇到了水土不服问题。在继1月4日两度触发熔断机制并在下午提前收市后，8日更是上午开盘仅半小时就出现第二次熔断，造成早早收市，熔断机制也由此仅仅实施了4天就被叫暂停，以缓和股市上的恐慌情绪。两个交易日触发熔断，造成A股市值缩水严重。据统计，A股市值两日累计蒸发达8万亿元以上，造成A股投资者人均损失近16万元，熔断机制没有达到预期效果。
　　就熔断机制本身而言，它是旨在人为地促成市场的稳定，使得股价不能及时反映投资者的交易意愿，导致股价一定程度上被扭曲。另一方面，它具有一定的“磁吸效应”。也就是说，当市场出现波动而接近触发熔断时，投资者可能会进行大量的股票交易以逃避股市被熔断而出现的风险。如此一来，熔断机制非但不能使投资人冷静下来，减轻股市波动，反而可能促使投资人对股市波动做出过度反应，使股价更容易朝着触发熔断的阈值方向变化，反而又加剧了股市的波动。此外，我们所推出的熔断机制，5%与7%这两个阈值之间的间隔偏小，在遇到5%熔断后，极易在“磁吸效应”的作用下，造成市场恐慌，加速股市滑向7%的熔断阈值，直至股市收市。除熔断机制具有上述本身的天然不足，它的近期遭遇，是与中国股市的大环境密不可分的。
　　首先，股市大小非减持禁令在1月8日到期，但管理层在股市首次触发熔断后并没有就此出台任何实质性的政策。由于大小非持有的股份几乎为零成本，它们一旦被释放出来，尽管可给持有者带来可观的收益，但对股市往往造成股价下跌的后果。因此，这给股市带来不安定因素，使股市承受非常大的压力，令许多中小投资者唯恐避之不及。
　　其次，自去年8月人民币走贬开始，A股市场走势与人民币汇率走势高度相关。观察近期股市与人民币汇率走势，似乎可以得出这样一个结论，即人民币汇率贬值不止，股市就跌势不停。今年元旦后人民币汇率快速下贬，超出市场预期，让投资者缺乏必要的心理准备，从而给股市带来不小的压力。
　　最后，国内股市以中小投资者为主。由于他们的资金实力有限，因此很容易在股市中跟风操作，存在明显的羊群效应。当大盘明显下跌时，恐慌心理易引致连锁反应，很可能纷纷割肉出逃。再加上熔断机制是一新鲜事物，难以从容应对，当股市开始跳水之际，在“磁吸效应”的作用下，中小投资者的反应就可想而知了。
　　当前对股市而言，最重要的是提升投资者的信心，引导投资者进行价值投资。在这方面，管理层应有全盘的系统考虑，强化制度建设，不断谋划解决股市的一些老大难问题，这样才能让股市企稳回升，重新焕发生机，对实体经济发展也起到该有的支持作用。（张德勇 中国社会科学院财经战略研究院研究员）
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