问答：买一手房是否必须办预告登记
　　房博士，您好！今年初我在上海市青浦区购买了一套商品房，已经与开发商签订了商品房预售合同，并支付了60万元的首付款。最近，开发商告知我可以去办理预告登记了，但是我在外地出差，实在抽不出时间去办理。
　　我想咨询一下，购买一手房，是否一定要办理预告登记？如果不办理的话，会有什么影响吗？相关规定是什么呢？谢谢答复！
　　读者 段先生
　　段先生，您好！您的来信已收悉，就您信中提及的预告登记相关问题，经向有关部门咨询后解答如下，供您参考。
　　预告登记的设立，是为保障将来的房屋所有权转移能够顺利发生。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
　　由此可见，预告登记之后房屋所有权并未转移，但会对后来发生的房屋所有权的处分行为有对抗效力。也就是说，如果您与开发商办理预告登记后，未经过您的同意，开发商即使将该套房屋再出售给他人，也无法与他人办理转移登记，从而保障了您的合法权益。
　　预告登记是当事人有意愿申请才办理的，并非强制性的。如果要办理的话，您和开发商可以共同申请所购买的一手房的预告登记，提交《上海市房地产登记申请书》、身份证明及《上海市商品房预售合同》等材料。综上所述，办理预告登记可以保障您将来物权的实现，但一手房的预告登记并非强制性的，您可以视自己的情况斟酌决定是否办理。
　　本报记者 刘珍华
　　通讯员 陈 莺
（新民晚报）
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2017201710月
(大北京21000元/平方米)
(大兴93000元/平方米)
(顺义750万元/套)
(平谷29000元/平方米)
(昌平2500万元/套)
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(大北京21000元/平方米)
(大兴75000元/平方米)
(顺义14000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(顺义3000万元/套)
(大北京21000元/平方米)
(大北京23500元/平方米)
(大兴67000元/平方米)
(其它8500元/平方米)
(通州38000元/平方米)
(大北京14000元/平方米)
(门头沟180万元/套)
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(大北京14000元/平方米)
(大北京200万元/套)
(昌平25000元/平方米)
(大兴79000元/平方米)
(大北京25000元/平方米)
(大北京17000元/平方米)
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(门头沟57000元/平方米)
(房山30000元/平方米)
(大北京21000元/平方米)
(昌平46000元/平方米)
(大北京24000元/平方米)
(顺义700万元/套)
(大北京20000元/平方米)
(房山400万元/套)
(大北京450万元/套)
(大北京16000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京19000元/平方米)
(通州75000元/平方米)
(大北京21000元/平方米)
(其它9000元/平方米)
(大北京12500元/平方米)
(大北京21000元/平方米)
(朝阳99800元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(顺义3.9元/平方米.天)
(昌平1700万元/套)
(大兴73000元/平方米)
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(丰台77000元/平方米)
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(大北京20000元/平方米)
(大北京23000元/平方米)
(通州1200万元/套)
(大北京25100元/平方米)
(通州70000元/平方米)
(昌平4500万元/套)
(房山580万元/套)
(大北京9900元/平方米)
(秦皇岛9000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
(顺义800万元/套)
(密云33000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
(大兴2400万元/套)
(大北京16500元/平方米)
(大北京14000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(天津9000元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(房山52000元/平方米)
(丰台69500元/平方米)
(朝阳9700万元/套)
(门头沟60000元/平方米)
(大北京18000元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(昌平54000元/平方米)
(天津16000元/平方米)
(大北京14000元/平方米)
(大北京14000元/平方米)
(门头沟66000元/平方米)
(房山39500元/平方米)
(大北京19000元/平方米)
(大北京10000元/平方米)
(房山52000元/平方米)
(大北京23000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(天津12000元/平方米)
(大北京23000元/平方米)
(天津12000元/平方米)
(昌平59000元/平方米)
(海淀74000元/平方米)
(密云388万元/套)
(大北京24000元/平方米)
(大北京17000元/平方米)
(通州69800元/平方米)
(昌平1100万元/套)
(其它6400元/平方米)
(大兴63000元/平方米)
(大北京24000元/平方米)
(天津24000元/平方米)
(大北京9900元/平方米)
(美国24万美元/套)
(天津18000元/平方米)
(大兴49000元/平方米)
(顺义1000万元/套)
(昌平60000元/平方米)
(丰台1000万元/套)
(大北京28000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京13900元/平方米)
(天津14000元/平方米)
(大北京9500元/平方米)
(大北京35000元/平方米)
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(密云900万元/套)
(大兴60000元/平方米)
(大兴75000元/平方米)
(其它14000元/平方米)
(门头沟1300万元/套)
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(大兴2000元/平方米)
(天津9300元/平方米)
(昌平61000元/平方米)
(密云500万元/套)
(延庆26000元/平方米)
(密云27000元/平方米)
(昌平900万元/套)
(大兴880万元/套)
(昌平57000元/平方米)
(大北京15500元/平方米)
(通州38000元/平方米)
(密云600万元/套)
(顺义2600万元/套)
(天津15000元/平方米)
(大北京14000元/平方米)
(大北京600万元/套)
(大北京650万元/套)
(大北京18000元/平方米)
(门头沟62000元/平方米)
(大兴1250万元/套)
(大兴1200万元/套)
(丰台500万元/套)
(大北京1200万元/套)
(大北京14000元/平方米)
(其它50万元/套)
(其它106万元/套)
(门头沟600万元/套)
(昌平480万元/套)
(大兴1900万元/套)
(朝阳150000元/平方米)
(大北京19800元/平方米)
(房山7000元/平方米)
(门头沟700万元/套)
(其它8300元/平方米)
(顺义19000元/平方米)
(大兴1900万元/套)
(密云25000元/平方米)
(大北京28000元/平方米)
(大兴80000元/平方米)
(大北京14500元/平方米)
(丰台2100万元/套)
(大北京18000元/平方米)
(平谷33000元/平方米)
(昌平46836元/平方米)
(大兴600万元/套)
(大北京12000元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
(大北京10000元/平方米)
(房山52000元/平方米)
(大北京13000元/平方米)
(顺义1800万元/套)
(大北京12000元/平方米)
(天津14000元/平方米)
(天津12500元/平方米)
(大北京25000元/平方米)
(房山20000元/平方米)
(房山38900元/平方米)
(其它6000元/平方米)
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved商品房预售登记备案与预告登记的区别；签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为；有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上；《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不；《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品；一、预告登记和商品房预售登记备案的特征（一）、预；1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而；2、预告登记的本质特征是
商品房预售登记备案与预告登记的区别
签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上把合同进行了备案，还有必要再申请预告登记吗？下面我就详细解释一下：
《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”。这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么，房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征？二者有什么区别和联系？
一、预告登记和商品房预售登记备案的特征
（一）、预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。
（二）、商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。
二、预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门；可以是房地产管理部门；也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
三、预告登记和商品房预售登记备案的联系和注意事项
预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同，有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说，商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件。履行预告登记程序时，一定要准确把握这种先后关系，绝对不能颠倒。
预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度，既有区别又有联系。作为登记机构的工作人员，仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够，还应该特别注意以下事项：
1、预告登记和商品房预售登记备案，一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是，预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成，最好是同一时间完成。这样，可以避免预售人一房多售，减少预告登记差错。
2、《房屋登记办法》第六十九条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人末按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记”。这是一条特别规定，目的是从法律上保护弱势群体。我们在办理预告登记时，一定要牢记这一点，千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。
3、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但在现阶段，预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的情形有两种：一是预购商品房转移；二是预购商品房抵押权转移。 总之，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度建立的目的就是为了限制不动产权利人“一物二卖”及擅自抵押等行为，保护市场交易安全有序并保证请求人的利益实现。 三亿文库包含各类专业文献、行业资料、高等教育、专业论文、中学教育、应用写作文书、各类资格考试、幼儿教育、小学教育、商品房预售登记备案与预告登记的区别40等内容。　
　合同备案和预告登记的区别两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种 行政管理制度,而预告登记是不动产登记制度,因此两者的 法律效力不一样。预告登记的目的... 　商品房预售登记备案与预先登记的区别_法学_高等教育_教育专区。浅论商品房预售登记备案与预告登记的区别 2007 年 10 月 1 日,《物权法》已正式实施,《物权法》第... 　而有的人认为:商品房预售合同虽然要求登记备案,但也仅仅是备案而已,更多具有 的是行政管理的色彩。这种登记备案与预告登记制度有着根本的差别,而且法律没有规定这 ... 　而有的人认为:商品房预售合同虽然要求登记备案,但也仅仅是备案而已,更多具 有的是行政管理的色彩。 这种登记备案与预告登记制度有着根本的差别, 而且法律没有规定... 　而有的人认为:商品房预售合同虽然要求登记备案,但也仅仅是备案而已,更多具 有的是行政管理的色彩。 这种登记备案与预告登记制度有着根本的差别, 而且法律没有规定... 　预告登记使合同债权应当具 有物权性质,是一种典型的债权物权化。商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。 曾有个别地方性法规与规章规定,预售... 　房地产预告登记办证流程
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预告登记是限制登记的一种(限制登记还可包括查封登记，目前，查封登记也未列为登记种类)，我国法律尚未有预告登记这一规定，但一些地方性法规已对此作出了规定。如将于日起施行的《上海市房地产登记条例》就专设了一章来规定预告登记。在这之前，《南京市城镇房屋权属登记条例》(日起施行)在建设部规定的登记种类中，根据该市权属登记管理的实际状况删除了总登记、增加了预告登记和备案登记。中国物权法草案建议稿对预告登记的定义、效力及预告登记的种类都作了规定。在物权法立法的讨论中，对预告登记作为权属登记的种类进行规定并没有多大争议，因而，预告登记在今后必将作为房地产权属登记的登记种类。预告登记是指以保全一项将来发生的不动产物权变动(转移、变更和注销)为目的的请求权登记。这种登记与我们以往所接触的权属登记不同。以往的权属登记都是对已经完成的房地产权利的登记，如房屋竣工后的初始登记、买受房屋后的转移登记、抵押权设定的他项权利登记等。而预告登记所登记的并不是现实的房地产权利，而是目的在于保全将来发生不动产物权变动的请求权。实质上，预告登记是对现时已经登记(在建的商品房是一个特例，是将建造人视为权利人)的权利人行使其权利的一种限制。如《南京市城镇房屋权属登记条例》规定：预购商品房、约定优先购买权和约定回购房屋的，当事人可凭合同书或者房屋所有权人的承诺书申请预告登记。预告登记的另一个不同点是预告登记所保全的请求权必须在规定或约定的时间内行使，否则，其利害关系人可申请注销该项登记，或该项请求权将归于灭失。如商品房预售中的买受人在进行预告登记后其权利得到了保护，但是当房屋竣工可以办理商品房所有权转移登记时，买受人应当积极履行登记的义务，而不能以预告登记代替转移登记。如《上海市房地产登记条例》第四十九条规定：对预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让及法律法规规定的其他情形所进行的预告登记，“自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效”。建立预告登记制度有利于保护通常所说的弱势群体的利益。如商品房预售合同并不以登记为生效要件，但是，购房人在与房地产开发商签订了预购商品房合同时，双方产生的是一种债的关系。在建立预告登记制度前，这种效力只是一种债的效力。而且这时房屋尚未竣工，购房者取得的是一种期待权，只是有权要求开发商以自己的行为履行合同的约定。在此期间，如果开发商将已预售的房屋进行处分，包括将房屋另卖给他人或在该房屋上设定抵押，或是因开发商破产或因其它债务纠纷使在建的这一房屋被查封，购房者并没有优先受偿的权利。由于此类问题牵涉到众多的购房居民，如不妥善处理，必然影响社会的安定。因而，目前司法机关在处理此类棘手的问题时，一般是以法院的裁量权来平息矛盾，以维护各方的权益。为了妥善处理这类问题，仅仅保全债权的请求权是不够的，而应当通过立法建立预告登记制度，赋予这种经预告登记后的债权以物权的效力。如商品房预购人凭商品房预售合同进行预告登记以后，就限制了房地产开发商对已预售的房屋的处分权，包括将房屋另卖给他人或在该房屋上设定抵押。倘若开发商进行此类处分，由于预告登记的所具有的排他效力，就会使这种处分归于无效。如某商品房预购人进行预告登记以后，开发商又将该处房屋以在建工程进行抵押，此种抵押对预购人没有效力。这是因为已经进行预告登记的请求权，对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为，具有排他的效力。
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