求解中国楼市如何“去库存”_网易财经
求解中国楼市如何“去库存”
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（原标题：求解中国楼市如何“去库存”）
早报记者 计思敏
在高层接连释放“稳楼市”信号，并提出“”的整体方向后，关于如何去库存的建言层出不穷。有媒体报道，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已做好政策储备。业内指出，房地产市场整体面临供大于求的现状，一些城市楼市低迷的原因也在于高库存。交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示，“从整体看，房地产业已经步入了一个全新的阶段，但从头再走一遍的辉煌不会出现。”易居房地产研究院副院长的观点是，中国经济稳增长的压力依然很大，这就需要房地产业稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产能力，以促使房地产开发投资回暖。货币化方式解决棚户区改造杨红旭指出，“十三五”期间房地产政策将总体保持偏暖状态，房地产市场调控政策可以从中期策略和短期策略来着眼。杨红旭称，中期来看，城镇化和将是重点。短期来看，个人房贷方面，首付有望进一步下调；财税政策方面，营业税有望减免；货币政策方面，房贷利率已经到达历史低点，年底前是否有降息还有待观察；还有一个重要的方面就是棚户区改造。今年6月，国务院提出“三年计划”，加大改造建设力度，新一轮棚改危改再次提速。住房城乡建设部住房保障司副巡视员刘霞此前在参加《新华访谈》时表示，住建部推进存量房转房，并大力推动棚改货币化安置，如一些地方奖励选择货币化安置方式的居民上浮20%拆迁补偿款，这些办法既能满足老百姓住房多样化需求，同时有利于促进房地产市场。棚户安置主要有两种方式：一是实物安置，另一种是货币化安置。刘霞指出，如果房地产市场有足够的存量住房，能够满足棚户区居民的住房需求，那就可以不新建安置房，直接通过货币化方式解决。据新华网报道，“十三五”中国将加快城乡规划转型升级。目前，中国城镇化率已达到54.77%，按照新型城镇化目标，到2020年城镇化率将超过60%，意味着更多农村人口将转移到城市。业内人士认为，棚户区改造是政府最容易掌控和操作的。同时，货币化安置方式可以有效化解高库存的问题。“首付比例有下调空间”李骁表示，三四线城市的主要问题是去除此前遗留积累的库存问题；二线城市要看整体的人口导入等情况，一线城市目前整体稳健。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌也认为，货币政策方面的松绑还没有进行强刺激，在保障金融系统可控的情况下，首付款还有进一步下降的空间。
顾云昌指出，从全球来看，中国购房的首付款处于高位，“我个人感觉无论是首套还是二套还是改善型，都可以统一到20%的首付。”中央财经大学财经研究院院长王雍君的观点是，房地产税作为长效机制有望取代现在的各种土地财政税收。对于下调首付款的做法，他表示“完全有可能”。不过也有业内人士对不断推出的政策予以“双刃剑”的评价。李骁指出，过去的房地产市场由政策所左右出现短期的波动，市场预期对于一个行业来说尤为重要。政策的推出也会有“双刃剑”的作用，市场往往会存在一定的逆向思维，认为只有控制购买的才是好的，刺激政策也会使市场表现出对这个行业的担忧。
本文来源：东方早报
责任编辑：王晓易_NE0011
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小编按前言：& && &&&若要统计2016年的楼市关键字，“调控”必须是第一个热词。自十月全国各地密集出台调控限购政策开始，调控的高温一直未褪。12月16日，中央经济工作会议再次强调：房子是用来住的，不是用来炒的，12月21日，习近平再次在中央财经领导小组第十四次会议上表明，要求抑制房地产泡沫，明显可以感受到国家要加强房地产市场调控，抑制投资投机的强硬决心。紧接着，两城连发升级限购，12月23号，限购升级，12月26号，限购升级。另一边厢，开发商资金被收紧，一方面是融资渠道收紧，债发行的门槛和要求被提高，房企公司债发行规模缩减；另一方面是房企购置土地的资金来源也被限制，市在11月17日出台政策，房企拿地不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资和保险资金，换句话来说，就是必须实打实的拿出自己的真金白银来买地了。所以这也不难解释，为何广州原定于12月26号举行的土地“盛宴”，最后却延期了。无独有偶，12月27日，宝安中心4宗地块，因为三家公司的商务标低于地价，流标了。国内知名经济学家马光远说，“这一轮调控跟过去完全不一样，千万不要误判，无论是市场基本面、房价基本面，还是未来的需求，都发生了较大变化。”那么，未来2017年楼市会延续2016年的调控高温吗？2017年的楼市怎么走？未来从来都是未知的，但是过去的经验却可以借鉴。我们不妨看看我国过去五次楼市低谷，反思一下与本轮调控对楼市的影响相比，有哪些可以借鉴的地方。
作者：刘渊（中原集团研究总监）来源：FT中文网原题目为：反思中国楼市五次低谷
房地产是一个周期性很强的行业，中国大陆楼市虽然还没有经历过完整的大周期，但小周期调整却已经发生过很多次了。随着“930”后各地楼市调控政策的密集出台，明年很可能又将迎来一次或大或小的调整。展望未来之前，我们不妨先回顾一下过去几次的楼市低谷。历史不一定会重复，但至少能给我们一些参考。
主要原因：金融风暴+“八万五建屋计划”（过多供应）
（此主要原因为小编归纳，不代表原文作者观点，下同）
我经历过的第一次楼市低谷不是在大陆，而是在香港。2003年我在港大读MBA，当时香港刚从SARS疫情中恢复，也是楼市的最低谷。房价比之前的高位（1997年）下跌了70%。由于房价暴跌，很多购房者的资产抵不上欠银行的贷款，而成为“负资产”。此次房价大跌的主要原因是1997年的亚洲金融风暴，但香港政府的“八万五建屋计划”也被认为是造成楼价下跌的重要原因。（小编按：了解“八万五建屋计划”往下戳）▼▼▼由于1997年之前香港房价连续上涨，为了抑制过高的房价，特区政府首任行政长官董建华在1997年发表的首份施政报告中提出，计划每年供应不少于85000个住宅单位（当年香港建成的住宅单位是64400个）。由于施工周期的原因，首批“八万五“时期新建的单位在2000年面市。2001年又建成了10万个住宅单位。经济低迷加上供应充足，使得此后的房价继续下跌。根据经济学的基本原理，增加供应是降低价格的正确办法。但正确的政策在不适当的时机推出，也不能取得理想的效果。当年我接触的很多香港市民都对“八万五“颇多怨言。这一政策随后也逐步淡出，2002年以后，港府大幅降低了住宅供应数量，2010年仅有19800个住宅单位建成，不到1997年的三分之一。不过，到今天，香港的房价已经比此前的峰值1997年高出40%。当然这已经是后话了。
& && & 主要原因：楼市过于火爆，“国八条”重拳出击。上海生病，全国吃药
港大毕业后我回到上海，加入了中原地产，很快就遇到了又一次楼市低谷。（小编按：2005年前，上海楼市二手交易税少，可“转按揭”，过户内拿证，对投资需求完全没有限制） ▼▼▼刚进公司时，我就听到很多关于上海楼市火爆的传闻。和现在那么多的限购限贷政策相比，当时对投资需求完全没有限制。二手房交易中，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收；还可以做“转按揭“，即上家没有还完的贷款，可以直接转给下家继续还。交易过户手续也相当方便，一周内就能拿到产证。据说，在2004年一年内，有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。很多买家一大早带着钱在中介门店门口等开门……然而“好”景不长，2005年初以“国八条“为代表的一系列政策重拳出击，上海楼市顿时陷入低谷。当时的政策包括对不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税，停止转按揭，延长过户时间等，上海政府还提出新建”两个1000万“（即1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品住房）。政策高压之下，炒家受到严重打击，市场上投资投机需求完全消失。此后不到一年的时间内，上海二手房价累计下跌17%。其中一些炒家集中的楼盘，价格下跌幅度超过30%。这也是后来的历次楼市调控中，效果最明显的一次。由于当时炒房现象只是集中在上海，因此被其他地区的业内人士戏称为“上海生病，全国吃药”。
2008年，深圳
& && & 主要原因：银行收紧房贷+金融危机影响（唯一一次和政策无关的调整，但是影响力度却被政策调控大得多）
我经历的第三次楼市低谷出现在2008年。当时房价的下跌最早是从深圳开始的，由于2007年深圳房价大涨，银行从年底开始收紧房贷，四季度深圳房价就开始下跌。到了2008年，金融危机的影响逐步显现。首先是外资企业、金融行业，以及外贸相关等传统高收入行业开始减薪裁员。其他行业虽然暂未波及，但人们对未来收入的预期都有大幅下降。购房需求自然也大幅减少。开发商不得已开始降价促销，但效果并不理想。因为人们预期房价还会继续下降而选择观望。中介行业也出现了关店潮，有些公司完全退出。当时南方有家中介代理公司携上市之利，大举拓展上海、市场，终因时局不利，只能黯然退出。这一轮下跌是大陆楼市仅有的一次和政策无关的调整。由于年底政府很快出手救市，降息、减税、“四万亿”等一系列政策密集出台，因此房价从2009年初就开始止跌。期间上海二手房价累计下跌了13%，深圳因为下跌开始的早，累计跌了26%。由于开发商有资金压力影响，新房市场的价格跌的比二手更厉害，深圳跌的最多的一个楼盘价格暴跌60%。和政策调控相比，经济原因造成的楼市调整幅度要大得多。同时，由于这轮调整中，二三线城市受影响很小，表现比一线城市更稳定，房企纷纷加大这类城市的投资力度。此后几年中，二三线城市建设规模保持高速增长，但需求并未跟上。这也为后来这些城市的高库存埋下伏笔。
& && & 主要原因：限购全面铺开，全国46个大中城市出台“限购令”+央行加息，上调存款准备金率+限制房企融资我经历的后两次的楼市低谷分别发生在年。这两次低谷期，主要是成交量的下跌，房价的下跌幅度并不大，因此地产行业以外的人应该感受不深。但背后的原因有相似的地方，都和限购限贷有关。“四万亿”为代表的一系列政策虽然稳定了经济，但对房地产的负面作用也逐渐体现。2010年起，楼市政策逐渐收紧。5月，成为首个实行住宅限购的城市。到2011年，限购全面铺开，全国46个大中城市出台了“限购令”。超过120个城市出台房价调控目标，10个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。同时央行全年3次加息，6次上调存款准备金率。房地产政策全面收紧。由于这是第一次遇到限购限贷，楼市买卖双方陷入观望，成交量大幅下降。价格则跌的不多，一线城市二手房价下跌持续了左右，平均跌幅5%。由于改善、投资需求都被抑制，市场上刚需类产品表现良好，豪宅则大受打击。上海的豪宅价格从2011年到2014年基本没涨。这也导致了几家以开发豪宅著称的房企表现低迷。除了对当年成交量、价的直接影响之外，限购政策对后市的间接影响则更为深远。由于商业办公物业不受限购影响，开发商转向商业地产，各地政府也顺势推出了大量商办用地，一时间供求两旺。直到今天，很多城市都面临商业地产供大于求的窘境，根源还要追溯到当年的住宅限购。限购限贷以外，这一轮调控还有一项重要政策，虽然没有明文宣布，但对后市影响极大。那就是对房企融资的限制。2011年以后，房地产开发企业在股市、债市、银行贷款等传统渠道的融资均受到严格限制。对外部融资依赖很高的开发行业被迫转向新的渠道——信托。由于房地产行业对融资需求规模巨大，随后几年信托业务高速增长。同时，很多银行理财产品也最终投向房地产项目。这一现象成为了2014年楼市调整的导火索。
& && & 主要原因：银行主动收紧房企融资+全国库存2014年2月，兴业银行内部通知“暂停房地产夹层融资业务”的消息在网上流传，同时还传闻有其他银行跟进。其中原因并非是政策收紧，而在于三四线城市房地产市场库存高企，表现持续低迷，银行出于风险考虑，主动收紧房地产融资。而在同一周，两个楼盘突然宣布降价，引起行业内的极大。随后，又传出某家地方性房企破产的新闻。在没有政策变化的情况下，市场出现这样的变化，是否意味着大陆楼市难以为继，大周期拐点来临？当时持这样观点的机构客户不在少数，尤其是外资机构，纷纷看空中国。在那段时间，有位驻香港的基金经理每周都给我打电话，确认我对市场的判断有没有改变。大概在他认识的人里面，我是为数不多的认为市场不会崩盘的。我的理由也很简单，政府手里还有很多托市储备政策，比如放松限购限贷，购房退税等等。除非这些政策都没效果，否则市场还不至于崩盘。从市场的实际反应来看，表现和2011年那轮类似，重点城市成交量大幅下降，但价格跌的不多，一线城市二手住宅价格跌幅在5%左右。但全国高库存的越来越严重，施工建设也出现负增长。当年全国新房的销售面积出现了自1998年房改以来的第二次负增长（第一次是2008年）。在这样的背景下，2014年9月底“930新政”出台，政策转向鼓励购房，楼市重拾升途。后来的故事，大家就应该很熟悉了。（小编按：反思中国过去五年的楼市低谷，在政策层面得到的经验及教训）▼▼▼弹指一挥间，回顾过去十多年楼市的起起伏伏，我们大概可以得到这么几点经验教训：建立长效机制非常重要。因为房地产行业的特性，从施工到建成有至少1、2年的间隔。决策不能只看眼前，否则很容易和行业小周期叠加，加剧负面效果。同时，政策推出的时机也很重要，避免市场大起大落。另外，不能迷信行政压力。短期强压虽然见效快，但基本面不改的情况下，要么“按下葫芦浮起瓢”，导致其他领域出问题；要么后期出现报复性反弹。
小编按：& && &&&虽然文末原作者是从国家政策层面来进行反思，但是从上述五次造成楼市低谷的原因和背景中，我们也可以发现相似性，限购限贷+房企融资收紧+经济环境变差，是楼市下行前夕最常出现的背景。那么，2017年楼市到底怎么走？2018年才。
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那么，2017年楼市到底怎么走？2018年才知道。。。。这才是重点?来自[]
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香港便利店现人民币港币1：1
7-11工作人员透露新价钱牌是刚刚改用的，全线更换只是最近一个月内的事，此前人民币汇率较高时，7-11曾一度收取100元人民币对120港币。依照最新价牌，如果在本地7-11购物支付人民币，店员将会按照一比一的价钱找回港币零钱。
商务部：美国加息未对中国贸易和FDI产生明显冲击
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这帖是让大家交流来着。内容，今年最重要的东西不是平台，而是内容。小编们，加油哦。。。
签名档违规
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去年一年，我所在的小区二手房价都涨了25%。
吃奶这个事儿是我和孩子两个人的事，其他人啥也别说。
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一直在涨。。。。。。
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不过,按照这个规矩，貌视今年改调整了，总不能一直涨下去，不给老百姓活路是吧？来自[]
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规律来自[]
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<td class="t_f" id="postmessage_16年楼市到底怎么走？2017年才知道。。。
2017年楼市到底怎么走？2018年才知道。。。
这才是真理
看这类预判性的文章没多大意义，如果判断这么准，也不需要做小编了。直接去做金融、经济学家或早已手握N套物业了。
精华0&帖子6&经验值35 &注册时间&最后登录&妈币39 &
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希望房价不要成为大家头上的大山啊！
调控后，2017年楼市怎么走？看看过去五次中国楼市低谷的背景！ ...
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装修预算：未来三十年 中国楼市的趋势这样走！
来源：华尔街见闻
国家统计局昨天公布的数据显示，6月70个大中城市房价涨势继续收窄，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。一线城市涨幅走高，二、三线城市环比涨幅持续收窄，二线热门城市中，合肥、厦门、南京继续领跑。
中金公司今日发布了关于未来30年中国楼市前景的研究报告。报告认为，新房销售量已处于高位，预计未来将进入长期下行通道;但销售额将持续上扬，&北上广深&的成交均价更是加速上升，将在2050年达到70，000元/平方米;房价虽高于均衡值，但鉴于房价过去10年增速缓于人均GDP增速，长期仍有上行空间。
新房成交量逐渐下降 但销售额持续走高
报告分析称，从全国层面来看，新建商品住房成交量在 2016 年后维持在 11~12 亿平方米，2020 年后进入下行通道，降速先增后缓，2040年后稳定在 7 亿平方米左右。其中超高能级和高能级城市成交量先增后降，其他城市则持续下滑。
(报告定义&北上广深&为超高能级城市，重庆、武汉、成都、天津、苏州、长沙、南京、杭州、合肥、郑州、青岛、沈阳、西安、宁波、大连、福州、济南、石家庄、哈尔滨、长春、厦门这21个城市为高能级城市。)
然而，未来全国新房成交金额将持续走高，到 2050 年达到 20 万亿人民币左右。各级城市间持续上涨的销售额变动规律基本一致。
成交均价亦将逐步上行，全国新建商品住房成交均价2050年将达到30，000元/平方米，剔除了通货膨胀因素后的&不变房价&将达到15，000元 /平方米。超高能级城市的名义房价和不变房价均呈加速上升态势，至2050年分别达到 70，000 元/平方米和 42，000 元/平方米;高能级和中能级城市名义房价均呈持续增长态势，但不变房价增速逐渐放缓;而低能级城市尽管名义房价增长同样呈现上涨， 但不变房价将在 2035 年到达拐点，之后稳定在 6，000 元/平方米左右。
人均GDP支持的上涨房价：绝对房价和租金回报率仅居世界中游
中金报告认为，房价往往随人均GDP增长而联动上涨，二者长期存在显著正相关关系。考虑到中国的人均GDP正处于快速扩张阶段，未来房价存在一定的基本面支撑，仍可能有较强的上行空间。过去十年中国房价年均增长率为 8.6%，但人均GDP增长率高达 14.2%，中国房价相对人均GDP的增长速度尚有空间。
从住房的居住属性着眼，房价收入比指标往往反映出住房价格是否超过了居民家庭的承受能力。对比全球各大城市的房价收入比，北、上、深的房价收入比仅次于伦敦。
但中金分析认为，中国的国民储蓄率几乎是国际平均的水平的两倍，而实物资产(不动产为主)的占比也高于国际平均水平，都会推升房价收入比的合理区间。因此，房价收入比指标并不能客观反映中国家庭的住房购买力。
在修正了储蓄和置业倾向的差异之后，北、上、深等城市的房价收入比修正值已接近全球平均水平，广州甚至处于较低水平。
另一方面，从住房的金融资产属性着眼，中国城市的租金回报率似乎远低于全球平均水平。在剔除了持有成本&&房产税这一因素的影响后，北上广深的租金回报率也仅处在全球中游水平。
原标题：中国楼市未来三十年的趋势这样走！
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于华尔街见闻 ，版权归属原作者]
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韩洁&郑钧天
&&&&来源：&&&&
原标题：2015，中国楼市走出怎样的市场曲线？
　　“330新政策”、降息降准、地方解除限购、调整公积金政策……2015年，一系列政策释放出稳定房地产市场的积极信号，中国楼市经历了从趋冷到回暖的转折。
　　受去年房地产寒冬影响，今年初全国70个大中城市房价均跌至1年前水平。在这种情况下，“330新政策”被业内视为提振楼市冷暖的分水岭。
　　3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部发文调整个人住房转让营业税政策，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。
　　“330新政策”开启了全国楼市复苏之路。全国房价开始回升，一线城市在4月份率先全面回暖，继而带动全国房价整体上涨。进入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趋势不断加强。
　　国家统计局数据显示，今年前五个月，全国商品房销售面积虽同比下降0.2％，但销售额却率先实现“转正”，同比增长3.1％，为2014年2月以来首现正增长。
　　在此基础上，8月27日，住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合再发文松绑实施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和银监会又联合发通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25％；10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。这意味着，在一线城市工作缴纳公积金的购房者可以在三四线城市买房。
　　一系列政策效果不断显现，带动房价上涨城市个数不断增加。国家统计局数据显示，今年11月份，房价同比上涨的城市数量已“三分天下”，总数达到21个，占比30％。从环比方面，11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市33个，数量近半。
　　此外，11月份，国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格，环比由下降转为基本持平，系三线城市一年以来首次止跌。
　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，从11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格来看，较上年同期的环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，这表明部分城市房价已经出现企稳势头。
　　虽然2015年我国楼市整体呈现回暖态势，但业内人士认为，由于发展失衡、住宅市场结构性过剩与结构性短缺现象并存，明年楼市发展将更加分化，库存积压风险仍大。
　　国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期尚不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米。专家认为，未来中国楼市库存积压风险仍大。
　　中国社科院日前发布的《中国住房发展报告（）》显示，2016年我国住房总量将呈“结构性过剩”，即一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。
　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。
　　“在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。”倪鹏飞说。
　　中金公司一份分析报告显示，2016年，一二线城市房地产销售均价将上涨10％，而销量将持平。主要原因是，一二线城市供应有限，土地成本较高的新增供应入市将推升销售均价，一二线城市的库存去化周期已分别为7个月和13个月。而三四线城市的房地产市场则仍面临着高库存和弱需求，预计2016年三四线城市房地产销量将下降10％，销售均价将下跌5％。
　　（新华社北京12月23日电）
(责编：朱江、孙红丽)
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