2017年上海楼市新政消息,上海楼市新政影响
日期： 20:51:54 && 编辑：27军事网 && 来源：27军事
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　　2017年上海楼市新政消息
　　按照新政前的限购政策来看，2011年至2014年外来人口社保和纳税证明刚好符合政策发布前的购房条件，但是，由于&史上最严&新政出台，这部分家庭也不得不因为限购政策从严执行而放弃或延缓购房计划。从影响面来看，这3年上海常住人口增加了177万，上海新增的外来人口至少占当前总人口的7.33%。另外，2015年上海新增外来人口出现小幅下滑。我们预计，把社保年限提高至五年后影响的人群约占当前总人口的7%左右。而事实上，由于大部分外来人口为缺乏购买力的学生与农民工，因此，上海限购政策从严执行影响面会比7%稍微小一些。
　　从对于高端楼市影响来看，由于限购政策从严执行，打&擦边球&购房的现象将不复存在，再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧，因此，高端楼盘影响会加大，这部分楼盘成交马上会受到影响。
　　第四、进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严重查处违法违规行为，比如捂盘惜售、首付贷场外配资等现象。
　　对于打击&捂盘惜售&等规范从业行为的措施，笔者没有什么好说的，历来调控从严都是这么做的。值得提的就是关于&首付贷&场外配资的强化监管，其实，这点措施对楼市的影响并不大，原因在于上海楼市价格的上涨的根本原因是土地供应量少，供求关系紧张，如果这个问题解决不了，强化&首付贷&场外配资的监管也只不过找一个房价快速上涨&替罪羊&，把&首付贷&场外配资打击完毕之后，上海仍然会面临房价上涨的压力，届时，政策面又该如何解释呢?上海的土地供应量能够增加?供求关系能否缓解?
　　上海楼市新政影响
　　&史上最严&楼市新政发布，其中，重点涉及的调控措施有：第一，进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严重查处违法违规行为;第二，落实差别化的信贷政策，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;第三，严格执行限购政策，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。
　　上述政策的出台，对于上海楼市来讲可谓是&史上最严&。那么，为何&史上最严&楼市新政在2016年第一季度即将结束时候发布?&史上最严&楼市新政发布后对上海楼市影响如何?
　　为何&史上最严&楼市新政在2016年第一季度即将结束时候发布?
　　春节之后，上海商品住宅市场成交量价迅速回升，从市场去化压力来看，同策咨询研究部数据显示，截止日，上海市商品住宅库存量已经降至849.78万平方米，由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位，市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算)，单纯从指标意义上来看，短期内上海商品住宅基本面将继续呈现快速上涨态势。
　　从上海商品住宅市场表现来看，同策咨询研究部数据显示，月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米，这是历史上前所未有的!自此，大家不要忘记，今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明，春节之后，上海楼市继续延续去年火爆的态势，此时市场已经过热。
　　在这个阶段，&两会&期间陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市(韩正书记针对的是上海)，上海发改委、银监局、住建委等政府相关部门也在密集调研上海楼市的走向，同时，政府也在储备相关调控政策，这让上海楼市的未来走势显得扑朔迷离。历经这么长时间的酝酿，今天&史上最严&发布，从&史上最严&发布的内容来看，也是有针对性为当前火爆的上海楼市降温。
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　　那么，&史上最严&发布后，2016年二季度以后上海商品住宅市场走势如何?会不会像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?
　　从3月份上海商品住宅交易量来看，同策咨询研究部数据显示，上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面积48万平方米，连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量!按照这样的市场去化速度，预计3月份&小阳春&上海商品住宅成交量会突破230万平方米!!这个成交量是前所未有的!3月份&小阳春&变成名副其实的&大阳春&!
　　那么，这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?
　　显然，不是!自&两会&陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市(韩正书记针对的是上海)后，市场感觉政策不妙，政策从严预期加强!上海楼市拼命跑量，从上述分析数据来看，开发商现在是&跑量&走为上啊。此外，由于明确今天上海楼市政策发布，3月24日上海网签被挤爆，单日的成交量也创历史新高。同策咨询研究部数据显示，仅仅3月24日一天，上海商品住宅成交量就高达21.42万平方米!!
　　&史上最严&发布后，在政策真正落地严格执行之前，在这个&窗口期&仍然是&跑量&的行情!!
由此可见，当前市场表现火热的局面是暂时的，&史上最严&发布后，第二季度市场交易量会走低，下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。这是&史上最严&发布对于上海楼市推盘节奏及趋势的影响之一。
　　&史上最严&发布的第二个影响，主要在于对于首次改善型需求的影响。&史上最严&内容显示：
居民拥有一套住房，再次购买普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求购房者承诺自有资金比例，这对于改善群体来讲势必会产生影响。
　　另外，央行上海总部公布的历史数据显示，上海地区首套房和二套房的信贷比例分别为80%和20%。也就是说，二套房的贷款比例并不高。从实际二套房贷款的改善人群来看，基本上是首次改善人群才会使用二套房贷，其余的改善群体基本以全款形式支付购房。因此，从&史上最严&二套房贷的政策来看，把购买二套普通商品住宅的首次改善群体的首付比例提升至5成，会延后这类群体的改善购房计划，导致首次改善这部分需求后置。而对于全款支付的改善群体来讲，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影响也并不大。
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　　热点新闻热点事件，今天小编就为你介绍一下今天都有哪些最新上海房产限购政策细则
上海房产限购政策细则
　　上海房产限购政策终于千呼万唤使出来，那上海房产限购最新政策具体是怎么样的?下面是小编收集的相关内容，欢迎阅读!　　上海房产限购政策细则　　一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。　　二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”;在加快推进中心城区和 部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面;研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性 住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米 (受益家庭约3.2万户)，启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求， 确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。　　三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五 部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征 率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供)，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。　　四、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区(县)房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。　　五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。　　继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。　　六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。　　加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。　　七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险) 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本 市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售 房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。　　八、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。　　九、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引 导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平 稳健康发展的良好局面。
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上海最严楼市调控政策解读，2016年上海楼市调控政策
09:24:03 　评论(/1)
&&两会&期间，住建部部长陈政高表示，目前一线城市北京、上海、广州、深圳变化非常大，相关部门正与这四个城市保持密切联系。
3月8日调研会上，住建委相关领导在陈政高的观点基础上做了一些细化和落地性的例举措施，他们认为市场供求矛盾导致上海市场持续上涨，以土地供应为例，近几年上海商品住宅土地平均供应规划建筑面积600 万平方米，而销售量则达到了800万平方米左右，这表明市场每年有200万平方米供应缺口。
&3&30政策&执行层面松动也和这轮市场上涨有关系，因此住建委相关领导建议上海继续严格执行楼市限购政策，比如新房只签约不登记不行了，在购房资格审核这块也会加强；重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。
来自上海房管局与多家中介机构的统计数据显示，就在上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅&零供应&。21世纪经济报道记者独家获悉，这是因为报批的都是高端楼盘，所以相关部门没有批，最终&零供应&。实际上，最近很多房企怕政府实施控价，都想乘&两会&还没结束赶紧申请项目报价。
通过多个可靠信源，21世纪经济报道记者梳理了此次调研会上，多部门的建议与措施，此次上海楼市新政定调收紧是大概率事件。
首先，将要收窄&3&30 新政&的执行力度。比如上海去年执行是无论普通住宅还是非普通住宅都可以享受到 &3&30 新政&的二套房贷政策，2016 年上海的二套房贷政策可能严格按照普通住宅标准执行，以调节市场成交结构，稳定房价。类似的观点，今年住建委已经在上海高层小范围内传播过至少两次，这次调研会，住建委方面还提出了针对房产交易环节实行差别化的税收政策。
其次，对于影响上海楼市深远的资金杠杆问题，多部门建议加强业务监管，涉及P2P、首付贷、中介等。比如，不允许 P2P 资金进入首付贷领域，除了按揭贷款其他资金不能进入楼市；房地产中介不允许从事首付贷业务，因为营业执照当中并没有这项内容；收紧公积金贷款政策审核。
加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。
此前中介为了帮买卖双方逃税，二手房交易估价和税收估价偏低，是否强化监管尚在讨论之中。
同策咨询研究总监张宏伟则指出，从首付贷的资金来源来看，比如 P2P 资金运用可能存在市场风险。
来自上海相关部门调研的数据显示，P2P公司中涉及首付贷业务的客户的转化率为 2%-3%，尽管比例并不高，但是鉴于目前楼市的波动，上海多部委仍然觉得有进一步监管的必要性。
多部委也提出强化有关首付贷消费金融的业务监管，防范首付贷款引起的市场风险。一些业内人士甚至认为，春节之后市场突然火热起来，与地方媒体报道炒作也有一点关系。
此外，上海银监局方面还建议收紧非普通住房的房贷政策。不过，从行政管理角度来看，这要看上海市政府的具体做法。
再次，限购资格应该提前认证，看是否具备购房资格再买。二套房实行差别化的政策，未来建议收紧。
长三角房价暗涌
此类会议说明上海政府对于目前高房价的问题有足够的认识和风险防范。当然，今年房价快速上涨，和金融机构的动向也有关系，所以银监部门的意见可能也是此次会议的一个重点听取的内容。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次高层也希望通过对房地产管理、金融、房企、中介等层面的调研，为稳定楼市提出更切合实际的政策。总体上看，上海房地产市场稳增长的发展路径总体是明确和清晰的。后续总体原则应该是维持市场活跃度，同时打击各类炒房因素。
目前，令上海相关部门感到困惑的是，当前首付贷的问题很难监管。一是政府（上海金融办）没有足够的人手；二是监管部门也摸不清楚首付贷规模、风险状况，所以没有办法对症下药；三是监管的确有难度。
实际上，目前各大商业银行对上海支行的购房贷款业务是支持的，包括额度上还是宽松的，利率上海也是较低的。2015年及2016 年房贷规模都较大。当前房贷仍然是银行的优质贷款，银行间竞争较激烈，上海当前首套房平均利率为基准利率的八九折。
由于房贷的收益率仍大于理财产品，所以银行仍然较为青睐房贷。上海房价上涨较快，有泡沫，房价的上涨速度应该和收入匹配。股市的场外配资被打击完后，资金没有出路，于是到了楼市，楼市出现了场外配资，也就是首付贷。打击楼市场外配资不是根本的解决问题措施，关键是为这些闲置的资金找到资金投向和出路。
事实上，上海的房价波动已经传导到周边多个城市，上海出台更严调控为时并不晚。近期杭州、苏州、南京等地房价接力上涨。来自易居研究院数据显示，以今年2月房价均价同比涨幅来看，杭州涨3.18%，苏州涨23.07%，南京超过10%。
克而瑞研究中心分析师陈开朝指出，政策一旦收紧，成交量会马上缩水。早几年，上海楼市还是刚需驱动，所以政策即使收紧，整体成交量不会剧烈波动。而现在是改善和中高端、豪宅驱动，政策收紧又主要针对这一块。所以政策收紧的效果对成交量的影响会比以往更显著。
链家网杭州市场品牌中心总监潜雄斌认为，目前杭州抬头的恐慌性购房行情，是因为政策的不断利好，最终导致了购房者的心理预期的逆转，从而快速转换成了市场成交。这一波行情可能并不一定持久。
触觉敏锐的房企们，已经预感今年楼市走势不明朗。被称为业内黑马的旭辉控股（00884.HK）执行董事兼行政总裁林峰接受21世纪经济报道记者采访时指出，一线城市楼市政策收紧，影响将会非常大，但预计新政不会一刀切，更多利用行政手段，例如通过定价审批、项目审批等行政手段控制市场供应。据其透露，实际上上海去年已经开始在价格审批上有所动作。他指出，真正对上海楼市成交体系有影响的，是首付款门槛抬高会导致资金杠杆降低。
他们是被赚钱的利益驱使，不会停下涨价的脚步，而大家急切买房的心理给开发商提价提供了条件。所以，要遏制房价疯狂上涨还是要先转变中国百姓住房消费的观念。政府只要把保障房建好管理好，负责让百姓有房住，而不应负责解决百姓有房买的问题。
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