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以房地产投资入股的涉税处理
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企业不动产投资入股如何进行税务处理
近几年来，以不动产、无形资产投资入股的情况越来越普遍，与之相关的税务处理问题也越来越受到关注。笔者就有关政策整理如下：
一、以不动产、无形资产投资入股是否需缴纳营业税。
以不动产、无形资产投资入股分为两种情况。
一是共同承担投资风险投资。对于共同承担投资风险投资，根据财税[号文件规定,自日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
二是不承担风险，收入固定利润的投资。根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问的批复》（国税函发［号］规定.以不动产、土地使用权投资入股，收入固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按‘服务业’税目中‘租赁业’征收营业税”。
二、以不动产、无形资产投资入股是否需缴纳印花税
不动产投资增资入股，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，对财产所有权转移书据、土地使用权出让合同、出的使用权转让合同、商品房销售合同等产权转移书据的立据人应按合同或协议所载金额万分之五贴花完税。所称产权转移书据，是指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。即以土地使用权、房屋、机器设备作价投资，投资企业和被投资企业双方均应按应税凭证‘产权转移书据’缴纳印花税。”
三、以不动产、无形资产投资入股是否需缴契税。
以不动产、无形资产投资入股，分为两种情况一是以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[号），土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与需缴纳契税。根据这一规定，以房屋投资涉及到契税，契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。一是另企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，根据《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税号）规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与等，补征收契税。
四、以不动产、无形资产投资入股是否需缴土地增值税
以不动产、无形资产投资入股进行投资或作为联营条件，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[号）第一条暂免征收土地增值税的规定（自日起执行）。《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）即：对于房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不能免征土地增值税。
五、以不动产、无形资产投资入股是否需缴企业所得税
企业法人以不动产、无形资产投资入股，如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务，征收企业所得税。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。即企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。> 问题详情
下列关于企业以无形资产、不动产投资入股的涉税处理正确的有（)。A、缴纳增值税B、缴纳营业税C、不
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下列关于企业以无形资产、不动产投资入股的涉税处理正确的有()。A、缴纳增值税B、缴纳营业税C、不征收增值税D、不征收营业税
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1关于将地价计入房产原值征收房产税问题的叙述正确的有()。A、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价B、房产原值包含地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等C、宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价D、通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零2企业实际支付给境内关联方的利息支出在计算应纳税所得额时准予扣除的有( )。A、不超过接受关联方债权性投资与其权益性投资比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分B、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的C、该企业的实际税负不高于境内关联方的D、该企业的实际税负不低于于境内关联方的3依据个人所得税法相关规定，单位和个人实际缴存的住房公积金分别在不超过职工本人上一年度月平均工资( )的幅度内其允许在个人应纳税所得额中扣除。A、5%B、12%C、8%D、6%4依据企业所得税及实施条例，合理性工资薪金应符合的原则有( )。A、企业制订了较为规范的员工工资薪金制度B、企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平C、企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的D、企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。
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确认密码：用自己的房产“投资入股”开办公司，7大税收怎么缴？
来源：马昌尧
作者：马昌尧 人气： 发布时间：
摘要：在公司开办初期，很多朋友都可能会把自己的房产投入到公司的经营中供公司使用。 那么，不同的使用方式，其背后又将与税收有什么关联呢？ 今天昌尧讲税就来同大家探讨一下， 用自己的房产投资入股开办公司，7大税 收 怎么缴？ 案例： 王达成准备开办一家咨询...
在公司开办初期，很多朋友都可能会把自己的房产投入到公司的经营中供公司使用。
那么，不同的使用方式，其背后又将与税收有什么关联呢？
今天昌尧讲税就来同大家探讨一下，用自己的房产&投资入股&开办公司，7大税收怎么缴？
王达成准备开办一家咨询公司，开办公司不仅需要资金、需要人员，还需要经营场所。
所以，王达成决定将自己拥有的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本。那么这项以房产作为投资的行为，在税收的缴纳中又该如何把控呢?
一、个人所得税
王达成将自己购买的房产作价，投资入股到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳个人所得税?
王达成以投资入股方式，将房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应按照&财产转让所得&项目征收个人所得税。
但是，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
因此，王达成以房产投资入股，则在发生转让时，应按评估后的公允价值确认房产转让收入。房产转让收入减除该房产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税。
但是，如果王达成转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，则免征个人所得税。
二、增值税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳增值税?
根据《》第十条规定：&销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。&
《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：&有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。&
因此，以不动产投资，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，取得了&其他经济利益&，应当缴纳增值税。
但是，如果投资入股的房产为&住房&的，按下列情况特殊处理：
1、如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
2、如果投资入股的房产为个人购买2年以上(含2年)的，免征增值税。
上述1、2点政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
3、如果投资入股的房产为购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
4、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
5、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
上述3、4、5点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
三、土地增值税
王达成将自己购买的房产作价，投资入股到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳土地增值税?
根据土地增值税相关定规，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
因此，王达成以投资入股方式，将房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。
但是，根据财政部 国家税务总局《》()相关规定：
在日至日，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
也就是说，如果王达成以房产投资入股，发生在的日至日期间，则暂不征收土地增值税。
同时，如果王达成投资入股的房产为&住房&的话，根据《》()相关规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
四、房产税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳房产税?
根据《》()相关规定。
对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
因此，王达成所投资房产，房产税如何缴纳，还得根据王达成投资合同所签订的形式而确定。不同形式下房产税的缴纳是有差异的。
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，契税怎么缴?
根据契税相关规定：
1、同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
2、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
因此，王达成将自己名下的房产投资到自己所开公司的名下，免征契税。
六、印花税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，如何缴纳印花税?
根据《》()中印花税税目税率表规定，产权转移书据，按书据所载金额0.5&贴花。
因此，王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，应按产权转移书据所载金额缴纳印花税。
七、土地使用税
王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本。该房产是否需要缴纳土地使用税?
根据《》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
另外，根据(相关规定，个人所有的居住房屋及院落用地，土地使用税的征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。
因此，1、王达成如果投资入股的房产是非住房，则需要根据土地使用税相关规定缴纳土地使用税，2、如果投资入股的房产是住房，属于企业所有时，若不符合其他相关免征土地使用税规定的，应自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。查看: 10342|回复: 8
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讨论] 税法规定是否明确：投资入股的不动产是否需要缴纳营业税，何时缴纳营业税？何文件规定？
北京立鸿咨询 发表于
18:16 税务业务探讨 ←返回版面& && && & [快速返回]
财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[号）文件的规定：
一、 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
& & 二、 对股权转让不征收营业税。
& & 三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
　　上面的文件规定投资入股的不动不纳营业税。股权转让不征收营业税。但没有明确股权转让时上述投资入股的不动产是否应纳营业税，如不纳营业税，那企业间的购买房产的行业均可通过一种的方式转作投资并不缴纳营业税。
　　上述条款如何理解，上述情况如何纳税？
我认为，《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[号）文件仅规定对股权转让不征收营业税，其实税法规定的很明确，股权转让不属于营业税的征税范围，这里再次明确应理解为是针对《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔号）规定的“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。”对该规定所引起的异义进行明确。财税[号文件没有规定投资入股的不动产、无形资产在股权转让的时候，是否按转让不动产、无形资产缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应各劳务，有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。
故我认为，在转让股权时，原不动产、无形资产所所转让的经济利益已体现，税法没有明确规定在转让股权时，该不动产、无形资产的转让行为也不需缴纳营业税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，应按有偿转让不动产、无形资产缴纳营业税。
一般将不动产、无形资产投资入股，不动产、无形资产的产权将转移到被投资企业，以后的产权转移将不受投资企业控制，被投资企业以后转让该不动产、无形资产应按税法规定纳税，如果在投资企业转让股权时不对该不动产、无形资产征税，那么实务中将存在一定的问题，即拥有不动产、无形资产的企业以投资的形式进行转让不动产、无形资产。例如：A企业拥有一不动产价值5000万元，B企业准备购买该房产，双方约定，将该房产以5000万元的价格投资到B企业，在办理好不动产转移手续后一个月内，A企业无条件将投资B企业的股权以4900元的价格转让给B的关联公司，则该转让过程中A公司少缴税款250万元。
我们私下向税务机关咨询过这个问题，得到的答复是均不征营业税，承认这是一种漏洞。不知实务中对此进行筹划操作来避税的情形如何？同时也引申出一个问题，房地产开发企业将开发的房产投资入是否缴纳营业税（企业所得税是要征的）？
最后提醒企业和税收筹划人员，税收法规对投资入股的不动产、无形资产最终是否纳税尚不明确，对于投资入股的不动产、无形资产在股权转让时不纳税，没有一个权威的说法。在遇到这类问题时，建议多与税务机关沟通，以获得一个明确的答复再进行操作。
这样的理解似有剑走偏锋
那么，更正确的理解是什么？
同意你的观点.
你举的例子，税务部门不要说私下，就是公开答复也应该是这样。
我也听说过这样的事，某企业本来以房产投资到另一单位，后来要转让该股权，于是托人私下找到税务有关人员，看能不能少交点税。税务说，咱们什么关系，我尽力而为。不久，税务对某企业说，我费了很多劲，你的税一分钱不用交了！我不容易啊！把某企业感动得……
我认为，这个问题不要想复杂化。其出台的背景是什么？正如楼主所说，是针对《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔号）规定的“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。”。所谓“也不征税”，是针对投资方转让该项投资这种经济业务而言的。相反，如果是被投资企业转让投资方投资的无形资产、不动产，那还得交税。
有点被人家卖了，还帮人数钱的感觉。
投资以后股权和资产是二码事了.
这个事，看你怎么办啦
根据我国《营业税暂行条例》规定，“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为，或单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，才进行征收。对以不动产投资和入股行为是否征收营业税，应根据不同情况区别对待：第一种情况是不动产所有者以不动产投资入股，参加投资方利润分配，共担投资风险。对于这种情况，《营业税暂行条例》中规定，凡以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。第二种情况是不动产所有者以不动产投资入股，收取固定收入，不承担投资风险。这种固定收入既可能以投资方利润形式出现，也可能以租金等其他形式出现，名目多种多样。这实质上是一定时期转让不动产使用权行为。尽管投资者取得的固定收入往往以“利润”名目出现，但由于投资者的收入并不随所投资项目利润的增减而增减，因而性质上属于租金收入，应按服务业税目中租赁项目征收营业税。在不动产投资入股中，根据企业自身情况，在以上两种投资方式之间进行合理选择，可以实现税务筹划的目的。
　　「例」光华公司与明日公司均为中外合资企业，两企业中中方出资人为同一人，外方投资者也为同一人，中外方出资比例均为2：8.光华公司注册资本9 600万元，明日公司注册资本4.8亿元。光华公司主要从事房地产开发业务，明日公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。明日公司于2002年5月投资兴建一幢楼。由于明日公司没有建房资质，因此以光华公司的名义投资兴建。明日公司将所需资金转至光华公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至2003年8月份，大厦已建成装修完毕，并于当月办理竣工决算手续。
　　由于光华公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑工程公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，光华公司以建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至竣工，光华公司“在建工程——华兴大厦”总金额达5 220万元。
　　当光华公司需要将在建工程转至明日公司名下，却在税收上却遇到了难题：明日大厦的财产所有权归属于光华公司，如果要转移至明日公司名下需要按“销售不动产”税目缴纳5%的营业税。按当地规定的成本利润率10％计算，需缴纳营业税约302.4万元。明日公司自己出钱盖楼，最后为了获得它，却需要自己的关联公司缴纳约302.4万元的税款。应如何进行税务筹划？
　　该项业务可采用两种筹划方案：
　　方案一：明日公司委托光华公司建房
　　根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
　　明日公司应当于2002年5月份与光华公司签订一份“委托代建”合同，然后由明日公司直接将工程款支付给施工单位，施工单位将发票直接开给明日公司，由光华公司将发票转交给明日公司。明日公司据此作“在建工程”入账即可。
　　方案二：房屋建成后投资入股
　　如果双方没有签订委托建房合同，在工程完工后可以采取投资形式将房屋交给光华公司。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。根据这一规定，如果光华公司以该项不动产对明日公司进行股权投资，则无需缴纳营业税。更何况，光华公司与明日公司的中外投资者均为同一出资人，根本无需进行股权转让。该公司采用了上述筹划方案，成功地节省302.4万元营业税税款。
　　可见，以不动产投资的税收筹划在实际操作中切实可行，纳税人应当运用这一政策精心筹划，以降低税负。
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