开发商布局三四线城市商业地产 机遇还是陷阱？
（原标题：布局三四线城市商业地产 机遇还是陷阱？）
商业地产的供大于求和同质化，早已是业内共识。同策咨询研究部2014年针对35个大中城市的商业物业市场的调查报告显示，银川、呼和浩特、沈阳、成都等19个城市的商业地产供应过剩。但不少发力商业地产的开发商，却将目光投向了。日，位于福建省莆田市的某个商业总体量超过40万平方米的大型综合体项目正式开业，数据显示，当天吸引了46.8万人流量，截至当天闭店，全天营业额突破3800万元。该项目的开发商是即将要把总部搬到上海的福建房企正荣集团。这个名为莆田正荣财富中心的项目被正荣定义为商业战略起航的标杆项目，随后，正荣财富中心还将继续在福州的马保、马尾、南平等城市落地，而正荣长沙财富中心和西安的正荣彩虹谷也将在近期陆续开业。上述布局区域均是二三线甚至是三四线城市。正荣集团董事、总裁黄仙枝表示，3年内将开业10个购物中心，未来5-10年可达30-50个购物中心。正荣并非孤例。新城控股近年来加快了商业地产的扩张步伐，并明确对外表示，商业地产将重点布局三四线城市，每年新增商业项目至少10-15个，2017年累计开发40个商业项目，到2020年，商业综合体开业及在建项目达到80个以上。则更加下沉，选择在经济发达的小城镇发展商业，首家城市客厅位于浙江诸暨市的店口镇，其更是计划计划3年内投资600亿建设上百个类似的项目。多位业内人士对经济观察报表示，当下三四线城市商业地产的机遇，在于传统商业的转型升级，部分城市急需更优质的体验式购物中心。但不可否认的是，纵观整体，商业供应过剩压力犹存。世邦魏理仕的调查结果显示，2014年全球在建购物中心总面积为3900万平方米，其中，亚太区在建购物中心面积超过3200万平方米，并且超过60%的面积都在中国。在全球十大最活跃在建购物中心市场排名中，中国占据九席。对正荣等房企而言，同样不缺前车之鉴。曾经大规模布局三四线城市的，自2013年底开始再次回归一线，2014年将一半的投资额放到了上海，但转型成效尚不明显。房企重金布局三四线“虽然我们是商业新兵，但对自己的要求很高。”正荣集团商业管理总公司总经理张子玉透露，正荣商业对标的是美国西蒙地产集团，希望学习西蒙在商业上的长期持有战略和精细化管理。西蒙是美国零售商业地产标杆。目前正荣的综合体开发面积超过600万平方米，商业资产突破300亿元，覆盖了上海、福州、莆田、西安、南昌、长沙、宜春、南平等8个城市，包括13个商业项目。2015年，正荣确立了全新的商业升级战略，莆田正荣中心便是首个标杆项目。张子玉介绍说，在进入莆田之前，正荣对当地市场进行了详细调研：莆田是著名的侨乡，经济发达，消费需求旺盛，但此前这里却没有一个真正意义上的大型体验式商业综合体项目，“很多在外打拼赚钱的莆田人回乡消费都没有合适的场所，只能将消费需求释放到福州、厦门等城市，我们要把这部分消费需求留在本地。”和新城、万达的模式类似，正荣发展商业采用了现金流滚资产的方式，通过可售物业覆盖持有物业的现金流。目前，正荣旗下的商业物业自持和出售的比例基本上为4:6，有的是5:5，这取决于项目的定位和培育预期，比如对标杆项目就倾向于长期持有。“未来，正荣商业会注意往轻资产方向发展，适度减少自持面积和比例，以便更快的扩大规模和整合平台资源。”张子玉表示，希望能进行品牌和管理输出，到年，正荣预计全国增至20-50个商业项目，包括5-10个管理输出项目。为了在竞争激烈的三四线城市确立优势，正荣制订了“星欣荣”计划，为投资者提供资产托管、租售建议、消费追踪、决策支持等，该计划将不断改进升级并运用到正荣集团后续开业的商业综合体中。据了解，正荣已经拥有一支由近200人的国内商业精英组成的商业管理团队，全面负责旗下项目的招商、后续运营管理等工作。此外，目前已有3000多家国内外知名品牌商家与正荣集团达成战略联盟，品牌资源覆盖时尚餐饮、国际奢尚、生活娱乐、精品零售、亲子乐园五区域。除了正荣，刚刚顺利B转A的新城控股，也重金布局三四线城市。新城控股董事长王振华此前对经济观察报表示，希望用约5年的时间进入商业地产第一梯队，未来商业地产的销售比例将逐年递增。新城希望迅速抢占三四线城市，截至目前，新城已经有6个商业项目开业，另有15个商业综合体项目正在规划建设中。据了解，为了给商业“输血”，新城旗下的第一个商业资产证券化产品预计将很快在上交所挂牌。值得一提的是，对这些房企而言，在三四线城市并不是盲目布局，经济能力和消费能力是两个重要的衡量指标。以嘉凯城为例，为降低投资风险，嘉凯城联合浙江省商业集团成立了“浙江长三角城镇发展数据研究院”，打造长三角城镇数据库，有一套严格的选址标准：什么样的镇，多少人口，多少财政收入，多少人均可支配收入，多少零售业的消费指数，可以造多大的项目，均照着数据来。机遇：传统商业转型升级三四线城市的商业机遇在哪里？在新城控股集团副总裁欧阳捷看来，三四线城市存在非常好的商业地产的机会，特别是以购物中心为主的新型商业地产。三四线城市占到全国城市人口的53%，但是三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16.5%，三四线城市购物中心数量少，消费模式急需升级换代，消费者的体验感受也亟待提升。宝龙集团总裁许华芳此前在接受经济观察报的采访时直言，如今，不同城市的商业地产发展进入不同阶段，一二线城市发展更加精细化和特色化，比如由于城市发展不断外延，区域中心的不断出现，社区商业更受青睐，由于综合体激烈的竞争，具有鲜明特色的购物中心更受市场欢迎，而三四线城市商业地产发展的原动力在于商业的升级，处于“改变原有比较落后的商业”的发展状态。“回顾中国这些年的商业地产发展，其实市场上仍然缺乏优质的综合体和购物中心。”许华芳评价说。仲量联行的研究数据显示，据估计，在中国8300万平方米已经建成的购物中心总量中，仅有10%－15%符合国际物业标准，这与美国4.05亿平方米的同类物业总量形成鲜明对比；换句话说，在美国平均每1000人拥有1500平方米的零售物业面积，而中国每1000人拥有的面积仅为235平方米。需求未被填满，综合来看，高品质、优质管理和差异化经营的体验式综合体项目，是三四线城市的商业趋势所在。随着越来越多的开发商想要抓住三四线商业的发展机遇，市场也发生了微妙的变化。盈石集团研究中心针对全国124个城市的一项调查显示，2015年中国商业物业市场信心指数提升10个点至124.8，显示市场进一步趋向乐观，其中，一线城市取得最高值129.1，三线城市是123.2，三线城市的市场信心指数和消费者意愿增长预期均已经超过二线。此外，根据盈石研究中心跟踪的五大快时尚品牌（优衣库，RA，H&M，C&A，）数据显示，三线城市已经成为快时尚品牌市场拓展的热点区域，2014年五大快时尚新开门店中，一二线城市新开门店数超过了一线城市的3倍，三线城市占比最高。风险犹存欧阳捷将未来10年称之为“最后的机遇”：“以一个三线城市为例，三线城市平均人口520万，按照城市化率50%来计算，260万人口在城市里面，一个购物中心覆盖20万人，它可以覆盖130个购物中心，一二三四线城市全部算上来，全国大概能达到6500个购物中心，现在已经有4700个购物中心，购物中心的建设可能不到10年，我们的天花板就到了。”但他反复强调，必须注意到三四线城市商业地产存在的风险和陷阱。在他看来，这些陷阱包括：第一是新城市商圈很难再有春天；第二，城镇化的增速在放缓，大体量的商业在三四线城市很难做好，满铺开业是非常困难的，甚至招商都非常困难；第三，主力店铺多会导致投资回报率降低，知名品牌的主力店虽能带来客流，但需要更多的装修补贴，同时还有免租期，因此降低回报率尤其是一些大超市，平效很低且浪费了大量的资源；第四方面，电商可以导流，也可以分流。
招商难、投资回报低等问题确实是三四线城市商业地产的困扰所在。克而瑞研究中心通过比对发现，同样的品牌，在三四线城市的客单价和平效基本仅是一二线城市的60%左右。更大的风险，来自于整个市场的发展走势。盈石集团研究中心数据表明，2015年上半年中国20大城市商业物业存量超过9700万平方米，其中二线城市占据了63%，到2018年，预计仍然将有6146万平方米的新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%，而新增供应中的58%将在二线城市的非核心商圈开出，其存量和未来供应压力并存，经营风险及招商压力上行。
本文来源：经济观察报
责任编辑：惠杨_NF5623
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城市综合体狂欢的背后：巨额资金从何而来？
&& 东莞长安镇，万科与万达两家国内的开发商，展开了一场贴身肉搏。 　　这是一场关于城市综合体的暗战，总面积55万平方米的万达广场，与体量35万平方米的万科广场，相距仅有数公里。而在东莞这个三线城市，在建和拟建的综合体数量，达到了20个以上。　　放眼全国，“无处不有综合体”，近两三年来，城市综合体已经是房地产行业的最热词。 各地纷纷上马的综合体项目，总量有上千个之多。　　伴随着如此天量的综合体开发浪潮，资金筹集成为问题，散售带来的隐患和风险也浮出水面。“万达定位偏高端，万科主打中高端，但东莞真的有那么多高消费人群吗？”在去东莞考察一番后，深圳一主打商业地产投资的资深人士发出疑问。　　在万科万达之前，宣称建成后将成为亚洲规模购物中心的东莞华南Mall，就已经是一个城市综合体运作失败的典型案例。　　“城市综合体不仅有泡沫，而且有很大的泡沫。”一家大型地产商人士直率地说，不当规划加上重复建设，“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。鄂尔多斯和温州就是现成的例子。　　地方政府在做了城市综合体的推手之后，是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供支持，兑现承诺，是城市综合体是否演变为“烂尾楼”的一大关键。　　　　投资逾万亿？　　几百个城市齐声合唱：再不建城市综合体，你就落伍了。　　随着穗莞深城际轨道交通网建立，东莞成为连接广州和深圳的重要节点。万科、万达先后相中东莞，各自在这里布下体量不菲的城市综合体项目。万科与万达赤膊相见，这在全国也极为少见。　　今年上半年，东莞万科、万达广场相继亮相，其中商铺和公寓部分已经开始对外销售。除万达、万科外，光大、中信等品牌房企也纷纷杀入。据本报记者统计，截至目前，三线城市东莞出现的城市综合体的项目有20个之多，如第一国际、地王广场、星河传说、华南摩尔以及在建的虎门地一大道、环球经贸中心、国贸大厦等。　　不止东莞。统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55％的增量集中在中西部的新城。　　然而，没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据，“只知道这个数额非常惊人，”多家机构研究人士直言。　　本报记者根据公开资料不完全统计，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合体达到100个。上海则宣称2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。深圳市在未来的几年，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，合计建筑规模1044.79万平方米。　　按此保守推算，假如每个100万人口级城市需要建设15个大的城市综合体项目，200万人口级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个，投资额达数万亿。　　　　资金从何而来？　　庞大的城市综合体，单项投资少则数亿，多则数十亿元。这些资金将如何筹集？　　房地产业内人士介绍，综合体开发的资金，首先是一部分自有资金，其次是商业地产不限贷，银行信贷支持；还有就是政府给予一些补贴，变相鼓励。而的资金来源，是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售，虽然产权只有50年，但因为不限购，可以有效变现回款。　　“综合体的总投资额较高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅项目维持其投资，而且可以与住宅项目用一个建设单位，这样建筑商可以垫资，资金的调度余地更大。”苏州园区一位不愿透露姓名的官员分析说。　　一位万达前员工告诉记者，业内只有万达可以做到“四证融资”，即未取得建设许可证就可以从银行获得贷款，而其他项目基本上都是开发商前期投入一笔钱，然后建筑商垫资建设，封顶之后出售住宅、商铺部分回笼资金，支撑项目后期的开发。　　本报记者从保利、富力、花样年等近两年集中做商业地产的开发商处了解到，散售的商业这两年非常好卖。保利去年广州市场上近一半的销售额是商业（商铺和写字楼）贡献的，而花样年五成以上的销售额来自商业。　　东莞长安万科广场和万达广场的商业均有大量散售。万科广场营销人员说，从商铺的销售来看，客户里面本地人约占了一半，另外一半外地客户，比如在东莞待了多年的外埠人，或是厚街等邻近镇街以及深圳的客户。万达广场的销售员也透露，买商铺的客户各地都有，但大部分是投资客。　　对于由于资金等原因不得不将商场和写字楼分层或分单位出售的形态，恒隆地产董事长持否定态度。“个个都想做城市综合体，有几个成功过？”陈启宗直指散售是“垃圾中的垃圾”，会让综合体的招商、运营难以为继，继而演变为“黑洞”。　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，这种散售模式，暴露了城市综合体商业方面的运营缺乏稳定的资金支持，只有靠销售回笼资金。　　“省会以上的城市，商业物业销售面积占竣工面积的比例，从2006年到现在商业物业建成以后，60%以上的房子都是通过销售方式卖掉的。”秦虹指出，这说明了一个问题，商业地产所有的风险恐怕都集中在这种资金支持下的商业模式。　　本报记者注意到，为了避免散售带来的风险，追求稳定的现金流，这两年大型开发商开始设立自己的房地产私募基金，用于支持商业地产和综合体，并自己持有经营。如越秀地产联合越秀房托，将前期开发的项目注入房托，获取持续发展。保利、金地、华润、中海等开发商筹集的私募基金，很大一部分也用在商业项目中。　　　　“消化”难题　　天量城市综合体如何消化，将是所有开发商不得不面对的难题。　　世邦魏理仕中国区高级董事乐晓争认为，衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩，主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动，以及城市人口的消费能力等因素。　　乐晓争说，部分二、三线城市的潜在供应量，受到市政建设、交通便利以及生活、商务的配套成熟度等的影响，在未来的吸纳量方面遇到阻力，并影响物业的价值回报。　　以东莞为例，之前失败的城市综合体华南Mall，建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，但建成后却遭遇了人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等各种问题，甚至在其营业两年多后，实际开业率却不到一半。记者调查发现，东莞城区目前几个城市综合体，第一国际、华南MALL、世博广场等，都有不小的商用物业空置，竞争压力很大。　　其中，虎门区域城市综合体的竞争态势更趋严重。虎门新出现的城市综合体，体量都比较大，如虎门地一大道，规模总计70万平方米，而万达也有可能在虎门开发城市综合体。小小的虎门能否容纳如此体量的新增供应，是个很大的疑问。　　此外，东莞还有南城总部基地、光大黄旗一号地项目、东城主山项目等多个城市综合体在开发或待开发，部分项目没有自称为城市综合体，但也有较大的商用物业体量，如环球经贸中心、南城国际商务区部分项目等。　　就东莞的人口和消费水平而言，宏远地产营销策划部总经理朱廷勇认为，“跟住宅相类似，城市综合体项目的区域性较强，一般客户跨区域购买的可能性不高。”合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺分析说，东莞高端消费能力不强，倘若综合体项目扎堆上市，必然会给市场造成压力，一旦呈现供过以求，消化周期也会因此拉长。　　思创动力副总经理王安明认为，商场每平方米的营业额一年要超过1万元，才能保证综合体的良性经营。百货业与零售业，则要达到5公里的范围内，没有相同业态重叠，这样才能满足经营要求。从这个标准来看，东莞城区将面临严重的业态重叠和商业经营压力。　　阳光新业副总裁吴尧表示，支撑城市综合体的要素，包括所在城市（区域）的经济水平、产业布局和居民的消费能力等，虽然这些因素都有成长性，项目建设也需要时间，但它们之间均有一定的配比度，开发商必须进行详尽科学的事前调研，否则后患无穷。比如，五酒店建成几年仍在巨额亏损，购物中心过于豪华客流严重不足，写字楼大量空置，开发商也许拍拍手走了，但这些空洞的建筑对城市将构成极大伤害。　　　　城镇化的综合体误区　　既然商业地产有这么多的难题，为何还会形成如此巨大的开发热潮？　　本报记者的调查显示，各地蜂拥而上的综合体，与地方政府在楼市调控高压以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。　　过去两年，楼市调控限购、限贷，住宅产业萎缩，土地市场低迷。而商业地产尤其是城市综合体，被认为既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题，于是，商业地块出让比例大幅增长。“现在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商业，你说这合理吗？”绿地集团商业旅游地产研发中心总经理李煜称。　　万科总裁郁亮也对记者表示，近几年万科不得不做商业地产，因为政府供地多是综合出让的，地块必然带有商业性质用地。“商业地产本身是有发展潜力，但有些时候是被逼做的。”一家大型央企内部人士说。　　东莞正是典型的例子。该市国土部门数据显示，近三年来，在新城市化理念支撑下，东莞虎门、厚街、长安等镇大幅加大了商业性质的土地出让，单做住宅的开发商难以获取土地资源。　　诸多受访人士认为，各地的城镇化建设已经走入一个误区：“城市化就是建更多的房子，更多的商业”，这显然充满了风险。　　在乐晓争看来，一个城市综合体能否成功，首先取决于地方政府，要看政府在出让土地时允诺的区域配套能否完成。新批建的城市综合体由于体量较大，往往地块位置都在城市的外围，需要轨道交通、医院、学校等市政、公建配套，才能吸引新人口的迁入。“有了人口的迁入，综合体才有成功的基础，否则就是空城。”乐晓争说。　　吴尧认为，以中国的建筑业水平，城市综合体要建起来非常快，但作为商业地产的运营管理却刚刚开始。如果不顾当地的产业吸纳和消费能力，盲目发展综合体，很可能留下一堆堆没有人气的钢筋水泥体。　　秦虹指出，商业地产的繁荣不取决于能不能把房子和写字楼、商场盖起来，而是取决于它有没有大量的人流、交通条件的支持，商业布局是否合理。　　秦虹对各地方政府的上述协调能力持怀疑态度，她说，政府连居住规划和交通规划的匹配问题都没有解决好的情况下，要求它很好匹配商业地产的交通支持、人流支持和人口密度的支持，是有难度的。这是商业地产运营的隐忧。
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楼市半年考:一线城市偃旗息鼓 三四线城市警惕风险
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（原标题：楼市半年考）
2017年上半年，房地产行业在严厉的调控之下，呈现出“前高后平”的市场走势。就商品房销售而言，虽然同比增速逐月下滑，但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；进入二季度后，随着调控频频加码，效果逐渐显现，一二线城市销售偃旗息鼓，三四线城市热度虽在，但增长脚步也有放缓迹象。业内人士预计，在热点城市严控房价的政策之下，下半年其销售价格以环比小降或“维稳”为主。不过，一二线城市供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能。至于三四线城市，在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下，价格将维持一段上扬行情，但可持续性不高，冲高回落的可能性很大。一线城市成交量骤减各地楼市在平静中告别上半年。在上海，刚刚出炉的6月成交数据显示，当月一手商品住宅成交量为68.61万平方米，环比减少3.4%，同比减少45%，几近腰斩。从历年来看，由于牵涉到开发商冲刺半年度业绩，6月往往是一年中成交的相对高位。然而，今年6月新房市场成交量创下2011年以来同期最低水平，甚至低于楼市较为低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共计成交357万平方米，同比减少52.8%。创近年来成交新低的并非只有上海。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共网签16332套，同比降38.6%，创2010年以来同期新低；二手房交易量也减少逾三成，已跌近谷底，房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。深圳规土委发布的统计数据也显示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。广州则是四大一线城市中表现最为平稳的，上半年一手住宅网签成交50774套，同比降10.92%；网签均价为16566元/平方米，同比升4.34%。部分去年表现极为抢眼的热点二线城市，今年上半年的市场表现亦不乐观，一些去年高价拿地的开发商以及高位接盘的购房者，已感受到调控风险。去年最热的二线城市中，如厦门、福州、南京等地，预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。此外，苏州的高房价显著拖累了楼市成交表现，“有价无市”的格局愈加明显；合肥则受经济基本面和收入水平相对较低等多方面因素影响，城市吸附力远不及其他热点二线城市，自去年10月重启限购后，房地产市场冰火两重天，成交量持续低位运行。可以看到，今年上半年，四大一线城市及去年火热的部分二线城市已偃旗息鼓，楼市调控政策不断施压是主因。一方面，各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减，成为制约销售量增长的关键因素；另一方面，一二线热点城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码，投资性需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低。房价信息难反映真实情况从上半年成交情况看，一线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控一二手房的走势基本一致不同的是，这一轮，二手房市场率先疲软，一手房仍然平稳，甚至平稳得有些“不正常”。“由于 限价 因素，目前上海等一线城市新房成交价格保持平稳。相比之下，二手房市场随行就市，供需双方均按照市场价来成交，不存在人为的干预价格行为。所以，目前二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素，目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。记者了解到，为控制全市新建商品房均价，目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低，一二手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况下，资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证，“捂盘”不开，而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价，与购房者签订一份补充协议，购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来，网签数据上显示的价格既不会大涨，也不会大跌，始终保持“平稳”。比如近期上海浦东御桥一家龙头开发商旗下楼盘就明确表示，因为政府批下来的价格比较低，装修标准只能下降，如果想要装修升级，必须另外交一笔“装修款”。这并非个案，因为售价批得低于预期而降低装修品质（甚至整个小区配套设施）的楼盘近期在上海层出不穷，购房者因此进行维权的案例也不少见。除了限价，目前上海新建商品住宅项目还被限制“网签”。比如说，某区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。虽然各个区规定的金额不尽相同，但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。值得注意的是，自今年以来，沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面，房价现在尤为敏感，各大机构都心照不宣，几乎不主动披露价格信息；另一方面，价格信息不真实，新房价格是被控制的，二手房价格为了避税几乎都被做低，房价信息已不具有参考意义。”一位沪上知名房地产研究机构分析师告诉记者。事实也确实如此。根据网上房地产网签数据显示，今年6月，上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米，同比上升29%。而记者了解到的实际情况是，目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米，内环附近新盘单价基本都在10万元以上，只不过拿不到预售证无法开盘罢了。三四线城市也有隐忧与一二线城市整体偃旗息鼓形成鲜明对比的，是上半年大多数四线城市的热火朝天。就成交量来看，今年上半年，三四线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示，此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，前期热点的三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。而对大多数政策支持去库存的三四线城市，如盐城、宜昌、九江、汕头等，在当前销售窗口期积极推盘，成交量同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番，汕头更是同比大增215%。三四线城市房价更是领涨全国楼市，克而瑞研究中心监测的32个三四线城市中，28个城市1月至5月房价环比上涨，超过20%涨幅的城市多达13个，太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%，珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。
然而，三四线城市的热火朝天能够持续多久？不少业内人士预计，随着调控政策不断升级、叠加，政策效应同样也会溢出，今年下半年一二线热点城市价格继续保持平稳，三四线城市中，前期房价涨幅较大的则面临调整风险。事实上，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险，或将在不久后递延至目前热火朝天的三四线城市。“政策调控仍在加强，贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪、增加购房成本，政策调整的空间仍有，尤其是针对三四线城市。”丁祖昱认为，多数三四线城市供求并未真正逆转，且存在需求透支的情况，市场“火热”能持续多久，不容乐观。
本文来源：上海证券报·中国证券网
作者：朱楠
责任编辑：陈汝敏_NO8613
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