查看: 417|回复: 9
正确处理物业管理公司与业主关系的经验体会。
物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。
在思达物业公司的里我参与拉公司的设备管理工作。针对这一新工作，我进行学习和实践，并接受公司总结物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，我对物业有拉深刻的认识。
首先，解决了物业管理混同于居民委员会的模糊认识。我有针对性地对中层管理干部业务方面的培训的学习，提高对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。思达物业近几年在思达置业的引导下蓬勃发展，因此,必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。
一是主抓客户的服务工作.在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、客户服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决大厦的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；还侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。
二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责大厦的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对思达数码大厦范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。
三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：
１、他所保卫的准确范围——包括大厦之认识、车库入口、梯间、出口。
２、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。
３、护卫人员所拥有的法定权力和限制。
４、所有公寓门户及火警通道。
５、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。
６、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。
７、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。
８、怎样利用及控制灯火系统。
９、基本的救伤常识。
除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度锦华苑安全部被市公安局、人事局评为先进集体。
三是与业主（住户）签订公约.由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。
综上所述，物业管理公司的工作内容很多，也非常细致。像《思达数码入用须知》条例规定的内容，都是从维护全体业主及住户的共同利益出发，去加强内部的综合管理，处理好业主（住户）的关系。尤其是公用电费、公用水费、煤气费、环境卫生费、绿化保养费以及房屋保安清洁和管理人员开支等，我们每月根据实际支出按户收取，并严格费用成本控制，使收费标准合情合理，因而得到所有住户的支持和理解。我相信思达物业在公司领导的正确领导管理下,在全体员工的积极努力下将会在郑州物业界迎来更大辉煌.
我相信国外的现代化的物业管理模式将推动我国房产管理模式的改革，从而适应市场经济条件下房产管理的新体系。
经过留名，以示支持
回帖是美德。。。。。。。
顶顶顶，看贴，回帖是一种美德。
支持，谢谢分享，好东西要收藏
写得好啊　估计有马甲
学习使人进步，回帖促进文明
写得好啊　估计有马甲
写得好啊　估计有马甲
一定要回贴，因为我是文明人哦
蜂巢推荐 /1
为方便用户通过手机赚蜂币，本站推出了邀请好友安装APP送蜂币活动。邀请者每邀请一人奖励蜂币20枚，受邀者奖励蜂币30枚，本人安装APP奖励30枚，每人每天最多邀请5次。
Powered by免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： &
怎样处理业主与物业管理公司纠纷
引发物业管理纠纷的原因主要有两点，一是物业管理模式的不完善，一是国家相关法制体系空缺。下面我们就来详细了解下有关怎么物业管理纠纷的原因及解决办法。物业管理公司纠纷原因：(一) 基于物业管理合同的纠纷依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。根据最高人民法院2000年法发
[2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于。应当按照等相关法律进行处理。(二) 物业管理公司侵犯业主权益的纠纷第一种类型中，物业管理公司也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。第二种类型特指，物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，最高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据的规定，当事人由选择权。(三) 开发商遗留问题引起的纠纷业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理公司没有直接关系，而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。处理方式一、双方当事人通过协商调解解决。物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。依据我国《》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。(一)仲裁协议要写明以下内容：1、请求仲裁的意思表示;2、仲裁事项;3、待定的仲裁委员会。注意：达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。(二)仲裁处理的一般程序是：1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员
会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;7、当事人向法院申请执行。与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;2、法院立案后将起诉状副本送达被告;3、被告提交答辩状;4、开庭：调查、辩论、调解;5、制作调解书或一审判决书;6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;8、执行。延伸阅读：
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
最新相关知识
相关法律聚焦
地区找律师
热门文章推荐
热门法律专题
自媒体文章
无锡在线律师
400-400-400-
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答删除理由：
&广告/SPAM
还可以输入&120&字
还可以输入&120&字
他一定是哪里做的不够好，别替他瞒着了，告诉我们吧~
如何处理好物业公司与业主委员会的关系
发表于&&6条回复&&6415次阅读&&&&&&&&
业主委员会在小区物业管理中有着重要的作用，但在物业公司和业主之间他们有时如何起到桥梁作用的呢？不少小区的物业公司为了拉拢业主委员会成员，采取这各种各样的手段。1、免收业主委员会成员的物业费；2、每月给业主委员会成员发放工资、津贴；3、组织业主委员会成员年度疗养。等等。但即便如此，物业费收缴困难时，业主委员会仍旧袖手旁观。到底如何处理物业公司与业主委员会的关系，才能有利于小区的建设，使得小区的业主满意呢？
Xixmy为【[分享]展柜】增加了20热度值
分享到微信朋友圈
打开微信"扫一扫"，扫描上方二维码请点击右上角按钮&，选择&
奖励&&&&&&
&&&&&奖励于& 20:48:14
&&发表于&&|&
只想说太难了，前一段时间我家在阳台晾了三双旅游鞋丢了，该找谁呢？800多块钱呢？给物业打电话有用吗？凑服就那么样吧，谁让自己晚上忘记收鞋了。在农村住的时候反倒不会丢。
奖励&&&&&&
&&&&&奖励于& 20:48:57
点赞
&&发表于&&|&
以下是引用bjjrj-8-8 10:57:00的发言：业主委员会在小区物业管理中有着重要的作用，但在物业公司和业主之间他们...不造成给业主委员会成员发放工资、津贴等，更不能搞其他手段这样会搞坏行业风气；业主委员会有义务协助物业管理公司催缴费，不然也可以向业主宣告他们不作为。
奖励&&&&&&
&&&&&奖励于& 05:00:34
点赞
&&发表于&&|&
以下是引用奥迪A8在 11:06:00的发言：只想说太难了，前一段时间我家在阳台晾了三双旅游鞋丢了，该找谁呢？800多块钱呢...阳台的鞋也能丢？你家阳台其他人可以到达吗？有点邪门，这种事找物业他们肯定也没办法，除非这地方有摄像头！
奖励&&&&&&
&&&&&奖励于& 05:00:38
点赞
&&发表于&&|&
现在多数的业主委员会都是个摆设，形同虚设，起不到实际用作。我们小区最近由于物业公司要求涨价，进行了简单的问卷调查，有绝大多数业主不同意涨，刚刚过去没几天，物业公司突然贴出通知要退出我们小区，让人觉得很是突然。在这其中如果业主委员会能起到作用，把物业公司的难处以及市场情况等给大家说明白的话，我想如果物业公司确实属于亏损的状态，那么合理的涨价业主们应该还是可以接受的，毕竟这家物业公司还是不错的。 还有就是业主委员会的成员选举，我们根本一点也不知情，那帮人怎么来的也不知道。
奖励&&信誉分+20&&&&
&&&&&奖励于& 23:52:41
点赞
&&发表于&&|&
以下是引用飞心雪梦在 14:25:00的发言： 现在多数的业主委员会都是个摆设，形同虚设，起不到实际用作。...整个行业都还需要规范!
奖励&&&&&&
&&&&&奖励于& 21:28:35
点赞
&&发表于&&|&
各算各的账，各有各苦~~~
奖励&&&&&&
&&&&&奖励于& 19:19:30
&&&&新人第1贴
点赞
后才能评论,评论超过10个字，有机会获得筑龙币奖励！
筑龙学社APP扫码
立即免币下载资料
:&400-900-8066今天是日 星期五，欢迎光临本站&合肥圆方物业管理有限责任公司&网址：
如何处理好业主与物业服务企业的关系
设计制作：
咨询热线：
请扫描二维码打开手机站