无权代理或处分买卖房屋的行为是否有效？
导读在房屋买卖的合同纠纷中，经常会出现第三人代表房屋所有人或者瞒着所有人进行买卖的情况，在合同书的签订过程中，在出卖人中有些会填写房屋所有人的名称，而有些会填写代表人的名称。表面上看没有多大的区别，而在法律意义上却是两种截然不同的行为和效果。一种有可能会构成无权处分，另一种有可能构成无权代理。这两种情形在合同法上有明显区分，效力也不同。案例儿子私自卖老爸的房子李大爷名下有一套拆迁房，在办理拆迁手续时，李大爷委托其儿子李某某去办理，事后，李某某在未告知李大爷的前提下，将拆迁安置房以李大爷的名义卖给不知情的第三人——张某，并签订合同。张某当场将购房款交付给李某某，事后，张某找到李大爷要求其按照约定，协助张某办理产权过户手续，李大爷才知房屋被卖的事实，因为李大爷除了这套安置房没有别的房产，自然不同意，而卖房的李某某却不知所踪。案情分析在这起案件中，李某某作为李大爷的儿子，所实施的是无权代理的房屋买卖行为，合同法第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，本案中，张某与李某某进行的房屋买卖行为无效，由李某某承担相应的责任。实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：﹁房地产分离出卖﹂由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。﹁产权未登记过户﹂房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。﹁产权主体有问题﹂出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。﹁侵犯优先购买权﹂房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。﹁单位违反规定购房﹂机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。﹁价格欺诈﹂买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
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Powered by 135editor. Copyright (C) 2014 ~ 2016 , All Rights Reserved. &&买卖无权处分物合同效力之探讨
在我国民法理论界关于无权处分合同的效力问题，争议颇多。最初的《合同法》第51条出台了关于无处分权人与相对人签订的合同效力问题的法条，依通说，该条款可解释为在所有权人追认无权处分行为前或无处分权人取得处分权前，无处分权人与相对人签订的合同之效力都是待定的，因此，当无处分权人处分财产的行为未获取追认或无处分权人事后未取得处分权，该合同为无效合同。日起施行的《买卖合同司法解释》规定了无所有权或无处分权人出卖他人之物签订的买卖合同效力问题，该问题阐释了即使出卖人不具有所有权或者处分权，其与相对人所签订之买卖合同也不因其对标的物享有权利瑕疵而导致无效，依次可看出，前后两法条有冲突之处。本论文拟各自分析该两法条，关于《合同法》第51条规定的无权处分合同的效力问题，首先我国民法体系并未采纳德国民法主张的物权行为独立性的理论，因此物权形式主义模式下的合同有效说不能成立；其次，与善意取得制度并无冲突；第三，采纳债权形式主义模式下的&
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根据民法理论,没有法律上的处分权而处分他人财产的行为即为无权处分。探析无权处分问题,其前提和核心则是对“处分”一词的理解。学界一般认为,在对处分的范围界定上,台湾学者王泽鉴依据处分的外延做的阐述比较全面、合理。他认为对处分一词可以从最广义、广义和狭义三个层面去理解。最广义上的处分又分为事实上的处分和法律上的处分;而较最广义上的处分范围相对窄一点的广义上之处分不包括事实上的处分,这一层面下的处分含义仅指法律意义上的处分。王泽鉴先生进一步将法律意义上的处分细分为负担行为和处分行为两种具体情形。在此基础上,那种不包括负担行为而单单是指处分行为的处分就是狭义上的处分含义。通过对“处分”一词含义的分析不难发现,是否区分负担行为和处分行为成为无权处分释义的关键所在。根据相关民法基础理论,负担行为是指发生债权法上给付义务效果的法律行为,最终导致债权产生、变更的法律效果;与负担行为的法律效果不同,处分行为直接使权利发生得丧变更,具体可分为物权行...&
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无权处分制度是民法学上极其重要的一项制度，具有独特的理论和实践价值。我国对此规定主要集中于《合同法》第51条，然而由于该规定存在立法缺陷，关于其效力的争议从未停止。本文第一部分主要厘清了处分的基本概念，并论述了处分行为以及我国无权处分合同的内涵；第二部分分别对债权意思主义，物权形式主义和债权形式主义这三类不同的物权变动模式进行了探究，并在此基础上对其类别下无权处分合同的效力问题分别进行了论述；第三部分对我国法学界关于无权处分合同效力的三种学说进行了相应的评析，提出了自己的看法，其中笔者主张有效说；最后，第四部分分析了我国关于无权处分合同的法律规定所存在的立法缺陷，并提出完善的构想，最终笔者得出结论，我国的无权处分合同应认定为有效合同，并同时构建处分权独立原则，将处分权从债权合同中分离出来，使其作为实现物权变动的单独要件，协调好与善意取得制度的关系，使我国在相关的立法和司法方面都能得以改进和进步，恰当地保护相关当事人的合法利益，使...&
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无权处分是民法上的传统难题之一。我国合同法及相关司法解释对此虽有较多规定,然而仍然存在一些争议与疑难。本文基于比较法上无权处分合同的几种模式,提出无权处分合同的效力与物权变动模式并非必然关系；进而根据对我国相关规范的分析研究,提出无权处分合同在我国采用债权形式主义的物权变动模式下,应界定为有效合同。此外本文还分析了,在无权处分界定为有效的情况下,如何理解善意取得制度的应然性与合理性。&
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一、问题的提出:《合同法》51条与解释第3条的冲突我国于1995年颁布实施的《合同法》第51条规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。根据该条规定,出卖他人之物,经过所有权人追认或者处分人事后取得处分权的,买卖合同有效;然而,2012年6月,最高人民法院大胆运用法律赋予的司法解释权,通过总结合同法实施多年来的审判经验,公布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”从该条文义可以得知,在无权处分的买卖合同中,无论所有权人是否对买卖合同追认或者无权处分人事后是否取得处分权,买卖合同都有效。该司法解释显然与《合同法》第51条之规定互相矛盾,因此,该司法解释出台以来又遭到广泛的争议。二、法理分析:对解释第三条之法律效果考量最高院该项解释第三条,即关于无权处分的买卖合同效力...&
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但凡法律条文均需要对其进行解释之后才能加以适用。我国的《合同法》在制定之时借鉴了联合国货物买卖公约和国际商事买卖合同等先进的立法技术和经验,在理论上做到了同国际接轨,然而从实务的角度来看,依然存在着部分条文理论性较强,与我国审判实务脱节,对于合同法条文解释的规范较少等问题,为此最高院先后出台了三个关于适用合同法的司法解释。本文也正是沿着法律解释的思路,对买卖合同司法解释第3条涉及的问题和其未加注意的问题进行解读,旨在丰富合同法条文的解释规则。将司法解释纳入法律体系之中是未来我国制定债法典或民法典债编应该努力的方向。一、问题的引发:无权处分情形之下,买卖合同的效力若何?对于无权处分合同效力问题,一直以来都有有效说、无效说、效力待定说三种争论,其中以有效说呼声最高。我国合同法第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的,该合同有效。也就是说,在权利人未追认或无处分权人未取得处分权的,合同不...&
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无权代理分为：1、行为人没有代理权2、超越代理权3、代理权终止后以被代理人名义订立的合同　无权代理的合同是有效的吗？
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状态：已解决
最佳答案: 执手凝噎
无权代理人以本人名义与他人订立合同，是一种效力待定的合同，而不是绝对无效的合同。
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无权代理、无权处分，混淆中……
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回复#2楼执手凝噎的帖子感谢你的回复，无权处分，无权代理。我有些混淆了，没有学无权处分的时候感觉自己第二章学的挺好的，没想到越学越混淆了。
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来学习，谢谢
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回复#7楼城市稻草屋的帖子欢迎，欢迎
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