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关于业主代表大会制度有利于社区业主自治
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关于业主代表大会制度有利于社区业主自治
《物权法》将于日实施。日实施的《物业管理条例》（以下简称“《条例》”）基于《物权法》已于日就有关条款做了修改，将与《物权法》同步实施。
《条例》要规范的主要对象是业主一方、物业服务企业一方，以及两者之间的关系。从《条例》实施四年来的实际情况看，《条例》对规范物业服务企业的运作和提高服务水平起到了较好的作用。但对于规范业主这一方，也就是如何使业主达成共识，如何使业主做出共同决定方面，《条例》在过去四年产生的效果，差强人意。
从社区业主自治的现状来看，最主要、最困难的是如何让业主在广泛参与的基础上，对于社区的事务，如选择物业服务的方式，选择物业服务企业等，做出共同决定。有了业主的共同决定，具体执行是次要的、好处理的问题。
对业主大会/业主委员会构架的认识
社区业主自治基本国情
●我国大部分社区规模较大，都在千户上下；
●社区业主参与社区公共事务的主动性和持久性不够好，还需要长时间的引导；
●社区物业服务需要做决定的大小事情较多。
2、业主大会/业主委员会构架的缺陷
按照《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会除了这样一个定义，没有作为一个组织应有的属性，如办公场所，联系人等。新修改后的《条例》第十一条，将业主大会履行的职责修改为业主共同决定，使业主大会组织的功能也虚拟化。修改后的《条例》将业主委员会是业主大会的执行机构改为业主委员会执行业主大会决定事项，将业主大会与业主委员会的关系模糊化。
修改后的《条例》中规定的业主大会会议，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。对于中国现在的绝大部分社区来说，业主数量多，一个社区的业主来自不同的行业、单位、地区，集体召开业主大会，在同一时间把大多数业主集中到同一个地点开会，实际上是不现实的。对于我国社区规模在千户上下的社区，从《条例》实施到现在的四年中，在全国范围内，没有一例以“集体讨论形式”成功召开业主大会的报道。所有千户上下的社区业主大会会议的召开，绝大部分（也可能是全部）采用的是“书面征求意见形式”。也就是说，业主大会会议的召开，最后全部是“全体业主书面表决的形式”。我们必须客观面对这个现实。
修改后的《条例》规定业主委员会执行业主大会的决定事项。由于业主大会的“虚拟性”，对于提议召开业主大会，基本上都是由业主委员会决定。按《条例》规定，业主可以提议召开业主大会会议，条件是有20%以上的业主提议。一个千户上下的社区，要收集200户左右的业主签名，对于松散的、没有组织的业主群体来说，是非常困难的。
《条例》中规定了业主的提议权和监督权，但是这些权利如何行使，《条例》并没有具体规定。因此这些权利的行使实际上是没有制度保障的。如业主提出的议题与业主委员会的意见不一致时，或者业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，根据《条例》规定，受理的机构还是业主委员会本身，这在制度上就是一种悖论。实际上业主委员会成了既当运动员又当裁判员的角色。业主委员会上面没有“上级单位”检查把关。社区中的分散的业主对业主委员会又不能进行有效
的监督。业主委员会成了一个不受监督的机构。
对于社区物业管理事务，《条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权利。实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从全国社区业主自治过去四年的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动社区业主自治没有起到应有的作用。
对有限权力业主代表大会/业主委员会构架的认识
按照《物权法》的规定，如果得到多数业主的同意，一个社区完全可以根据自己的实际情况，如社区的大小、配套设施情况，制定本社区的业主自我管理、物业管理的模式。不应该、也不可能只有一个通用的模式。但对于大多数社区，如数百户到几千户的社区，笔者认为，有限权力的业主代表大会/业主委员会构架，是一个较好的选择。有限权力业主代表大会/业主委员会构架有如下两方面的含义：
第一、以有负责人、有实际存在（有办公地点、联系人、联系方式）的社区业主代表大会为社区自治核心。业主委员会为业主代表大会的执行机构。可以设立业主监事会，以实现更理想的分权制衡。
第二、对于社区物业管理的重大事项（《物权法》规定的事项），或按管理规约能够启动全体业主共同决定（召开业主大会会议）的事项，由全体业主共同决定。除此之外的较重大事项，由业主代表大会决策。日常工作中的具体事务，由业主委员会决定。
业主代表大会是不是剥夺了业主的权力
对于业主代表大会，业界的争议很激烈，即业主代表大会是不是剥夺了业主的权力。对于此点，笔者的认识是，按上面所定义的有限权力业主代表大会没有剥夺或削弱业主的权力。
如上面所述，业主行使权力的根本是参与社区事务的共同决定，表现形式是以表决形式由全体业主共同决定（业主大会会议）。如果在业主代表大会的构架
下，从制度设计上，把提议进行全体业主表决（召开业主大会会议）的门槛，及对全体业主表议题（业主大会表决议题）提议的门槛定得适当的低，即等同于或低于业主大会/业主委员会构架中的规定，则业主的权力完全没有受到剥夺或削弱。相反，从制度设计上，可以增加业主代表大会提议进行全体业主表决（召开业主大会会议）的条款，进一步增强业主行使自己的权力。
实行业主代表大会制度，从以下方面有利于社区的业主自治和对社区物业的管理：
1、业主代表大会制度可引导更多的业主参与社区的物业管理事务
建立了业主代表大会制度，可以由几十位业主代表有组织地、持久地参与社区事务管理。业主代表可以引导更多的业主参与社区的物业管理事务。通过参加业主代表会议，业主代表可以更全面地了解社区存在的问题，可以了解政府的法规、政策，可以提高自身的认识和素质。
2、有利于整合社区中各种积极的力量，特别是居委会的力量
社区居委会是社区中的居民自治组织。实际上在现在的大部分小区，业主（包括业主的直系亲属）与社区居民大部分是重合的。居委会成员如果是本小区的业主，完全可以积极争取成为业主代表，参与社区的业主代表大会，以业主代表的合法身份积极推动和影响社区物业管理事务的决策。对于社区的业主自治，政府可以利用居委会的桥梁，引导和支持业主自治工作的正常开展。
3、可以支持、督促和监督业主委员会的工作
有了业主代表大会，业主委员会、物业服务企业、开发商，都会清楚地认识到，业委会后面有几十位业主代表的支持，这是一股比业委会几个委员更强大的力量。
对于业委会的工作，从制定计划开始，到主要的实施过程，业主代表都能参与和决策。业委会的工作，是在业主代表知情，在业主代表决策同意的情况下进行的。业主代表大会可以起到督促和监督业委会工作的作用。
4、有利于协调业主之间的利益，防止业主出现大规模分裂
通过业主代表开会讨论，把问题放到桌面上，大家充分讨论，这样可以让人们从不同的角度去认识理解同一个问题，也容易让人们理解持不同意见者的想法。对问题讨论后，少数服从多数，如有必要，可形成代表大会决议。有争议的问题在业主代表大会上讨论解决了，从而不会使矛盾激化，或者激起业主与业主间的群体对。
5、有利于社区业主对公共财产管理上升到更高的层次
社区建立了业主代表大会制度，形成了对业主委员会良好的督促和监督机制，在将来适当时机，可以考虑将社区业主委员会注册成法人。小区的公共财产可以注册在业主委员会法人名义之下。达到这样的层面后，社区业主选择物业服务方式，改换物业服务企业，对社区业主公共财产的保值和管理，将更方便和更有效。
在目前及未来相当长一段时间，社区自治的关键是如何更好地引导更多的业主有组织地、持久地参与和关心社区的事务。保障业主参与社区事务权力的关键是将启动业主共同决定（或业主大会会议）的门槛及对议题的提议门槛设置得适当的低。制度设计上要直面我国的社区实际情况，所设计的制度要有可操作性和可持续性。只有做到了这些，才能真正和更好地落实《物权法》所赋予全体业主的权力，实现社区重大事务由业主共同决定的目标。只有做到了这些，才能实现社区业主的其他事务有人管、能监督的目标。
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现为全国公共政策学会理事、北京和谐社区发展中心副理事长
公共政策、财产权与社区治理、纠纷与冲突解决
合著《西方政府的治道变革》、译著《制度激励与可持续发展：基础设施政策透视》及《美国地方政府》，并发表多篇中英文优秀论文。
住宅小区业主自治发展与中国协商民主政治演进
地　点： 天则经济研究所会议厅
主讲人： 陈幽泓
主持人： 冯兴元
评议人： 孙龙、孙文凯、李国庆、张曙光、盛洪、赵农
版权所有： 天则经济研究所，转载须注明出处。
冯兴元：现在我们正式开会！
今天第502期天则所学术论坛主题是“住宅小区业主自治发展与中国协商民主政治演进”，主题发言人是陈幽泓，人民大学的教授，她也是北京市海淀和谐社区中心的主任。今天我们请到三位评议人，孙龙老师、孙文凯老师、李国庆老师。陈幽泓老师可以说是全球唯一一个诺贝尔经济学奖女得主埃莉诺.奥斯特罗姆的学生， 奥斯特罗姆2009年得奖，2012年去世。陈幽泓老师长期关注小区业主的自主治理，下面有请陈幽泓老师主讲。
陈幽泓：首先对我自己还有我们的研究背景做一个简单的介绍。在这个领域的研究起始于90年代，正是咱们国家改革非常兴旺蓬勃的年代。那个时候我本人主要关心住房制度和住房政策的改革研究。在90年代初，国务院、世界银行等关于中国的住房改革有一个大辩论，这个辩论大概持续了有三四年，可能还要长。焦点问题是中国现有的住房制度怎么起步：一方建议通过提租补贴慢慢进入商品化的住房制度，另一种建议是要把现在的国有住房全部卖掉，通过折扣价卖掉，用这样的方式来开启我们国家的住房商品化领域市场，这样的一个争论后来戛然而止，一下子就做作出最终决定了，把住房全部卖掉。这样的做法当时的主要考虑是为了甩包袱，认为国有公房的价值随着时间在流失、维护负担加重，而出售能够获得一大笔资金，当然还有一些其他的考虑，但不管怎么说，90年代的住房改革开启了我们今天所讨论的住宅领域的事件。我们国家的改革总体上说是一种渐进式的改革，实际上在某些领域的改革是突变式的，体现在住房领域的突然的巨大的转折，这个转折造就了一个什么样的态势？它不仅把住房卖给了当时的住户，而且在新的商业小区里面，国家把全部小区的共有部分财产以及与这个共有部分财产相关的公共事务和准公共事务的责任一下子甩给了业主。这样的一种做法根据我们的研究在全世界都是比较独特的。例如，现在欧洲多数国家，小区的物业管理的很多内容仍然由政府承担。而中国的做法就使得长期以来没有社区自治经验传统和习惯、缺乏相关配套制度支持和辅佐的住宅小区业主，一下子进入到了一个全新的社会治理状态中。
我90年代对住房政策感兴趣，到2000年的时候突然发现，我所关心和研究的住房政策与住房制度的问题核心全然改变了，变成了2000年前后风起云涌的业主维权，甚至可以说它是一个业主维权的社会行动。正值当时我和毛寿龙教授正在承担一个国家社科基金项目，这个项目就以房地产领域业主维权的制度分析与公共政策为主要的研究对象。当时我们感觉到纯粹学者的研究是没有办法完成这个项目的，这样我们就吸收了当时社会上一批著名的社会活动积极分子和实践者加入到这个研究团队来。我们这样的一个合作团队一直保持下去，并于2005年在海淀区注册了一个“民非”组织，也就是现在的和谐社区发展中心。这个组织从2002年的课题组到今天，十多年过去了，也跟这个领域一样不断发展壮大，目前有50多位成员，其中一半是教授学者，另外一半是社会实践者，这样的一个理论研究和实践活动的传统一直保持下来了，因此，我们的工作方式可以说是参与式的研究，我们在这个运动之中，我们对这个运动的很多事情做大量的观察，其实我们也采取很多的行动，这些行动对我们的研究的对象又发生了影响，这个我是希望跟大家交代清楚的，我们是这样的一个研究工作方式。
一、业主自治的制度设计
下面就开始介绍这个题目内容，首先先讲业主组织制度的设计。这个制度是由国家来设计的，因为业主组织是一个正式的制度，虽然它长期以来处于体制的边缘。如果想要深入地了解业主组织的制度特性，必须在比较中了解，所以我把这三个基层自治组织业委会、村委会、居委会做一个比较。
国家关于业主委员会的制度设计:
与村民委员会、居民委员会的比较
业主委员会
村民委员会
居民委员会
（三者均非法人组织）
权益的“代表和维护”者。
自治组织。
自治组织。
筹备、选举、备案经法定程序产生，但自愿发起。
其“设立、撤销、范围调整”等，规定由地方政府负责“提出”。
其“设立、撤销、范围调整”等，规定由地方政府“决定”。
法律将七项需要决策的重大事务都明确规定由全体业主共同决定，业委会一般被解释为“执行机构”。
具有“依照法律规定”的“管理”权限。
规定有权“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业”。
民主投票**
法律规定了每人一票的双重投票制：人头投票制+专有部分的面积投票制，决策需双二分之一（&50%的全体业主投票，不论是否出席会议）,或者双三分之二（&66%的全体业主投票）。
村民会议—村民代表会议（每户代表、5-10户代表、小组代表三种类型）选举、决策与离任审计等(出席会议过半通过（1/2*1/2，即&25%的出席者投票）。
居民会议—居民小组代表选举决策，出席会议的的过半通过（即1/2*1/2，&25%的出席者投票)。
民事行为能力（即组织维权和运作的能力）
具有诉讼权，并赢得一些重要的具有标志性意义的案件；
缺乏组织运作基本条件,如组织代码、公共账户、应税事务等。
作为诉讼主体对外维护村民权益的情况鲜有报告；
具有等同于法人组织运作条件。
作为诉讼主体对外维护居民权益情况未见报告；
具有等同于法人组织运作条件。
土地使用权、房屋、公共配套、公共维修资金（由购房款的2％提取归集而成) 以及其他收益。
房基地及住房，农地、水、林地、村经济活动等其他经济收益。
办公用房、办公经费等，工作薪酬等由地方政府提供、拨付。
财产权制度**
法律规定为专有部分和共有部分构成，财产权关系较为明确，财产权制度与决策制度相关联，需经业主以及产权面积等投票权决定。
除住房私有外为集体所有制，村委会有较大决策权。
居民委员会所有。
如表一：很有意思,这几个在基层起重要作用的群众自治组织，当前都不是法人组织。虽然在中国《宪法》把村委会和居委会列在地方政府这一章，在学理上国外称社区自治组织为准政府性质组织。
具体到这三个重要基层群众自治组织的法律地位，村委会和居委会在《宪法》中及《组织法》中都是明确规定的自治组织,而在国家法律文件中从未明确提及业主的组织特性， 正式的表述是它要“代表和维护全体业主的利益”。然而，近年来无论在省市地方的官方文件还是政府官员的口头表述中，已经逐渐习惯于将业主委员会/业主大会称为一个自治的组织。
再比较基层自治组织的产生特性，我国无论是村委会还是居委会，都规定由政府通过行政力量来负责组建，如《村民委员会组织法》规定“村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出”。《居民委员会组织法》规定“居民委员会的设立、撤销、规模调整，由不设区的市、市辖区的人民政府决定。”业主组织的产生虽然有非常严格的法定条件和程序，但不一样的是，它是业主自愿发起的，明确说来就是政府并不动用行政力量来产生或者建立业主委员会。因此，实际情况是，如果各位所在的小区里没有大的纠纷，没有侠客型的带头大哥，很可能就没有成立业主组织，我想我们在座的多数人可能都不是这样类型的人。
就基层自治组织的权力设计来看，村委会还是居委会，不仅是法定的自治组织，委员会本身就是权力机构，有很大的决策权力。业主组织的制度设计和权力运作不同，《物权法》和《物业管理条例》等文件都对业主委员会的权力给予极大的限制和制约，以至于一般的表述都说业委会只是一个执行机构，没有决策的权利，这是业主委员会最重要的特色。权力特性来源于决策制度，我国法律对于这三个基层自治组织的民主投票程序都有明确规定，但三个组织的具体制度设计是不一样的。
《村民委员会组织法》规定，可以由村民代表会议和村民小组代表的方式来投票决策，这些代表出席人数达到1/2以上就视为法定人数，法定人数投赞成票达到1/2以上，决策事项就获得过半通过，所以你要统计一下它的决策的投票通过比例是以大于25%的出席者比例计算的。居委会也可以由居民代表来投票，出席的法定人数是代表的1/2以上，所以它的法定投票也是以大于25%的出席者计算的。只有业主组织的投票制度的法律设计完全不一样，业主组织的投票是严格意义上的“一人一票”的制度设计。不仅如此，它还是一种双重投票制度：人头票和财产权的权数票，即得票数除了计算全体业主（非出席会议业主）人头投票外，还要计算每一位业主所拥有的房产面积，面积数也要达到法定比例。
业主投票的两种比例制也很高，如果是双过半那就要超过双50%的比例，如果是双2/3，那就是双66%以上的比例。这样的一种投票制度设计应该说是造成了今天的业主组织和中国任何一个其他组织的制度基础完全不同的特点，即源于“生人社会”的集体行动问题。这个不同我的解释是这样的：第一，如果看村，村是一个血缘社会，是熟人关系，如果看居，是一个行政化的社会组织，如果这个居委会是一个单位社区的话也是一个熟人社会。我们现在的商业小区是一个生人社会，那么在生人社会里，社群关系的建立需要较多的遵照规则和契约。虽然也有很多人不会投票，投票很难。但是在关键的时候，如果没有血缘、熟人或者行政关系，那么只有通过投票，则每人一票会起到作用。我可以举一个例子，北京的****小区的全部业主在小区内居住的比例为0，也就是说所有业主都不住在小区里面，所有业主的住房都是出租了，为了让全体业主能够达到投票比例，业主大会筹备组在第三方专家指导下花费了巨大的力量，最后的结果是什么？投票比例达到80%以上，投票的通过率达到70%以上。这个小区目前成为模范治理的典型，无论是政府还是民间都对其现状予以认可，小区的公共收益目前已经达到七、八百万。无疑，业主组织是“竞争性民主”制度下选举投票最严格的组织。
在这样的一个制度设计下，它最典型的特点是在生人社区中的认同关系的建立，由于熟人关系和行政关系不起作用，投票中贿选、结盟、合谋等行为的成本都会极大，不是说没有，肯定仍然有，但成本极大，且事后被揭露要付出的代价也将是非常严重的。这个投票制度不仅是关于选举的设计，还有决策的设计。我们国家只有业主组织是把它所有的重要事务内容都在法律上做了明确列举，有七项列举，这些事物都要经过全体业主的双重投票制度才能够作出决定。
再一个制度特点是组织的民事行为能力。前面已经说明，目前这三个组织都不是法人组织，法人组织的两个重要作用，一个是维护法定权益，另一个是行使民事权利、履行民事行为。从民事行为能力来说，一个组织需要有组织代码，需要有公共的账户，需要能够处理应税事务，任何一个正常的组织需要履行民事行为能力都需要有这样的条件。但村委会也好、居委会也好，具有这样的条件。但是业委会没有，业委会现在只能通过私人关系从某些方面的制度缺口来获取组织代码，也通过推动政策和立法来使得业主组织有这样的民事行为能力。但是在民事行为能力方面业委会有很独特的一点，就是诉讼权。业主组织在民事行为能力中最重要的是诉讼的权力，这个权力的获得是由于业主组织是因商业市场交易活动产生的财产共同体组织，所以它的诉讼权利是必不可免的，在我国的司法实践中是赋予了业主组织这样的权利，也由于《物权法》中的“建筑物区分所有权”制度设计，业主的个体和全体之间的财产关系比较清晰，所以业主组织是在这三个组织中维权最有力量的组织。我们所有的社会组织中，从一般的角度，广泛的角度看业主组织在诉讼方面是比较有力量的。这样的一个力量使得他维权比较成功，当然，各种各样的失败案例也非常多。
下面一个制度特点是三个组织的经济资源，村委会有很丰富的资源，农用地、宅基地、住房、经济活动等等，它有很丰富的资源，只不过是能否保住那个资源是一个问题。居民委员会有办公用房、办公经费、工作薪酬，是由地方政府提供的，另外居委会还有一些福利性事业或者企业，也有它的经济资源。业主组织具有的经济资源包括了土地使用权、房屋公共设施，专项维修资金和其他收益。这些资源虽然有法律规定，但眼下的争议纠纷很多，权属也不够清晰，这也是为什么业主组织必定要在这些方面发起很多的集体行动，产生很多的诉讼进行维权的一个基本动力。这样的一个状态导致在业主组织的民事行为能力方面我们见到了大量甚至是巨量业主组织的诉讼案件、案例。比较村民委员会，由于他也没有法人地位，也由于集体所有制中个体村民与村集体在财产关系上没有类似住宅小区业主这样的“份额”区分和共有关系，所以村民委员会作为诉讼主体对外维护村民权益的诉讼案件，鲜有见到，如果在座各位知道可以提醒。居民委员会对外维权诉讼更是从未见到报告。
下面一个非常重要的是财产权制度体系。《物权法》虽然只制定了“建筑物区分所有权”的原则，但是《物权法》规定的财产权的大关系和线条框架是较为明确的，在这个原则框架下，业主个体可以通过个人住房面积中专有和共有之间的产权对应关系通过发起决议依法采取维权行动，所以这个财产权体制是业主组织在维权方面的有利的制度设计。比较村委会，村委会有比较大的决策权，但是村自治的制度没有关于个体或者是私人层面、以及私人与集体财产权关系的制度设计。居民委员会中的居民自治制度毫无疑问没有关于财产权制度的设计，所以财产权体制我这里用双星号标注，说明这是业主组织或者基层群众自治中制度设计最重要的内容。综上所述，通过比较研究，我们可以得出一个初步结论，在我们国家关于基层自治组织的制度设计中，最重要的两个相互关联的特征，一个就是它的民主（决策）投票制度，另一个是明确个人与整体间关系的财产权制度。
业委会与村委会和居委会在组织发展方面的制度特征
新制度供给
内生式发展：存在较大的制度发展空间，业主有动机实践各种制度创新。
较小的制度空间，自我制度创新的制度障碍较大。
很难自我制度创新。
社会资本与网络
业主中企业家、专业技术人士、学者等专业人士为主，。拥有广泛的社会联系和传媒资源。
有一定行政资源和关系但村民在社会治理中整体属于弱势群体。
有较多行政资源与较强行政关系、工作人员专业层次较低，薪酬很低。
表二：组织的制度发展特征
表二所示的两个制度特征中，第一个是关于新制度的供给。一个治理的主体都要有可持续的制度供给，特别是内生式的新制度，因为它必须与时俱进，不断解决所面临的新问题的挑战。新的制度不可能都是外生性的，主要应该来自于内生，内源式的制度设计，这样的制度来自于治理的主体有没有动机与能力创造出新的制度。比较表二的内容，我的结论，村委会有较小的制度发展空间，自我制度创新的能力比较差，比如说乌坎曾经引起社会的高度关注，但是后来的情况说明其制度发展障碍非常大。居委会虽然有很多关于创新的模式报道，但我个人认为很少是内生性的。我认为业主组织内生式制度发展有较大的空间，业主群体有动机实现各种制度创新，这方面的例子有很多。例如在座的一位，其所在小区的制度设计是具有颠覆性的特征，在所在地河北省政府的地方立法和行政指导的支持下，与国务院《物业管理条例》中的规定差别极大。因此，目前业主自治的状态是，在国家规定的制度基础之上，由于民主决策的投票制度和财产权制度设计与个人直接相关，业主在制度创新上有较大的制度空间、动力，可以依据相关的法定决策途径实现制度创新。
最后一个制度特征是社会资本和社会网络资源。村集体虽然具有法律规定和经济资源方面的强势地位，但在社会治理体系中仍然是弱势群体，居民委员会有较强的行政关系与资源，但是这种行政化以及其在组织人员构成方面的状况使得其也比较处于弱势。业主组织中的领袖一般属于中产阶级精英，多是各领域的专业人员，拥有较广泛的社会联系和传媒资源，因此较之于其他两个组织，它拥有比较丰富的社会资本和网络资源。
业主组织的建立是1994年由建设部文件规定的、再由《物业管理条例》和《物权法》的构建，历经20年的发展，形成业主组织的制度发展特性。我追踪研究业主组织十多年，看到业主自治的发展和变化的轨迹一直是在法制的框架内、与物权领域内法律的发展息息相关。业主组织的价值核心是保守自由主义的，体现在三个方面：
第一，最重要的价值核心是保护私人财产权，这个私人财产权不仅是个人专有的而且也是私人共有的。因为在一个住宅小区里要保护的财产权份额中最大部分在共有部分，同时，要想保护专有部分就不可避免要保护共有部分财产，所以这个领域里不管是哪一位，保护私人财产权是第一位的价值取向；
第二个是尊重规则，因为业主组织每人一票的投票制度设计，使得如果不尊重法律和其他业主共同认可的制度规则，业委会或者业主个人及群体的任何一项行为及决定都可能被反对者依法认定为无效。业主组织的制度设计使得任何一方都可对你提出质疑，无论是业主自身，还是其他的组织，如居委会和物业企业都会质疑你的行为和决定的合法性，所以尊重规则可以说是在业主组织的工作人员的灵魂中和血液里深深地种下了。在业主组织中，按照罗伯特意识规则来开会是很普遍的；
第三是民主投票的训练，国家对业主组织设定了这么严苛的制度，业主组织若不经过竞争性的民主投票就产生和建立不起来。产生了以后做任何一件重要的事情也全都要经过法定的双重投票，所以这种竞争性选举与决策的投票制度在业主组织负责人和组织中是非常非常重要的价值观念。当然我们不排除仍然有业委会渎职、独裁的现象，我只是说制度的特征。
二、业主自治制度发展：城市基层治理中的新结构
业主组织的工作范围首先是在小区内，业主自治在小区内的制度创新发展，这方面全国各地的案例实在太多了，各个城市、各个领域都有。举两个典型的例子，第一是在天津创建的被称作“丽娜模式”的小区治理新模式，主要工作目标是针对小区内模糊不清的共有部分财产权权属和责任关系进行细分，在财产权晰分的基础上再对小区管理的程序、制度进行重构。“丽娜模式”虽然仍然有很多需要斟酌和完善之处，但已在全国知名。天津市民政局去年底今年底委托“丽娜模式”的创始人崔丽娜发起组织并在民政部门注册的天津业主委员会联合会。
第二个实例是在座这位吕岩先生所在的小区，在河北省政府的支持下他们在小区的制度建设搞了一个完全的创新，这个创新在大原则上不违背国家《物权法》，但对于《物业管理条例》的制度设计蓝图，是一个颠覆性的变化。该小区业主领袖和积极份子学习了很多理论知识，特别是文森特.奥斯特罗姆的《复合共和制的政治理论》等，根据制度设计的理论原则针对小区的情况做了全新的制度构建设计，通过法定投票决策程序获得全部业主的同意，这一制度从开始的创建阶段的设想和研讨现在开始运作有两年的时间了。
业主自治不仅仅是在小区内、在草根和微观基层发生作用,对社会和国家的治理是有影响和意义的,主要是通过几个方面发生作用：在立法层面，在司法层面，在城市基层治理层面。
在立法层面，如前所述，今天所有在业主自治领域里活跃的业主领袖、社会活动家们都是在物权领域法律发展的三波中形成的、都对从国家到地方的立法发挥了实质性的作用：第一波是国务院的《物业管理条例》2002年公布草案，2003年通过；第二波是《物权法》2005发布草案，当时没有向全社会公开，但我们已经介入了这个领域的立法参与工作，到2007年的出台，业主领域在《物权法》的修改中实实在在地发挥了作用。同样比较，看农民阶层这么重要，但是在《物权法》的条文修改中几乎没有发出自己的声音。第三波是《物权法》之后到现在，各省市在《物权法》背景下此起彼伏的制定地方立法或者是修改此前的地方立法条例，这是由于物业领域和小区治理的问题太多，我们称之为第三波的高潮，各地的业主领袖和研究业主自治事务的各领域专家、学者、律师都参与到各省市地方立法中。
在司法实践领域，主要是的作用是提起大量关于物权的诉讼案件。例如,深圳南天一花园小区关于共有部分的财产争议案件，在深圳和广东高院都败诉以后，去年底被国家最高法院提审，这个案件最后虽然业委会没有胜诉，但小区业主自治中关于共有财产的争议案件敲开了通向国家最高法院的大门，这是一件很了不起和意义深远的事情。
但是业主自治最直接的作用层面是在城市基层治理结构中的构建作用，如图一所示。
图一，业主自治在城市基层治理中的制度发展
在城市基层治理层面，业主自治自下而上的制度发展，形成了一些新的社会结构和社会组织。从图一的中心部位来看，业主组织在我国20年的发展中其成立的数量没有质的突破。如前所述，国家不用行政力量推进业主组织的建设，也没有把它列入正式的统计口径，民间组织或者大学等研究机构要想做全国性的调查也是非常困难的，但根据我们这十来年的观察，各大城市业主组织成立的数量一般在20%到30%之间，虽然也有少数的例外，如上海超过80%、杭州超过了50%。这样的组织成立数量状态令很多人灰心。但是，业主委员会这样的草根组织的发展要同时克服人性问题导致的集体行动的障碍和现行制度的障碍。在北京政治环境比较宽松，业主活动相对容易，但是要成立业主自治组织也仍然有巨大的障碍，特别是在基层乡镇这一级，这样的障碍很难突破。因此，按照“28”法则，我认为业委会当前的数量比例符合我们国家现在社会基本状态。 河流不是直线前进，社会不是直线发展，曲折的发展路径正是社会自然的形态。
我们也看到，业主自治近几年在以另外一种形式发展和突破，具体表现在各城市内横向的业委会联合组织得以迅速发展遍及全国。城市性的业主委员会联合组织分为两类：一类是正式在民政部门注册的，以业主委员协会、业主委员会联合会等为名；还有一类是尚未获得民政部门核准登记，而以业委会协会申办委员会、业主联谊会、业主论坛等等名义存在并开展活动的非正式组织。据不完全统计，目前至少有40个以上城市存在联合性的业委会联合性组织，其中有大约20%得以成功地在民政部门正式注册。
城市范围的业主委员会横向联合性组织存在和合法化在我国公民社会和民间社会组织发展中是对我国现在社会组织管理法律制度的一个很大的突破，因此也遭到一些方面的质疑。例如，有人以业委会不具有法人地位为名予以质疑“天津业委会联合会”的成立不符合我国法律相关规定。对此，天津市民政局在官方网站正式做了答复，作出三点说明：
第一，&&&& 联合会是经民政局批准的合法社会团体；
第二，联合会是由业主委员会发起成立的，有规范的名称组织机构和固定住所、专职工作成员，有独立承担民事责任的能力，所以符合条件；
第三，根据《社会团体登记管理条例》第二条规定，国家机关以外的组织可以作为单位会员加入社会团体。“组织”包括法人组织，也包括依法成立的非法人的其他组织。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第四十条的规定，业主委员会属于“其他组织”。“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”，可以作为单位会员发起或加入社会团体。
天津市民政局这个关于业主组织和联合性组织性质的官方回应，是很有意义的，它使得以业主委员会为成员主体建立协会、联合会的制度得以在中国城市治理中作为新结构生长出来。
业主自治在全国范围内还构成大量的非正式的社会网络。由于网络技术的支撑，促使各地业主自治事务中的各种业务理念和价值追求能够以各种渠道公开、合法地交流。这种围绕业主组织事务的交流引致其他的社会组织学术组织，经济商业组织等等的加入，形成了一种社会公共平台，也催生了一批新的社会第三方组织，比如专业从事物业监理、评估、认证、审计、调解、仲裁、培训、研究等等的第三方社会组织，这些组织的发起人或者是业主组织中产生的，或者是从物业企业领域内产生的，虽然长于草根，但或者也有官方的背景。各城市范围的业主联合性的组织，无论正式还是非正式，目前都可以举办全国、区域性或者城市范围内的各种活动，没有受到政治形势的影响。
业主自治催生出的社会新结构的发展，是社会多中心秩序演化的一个典型过程。按照图一所示来解示，最左边，业主自治和大学研究机构，可以说，业主自治的发展都和研究机构在政策法律方面的支持有密切关系。
图下部，业主自治与市场企业间关系，业主自治发展派生出一些商业化的新结构。越来越多的业主在小区里倾向于自行管理，要想自管就要成立一些商业机构，业主领域中的一些专家以物业企业、物业管理事务所等为名成立的一些具有社会企业性质的商业机构以不同于主流物业管理公司的方式出现在市场上是最近两三年的新生事物。还有一些是第三方物业评估监理组织、审计会计这样的组织，他们都在市场领域和业主组织密切合作。
图右边显示业委会和社会组织的关系，目前有三类社会组织，一是为小区提供物业服务的社会组织，比如说沈阳市政策允许业主委员会注册区级的民非组织，以民非组织的形式自我管理小区，特别是老旧和被弃管的小区。另外，是前面说过的业委会联合性组织。第三类是为了帮助业主成立大会/业委会而由政府批准成立的辅导机构，比如说北京市级的民非组织来做业委会的辅导与纠纷调节工作。
图上面，显示业主自治和政府之间的合作关系，主要是在立法方面。现在中国地方省市在制定物业领域法律的时候，和业主领域的专家领袖以及相关的学者民族合作共同研讨、制定条例的情况越来越多。最典型的就是北京物业管理办法的制定几乎是全社会的参与，北京的多数业主领袖都参与了北京市住建委的立法。北京市政府和市人大还委托社会组织，如我们和谐发展中心做过两次立法后评估和法律审查。上个月我去深圳，深圳住建局、深圳市人大、社会办、民政局与街道，和深圳地方业主领袖，与我们共同开会研讨深圳物业管理的立法修订，深圳此次立法修订的核心目标是让业主组织成为法人组织。北京市人大今年已经委托北京市律协来为人大常委制定物业管理条例，这样的一个做法是使第三方机构和民间机构能够与政府合作，在制定规则的层面形成直接的协作和共事关系。
三、业主自治制度发展和中国协商民主政治的演进
业主自治从内向外、自下而上、在三个层面参与了国家治理制度的发展，第一个层面是是内部社区规章，第二个层面是公共选择层面，在省市范围或者是在国家政府相关部门的领域政策立法事务。第三个层面称之为立宪层面，是规则的规则，或者称之为顶层规则，在国家的基本法的层面，如在《物权法》立法过程中，在这三个层面业主组织都有非常专业化的理性认识和具有社区自治的实践意义上的贡献。
目前，在国家立宪层面只有一个《物权法》，这是一个框架性、原则性的法律，还不能解决当前财产权关系的很多问题。有两个出路，一个是修改《物权法》，另外一个是地方立法来突破或者是创新力不能敌的部分。就业主自治而言,迫切需要针对住宅小区治理的“建筑物区分所有权”的专门立法，还需要类似《村民委员会组织法》那样的业委会组织法和在《社会团体登记管理条例》基础之上的“社会组织法”。
当前，我看到的是，一方面经过20年的发展，业主自治发展中涉及的财产权关系、经济活动和社会组织关系，在立法实践、司法实践、社会实践形成大量丰富的经验。业主自治领域的创新冲动就是想把来自民众生活中获得的经验和初创的规则，通过自下而上的制度规则层面发展形成正式的规则和官方的认可。
另一方面，国家为了解决基层社区内的每天都存在发生的纠纷、不安定的问题，也不得不接受业主自治的社会实践中成熟的经验，或者是人所共知的规则。官民这两方面的协作既有动机也有实际渠道，也有不少案例和成果。
这种官民协作的行动体现在各省市以民间参与立法的状态此起彼伏，我称之为物业领域立法的第三波。这20年来，业主自治的实践全部在中国法制发展的框架内：业主自治一方面要尊重现有规则，也就是说业主组织在制度的创新中，在权利的维护中必须尊重规则，愿赌也要服输，否则的话就没有力量；另一方面把自己的意见通过法制的途径发出专业性的有力声音，实践公民参与的逻辑。
到这里引出我们主题中的协商民主问题，协商民主在中国的语境下不完全是理论上的一种说法，还是中国的制度现实。中国有政治协商制度。中国有民主各种体现的各种制度。
关于协商民主，现在我们所提的协商民主，如果说是指非竞争性的民主，我不认为它是选举民主的一种对称或者替代。我的解读是，协商民主应该是现有体制下的一种制度演进，这是我基本的认识。协商民主不仅是一种政治活动的形式，而且是一种社会治理的形式，因此是治权意义上的民主，是自下而上公共治理的模式。从微观的小区内部治理来看，北京、深圳、广州等都为了解决业主民主投票难题，政府为小区设立电子决策平台，几千人的小区在电子决策平台上投票，可能一天就完成了，投票很容易了。但现在业主实践发现，仅仅依靠电子投票解决民主决策是不行的，因为没有投票前的协商，就没有意见的充分表达和交流，这样投票是没有意义的。同理，看宏观层面的民主，如果现在就在中国实现竞争性的选举投票，但却在没有形成民主协商的制度习惯和传统情况下，我们能不能通过竞争性选举民主直接实现中国的转型？这是我想要探讨的问题。
我们今天这个题目的目的是要探讨中国怎么实现和平的民主转型，那么根据民主转型的理论，第一，需要有协商民主的社会结构，这个结构必然是多元的，这些多元结构必需要从现在一个中央传统的、单一的社会状态中发育出来。前面说业主自治的意义就在于它是经济改革下的私人财产制度上催生出来的新结构。必须要有类似的不同结构发展出来，才有实现治权意义上协商民主的社会主体。第二，必须要有协商民主的社会行为规范，大家要承认这种规范，如果不承认规范中国没有未来，这样的契约和规则需要创建和养成习惯。
在我思考这些问题时我非常认同胡安o林茨的理论，我参考的主要著作感谢孙龙教授翻译的这本书，胡安o林茨& 阿尔弗莱德o斯泰潘
《民主转型与巩固的问题：南欧、南美和后共产主义欧洲》孙龙译，浙江人民出版社，2008年。胡安.林茨研究的民主转型与巩固，主要是从转型的角度看社会的协商对民主转型的作用，这也就是说为什么我的理解和现有的政治协商制度略不一致的地方，也和一般我们讨论选举民主的目的的不一致的地方，我这里强调的是协商民主对社会转型的作用。我们都知道西班牙民主转型中是通过协商民主实现非民主政体的民主化转型的，这种途径必须要有多元社会结构和共识才能实现。胡安.林茨指出“多元社会结构下的协商民主可以推动多元主体共识的达成和国家真正意义上民主的实现。”他指出“经济和经济行动者有充分的自由行来保证公民社会、政治社会、经济社会的多元主义”我思考的是，这样一种转型途径在中国有没有可能？请孙龙教授评价一下。如果不可能，那么后果是什么？
业主组织具有现代民主政治的特征，因为它实行的严格的竞争性选举、决策投票制度有现代民主制度的特征，但它仍然是非政治组织，是一个私人财产共同体基础上的经济组织，这样的组织经过自身20年的发展，我们观察到大量的积极的信号，虽然在局部微观仍然有很多不幸的事件，但我们看到了大量积极的信号。纵观中国目前的宏观层面，业主组织在基层社会治理层面制度特征和创新性构建对于国家治理现代化进程中协同治理结构的演进具有积极意义，可以作为一个研究视角，思考中国的改革与未来。
冯兴元（主持人）：接下来请几位评议人评议。
孙龙：过去几年我一直跟着陈老师调研和学习，这次学习有了一些新的收获。刚才陈老师跟我们分析了业主组织的基本特点，以及对业主利益和小区发展、乃至整个社会发展的意义，我很受启发。
我有首先两个事实性的问题，第一个就是20%、30%成立率的问题，北京市只有20-30%的小区成立了业主组织，这到底是业主组织能力的问题，还是住房改革到一定阶段以后出现的问题。大部分的业主组织是在新建商品住宅里成立的，一些老的小区也有，比如朝阳区卧龙小区，但是还是非常少。这么多年一直只有20-30%的小区成立了业主委员会，是不是意味着商品住宅所占比率一直停留在20%到30%左右？
第二个事实性的问题是，业主协会到底有什么样的职能？依据我对英国的了解，英国住宅小区产权形式大致有两种，一种是freehold产权的，大致可以叫全产权的，一种是leasehold产权的，大致相当于我们的公寓这样的形式。在全产权的小区，大部分的公共服务职能都被基层政府接手了，保安主要由警察局负责，卫生由大家交council tax，市政部门负责，其他都是商业化的服务，这样，真正的业主委员会的责任就很小的了，当地居民主要关注的是地方议会或者城市议会的运作。在我们国家，小区的规模往往都很大，比如以前通州有一个小区是四五千户，基层政府的卫生、警察多数都止步于小区红线，在这样的小区内部治安交给保安队管，卫生水电都完全由业主承担，这样的设计，可能是国家将包袱甩给业主，由业主组织来承担责任。这也是一个有中国特色的背景。
听了陈老师讲座后，还有两个理论问题想进一步请教，第一个理论问题是选举民主和协商民主的关系。在西方发达国家，先是有了选举民主和代议民主的非常充分的发展，之后发现选举民主还有很多不足，才开始推行直接民主，搞协商民主。我们国家的选举民主发展还是很不充分的，标准意义上的代议民主都没有得到很好的发展，这样的背景下谈协商民主，非常有意思。协商有时候是协商民主，有时候是协商威权，尤其是在中国的体制下，当业主声音比较大的时候，有关部门把业主作为了协商对象。在中国的特殊情形下协商民主能够走多远，如何看待协商民主的特殊作用，是一个有意思的话题。
第二个理论问题涉及到中国中产阶级或者中产阶层在协商民主中的作用。我们发现，在中国目前这个阶层的活动分子还不是一股很有影响的力量，或者说，力量还是非常有限的。北京有几百个小区成立了业主委员会，但业主之间的权利意识参差不齐，大家对业主组织的发展方向存在很多不同的意见，有的比较强调经济利益，有的比较强调政治权利，有的还主要是为个人谋利益，对共有利益和公共利益关心比较少。由于没有共同的阶级意识和阶层认同，这样的中产阶层还不是一个有力量、对协商民主有推动意义的阶层，。
冯兴元（主持人）：实际上国家开始有更多的多元主义，但不是说已经允许多元主义。
孙文凯：我之前研究过工资集体谈判的影响，和陈老师这个研究有一定相似之处。一般来讲团结起来力量大确实可以带来一些收益，从陈老师的报告里可以看出来业主的集体行动应该对维护业主的财产权益毫无疑问也会带来好处的。从经济学的角度看，我觉得业主委员会的存在和起作用主要是由于他们的房产和小区里的不可分割的大家拥有的公共财产权力维护有关。我想了一下大致有三点原因使得业主委员会的存在有意义，并且确实能够有活力地运作起来。第一，他们做的事情维护的是自己财产，这关系到个人切身利益，所有有动力去做；第二，他们维护的财产很大程度是公共财产，不可分割的，因此需要共同去维护，比如这个小区卫生、道路使用、停车位收益怎么分配的一些利益，都是分不开的共有的财富，如果只是一个个人的房子利益的话，它是分得很清楚的，成立了这个业主委员会就没有什么意义的；第三是小区内成员沟通成本比较低，因为同住一个小区，互相见面、讨论、投票等都相对容易，经济学讲的交易成本较低就是这样。对应这三点，业主委员会是存在并产生了存在的意义和价值，并且还能够相对好地运行，因为沟通的成本比较低，并且关系到大家切身的利益，所以才会这样。但正是因为这三点，包括陈老师最后总结的，它的意义很有可能只能限定在小区业主范围内，在小区范围之外的外推效果就很难保证。比如，这种民主协商模式在内容上能不能扩展到除了房子财产之外的人身自由权、人身安全、言论自由权，在空间上能不能扩展到小区的地理范围之外，从现有模式上看都很难。由于这三个因素导致了业主委员会形式在维护业主权益方面起的作用，它对整个国家的民主协商制度的进步更多的是参照意义没有实质意义。但我还是没有想到业主委员会能发展到这么快，以前我的同事方竹兰老师也说过关于业主委员会的重要性意义方面，陈老师说已经发展到全国小区的20%以上证明了这点，也说明了底层社会对此类组织的需要。这种业主委员会的非正式组织民间自下而上的组成对维护民众权益有一个维护的作用，他可以有两个参照意义：一是证实了非正式组织的作用，二是证实了协商民主的作用。但以这种业主委员会的形式再推广可能受到限制，社会的其他民主形式发展可能需要其他形式的组织，这些组织也应该是一些覆盖更大范围的利益集团，但也要满足之前说的那三个特点，即贴合自身利益、共有利益需要共同维护和沟通成本低，这些组织的发展才能形成整个国家层面的民主协商，比如说企业家团体。要做到这三点并不容易，因此全国性民主社会建设有时候也需要一些自上而下的发动。总之，个人判断业主委员会确实是非常重要的维护基层的特别是财产权益的重要的形式，并且对中国的参照意义是非常有作用的，在一个小区之外还是要求和自下而上的其他形式民主组织结合才能够达到全国层面协商民主的作用。这是我学习的几点总结。
李国庆：我今天来是抱着向陈老师学习的态度，而且今天听到了非常多新的观点，我也一直在做物业方面的研究，最主要的是在2008年到2009年我在加拿大的多伦多大学调查了一年的物业管理；还有，我是去年8月份从美国回来的，在印地安纳大学奥斯特洛姆研究所，也做了一些美国物业管理的实地访谈，这两个研究其实都是陈老师帮助我设计的，整个的调查都得到了陈老师很多帮助。
我觉得陈老师谈到了两个方面的问题：第一是住宅小区业主自治的发展，第二是它对民主政治的影响。陈老师从立法、司法以及社会组织三个层面上概括了中国物业的发展的有三个波段，而且已经成立了40多个城市层面的业主联合会，因而陈老师认为业主组织是在不断发展，而且发展水平符合中国国情。如果说中国的业主自治的确是在稳步发展的话，可能我们需要对发展好的城市做些研究和总结。各个城市的业主治理的发展是不平衡的，有些城市发展得很好，陈老师用了杭州的例子和深圳的例子，杭州的业主委员会比例已经超过了50%了，还有一个沈阳的例子，沈阳允许在区级注册业委会组织。业主的立法方面深圳走在前面。我想请您分析一下成功的这些城市是因为什么样的因素，为什么他们的城市物业发展得比较快一些。过去我们分析业主委员会的时候，主要是从业主自身的条件，业主委员会的条件，与物业管理公司之间的关系，与地方政府之间的联系等几个角度来分析的，这些做得好的城市主要是什么因素而带来了成功，希望做一个更深入的分析，比如这些城市居住小区的公共资源特征、业主的特征以及政府管理的特征，我觉得这对于推进业主委员会的发展是必要的。
另外，业主自治和中国的协商民主政治到底是什么样的关系？因为您的题目讲到了业主自治的发展对中国的协商民主有一定的作用。您给业主委员会定义的时候也讲到了，它是一个在市场交易的活动中产生的，一个基于财产的经济组织，但是又涉及社会治理问题。我在美国奥斯特洛姆研究所时感到，奥斯特罗姆身为政治学家，但她实际上把社会治理的问题做了分解，关注公共资源的治理，把这一问题归类到经济领域加以研究，而不是把经济组织归类到政治组织。中国应该把公共资源的治理作为推进城市和农村基层社会治理的重要要素，并且把公共资源的治理作为社会治理的组成部分，把经济因素导入到社会治理之中。我同意陈老师的观点，业委会组织在国外从成立的那天起就被政府注册为法人机构了，就是一个公司理事会了，业主就是股东，本身是按经济组织来运行的。所以我还是想听陈老师的意见，我们物业领域的业主委员会的发展对于中国社会治理中将会起到什么样的作用。我的基本观点是业主委员会是一个共有财产的自我管理组织，自己的财产管理好了，将有助于社区秩序稳定，从而促进基层社会治理。或许这也是发展得好的城市的共同之处。
陈幽泓：埃莉诺.奥斯特洛姆的研究角度主要侧重的是经济事物的角度，但她丈夫文森特.奥斯特罗姆在视野上更加宏观，埃莉诺和文森特在共同的理论渊源下工作领域有分工。文森特对广义的社会治理或者是国家治理的政治制度做专门研究，集中体现在他的著作《复合共和制的政治理论》中。
奥斯特罗姆的另外一本书《美国地方政府》中指出，住宅区业主方组织提供公共设施和通用型的服务，比如说治安、公共安全等等，属于准政府或者私人政府组织性质（第10页）。在《美国地方政府》一书中，奥斯特罗姆显示，政府组织和私人组织的界限不是能够截然区分的。可以区分的是，有些机构只提供单一性的服务，比如说只提供消防，只提供绿化、下水和卫生，这属于专业性的服务，而另一些组织如一个社区自治组织要提供综合性的服务，包括消防、绿化、下水和卫生、安保，甚至税费等等，这些综合性的服务是经过交易和商业关系等开放性的途径获得的。因此，归纳起来，第一点是提供普遍性、综合性的服务，第二是服务对象是通过开放性的途径获得，这样的组织性质就具有公共或者准公共的性质。住宅小区物业管理服务就具有这样的特征。
在中国的基层社会治理中，我们不能不提居委会在地方行政管理方面的作用，我国的宪法中居委会和村委会都列入了地方政府的这一章，因此从全世界的范畴，社区自治组织具有准公共性质是一种普遍的现象。从这个角度来说，业主组织的重要性就在于它是某一个区域的治理主体，这个意义在中国是非常大的，因为中国在观念上一向崇尚官家治理，缺乏对民间治理的足够认识。民间治理在理论上的合法性和在实践中的作用对我们正在发展国家治理现代化进程中确有一种意义。这个意义的关键就是作为治理主体的特性。刚才孙老师讲到工会的集体协议，工会的不同之处在于它不是一个治理主体，资方是一个治理主体。业主组织不同，他是产权人和管理人。现在我国任何方面进小区都要获得准予并交付费用，这就治理主体的辖区。甚至包括警察进入小区都知道这个治理主体是业委会，很多事情必须要跟业委会商量。
自主治理对于中国社会意义深远，若每一个小区的人都能承担起责任来，这个国家就不一样了。业主组织、包括城市范围的业主联合性组织的发展是结社权利的行使和实践，目前，在城市范围，已经有多种的名称和形式，已经突破了现在我国对社会组织的制度禁忌，已经被体制认可，这是了不得的。
对照而言，其他领域，如企业家们能不能做到这样子？对中国社会而言，第一步是各个领域在自己的事务范围内实现其自主治理的作用意义，第二步，是在社会层面是实现结社的作用意义。第三步是在制定公共选择的规则中参与进去、发出强烈的声音，成为一个强而有力的参政议政的群体。这是我认为的多元化的结构发展与协商民主政治演进之间的关系。
现在，在物权相关的法律政策制定方面，政府在专业性方面没法儿绕过业主群体，在立法中，必须要征求业主的参与和某种程度的认可，因此业主群体形成这么样一个状态，成为规则制定的参与者以及院外利益的表达者。
在欧洲和美国一般认为业主组织就是一个私人的、保守的组织，利益排他性很强。只是中国不太一样，具有保守自由主义价值理念取向，但在中国公民社会的发展中成为先行者的，我为这是中国的业主组织独特的地方。
冯兴元（主持人）：这样一说我们强调中国经济学的研究有新的落脚点，一个是老外还不了解这块特征。陈凤山是直接实践业主委员会的，一会儿你要做评议，实际上已经有一家业主已经在做了，比如说和谐社会中心也派一些专家做，为业主提供更加专业化的服务。
陈凤山：不敢说评议只能是说谈自己的想法或者是做一些补充，参与业主维权来，因为自己自身的理论上或者是实践上很多方面的不足，所以导致了这个群体自身发展不那么快，所以我也处于自己的兴趣整理一些资料，试图在业主群体和学者间架一个桥梁。陈老师谈的20%的问题，孙龙老师也提到了，我做一个补充，从现有的制度设计上，我国对于业主组织、业主委员会或者是业主大会设立的制度上来说，他给它设计成了在社区的场域里面的小型的社会运动。你可以成立也可以不成立，当你想成立的时候得要自己发展成立，自己推动各方面的力量形成，一个社会运动小型的叫社会行动，所用的要素这里面都需要，包括各种方面的博弈、外部的压力、内部的分歧都会存在。所以无法达到一个高比例，而现在高比例的城市都带有行政推动的结果。那么为什么业主组织是一个财产权组织，好像还带有一些民主的色彩或者说还有国家层面或者是社会层面的政治协商的性质。我自己的观点产权本身是一种秩序，但是产权本身的权力被压制的时候，有可能会转向其他方面的权力的主张，有一些社会学方面的学者也做过这方面的阐释了，作为业主群体来说主动性的从财产权向人身权或者是向社会政治权利主张的趋向不那么强烈，但是它客观上来说因为自己的诉求的阐释，能够促进社会上的新的认知的形成，再客观地促进了立法上的进步，这个可能是一个陈老师说的民主协商的社会的意义。这是我的一个补充。。(未经本人修订)
冯兴元：其他学者可以评议。
盛洪：非常感谢陈老师刚才的演讲，我觉得非常有意义，一方面是理论非常有意义，业主自治的现象也非常有意义。我自己也是一个业主，但是我们小区的业委会我从来没有参加过，我也想有一些行动只是没有时间。业主委员会的领域是人的生活中的一部分而不是全部或者说不是大部分，它涉及到我们的利益也是其中的一小部分，因为一个小区公共利益的部分并不是很大，对每个业主来讲最重要的主要是私人物品。当然也有公共部分，有一些地方，利益各方的冲突会大一点，激烈一些，有一些地方会小一些。应该说业主自治的现象占一定的比例是非常有道理的，非常恰当。但不能因为似乎是一个非主流的现象就低估它，这正是它的意义所在。孙教授问，业主自治对我们的民主政治有没有什么重大的意义？我觉得意义非常重大。正如刚才陈教授讲的，假如说你在搞一个工会或者是搞一个农会，或者是搞一个企业家联合会，它在政治上的阻力非常大，但业主委员会是让执政党集团相对来讲比较放心，能给出更多的空间，这就是它的意义。为什么有意义呢？我们要承认，中国不是一个有民主传统的国家，我在说“没有民主传统”时是没有贬义的，只是说中国与西方的发展路径是不同的。我们现在在讲将来要搞宪政民主，这太抽象了，在没有民主传统的国家搞宪政民主是很危险的。宪政民主不是说由几个精英大手一挥就成功了，它跟国家和民众的民主传统有关。美国的宪政民主是和美国的民众民主传统有关的，这个有相当多的资料可以证明。所以，在这样一个政治集团相对放松的地方，能够发展社区自治这种民主形式，恰恰是一种实验、演习和培训，它的发展对中国的社会逐渐形成民主传统有非常重要的意义，我还是非常赞成和支持业主自治这样一种发展的趋势。
第二点，协商民主和选举民主的的区别和关系，前几年我们也涉及参与式预算的研究。我们到英国考察参与式预算，看了一个小区在搞参与式预算的录相，小区的居民都非常兴奋。我就非常惊讶，英国不是民主国家吗？怎么搞参与式预算也那么兴奋？其实我们过去对民主有特别美化的想法，以为一民主了就什么都民主，选举民主其实只是几年内给你一个机会选总统或市长的机会，但选举以后他有很多的自由裁量权的，很多事情你是不能投票的，所以民主的权利是几年一次，很多具体和身边相关的事情并不能决定，包括小区里很多的事情也并不能决定。他们搞参与式预算是很重要的。这样说的意思是，选举民主和协商民主是互补的，选举民主并不能替代协商民主，这个意义上来讲，协商民主的发展不断地探索和走向成熟，仍然是民主制度中的一部分，也是非常重要的。如果中国每五年选一次国家主席以后就没有民主了，那实际上是现代民主制度的巨大的缺陷。这个意义上来讲，协商民主非常重要。
还有一点，正式制度和非正式的制度。中国人受了这样的教育制度的灌输，太重视正式制度了，其实恰恰是奥斯特罗姆的传统让我们重视非政治制度，人们对主流强调的东西过度关心，而对没有形成文字的东西不太关心，所以忽视了非正式制度。其实非正式制度是非常重要的东西，而我们所受的是一种宏大叙事的教育，以为世界历史就是这样的，以为有人制定了一部宪法，大手一挥我们的命运就改变了。
最后一点，陈教授总结的一句话颇有意思，这证明了一点执政集团还没有走出他们的狭隘视野。古往今来我们看政治集团一开始是比较狭隘的，但为自己的利益要逐渐开放的，跟最初的中国的贵族是一样的，最开始是只用自己的子弟，到后来春秋时期用别人的子弟，到后来唐太宗说“天下英雄尽入彀中”，如果我把天下英雄都招揽到我的队伍中来，我不就没有敌人了吗？如果说“那个人很厉害我要防着他”，这种想法是很狭隘的.这些业主委员会的人将来会变成政治对手，你为什么不把他们变成自己的党员呢？这样的政治想法是非常狭隘的。你看，唐宋以后当了宰相的人有多少是有皇家血统的，有多少人的上一辈是当官的，很多是“朝为田舍郎，暮登天子堂”的。如果你有这样的能力，我就发展你入党。
张曙光：我觉得这个题目很有意思，其与选举民主确实不矛盾，不光不矛盾，选举民主很大程度上是一种程序民让或者是一种形式民主，协商民主是一种实质民主，是就一件具体事务进行民主决策和执行。现在看来，民主的很多具体的实质性的内容是要通过一件一件事情来落实的，仅仅有一个选举民主，民主是落实不了的。所以从这个角度来说，一些具体的一件件的对民主权利的实施，可以说是实质性的民主。当然怎么概括都是可以讨论的。从这个角度来说，小区业主自治这个事情的发展是有限制的，不可能扩展到小区的业主以外，但从这种内容的实质性来看，在某种程度上是可以扩展的，可以复制的，从复制的一点来说，其实业委会这个事情倒是给我们提出来了一个问题，民主是要实际实施和执行的，不能执行的民主是一个花架子。只有实施了才有意义。所以这个角度上来说，选举民主的很多东西需要用用一件件民主的实施来填补，这个民主我觉得是一个民主的演绎，具体实施的民主事务就是一个民主演习的过程。民主不是说一下就可以实施的，要有民主的训练和民主的素养，否则，可能是天下大乱，通过这些具体民主事务的实施，人们就会养成习惯，民主才有可能落实，所以，小区民主虽然不可能发展成一种政治的民主，但对民主素养的养成确实是有意义的。
第二个问题是，中国的事情也有它的特殊性，拿今天讨论的问题来说，不知道你们考察外国是怎样的，人家有没有居委会这么一个组织，咱们现在很多组织确实有这个问题，企业有新三会有老三会，原来的那些东西依然存在的情况下又有了一些新的东西，社区里面也存在这个问题，居委会和业委会两家之间的关系到底是什么样的关系，它们这间的分工不清楚，摩擦很多，业委会和居委会的关系也不好处，将来业委会的发展和小区民主也会受到很多的限制。我没有考察，人家的社区里面大概业委会是很重要的，业委会的权力并不限于咱们现在都是有关公共空间的分配和使用问题，比如说车位。其他现在还受到限制，不能参与，比如，人家的社区事务还包括小学、幼儿园之类。不光提供这些服务，还有与之相适应的财政权力，在咱们国家，这个问题又和居委会的关系联系在一起了。在研究这个问题的过程中，就有一个要不要取代居委会，或者说这两个组织并存的情况下，业委会能够在小区里起到多大作用，起什么作用，我觉得这是值得研究的问题，因为两个组织在某种程度上是有重叠的，这必然会出现很多问题，这些问题会对这些问题的发展产生一个什么样的影响，对中国很多制度的改造上会提供一些新的东西出来。
吕岩：我在原乡美利坚社区在推动建立一种更理性的业主自治组织架构和议事规则的建立。刚开始的时候，其实所有的发展商包括地方政府都很奇怪你们想干什么？
首先，我们提出了一些概念说是搞建设性的业主组织，原乡是一个别墅区，是有近千户北京的业主去度假和准备养老的第二居所，山水空气非常好。但大家觉得有几个问题；第一，有些人慢慢在院子里盖了违章建筑，实际上是占了公共的绿地（降低了社区的容积率）。发展商也不希望那么做的，因为违建多了以后社区的形象变了，再往外卖房子就不好卖了。但为什么制止不住呢，因为业主的背景通常比较复杂，有些业主“通天”可以直接找到了省长，省长一个电话，县长就跑过去给开发商压力，所以开发商止不住官僚背景的违章建筑的泛滥。但很多普通的业主都不希望这样，因为这样恶化下去社区几年就烂掉了，所以有一些业主行动起来了，要成立业主委员会，建立业主管理规约，期望通过阳光制度把这个乱象制止住。第二是物业费的价格形成问题，物业服务的本质是市场决定，前期物业的垄断型服务是暂时的，长久看价格决定物业服务质量。但是，一个小区用什么机制来合理调整物业费的价格呢？只能通过业主组织起来通过协商民主达成理性共识，否则这个社区不可持续。第三，我们期望用制度文明保护生态文明，保护山林的自然生态和地下水的合理利用办法。我们请了一些专家通过一个研讨会与开发商坦诚交流想法，触动了发展商，发展商从心里面权衡利弊，结果开发商与我们走上了共同筹备业主大会的过程。
第二，再看法律上，《物权法》很笼统地规定业主大会表决要业主投票“双过半”，这是一个很高的门槛，业主大会要通过议事规则、管理规约这些制度文件，还要选举出业委会成员才可以成立业主大会，而业主参与度是非常有限的。如果换届的时候也要过半业主同意，大家彼此不认识又没有竞选的平台让候选人发表演说，怎么投票，所在大家心里面对政府宣传的业主大会产生很多“民主”的质疑。比如，业委会候选人简历上他说是博士，真是博士吗？他说从美国回来真是这样的吗？他说人品没问题我怎么证明？所以这在选举民主里受到了巨大的质疑。我们筹备业委会的时候，这种争论吵了一年半。为此，我们参考了一些制度设计的文献，包括《复活共和制的政治原理》、《罗伯特议事规则》等等，我们认识到代议制是实现社区公共事务协商民主的有效途径，所以我们颠覆了各地特别是北京的《业主大会议事规则》示范文本的规定，然后我们用了住建部的一个指导文件中的三条，建设部有一些人当年想到了，允许社区业主大会采用代表制和代议制，在这个指导规则里面第26、27、28条我们称之为黄金三条，就这三条对我们有利。比如，召开业主大会，业主要参加，你不来可以委托代表参加，如果你不参加业主大会，到会多数人的决定就代表了最终的决定了。
我们设计的制度基于利于社区的制度供给和人才供给机制，这样一个机制的形成，是非常重要的，因为业主委员会刚开始没有经费，不可能让一个业主付出很多专业的时间做这件事情，所以必须要解决制度性问题和人才供应的问题。我们议事规则中设立了社区理事会，这个社区理事会也叫“大业委会”由30人左右组成，是各个组团（楼）的业主代表推选产生的，这像一个议会一样，负责制定社区规章的实施细则，管理规约的实施细则，包括选举执行委员的细则，可以使我们的换届选举周期半年或者是一年进行一次，所以从根本上解决了业委会换届难和选举难的问题。我们规定由理事会负责提名确定执行委员候选人，按等额提名公布给业主大会，征集不到15%的反对票就当选了。我们的业主大会给理事会赋了权。经过理事们充分的辩论出来的东西应当是有质量的，再交给业主大会表决，如果理事会提出的东西违背太多人的利益，如有超过15%的人反对一项决定，理事会就要修改。这个《原乡业主大会议事规则》政府给备案了，给了我们一个印章，甚至是民政局到省里给我们一个特殊的政策审批，允许注册法人组织。
我们的理事会也是协商民主的平台可以不断地补充完善我们制度，
慢慢地刚开始争议比较大的比如说违章建筑等问题， 业主委员会成立以后能不能做装修和改造，由理事会定细则，业主委员会跟物业公司签一个合同，如果说发现纵容某家违章建筑产生了，物业公司总经理工资的年终奖没有了，然后还会罚多少钱，有商业合同。一下子制止了过去的有高官后台的人，找政府高官给物业公司和开发商施加压力没有用，物业经理对想搞违章建筑的业主说；如果你可以说服理事会（30人的大业委会）同意就行，否则我为此要承担年底的奖金和罚款。所以通过这个机制，我觉得解决了包括所有城市社区里面政府非常难的问题，北京也是这样的，违章建筑问题如果通过民间组织，一个开放性的组织，这个事要到理事会讨论公告出去，你说我家有一个省长背景，他不敢说，但要见发展商说我家谁是XXX长，那个发展商或物业经理可能就得买他的账。
在中国目前的政治制度下建立一个制度可运行的业主组织能起到政府做不到的事，这是非常重要的，政府、企业没有社会组织的支持也无法建立社会公正和公平。
第三，我们的业主委员会成立了半年解决了非常重大的事情是关于生态保护和建设规划问题的，发展商想在一个非常漂亮的草地上再盖房子，结果大家提出了反对的意见，业主从生态文明的角度和生态红线的角度，与开发商进行博弈反复交涉，发展商说不行，政府给我办理招拍挂手续了
。业主写了很多信访的东西，递到县委书记手里，县委书记觉得这个必须要协商，政府发展商和业主组织协商，协商好了再做。所以业主组织在维护生态文明方面与发展商（经济动物），地方政府（受土地财政驱动）站的角度不同，这个博弈过程又是一个很成功的事例。而这个过程在于社区理事会和业主代表与开发商反复谈判、协商，最后80多名业主代表联名签字的意见书直接在两会期间递给了县委书记，如果不解决这个问题我们一直到北京往上走或者是往中央走。所以在维护生态文明方面业主组织起了作用。另外，我们的社区有水环保专家，说所有的地下水不能过度地开采和浪费。我们形成了一个阶梯水价，我们要定期地公告出来，这个钱没有，又跟发展商游说，最后开发商拿出5万块钱装了地下水水位检测传感器。我们不仅监督政府合理规划，也警示业主节约资源。
总之，我觉得通过我们的社会实践改善了社区的环境。我们初步统计原乡大概涉及到北京300个商品房社区的业主，原乡是第二居所。大家通过炒了两年，把符合原乡实际的业主组织办起来了，半年间做了过去不敢想象的事。
冯兴元：你的理事会是决策的还是协商的？
吕岩：既有决策也有协商也有业主大会的赋权。我们通过了议事规则，里面的实施细则是理事会决定的。每次换届选举推选执行委员候选人是由理事会提名的，提名以后再交给业主大会做一个形式上的审批。我们的小区目前有780多户建成的房子有1000多户，按照大规划来讲可能是将近4、5千户的新城镇，我们跟县里面研讨了以后说，这个制度建设的过程包括发展的过程，对国家未来的新城镇建设有示范作用。将来业主怎么管自己。
盛洪：你们是第二住宅，我有一个疑问，第一居所其实都没有多少时间参加理事会和居委会，第二居所大家会有那么多的时间来参加这个会议吗？
吕岩：这个问题非常好，我们现在用了一个工具是微信平台，我们理事会有一个微信平台，建立了一个议事规则，我们按照通用议事规则18条起草的东西，所以大量讨论的问题都在那里面进行，需要面对面的我们下面设了很多的专家组，提交出来，有这样一整套的制度安排，降低了沟通成本。
盛洪：另外一个问题是大家有那么高的关注度吗？我是在微信群里，但其实有时候第二居所大家的关注度是不够的。
吕岩：我们的业主大会里还有业主代表大会，我们小区有20个组团（楼），每个组团30户到100户都有。每个组团里要过半的方式推选出代表，代表是70多个人，还有积极分子，也就是候补代表，也可以进到代表微信群里，大家聊的很多，通过这种方式邻里间也建立了联系，还有各种各样的活动。有些业主非常活跃，他们有下棋的，有喜欢诗歌的也有种田种花的，他们有很多的朋友，所以在文化上有一个凝聚力。
社区里有5%的人非常关心公共事务，还有一些业主期望了解社区并影响社区的规划如何发展。
冯兴元：业主大会请你参加，以后我们天则所的城市中心可以参加合办。
吕岩：第一居所在城市中其实可选性很差，我买一个房子他买一个房子，我们俩根本不可能知道我们俩是做邻居的，是随机的，所以第一居所人员的复杂性有可能远远高于第二居所。第二居所会带来人员品质和意趣上的统一性，会把它当成一个实验地。他在自己的第一居所想完成这个实验几乎不可能。
冯兴元元：你讲的很好，恰恰第一居所要建业主委员会或者是业主大会非常难，比如说我们的颐源居，它是比较高级的社区，去年建业主大会就失败了，而且当时是物业公司来出点经费，找的人基本上都是物业公司背后在支持的。
我看到了陈老师讲演化的过程很有意思，政府要加强鼓励社会管理创新，所以允许一些经济社会领域多元主义，协商民主在这里面就有空间了，这里面一般的理解是从固定的理解静态理解，没有民主的社会协商民主是一个摆样子的装饰品，如果是民主的社会协商民主是锦上添花，但实际上从演化角度看的话，增加一点总是好的。个人本位在西方很多国家都实现了，给你打开了一扇窗，吸收到新鲜的空气，你看到了光线，所以实际上大方向包括政府领导人和内部，整个的大方向还是朝个人本位走的。恰恰通过业主委员会的实践，能够形成一个所有人社会，这是小布什当时提倡的，财产所有者的义务界定清楚，对民主的推进会起非常大的作用。《政府论》中有时候讲财产权是狭义的，那就是因为你基本权利分为三个，我拥有我的生命我拥有我的人生，我拥有我的财产，有时候从广义角度讲三个加起来都是财产权，因为我拥有。而且哈耶克也认为如果财产权被侵害，你的人生权生命权都会受损害，所以哈耶克就强调了这一点，你要保护好每个人的产权。可以看到业主委员会的这套机制的推动，在法律范围内推动争取法律上的经营和创新正在完善这是非常重要的。我去年写过业主委员会改革的报告，参照了陈幽泓老师的一些资料，北京市是有创新的，也算是一个领先的地方，北京在怀柔实践，给业主委员会发相当于准法人的待遇，给你申请帐号也可以有机构代码，然后这样基本上是一个相当于一个法人这样的，这是非常重要的。它的细分物权是非常厉害的，比如说楼道跟整个的小区之间都有共同的共有的物业的权限，权利义务上的区分，都有一些很成熟的想法，它体现出自然秩序，所谓的自然秩序就是说这个楼道内自己能够商定的外头就不需要了。这个自然秩序扩展到社会里面，业主委员会能做的居委会是不需要做的，居委会能做的街道是不需要做的，这是一个自然秩序。
下面请陈幽泓老师做一个简短的回应，陈幽泓老师每年有业主大会的年会。（未经本人修订）
陈幽泓：大家讲了很多也很好，我也没有什么可讲的了，我只是希望其他中国其他各个领域怎样也能在现有的体制内和法律框架内能找到充分的空间，如果这样的话我们中国社会进步就有希望了，现在应该说比较悲观一点，从全国总体来看面临的朋友太艰巨了，其实我是那么想，我们这一代人所有的目标和任务都是希望中国能够实现和平的、民主的转型，我不知道我们能不能做到这一点。
李国庆：这些成功的案例包括丽娜和吕岩的案例有没有什么共同的地方？杭州为什么超过了50%？
陈幽泓：在基层社区治理的各个方面，的确是看到了多元化的趋势，比如说我国小区的治理模式千千万万各种各样的都有，所以你要说他们有什么共性我觉得都很难说了。什么原因，有的人说是强人作用，如果用强人作用来解释事物，从古到今都可以解释，所以我倾向于排除强人作用的解释性。我感到特别是法律方面，在社区治理和物业领域的法律方面，现在也出现了多元主义，各省各市地方物权法律特征都开始不太一样，有一点像联邦制的意思，我觉得是一个很好的现象。各地有点相互促进的势头，例如深圳想跟北京比。想要赶在北京前面授予业主大会法人制。我们在与各地交流中也形成了一些工作技巧，把这儿发生的事告诉那儿，把那儿发生的事告这儿，使他们都有一点竞争的意思。
冯兴元：所以中国是一个准联邦制的结构。谢谢陈老师，时间关系我们的研讨会到此结束！