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租客对限制停车做法
“既然房东是小区业主,将房屋使用权通过租赁的方式转给了我,那他的停车权是否也可以视为转给了我呢?小区车位紧张是事实,但如此生硬地将租户的车辆拒之门外,很不合理。”张女士和丈夫已经在鼓山大景山小区租住了近两年,为了上班和接送孩子方便,去年底买了一辆小车,可停车却成了最大的难题。
“我也和其他业主一样,按时足额缴纳了物业费用,就应该享受同等的待遇。”租客小陈也对物业区别收费的做法表达不满。
物业称要优先保证业主停车
在大景城小区物业处,许多人正在办理停车证,记者找到物业负责人了解情况。“小区公用车位不够用,车辆‘晚难进,早难出’的状况一直存在,我们只能优先保证业主停车。”物业处主任称,小区车库虽有近600个车位,但产权属于开发商,物业也多次协调过,对方坚持只售不租,物业对此也无可奈何。
“一些业主将房屋分隔成几间租给租客,很多租客都有车,这就使车位更加紧张。”另一名物业工作人员告诉记者,因为业主停车收费每月只有60元,之前就有一些外面的人假借业主名义停车。
“物业其实也不愿限制租户停车,能多停一些车就可以多收一些车辆管理费,可这样就会影响业主停车,业主自然不会同意。”一家物业公司的负责人告诉记者。
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A1叠19：A1叠19－热线
为治群租 物业单收租客停车费
租客:质疑“不平等”条约 物业：该规则在房管办备案即可施行
& A1叠19：A1叠19－热线 & 稿件来源：新闻晚报 & 作者：邵丽蓉
　　记者&邵丽蓉&&&&晚报讯&“1月初物业出台新规，要求小区租客每月支付停车管理费300元，但小区业主停车却不用交管理费，租客们都感觉受到了歧视。&”昨日，维纳阳光别墅区的租客李女士来电反映物业出台的这条&“不平等条约”，希望能讨个说法。&&&&李女士称自己在北松公路838弄维纳阳光小区租房已有一年多，该小区是别墅区，原本不收停车费，但1月初突然接到通知称开始收取停车费每车每月300元，但是业主却无需付钱。同时，“不平等条约”还规定，租客的私家车必须停入别墅的车库位内，不得停在房门口的任何空地上，而业主将车停在家门口物业却不管不问，只盯着租客驱赶，前两天甚至还限制不交费的租客车辆出入小区。&“我有两辆车，一辆停在车库，另外一辆肯定得停在外面，物业却不允许。而很多业主将车库改装成了房间，然后车子都横在家门口，物业却不管不问。&”李女士表示她在小区租房子应该享受和业主相同的居住权利，如此新规让她实在接受不了。&&&&对此，物业主管向记者解释说，该规则是由小区业主委员会讨论提出，目前还在试行阶段，目的是为了整治群租房。由于该小区群租现象严重，一些三层的别墅房甚至群租了20多户，业主们意见很大。同时，不少别墅的群租客在附近做黑车生意，晚上将车停在公共绿地和道路上，影响了小区的通行。&“收费不是为了赚钱，主要是想通过收费手段让群租客搬离，群租客每月支付四五百元的租金，听闻要多加300元停车费，不少已经决定下月搬离了。”而针对租客对“不平等条约”的投诉，物业主管表示该规则只要经过三分之二业主同意，并在房管办备案即可施行。
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第03版：法律生活
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物业有权向业主收取停车费吗
专家认为，物业有权收取停车费，但多数收费程序违规，收费制度尚需完善
&&&&门诊问题:物业有权向业主收取停车费吗?&&&&门诊专家:&&&&&广东省佛山科学技术学院法律系副教授　陶阳&&&&&北京世华律师事务所律师　张徐宁&&&&&北京大学经济法博士　黄文熙&&&&专家观点:&&&&◇物业收取停车费的程序违法，自然得不到业主支持&&&&◇小区停车收益应当归全体业主所有&&&&◇政府有关部门应当完善小区停车收费标准相关规定&&&&◇房地产行政管理部门应加大对物业的监管力度&&&&近日，微信朋友圈有篇文章的观点“小区物业无权收取停车费”，令车主们精神为之一振。北京某小区车主王女士向记者反映:小区地下停车位是自己花了10万元买的，但物业每年还要收取960元的管理费，不交就不让停进车位。&&&&&为什么明明拥有产权还要向物业交费?物业收取停车费是否合法?对此，本报记者采访了广东省佛山科学技术学院法律系副教授陶阳、北京世华律师事务所律师张徐宁、北京大学经济法博士黄文熙。&&&&物业向业主收取停车费有法律依据吗&&&&“物业是否有权向业主收取停车费，需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。”张徐宁说，根据物权法第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是物权法，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。而管理费的收费依据是合同法及国务院颁布的《物业管理条例》。合同法第365条及第366条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。而《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。&&&&&陶阳则认为，小区物业可以收取停车费。物业收取的停车费性质是保管费，业主拥有所有权和物业收取保管费并不矛盾。因此，总体而言，物业收取停车费不违法。&&&&业主为何对物业收费抵触&&&&物业虽然有权收取停车费，但业主并不认为其收费行为合法，业主与物业常为此发生冲突。&&&&&对此，陶阳分析说，这是因为物业收费的程序可能违反了相关规定。《物业管理条例》规定，利用小区土地经营应当征得全体业主或经业主大会同意。但一般情况下，物业不会向业主征求意见，因为挨个向全体业主征求意见是不现实的，而有的小区可能没有业主大会。而怎样收费、收取多少费用，根据《物业管理条例》规定，应由物业在符合物价部门的基础上和业主大会商定。但同样显而易见的是，没有几个小区物业会遵循这种程序。正因为物业收取停车费的程序违法，其收取费用的行为就不可能得到业主支持。&&&&&其实，一些物业在设置车位的时候就已经违反了相关规定。黄文熙说，停车位是建筑物的共有部分，使用停车位所产生的收益必须归全体业主享有。即应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即小区全体业主的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业交纳看管费用。&&&&&因此，无论开发商还是物业都无权擅自在小区的地面设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位违法设置，收费行为自然也是违法的。&&&&&陶阳说，还有一个重要的原因，使得业主认为物业无权收取停车费，就是停车费最后的去向成了秘密。《物业管理条例》第55条规定:“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但是现实生活中，停车费一般被物业占用，业主毫不知情。这也是业主对于物业收取停车费多有诟病的原因之一。&&&&&从公平的角度讲，一个物业管理区域内的业主不会都有车辆，如果有车的业主和没有车的业主一样承担小区公共设施的维修显失公平。只有让全体业主共同分享停车利益，才能彰显公平。据黄文熙介绍，目前已有多起民事案件的判决对此予以充分肯定。如，上海天鼎花园业主委员会诉上海赛福莱物业发展公司服务合同纠纷一案，上海市静安区法院最终判决:上海赛福莱物业发展公司向上海天鼎花园业主委员会返还地面停车费98962.5元。&&&&停车费该怎样收取&&&&&张徐宁表示，在收取小区停车费之前，需区分车位产权归谁所有。根据物权法第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此，一般而言，地面车位属于业主共有，而规划用于停放汽车的车位、车库应当归开发商所有。例如单独停车楼、地下停车库的产权属于开发商，如果卖给了业主，就应当归业主所有，由于业主拥有土地使用权，业主不再交费。但如果涉及车辆管理，业主需交纳车辆管理费。这就意味着，地上车位的停车费包括土地使用权费及管理费，而拥有产权的车位停车费只包括管理费。所以，前述王女士虽对地下车位拥有产权，也得交纳管理费。&&&&&对于地下停车库产权属于开发商的观点，黄文熙持不同意见。他认为，地下停车场产权也应当归小区全体业主所有，不能由开发商出售。&&&&&一是因为小区地下停车场作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，按照相关法律规定，应当随土地使用权转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。该条例第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权，相应地获得土地使用权，作为同一土地地下公用建筑的停车场，应一并取得共有产权。&&&&&二是建设部《商品房销售面积计算公式及公用建筑面积公摊规则(试行)》第8条第1款规定，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。该规则第9条规定:“公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”根据上述规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不应分摊，而作为公共使用的地下室则应分摊。即作为住宅小区公共场所使用、发挥实际停车功能的地下停车场，应当属于分摊的范围。实际上，开发商开发一个小区建设项目，地下停车场不对外销售，但开发商已将地下停车场的建设成本计入了可售房屋，从这一点看，住宅小区地下停车场也应属于分摊范围，其产权理应由小区全体业主所共有。小区地下停车场如何进行收益使用，也自然应由小区业主委员会或全体业主作出决定。&&&&&收费制度如何完善&&&&&黄文熙认为，各地政府有关部门应当完善住宅小区停车收费标准的相关规定，以减少因小区停车收费标准引起的争议。房地产行政管理部门应加强对物业的监管力度，使物业依法履行物业管理职责，化解矛盾纠纷。相关部门还要加强法制宣传提高全民法制意识，以使小区停车收费问题能够得到及时有效的处理。&&&&&不过，以上方法均治标不治本，黄文熙建议，由我国立法机关或国家住房和城乡建设部、国土资源部明确规定:小区公共停车场用地属于公摊面积，归全体业主共有，所有房屋均应配一个停车位，面积大的可以配两个停车位，避免因住宅小区公共停车场权属产生歧义引发纠纷。同时，也避免开发商重复销售土地使用权，侵害业主权益。我是销售代理机构
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物业收取停车费合法吗？
BigBadCool&&&&
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物业收取的停车费并不完全是占地费用,物业有义务帮你们看管车辆,随意收取费用是应该的
＞∶╬隱身↙
合法 小区帮你看管车还不准收费的啊
物业是没有权利向收购任何费用的，除。你可以起诉他的。
提问人的追问
10:06 他们有物价局的票据是假的。物价局的价格办只有核定物价的标准不管票据。票据应是地税局的事。部门职能应闹清楚。
＜＜狼道＞＞
物业收取的停车费并不完全是占地费用,物业有义务帮你们看管车辆,随意收取费用是应该的
︷.゛搜索愛
你好，是合法的，，因为在保障你车的本身安全，你可以向他们索取发票，得以证明。。。
合同,在你和物业签订的合同中,对停车有没有说明,如果没有。有没有单独的停车协议。如果都没有,就要求物业出示物价部门审核通过的收费明细单。
目前很多小区都存在着这种现象，我个人认为可上诉，到相关部门咨询！
现在是有些小区收的。不合法但是也不犯法
其实没有相关法律。 物权法也没有详细注明。在非规划用汽车位上，那属于大家公用的土地， 物业没有权利私下收取费用。
这必须经过所有业主的同意，才能通过收取费用的方法来补偿土地的组让。前提是经过所有业主同意。
条件是必须取之于业主用之于业主。
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