地产公司逾期交房，业主如何维权？
&&&&律师说法&&&&律师简介|张耀显律师，中国政法大学法律系毕业，河南洛太律师事务所专职律师，中华全国律协会员，中国法学会会员，国家注册执业律师（执业证号74940），经济师。河南省律师协会刑事业务委员会委员，洛阳市人民政府立法顾问，洛阳市中级人民法院咨询专家，洛阳市消费者协会维权专家，洛阳市格式条款评审委员，洛阳市律协民商法、刑法、法律顾问委员会委员，律协惩戒委员会委员，洛阳市司法局和市律协先进个人，洛阳市法学会非诉讼法律实务研究会理事。张耀显律师擅长刑事辩护，办理的多起重大疑难刑事案件在中央电视台《今日说法》节目播出。担任国家重点工程连霍高速扩建项目部、大型公司等多家法律顾问。撰写的多篇论文获河南省律协和市律协二等奖和优秀奖。张耀显律师秉承“精益求精、滴水穿石”的服务理念。遵守“受人托力尽其能，为人谋必尽其忠”的服务宗旨。&&&&电话：&&个人网站：&&QQ：&&&&案件回顾&&&&2009年6月，洛阳市张某等一百多个业主和洛阳某房地产开发公司签订了住房购销合同。合同第七条约定：日交付房屋使用。该合同第八条约定：如甲方（房地产开发公司）不能按期交房，逾期每日给乙方（业主）按总房款0.01%计息,逾期超过三个月则视为甲方不履行合同。甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金,本合同继续履行。到期后，房地产开发公司没按期交付房屋，直到2014年6月才正式交房。业主为了依法维护合法权益，起诉到法院，要求人民法院依法判令房地产开发公司支付利息和违约金。&&&&律师评析&&&&本案有四个焦点：&&&&一、房地产开发公司没有按照合同约定日期交付使用房屋，其行为已经构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。&&&&房地产开发公司在庭审中并没有举出证明房屋在合同约定的交付日期已经具备交房条件，通知业主来办理住房交接手续的证据。房地产开发公司所谓的通知既没有明确的时间也没有通知的方式，不能证明开发公司按照约定交房的主张。&&&&《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”具体到本案，应当是开发商将约定的房屋交付给业主，由业主占用以及使用，实现&&&&其可以正常居住的目的，而不仅仅是开发商所称的通知业主了事，且本案中开发商也并没有举出证据来证明在签署房屋交接单之前已经依照约定书面通知业主来办理房屋交接手续。开发商一直在论证，“交付”和“交接”的不同，无疑是混淆视听。&&&&房地产开发公司主张的违约金应按累计付款计算没道理。张耀显律师认为是业主按揭贷款后，向银行贷的款项已经一次性付给了房地产开发公司，&&&&业主和银行签订的借款合同第五条规定得非常清楚，业主的贷款一次性划入房地产开发公司的账号。也就是说房地产开发公司已经得到了全部房款，这房&&&&二、违约金的计算是按已付房款计算还是按照总房款计算？&&&&地产开发公司也是认可的，所以应按全部房款计算利息违约金。张耀显律师的主张最终得到了涧西区人民法院和洛阳市中级人民法院的支持。&&&&三、业主主张权利不超过诉讼时效。&&&&业主对于不超过诉讼时效方面，张耀显律师接受委托后，指导业主取证，向法庭提交了18份证据。业主提交的多名证人证言、多人联名证明，证人出庭证词等和补充协议、文件相互印证，证明业主一直在主张权利。&&&&依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满&&&&为由进行抗辩的，人民法院不予支持”。开发商在作出予以同意支付的意思表示之后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院依法不予支持。所以，开发商声称超过诉讼时效的观点也不成立。&&&&四、合同约定的违约金是双方当事人的真实意愿的表现。&&&&合同约定的利息和违约金系并列条款，可以同时主张，而非开发商所称的选择条款。本案中，开发商和业主签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并且已经履行完毕，对违约金的约定并不违反法律规定，是有效的。&&&&双方签订的购房合同约定：“如不能按期交房，逾期每日按总房款0.01%计息，逾期超过三&&&&个月，则视为开发商不履行合同，开发商按累计已付款的5%支付违约金，合同继续履行。”从该条款可以看出，只要开发商存在逾期交房，不管是逾期20天还是逾期200天，都应当每日按照总房款的0.01%向业主支付利息。而逾期交付三个月，本应视为开发商不履行合同，是在约定开发商支付违约金的条件下，业主同意该合同继续履行。该条&&&&款两层意思相当明显，并不存在竞合，更不存在赔偿上的选择。&&&&张耀显律师提醒：在签订房屋买卖合同中，一定要注意交房时间必须是明确的，以及逾期交房后对开发商怎么约定违约金？是否退房？在实际交房时，保留相关证据证明实际交房的时间，这样，才能最大限度维护自己合法权益。如有可能，聘请律师作为购房顾问也是不错的选择。
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开发商延期交房业主怎么维权？
126人阅读 来源：律师365
开发商是需要承担，但是很多业主并不能处理好这个问题，最好导致自己的合法权益没有得到很好的保护，那么开发商延期交房业主怎么维权?律师365小编在下文就为大家浅要的分析一下，希望对大家有所帮助。一、开发商延期交房业主怎么维权?1、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。2、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。3、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的，或根据法律规定或合同约定解除。二、延期交房可以吗?房屋属于合同的一种，我国法律在调整合同时一般有约定的会优先适用约定。因此，当出现开发商与者约定的的情况出现时，购房者可以依照约定解除合同。如果没有约定，出现以下三大类情况，购房者也可以要求退房。(一)购房者与开发商签订的房屋销售，购房者有权退房。通常，导致房屋无效的表现形式主要有两种：1、开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。2、开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效。如开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。(二)开发商违约的，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。也就是说因为开发商的原因导致购房者不能购买，不能如期收房或者不能以合同的要求收房时，购房者可以退房。例如下面几种情况：1、开发商预售未取得，不能销售该房产;2、开发商逾期交房构成根本违约，经催告3个月后仍不能交付使用的;3、房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准影响购房者使用的;4、由于开发商的过错，购房者不能依法取得证书的;5、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的;6、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%的;7. 合同约定的其他退房条件出现的。(三)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定;当事人主体不合格的合同、内容不合法的合同、无效订立的合同。购房者应仔细查看您与开发商签订的，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定，遇到延迟交房，购房者是可以退房的。开发商延期交房，各位业主及时拿起法律武器维护自己的合法权益，要求开发商承担违约责任。如果中有关于延期交房的约定，按照约定执行，没有约定就可以选择退房。如还有其他问题，小编建议登录律师365网站咨询在线专业律师。延伸阅读：
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案例分析：开发商延迟交房 业主维权如何走？
腾讯房产柯璐
又到一年315，房地产行业的维权呼声日益高涨，合同欺诈、开发商乱收费用、户型发生变化、房本迟迟不能办理等问题一直困扰着消费者。过去的一年里，因为延迟交房，规划不符等问题维权上访的购房者不在少数，更有甚者做出打砸售楼处的举动。那么在买房这个领域，到底有多少我们不知道的猫腻在，而购房者又该怎么维护自己的权益？延期交房、未验收交房、违规收费、房屋质量问题究竟如何应对？本期楼市会客厅315特辑邀请上海凯正律师事务所的杨仲侃律师和北京盈科（上海）律师事务所的赵海英律师以及维权业主代表为我们解答买房过程中的维权问题。业主：楼盘迟迟不交房 业主心急如焚无处维权业主唐小姐作为深受其害的购房者维权代表来到直播室讲述她的案例。唐小姐所购房产为位于普陀且紧邻苏州河的豪宅项目燕宁苑() ，该楼盘目前单价43000元/平米，仅剩尾盘在售。2012年底唐小姐购入房产，开发商本承诺于2013年交房，但迟迟没有下文，期间业主四处寻访找开发商，政府等各个机构，却求问无门，毫无结果。直至今日已2年多时间，唐小姐的房产仍未交付她手中，业主们在维权道路上也已走的疲惫不堪。让唐小姐疑惑的是，开发商以政府不给许可证为由不交房。但既然房产可以买卖，且证件齐全，为何政府会在交房环节上给开发商设门槛，又或者开发商是否只是推脱责任，随便扯理由交代业主？关于这些疑问，律师也给出了答案。律师：退房不可取 提出诉讼等待解决在对开发商延期交房维权前先要弄清楚几个问题：签订过预售合同吗？网上备案做过没有？房款是否已经付清？房子是否已经建好？另外律师表示，开发商不交房的原因无非两种，一个是变更了当时的规划，变更完了之后，要重新审批规划，规划批不下来。第二种可能性是开发商超容积率，政府要开发商补交出纳金一直不补交。无论是哪个问题，都是开发商和政府需要解决而不是业主能够左右的。而让唐小姐及许多购房者分辨不清的关于预售许可证与交房的联系，律师解答到，预售许可证仅仅是政府颁发允许项目买卖的证件，与允许交房是完全无关的。眼下由于部分业主无法继续等待交房，而想要选择退房。律师建议，万万不可退房，因为当时与现在的房价有30-50%的价差，如果退房，只会赔付违约金，一般不超过10%。面对燕宁苑这个案例，律师给出的建议是耐心的等待，按照此前相似案例，开发商遇到此类问题最后都会解决，只是周期的问题，预计在一到两年之内可以解决。需要注意的是原定2013年交房，法律上存在着一个诉讼时效的问题，为防止时效丧失，要尽快联合其他的已经快到两年的业主去诉讼。 》》特别推荐：今日头条：买房故事：独家策划：
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201620173月
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