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免费问律师“群租”合同在不违反法律、行政法规强制性规定情形下应认定为有效
来源：中国法院网北京法院
作者：高楠
　　【案例】
　　日，原告石某（乙方）与被告某房产经纪公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，该合同约定：乙方承租坐落于北京市通州区某处的房屋。房屋租赁期自日至日。租金标准为每月1000元。房屋租金交付方式为押一付三。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，金额为1000元。乙方承担垃圾处理费每季度180元。该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于日入住104号房屋客厅隔断间中的一间。原告向被告交付定金900元、卫生费180元以及6个月的租金（包含空调押金1000元）6100元。庭审中，原、被告均认可原告交纳的空调押金1000元转为承租房屋的租金。原告称其交纳的定金900元转化为房屋押金（房屋租赁保证金），被告认为该定金转为房屋租金。日，原告应被告的通知从104号房屋中搬离。
　　庭审中，被告举证《告知书》、《关于进一步规范出租房屋管理的通告》，用以证明104号房屋内因为打隔断被政府有关部门清理整治。
　　2014年2月，原告石某诉至法院要求被告退还原告租金、押金共计2700元。
　　被告辩称：不同意原告的诉讼请求。按照合同约定我方没有违约，是政府要求在日前必须拆除隔断间，我方不应承担责任。
　 【裁判要点】
　　北京市通州区人民法院经审理后认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方已建立房屋租赁关系。现104号房屋因存在隔断，违反了国家相关规定，致使合同无法再继续履行，故原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》理应解除。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还租金以及押金（房屋租赁保证金），于法有据，本院对于合理部分予以支持，对于过高部分不予支持。据此，判决：一、被告某房产经纪公司退还原告石某房屋租金一千六百元、房屋押金九百元，以上共计二千五百元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告石某的其他诉讼请求。
　　一审判决后，某房产经纪公司不服，提起上诉，后二审法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　该案件在审理过程中，涉及的争议焦点为某房产经纪公司违反《关于进一步规范出租房屋管理的通告》打隔断被政府有关部门清理整治，同时违反《北京市房屋租赁管理若干规定》中不得改变房屋主体结构对外出租的规定，其与原告石某签订《北京市房屋租赁合同》是否有效？
　　1.合同的成立并生效要符合国家法律规定。合同成立是指当事人的意思表示一致，是一个合意的过程。要约和承诺就是讨价还价、形成合意，合同成立。不成立是指意思表示不一致；合同生效、有效是指已经成立的合同符合法律规定的效力要件，在当事人之间产生了法律的拘束力。无效是指已经成立的合同不符合法律规定的效力要件，在当事人之间不产生法律的拘束力。无效合同并非没有任何法律效力，仅指不产生履行的效力。
　　但成立的合同要取得法律上的拘束力，就要符合法律的要求，获得国家法律的肯定性评价。合同法的目的就是通过强制履行承诺帮助人们实现私人目标。合同成立和生效有联系，也有区别。合同生效以成立为基础，但成立主要体现的是当事人的意志和意思自治，生效体现的是国家对合同关系的评价，反映了国家对于合同关系的干预。所以在认定合同效力的要件中，既有体现当事人意思真实、意思自主的条件，也有体现国家法律干预的条件。
　　结合本案，某房产经纪公司与原告石某签订《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，是否因违反《关于进一步规范出租房屋管理的通告》以及《北京市房屋租赁管理若干规定》而必然导致无效？以下详述之。
　　2. 认定合同无效应以违反法律、行政法规的强制性规定为依据。《合同法》第52条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这明确表明只有违反了法律和行政法规强制性规定，才会导致合同无效。而对法律和行政法规任意性规定的违反则属于当事人意思自治的范畴，不会导致合同无效，这就大大缩小了无效合同的范围。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。鲜明地解释了立法意图，同时也表明了尽量使已依法成立的合同归于有效的立场。
　　综上分析，原被告之间签订了房屋租赁合同确实违反了《北京市房屋租赁管理若干规定》中不得改变房屋主体结构对外出租的规定，亦根据《关于进一步规范出租房屋管理的通告》上述涉案房屋因打隔断被政府有关部门清理整治，但因租赁合同没有违反了法律和行政法规强制性规定，该房屋租赁合同并非无效。故法院认定该份房屋租赁合同有效的前提下，根据具体案情判决解除合同是正确的。
　　综上，法院的判决是正确的。
责任编辑：陈思
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器群租房不违法却扰民 证件齐全派出所无法管|青岛|半岛网
　　　　7月1日，本报刊登了《套二的房子住进16人&&租金便宜了，可带来麻烦一堆》一文后，引起了市民的关注，不少市民希望出台群租房相关管理办法。7月5日，市民刘女士通过QQ向本报记者反映，自己也饱受群租房之乱的困扰，对门邻居家200平米的房子里竟然住进了8户人家20来个人，经常吵闹到深夜。物业和都说没法管，您看看有什么好办法。 　　邻居 　　住的人太多，实在太吵了 　　一套200平方米的房子 ，客厅也被隔成房间，共住了8户人家、20来个人……“群租房”这样的情况在岛城并不罕见。由于群租人员构成复杂，便产生了不少问题。 　　家住威海路步行街小区三单元7楼的刘女士说，自从对门的房子对外群租后，几乎每天都会吵闹到半夜，想过安宁的生活简直成了一种奢望，都想搬家了。 　　上午，记者来到刘女士居住的小区，看到刘女士的房子在防盗门外又加了一层“保护罩”，楼道内贴着“夏天来了 ，请不要乱放垃圾”的提示语。 　　“对门邻居家和我们家格局差不多，带一个阁楼，因为房东经常不在家，便将房子租出去了，刚开始只是租给一家，比较安静。但从去年开始，我发现里面住了很多人，从那以后，邻居开始嘈杂起来，要不晚上有人放歌听，要不有人洗衣服，再没有安宁过。”半夜里，邻居发出的声音常常把刘女士从睡梦中吵醒。 　　“就在前几天深夜，快11点半了，对门邻居有人放起了‘重金属音乐’，那个吵啊，实在是受不了，就敲门找他们，让他们把声音放低些，答应得好好的，可是声音还是没小，一直放到凌晨2点。”刘女士无奈地说，“说他们好多回了 ，也打过110，找过居委会和物业，当时答应得好好的，可过后又恢复老样子。真是没法说了，我也不能每天都敲门叮嘱他们吧。” 　　“我的孩子今年就要上初三，接着就要中考，邻居这么个吵法，孩子没法学习啊。”刘女士最担心的还是孩子 ，“孩子有时也很烦，真希望他们能安静点。” 　　比这些问题更让业主们不安的还是安全问题。自从对门邻居成了“集体宿舍”后，刘女士白天出门从不超过两个小时，没事就在家里待着。“一个屋里住了那么多人，安全上自然没有保障。” 　　租房者 　　来了新人，竟都不知道 　　中午时分，看到702室的门开着，记者便以租房者的身份走了进去。进屋后，记者看到，客厅被隔开了 ，厨房就在进门第一间，里面很脏，看得出好久没打扫了。 　　一位女住户从内屋走出来，记者便问：“我们是来租房的，还有房间吗？” 　　“哦，我给房东打个电话。”交谈了好一会儿，女住户来到一个房间前，打开房门，里面有人正在睡觉，原来房间早已租出去了。这里的住户竟然都不知道，这位女住户就给房东反映了一下，房东好像也不知道。 　　记者观察了一下，阁楼住了5户，底层住了3户。每户住2～3人，算起来有20来个人。 　　“我们这里的房间都是按月出租，租房的多为打工人员。”女住户说。 　　房东 　　反应很平淡，感觉无所谓 　　几经周折 ，记者终于联系上了702室的房东唐女士。在电话中，记者将事情的具体情况给唐女士说了一下。对于租房者打扰邻居休息的情况，唐女士表现得并不在意，只是简单地问记者想干什么，然后没做任何表态。 　　“房子里现在住了多少人？”记者问。 　　“几个人吧。”唐女士回答。 　　“我看里面有八个房间呢，不止几个人吧？” 　　“那你看了，还问我干吗。” 　　“住这么多人，现在吵着邻居了，你不管吗？” 　　“你什么意思吧？” 　　“你看是这样，现在租你房子的人制造太多噪声，晚上有时吵到深夜，打扰了邻居的正常生活。你看你能不能出面跟租房的说说，让他们注意一下？”记者无奈地说。 　　“行，那我对他们说说。”房东简单说了几个字，然后挂了电话。 　　物业 　　房子怎么租，人家说了算 　　上午10时，记者同刘女士一起找到负责该社区的物业公司，工作人员对记者说：“这位刘业主反映的情况确实存在 ，我也专门拿着写好的‘文明友情提示’上门做过工作，可那些租房子的人不听，我们也没法管理。” 　　物业对房东出租房屋没有管理的措施吗？“房子是人家房东自己的，她想把房子租给什么人，多少人，我们都管不着？我们能做的也就是登门调解。”该工作人员说现在的有关法规中只规定业主不能变更房屋的使用性质，并没有对房子出租给谁作出明确规定，业主出租房子并没有违反相关规定。 　　“我们和这个房东沟通过多次，可她一会在黄岛 、一会在胶南的，人都不好找，每次只能通过电话说说，对解决问题帮助不大。”该工作人员说他们该做的都做了 ，但实在没办法。 　　民警 　　一次罚一万，立马能解决 　　物业不好管，那派出所也管不了吗？走出物业公司的大门，记者又同刘女士一块儿来到了利津路派出所，找到了负责小区管理的民警林瑛。听到刘女士反映的新情况 ，林警官说：“我也没什么办法，他们的证件都全，我也做过劝说工作了 ，可我总不能老盯着这个事吧。” 　　林警官对记者说：“不是我不想管，我也去查过，也做过工作，光给房东打电话都不知道打了多少个，可人家不听，我也管不了。”林警官说那些租房者的证件都很齐全，不违反任何规定，因此她只能一次次地劝告。 　　“要是说有规定，一次就罚款一万元的话，这问题我就能解决了。”林警官说关键是缺乏具体的法律规定，光靠嘴说没用，只有出台了具体的法律规定，问题解决起来才会有力度。 　　律师说法 出台法规有难度 　　针对这个情况，记者咨询了山东新和律师事务所的侯安清律师。侯律师说，对于群租房的现象他也知道一些。目前不光在青岛市，在全国其他省市针对这个问题也没有具体的法律规定 。那以后会立法吗？侯律师说因为这个问题牵扯到居民财产使用权等多方面的权益，因此出台法律规定会有难度。不过，侯律师对问题的解决给出了自己的建议。 　　“其实，居民主要担忧两个方面：一是心中担心，人多手杂，再说人多了肯定闹得慌；二是担心安全，人一多，用电用气就比较乱，容易出问题。”侯律师说，针对刘女士反映的噪声污染情况，可以反映给环保部门，让他们来治理。而对于安全问题，侯律师说公安部门可加强管理力度，定期检查一下屋里的用电、用气是否合理，保证安全。 　　房东租房有可观的租金收入，那出问题时他们该不该为租房者“埋单”呢？侯律师说房东有义务好好监督租房者，签订租房合同时应该加上规范住房、不可扰邻等条款，合理地约束租房者的行为。但因为缺乏明确的法律规定，不具强制性。 　　它山之石 看看上海怎么做 　　2006年10月，上海市房管局出台《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》。该规定明确表示，居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出(转)租。对于分割搭建、一屋“群租”行为，业主委员会有权制止。 　　日，上海市房管局在《业主公约》、《业主临时公约》中，增加制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。其中规定“民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住”。此外，上海市房管局授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。 　　您的声音 解决这问题，您有啥办法 　　群租问题直接影响到周围住户的正常生活环境，一旦遇到了，可能会烦不胜烦。如何解决“群租”之乱？城市信报将继续关注，如果您有什么不满，或者您有什么好的建议，请联系我们：889440，QQ：。文/ 图&&见习记者 尚青龙&&昌旭光 （来源：半岛网-城市信报） [编辑: 腾飞]　　　　　　
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