农安县古城街四期棚户区改造项目现场(《中国经济周刊》记者曹煦摄)

　　高楼大厦环绕，几处破旧平房格外显眼，从高处望下，就像是城市森林中的一块伤疤。

　　这是8月30日《中国经济周刊》记者在吉林省长春市农安县古城街四期棚户区改造地块看到的场景。当拆迁后新建的商品房小区已经开始出售之际，有几户人家仍然没有搬离。

　　举目皆是钢筋水泥，站在自己一地狼藉的房子前，昔日的四邻已成一片瓦砾，史艳军说：“把有房照(房本)的强拆了，盖了一堆没房照的。”

　　被征收户：补偿协议尚未达成，房却被拆了

　　2006年5月和10月，史艳军分别从个人手中购买了两处古城街地段的房产，据她介绍，两处房屋此后相继用于冷库经营。

　　2015年10月，农安县住房和城乡建设局开始对古城街四期棚户区改造区域启动征收工作。

　　据了解，该区域东至古城街，西至雅仕居，南至绅士花园，北至挂面厂石头道，涉及超过300户居民，史艳军的两处房产在被征收范围内。

　　2015年12月11日，由长春某房地产评估公司出具的《农安县房屋征收补偿分户评估报告》中，史艳军的两处房屋其中一套评估单号为225号，主房建筑面积72.46平方米；另一套评估单号为101号，主房建筑面积41.75平方米。采用市场法评估，评估单价均为每平方米2581元。

　　对此评估价格，史艳军不认同。此后近两年时间里，史艳军的女儿先后6次去县征收办商谈补偿事宜，始终没有达成补偿协议，主要原因是在对房产是否用于经营活动的认定上，业主和政府之间存在分歧。

　　史艳军称其两处房屋在2010年由住宅改为经营性保险冷冻库且依法取得工商营业执照、税务登记且有纳税记录，每处房屋年收入均在5万元以上，应按收益法评估补偿价格。《中国经济周刊》记者近日在采访县征收办时，一位负责人则说：“经过核查，这两处房产没有走过字(用电)，不能认定为经营用房。”

　　那么，市场法与收益法两种评估补偿价格的方式有哪些差异？

　　住建部2011年发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　其中明确规定：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　史艳军说，在双方还未就补偿协议达成一致时，2017年5月，绅士花园四期项目在她的225号房屋所在地块开始施工；2017年7月，君悦华府项目在其101号房屋所在地块开始施工。

　　从高处看，史艳军的101号房屋(图中二层建筑)矗立在高楼的环绕中。(《中国经济周刊》记者曹煦摄)

　　史艳军101号房屋的邻居别顺住在这里近20年了，他向《中国经济周刊》记者回忆称：从2016年7月起，这一片区就开始断水断电。当水电缺失、四周已被建筑工地包围时，像别顺这样的居民们开始陆续搬离，剩下的平房越来越少。

　　2017年9月23日下午，史艳军发现，自己编号为225的房子已是一片瓦砾。“前几天还好好的，突然就没了。”

　　随后，史艳军和家人第一时间报警，“警察出警后做了笔录、照了相，然后就走了，再无音讯。”她的亲属立刻又找到县征收办，工作人员的反馈是让其报警。

　　今年8月30日，《中国经济周刊》记者向前述农安县征收办负责人求证此事，该负责人说：“(居民)如果认为被强拆了，可以报警。”

　　但史艳军表示，自己曾在第一时间报警，但之后就再无音讯。

　　2017年底，225号房屋所在地块已建起一片新楼。

　　史艳军曾经的房屋所在位置，现在是绅士花园其中一栋楼的单元门。“最令我们心寒的，是至今没有达成补偿协议，也没给我家送达补偿决定，没有任何手续就被拆了。”史艳军说。

　　而另一处101号房屋则和旁边的几处破旧平房在一起，孤单地矗立在君悦华府小区里。

　　新建商品房：“五证”不全，办不了产权证

　　在这块还没有完成拆迁的土地上便开始兴建并已经销售的小区君悦华府，它的手续是否齐全？

　　8月30日，记者来到农安县不动产登记中心，询问君悦华府项目能否办理房产证。一位工作人员表示，“君悦华府目前办不了产权证，因为还没备案，没收到这个项目的‘五证’。”

　　8月31日，《中国经济周刊》记者随一位买房人来到君悦华府，在销售人员的陪同下参观了几处不同户型的房子，从楼上往下看，史艳军的101号房屋和周围的几处平房十分显眼。销售人员表示，那里以后要建一个社区农贸市场，明年8月就建成了。

　　记者了解到，该项目目前还未取得《商品房预售许可证》，但销售人员说：今年年底就可以办下来房产证。

　　在提出买房意向后，一位销售代理公司负责人却回答称，“目前只收定金1万元，还不能收全款，想交全款也没法收。”

　　一个已盖成在售的小区，缘何将全款客户拒之门外？该销售代理公司负责人解释说：“目前拿到钥匙在装修的，都是开发商的顶账房(抵债房)；对外销售的，还要等手续。”

　　8月31日当天，《中国经济周刊》记者又来到农安县国土资源局，一位副局长接待了记者，当记者询问君悦华府项目是否取得《国有土地使用证》时，该副局长在请示局长后拒绝了记者的采访。

　　房地产开发项目的“五证”(《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》)中，《国有土地使用证》是前置的一道政府许可，直接关系着其他几个证件的办理。

　　2012年7月1日起施行的《闲置土地处置办法》第21条规定：市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求：土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。

　　这是否意味着君悦华府所在地块目前的状况，并不符合国土部门供应土地的条件？一位不愿具名的农安房地产行业人士对记者说：如果办了土地证，那么在没有“净地出让”的情况下是怎么办的证？如果没办土地证，开发商没有任何手续就建完楼开始卖了？“现在政府是两难，怎么都说不过去。”

　　据了解，君悦华府项目的开发商为吉林省鸿瑞房地产开发有限公司，此前在农安县开发过黄龙家园一期至四期项目。

　　据前述农安房地产行业人士介绍，在农安县，未批先建并非个案，这也导致很多楼盘办不了房产证。

　　拆迁10年未安置，补偿标准受质疑

　　《中国经济周刊》记者在农安采访期间发现，涉及棚改拆迁的争议并非个案。

　　农安县宝塔街北段西侧的拆迁户高峰告诉《中国经济周刊》，他的房子在2008年便被拆迁，至今已有10年，仍未回迁，其间包括高峰在内的多位拆迁户数次找到开发商和农安县政府，始终未果。“我们这些拆迁户投亲靠友、租房借房安排自己的生活，居无定所，等到今天足足10年，仍然看不到希望！”

　　记者在这块曾经的棚户区看到，半人高的杂草遍布在早已夷为平地的现场，雨后的土路一片泥泞。环顾四周，这里已被楼房和马路包围。

　　而在一街之隔的马路对面，宝塔街北段东侧公安局家属楼旁的棚户区改造地块，曾经在2010年发生过100多人凌晨强拆民房事件。当年10月27日凌晨1时，开发企业联系纠集了100多名社会人员，对这里的6户平房进行强行拆迁并打伤多位居民，警方随后刑事拘留了多名违法拆迁人员。

　　事隔多年后，发生在农安的棚改强拆似乎并未停止。古城街2号地块的原居民李忠军告诉《中国经济周刊》记者，2017年8月21日，包括他家在内的8户居民房屋被强行拆除。62岁的李忠军回忆说：“2017年8月17号县征收办发通知，我的房子在施工红线范围内要拆除；8月20号找我谈判没谈拢；8月21号就把房子推了。”

　　此后有关部门为他租了一套房屋作为过渡安置至今，关于回迁方案一直没有下文。一年多来，多次信访无望的李忠军开始自学与拆迁、征地有关的法律法规，准备走司法程序。

　　而最受棚户区居民争议的一个焦点是征收补偿金额。

　　多位古城街区域的棚改居民向记者提供的《农安县房屋征收补偿分户评估报告》均显示，其被征收房屋的评估单价为每平方米2600元左右。

　　而据记者在棚改区域周边的多个商品房小区走访了解，几乎所有的商品房在售房价都在3500元/平方米以上。

　　2011年1月发布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　农安县人民政府在2017年10月10日出具的一份针对某棚改居民起诉的答辩文书则称：《条例》(指《国有土地上房屋征收与补偿条例》)第19条规定中的类似房地产是指与被征收房屋类似的房地产，而非新建的商品楼，要求按照周边商品房屋确定其房屋价格是没有法律依据的。

　　几乎所有的受访居民都对评估单价的来源和依据表示质疑。

　　那么，2581元是如何算出的？前述农安县征收办负责人并未对《中国经济周刊》记者正面回应。他说，各市县根据实际情况都有不同的政策，总体都是遵循国务院590号令(指《国有土地上房屋征收与补偿条例》)，结合当地经济收入、房价、征收房屋建成时间、土地出让价格等因素制定的。

　　农安县棚改拆迁在当地引发诸多争议已有不短的时间。在实地采访中，有当地居民还向《中国经济周刊》记者透露了一条看似与此无关的官员消息：5月8日，长春市纪委监委称，农安县委常委、常务副县长李凤良涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。

　　多位农安官场人士对记者表示，李凤良长期分管县住建、国土等部门。

　　国务院督查直指长春棚改乱象

　　此前，农安县的房屋征收工作还被长春市有关机构视为起到了“榜样作用”。

　　《中国经济周刊》记者检索公开资料发现，2017年3月22日，长春市征收工作领导小组一行到农安县调研征地拆迁及棚户区改造工作时，当时还在任的常务副县长李凤良表示，棚户区改造及征地拆迁拆违工作难度大、任务重，希望能与全市各县(市、区)加强交流、分享经验，共同促进本地区及全市经济社会平稳快速发展。

　　调研组一行则认为，农安县委、县政府高度重视房屋征收工作，补偿措施公开公平公正，思路清晰、程序规范，成效明显、值得推广，对全市房屋征收工作起到了榜样作用。

　　不过，日前，国务院第七督查组在长春市督查期间，接到群众反映称，多处棚改项目存在多年无法回迁安置、无法办理房屋产权证等问题。

　　据央视报道，8月底，督查组来到长春二道区东站街道的棚户区。这片早在2011年就已经被拆迁的棚户区，曾是东新地块棚户区改造项目，从2011年至2013年间，这里的居民与当时的长春市二道区建设局，也就是现在的区住建局，签订了征收补偿安置协议书。如今8年已经过去，500多户没有回迁的居民依旧无家可归。

　　没有回迁的居民想早日回迁，而已经回迁的居民也面临着不少问题。据央视暗访报道，督查组在长春市二道区德辉挪威小镇一期，了解到这里的几千户居民也没有房产证。这个2009年棚改回迁的小区，至今没有取得《建设工程规划许可证》，但二期工程却正在大兴土木。尽管二期工程曾先后两次被规划部门处以数百万元罚款，但违规建设并未停止。相当于房屋“准生证”的《建设工程规划许可证》缺失，意味着房子即便建好，也无法取得房产证。

　　8月28日，督查组约谈了长春市以及在督查中发现棚改回迁问题的二道区、绿园区相关负责人和群众代表。就督查中发现的棚户区改造回迁的一些问题，督查组要求长春市相关部门立行立改，展开全面排查。明确将此次暗访中发现的棚改问题一督到底，要求长春市政府定期汇报工作情况。

　　9月5日，长春市政府召开新闻通气会。长春市副市长周贺介绍称，长春市政府已经成立了由分管副市长牵头，房地、建委、国土、信访等部门主要负责人，各相关城区政府主要负责人参加的解决棚改问题专项工作领导小组，并责成各城区和市直相关部门第一时间组织人员，针对存在的问题全方位开展排查，制定整改措施，全力解决各项历史遗留问题。此外，长春市决定开通棚改问题投诉专线，并在全市范围内开展“大接访”活动，回应百姓关切。

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京城公积金政策虽然扇动了自己的蝴蝶翅膀，但是暂时并没有传导至商贷领域。

9月13日晚，北京公积金贷款新规落地；上周一，新规正式实施。《证券 日报》记者近日就此走访了北京地区多家银行和房产中介了解到：公积金新政实施首周，首套房主流商业贷款利率仍为基准利率上浮10%，个别银行上浮至20%，还有个别银行已经停贷；二套房主流商业贷款利率仍为基准利率上浮20%。同时，有银行工作人员和房产中介提醒，每年的第四季度都会出现额度紧张的情况，国庆假期过后放款周期可能会逐渐延长至超过三个月。

中秋节前后，《证券 日报》记者以购房者身份走访咨询了北京地区多家银行和房产中介。

多个经纪人告诉本报记者：“目前首套房贷款利率没什么变化，还是较基准利率上浮10%，二套房贷款利率是较基准利率上浮20%。”

东城区某大型房产中介的一位经纪人表示：“近期经手的单子在贷款人征信、收入等条件满足银行要求的情况下，批贷时间大概是十个工作日，放款时间大概是过户后一个半月。”

上述房产中介位于朝阳区的一家门店的店长则提醒道：“第四季度可能出现额度紧张，放款周期估计超过三个月。”

针对有购房者担心“公积金贷款门槛变化后，商贷利率可能上调”的询问，海淀区某房产中介的一位经纪人表示：“目前没有接到银行通知，而且我们的合作银行众多，一般都会选择资金充足、放款较快、上浮程度较低的银行供购房者选择，除非银行大范围上调贷款利率，个别银行的调整对市场的影响不大。”

《证券 日报》记者还以购房者身份咨询了北京地区包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、北京银行、南京银行、光大银行、民生银行、浦发银行、华夏银行、兴业银行在内的13家银行的多个网点。其中，8家银行的个贷经理表示，首套房贷款利率最低较基准利率上浮10%；3家银行表示最低上浮15%；1家银行表示最低上浮20%；1家银行表示暂停进件。

在上述银行中，有1家银行表示由于业务调整，近期不再接受新的进件，过往没有审批完以及审批完没有放款的单子以放款利率为准。

在上述银行中，有2家银行审批按揭贷款附加条件。其中，某城商行的客户经理告诉《证券 日报》记者：“在申请贷款时，需要在我行办理一张信用卡，信用卡的类型由客户自己挑选决定，可以选择不开卡，但是近期不可以注销”。某总部位于北京的某股份制银行的客户经理则表示：“申请人需要办理一张我行的借记卡，并存入5万元以上的定期存款或大额存单，存款时间超过3个月。”

在上述13家银行中，有3家银行的客户经理表示：“我行仅和房产中介合作，不接受个人申请按揭贷款，具体细节还请咨询中介。”

同时，也有部分银行的客户经理提醒本报记者：“第四季度一般额度会相对紧张，放款周期估计越来越长。”

融360监测数据显示，2018年8月份，全国首套房贷款平均利率为5.69%，相当于基准利率的1.161倍，环比上升0.35%，同比2017年8月份5.12%的利率上升11.13%，这也是2017年1月份以来连续20个月上涨。

其中，北京地区首套房贷款平均利率为5.47%，环比上月不变，二套房贷款平均利率为5.9%，环比上月不变。

《证券 日报》记者查阅北京市住建委存量房签约统计数据发现，公积金新政落地后住宅签约数量回归平稳并有所降低，上周（9月17日-23日）的住宅签约套数合计2173套，其中，9月17日为306套，9月18日为425套，9月19日为529套，9月20日为449套，9月21日为402套，9月22日为38套，9月23日为24套。

值得一提的是，在本报记者走访房产中介过程中，遇到多位买家向中介咨询解约事宜。有一位买家告诉记者：“签订购房合同时约定了组合贷款，其中商贷部分按照扣除公积金贷款120万元做了计算。由于政策调整，现在公积金只能贷20万元，如果调整为商业贷款，工资收入又不足够覆盖还款额的2倍，担心银行不能批贷。同时，即便银行能够审批通过，还款压力也太大。”

还有购房者询问，“签订购房合同时有三个选项，第一个是贷款如果不批或少批，买方要过户三天前通过存量房交易资金结算专用存款账户补足差额，第二个是不可抗力原因双方可约定解约，第三个是延长一个月申请商贷。我当时觉得批贷不会有问题，选的第一个，现在如果卖家不给时间转商贷怎么办？公积金新政是否属于不可抗力原因？”

对于购房者的咨询，房产中介也难以给出确切的回答，只是表示：“买卖双方先进行沟通，沟通不成再想其他办法。”

购房者在购房时，不能盲目相信开发商的说辞，不但要挑选房子，更重要的是查验该项目的合法性，不然如果购房者买到的房子无预售证就意味着不受法律保护，不能办理入户。那么，没有预售证的房子能买吗 预售许可证有多重要

没有预售证的房子能买吗

在现实生活中，开发商在未取得预售许可证就卖房的情况并不少见，身为购房者，你要做的就是千万不要购买这样的房产，因为购买没有预售许可证的房子存在很大风险。

开发商无法取得预售许可证的原因之一，就是工程进度没有达到规定要求，在这种情况下，开发商通常会先向购房者收取一定的认购金，等拿到预售许可证再与购房者签订房屋买卖合同。然而，工程因为资金不足等问题而被迫停止，那么购房者就很容易陷入钱房两空的局面。

2.无法取得土地使用权证书

楼盘即使有完备的规划和施工计划，但一样没能领取到预售许可证，原因就在于开发商没有办理国有土地使用权出让手续。这种情况下，只有当开发商缴纳了国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后才能销售，若开发商不缴纳这笔费用，即使你买了房也拿不到土地使用权证书。

3.房子随时可能被拆除

开发商是在集体土地上建设房屋，却没有办理土地征用手续，一样是拿不到预售许可证的，这时你买到的房子就是“小产权房”。据规定，小产权房的建设是不合法的，如果不能补办工程建设手续，该房产则会面临随时被拆除的风险，而且还不能得到相应补偿。

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。　

购房者无论是购买住宅还是商业项目，购房前查验是否取得《商品房预售许可证》非常关键，一定要仔细查看自己要预购的房屋是不是在预售范围楼号范围内。如有疑问，可直接登录石房网站进行核实。

建设部明文规定，期房在未取得《商品房预售许可证》的情况下，不可以销售房屋以及以任何方式向客户收取类似于“诚意金”、房款类的钱款。买未取得《商品房预售许可证》的房子，如果房屋发生任何问题或许纠纷，也将不受法律保护，购房者可能会承受较大的损失。没有取得《商品房预售许可证》的房子不可以买。