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二手房过户后这些事一定要注意 不吃哑巴亏
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
进入到年底，的交易频繁。最重要的就是，不少人觉得过户了就万事大吉了。其实不然，过户后还有这些事情需要做。不要稀里糊涂买房过户了，入住后才发现还要替原缴纳拖欠的水电费。
1、 结清水表账单。注意问下原业主是否已经将水费结清了，有无拖欠的水费等，较好看下最近一个月的水费账单收据。因为按照自来水公司的相关规定，凡逾期未缴纳水费的，加收0.2%的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。 2、看下电表情况，电费是否已经结清。注意查看下有无拖欠的电费，电费是否已经结清了。另外，看下电表是否移动或者改装过，线路是否正常，是否存在违章用电等行为。 3、协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房长期空置无人居住，又或者原业主故意拖欠有线电视费的，造成欠费等情况的。你需要看下上月缴纳的有线电视费收据凭证，拿着这个凭证和新的去有限电视站办理过户手续。 4、物业更名及结算费用。物业更名和结算需要买卖双方到房屋的物业管理公司办理，物业费用的结算以当日为准。 5、结算。按照管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。 6、户口的迁出和转移。买二手房，最常见的纠纷就是户口的迁移了，一定要注意及时督促上家迁出户口，这样你才可以将自己的户口迁入。在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。 7、协助煤气过户。按照燃气公司的规定，上下家必须凭《》且已写明本已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。 8、结清电话费。有 的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话 线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止 到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。 年底了，不少人买二手房，都希望高高兴兴搬到新家里面过新年。但以上8点不容忽视，水电煤等的过户，关系到我们日后居住缴纳各种费用的方便与否。另外特别要注意的是如果购买的是二手教育地产，则一定要注意及时将过来，避免耽误孩子上学。
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二手房过户注意事项有哪些？六大方面要注意
[摘要]一般同等价格下，二手房周边配套设施比一手楼盘要完善很多，因此不少购房者会选择购买二手房，那么二手房在过户过程中需要注意哪些事项呢？
一般同等价格下，二手房周边配套设施比一手楼盘要完善很多，因此不少购房者会选择购买二手房，那么二手房在过户过程中需要注意哪些事项呢？
一、办理二手房过户手续所需要的文件资料
卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、房产证;3、网签的房屋买卖协议;4、税费缴纳证明。
买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证);2、网签的房屋买卖协议;3、税费缴纳证明。
二、办理房产过户手续所需要的时间
过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关，时间也不一样，一般在7个工作日左右有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。
三、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理
如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。
四、在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?
在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。
五、房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权
以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面房、钱两空的尴尬境地。事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作。
六、政策性住房如经济适用房和房改房中央产房注意事项
政策性住房如经济适用房和房改房中央产房在办理过户手续时有一些限制性规定，不满足规定条件不能办理过户手续。买卖双方需要提前沟通情况，切实消除过户障碍，防止一切手续办完才发现不能办理过户，给双方带来巨大损失
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买二手房必看的14个注意事项 看了不吃亏
来源：搜房网房天下综合整理 &&发布时间：
然而近段时间关于2015年楼市继续看涨的声音又见诸媒体，让很多人都是措手不及，被迫入市。对此购房专家表示，对于缺乏经验的头次购房者来说，越是在这种时候，越不能急于求成，一不小心就可能“马失前蹄”，房子没买好不说，还弄的家庭不愉快。8090后步入而立之年，这个年龄段的人必然面临结婚生子的压力。前几年还在父母身边撒娇的80后转眼要独立买房，买房时需要注意哪些问题呢?下面就来讲一讲8090后买房必看的14大注意事项。(1)选择中介如果想通过中介公司进行，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。（2）查询房屋权属下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为。其次，把好夫妻共有财产关，《》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。&（3）查看房屋年限一般房屋都有居住年限的，这些在上回标注清楚。大部分的使用权限是70年。但也有个别房屋的只有四十年。除了产权年限之外还要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少。(4)了解装修的状况原房屋是否带装修、装修水程度如何、是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、的位置等，以便重新装修。(5)物业管理水平了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。（6）了解房屋使用状况首先，一定要确保房屋的是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。（7）实地考察下家除了向房屋左邻右舍、小区询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第2，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内是否有老化的现象；较后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。（8）明确中介收定性质纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。（9）上下家当面谈合同即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达销售易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。（10）结清水表帐单市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此买卖双方不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。（11）告知电表状况按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。（12）协助燃气过户按照燃气公司的规定，买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。&（13）结清电话费有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。（14）迁移户口买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。&
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买个更名房，过户咋这么难？
房屋维修金发票和房屋买卖合同。　　“我交了定金、交了中介费、打过全款、等了大半年还没有办下房产证，现在真的等不起了！”3月15日，李女士给本报打来热线称，自己在万科?魅力之城买了一套一手更名房，目前办理房产证还需要卖方陈先生提供一张发票，但陈先生无法确定提供的时间，等了半年多李女士想退房。陈先生说，原本可以正常过户，是因为李女士没有及时付全款而耽搁了时间，导致过户出现了障碍。中介负责人说，希望三方能够坐下来签解约合同，把权责分清楚，彻底解决问题。　　手续不全，过户一拖再拖　　李女士告诉记者，“我买房是为了女儿上学，当时去万科?魅力之城看房的时候，已经没有 120平方米左右的一手房了，后来在中介看到这个房源，面积合适 ，又不用交二手房的一些税费，当时就定下了。”据了解，李女士于去年8月8日同卖方和中介签了房屋买卖合同，并交了6万元的定金和2.6万元的中介费，约定在9月15日之前办理过户手续，但由于种种原因拖到现在也没办成。　　“一开始我的钱还没凑齐，后来凑齐了我就给中介打电话催他们赶紧联系卖方签合同。中介告诉我，我买的这个房子是去年12月份才交房，即使过户了，入住也要等12月份才行，所以不着急过户。在这之后，卖方在办过户的过程中，就一直缺手续在补办。到了12月中旬，已经陆续交房了，我挺着急的，赶紧催着过户。今年1月11日让我去交了房屋维修金大概1.7万元，1月25日我给中介打了全款125万元，但后来去办过户的时候，开发商说还需一张发票要卖方提供，卖方一时半会儿又提供不了，过户的事儿就又耽搁下来了。”李女士说，没想到自己的买房过程会这么曲折，得知发票还要过一段时间才能提供，她彻底丧失了信心。　　“为了过户我和朋友三天两头往中介跑，现在已经半年多了，帮我办这事的朋友都嫌烦了，实在太耽误时间。”李女士说，因为过户不成不是她的问题，她不想再等了，这个房子她也不想要了。　　双方纠结付款方式耽误过户　　16日，记者从帮李女士买房的房产中介了解到，这个房源是万科?魅力之城先抵给金田热电，金田热电又抵给青岛鳌山湾暖通工程的，卖方是青岛鳌山湾暖通工程的陈先生。“去年12月份开始，卖方就准备好过户了，买方也早把钱准备好了，但对于先过户还是先付款的问题，两方一直协商不下，卖方觉得先过户有风险，买方认为先付款不安全，到今年1月份大家协商好把钱先打到我们的账户上代管，过户成功后立即转汇给卖方。但当时去办过户时，开发商突然说还需要卖方提供一张发票，但卖方当时提供不了，就把这件事耽搁了。”房产中介的相关负责人说，卖方称三四月份能开出发票，但具体的时间确实不能承诺。　　“其实他们这个房源还不是严格意义上的一手更名房，更名房是卖方已经跟开发商网签，买方只需办理更名即可。而这套房子还没有网签，本身也不属于正常的二手房交易，不需要中介进行什么操作，全程由卖方来办理相关的手续。当时我们到相关部门查询了该房源，确实是处于一手房可卖状态，也同卖方核实过过户没什么问题，但具体卖方办理手续过程中可能出现的问题是不可预见的。”中介的相关负责人说，这件事情他们也花精力处理了大概半年时间，提供的房屋信息是正确的，也一直积极协调，目前这件事情他们希望最终能有一个完善的解决方案，希望三方能再立一个解约合同，对于办理还是不办理过户有一个权责认定，能够完全解决此事。　　律师　　过户的违约责任应单独约定　　16日，记者致电卖方陈先生，他告诉记者，本来可以过户，是因为李女士没有先把钱打给他，才耽误了过户。“这样的房子我有三套，其中有一套已经网签了。那时买方先把房款给了我，然后很顺利就办理了过户。当时如果买方及时把钱打给我，过户是没有问题的。后来她把钱打给了中介，再去办的时候，开发商就需要发票了，然后把手续停办了。”陈先生说，这张发票还需要金田热电方面出具，发票近期能够开出来是肯定的，但具体开出发票的时间，他也不敢承诺。　　陈先生说，因为李女士已经缴纳了房屋维修金约1.7万元，而这部分钱相关部门不能给退。如果李女士要退房，他再次出售时，这部分钱可能需要自己来承担，对他来说也是损失。　　17日，记者咨询了山东青成律师事务所的律师田红，她告诉记者，相比较而言这种一手更名房更容易出现过户方面的纠纷。“一手更名房实际上还是一手房，但很多一手更名房都是因为卖方和开发商之间存在债务债权关系，也就是我们平时说是用来抵账的房子，但如果卖方与开发商之间有债务没理清，很可能会影响到过户。而过户所需的手续，都需要卖方出面提供并办理，如果办理不成，卖方肯定有主要责任。所以为了保护自身利益，买方在此之前最好跟卖方和中介约定，如果由于卖方责任无法过户的话，应该怎么办。”田红告诉记者，在房源有限的情况下，购房者会因为一手更名房比二手房税费低而心动，但在签订买卖合同前一定要详细研究合同，针对过户不成功情况下的违约责任与卖方进行单独约定，跟中介约定不因买方原因过户不成功时也要退还中介费。 文图 记者 徐伟
03/13 13:3303/19 10:4303/19 09:4003/18 17:2703/18 16:3103/18 02:2103/18 01:40
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