房屋转让后电费转让还应该继续交吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-26 19:01 标签： 出租房屋水电费 税务
买卖二手房&电费交接“明算账”
供用电关系法律风险防范体系是国网北京市电力公司经法部的重点研究课题，重点探讨用电客户和供电企业在缔结供用电合同后，双方产生的一系列法律关系以及应该遵守的相关责任要点。本系列报道将按风险体系的不同模块，从与居民客户紧密相关的案例入手进行法律剖析，提示供电企业与用电客户双方需注意防范的相关法律风险点。&
买卖二手房
电费交接“明算账”&
二手房买主应查清房屋用电情况
及时办理供用电合同过户手续&
　　●电能计量装置发生故障时，供电企业应当按照国家核准的电价和有仲裁检定资质的计量检定机构依法出具的用电计量装置的记录，向客户计收电费。
　　●二手房买主自办理房屋入住手续并实际用电开始，即与供电公司形成供用电合同关系。
　　【案例】
　　2008年，市民刘某购置二手房屋一套，并于同年4月9日入住。刘某与原房主交接电卡时被告知卡内有500度电。该房屋实际用电时间自2004年起，当时供电公司委托物业公司向原房主下发了《民民客户用电登记表》。
　　2012年3月，供电公司工作人员发现该房屋的电能表存在“零度不掉闸、机械部分与电子部分不符”的故障，但故障起始时间不详。随即，供电公司向刘某发放了补交电费、更换电表和电卡通知，此后又多次书面通知刘某。但刘某因对累计电量持有异议而拒绝交纳电费，也未至供电公司办理换表和换卡手续。
　　2012年10月，供电公司更换了故障电能表，经鉴定认定原电能表机械部分已记录电量为16042度。供电公司认为收费应以机械部分的示数为准，按国家规定的居民电价计算，刘某应补交电费6980.16元。
　　刘某认为，该电表故障一直存在，但供电公司未及时排除故障，存在过错，应当共同承担应补交的电费。另外，刘某认为其并未在此房屋经常居住，屋内也无大量耗电设施，对供电公司提供的累计电量持怀疑态度。再者，自己在日才购买该房屋，而该房屋实际用电自2004年起，故在二手房买卖之前即可能存在电表故障，不应由自己全部承担，故刘某认为供电公司应与其共同承担补交的电费。
　　对此，供电公司称：原告作为用电人有交纳电费的法定义务，故应补交电费。供电公司虽未及时更换故障电表，但并未给原告造成任何损失，不存在过错，不应与原告共同补交电费。供电设施属于房屋的附属设施，原告购买房屋后，该附属设施产生的债权债务也应一并由原告承接，故原告应支付全部补交的电费。
　　法院经审理认为，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。本案刘某自办理涉案房屋入住手续并实际用电开始，即与供电公司形成供用电合同关系。刘某应当按照国家的有关规定和当事人的约定交纳其居住使用涉案房屋期间即自日入住以来的电费。因日以前，刘某并不是实际用电人，故对于之前发生的电费不应由刘某承担。刘某要求供电公司与其共同承担应补交的电费，因本案中供电公司为供电人而非用电人，故刘某的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。
　　【评析】
　　张艳红（北京市亿中律师事务所律师）
　　本案是电能计量装置故障引发的电费争议，该类争议的焦点是两个：一是电能计量装置出现“过零不跳”、“机电不符”时，供电公司是否因未及时履行维护、校验义务存在过错而应与用户共同承担补交电费的侵权责任或违约责任？二是二手房用户是否应承担“过零不跳”、“机电不符”的全部电费补交义务，也即二手房用户何时与供电企业成立供用电合同关系？
　　一、在追补电量数额确定前提下，用电人应当支付追补电量的电费。因为《合同法》第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。”《电力法》第三十三条规定：“供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。用户应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，按时交纳电费。”可见，在供用电关系中，用电人交纳电费是其主要义务，而且只有用电人才有交纳电费的义务，供电人是收取电费主体，基于此本案中原告要求供电公司共同承担追补电量，于法无据。
　　此外，供电公司也不应承担侵权责任，出现“机电不符”时，供电公司未及时校验电表行为并未给用户导致任何损失，故要求供电公司赔偿依据不足。
　　二、如果供电公司不能佐证“机电不符”发生的具体时间，二手房用户有权利只支付入住之后的应补交的电费。依《合同法》一百八十二条规定，二手房用户自办理房屋入住手续并实际用电之日起，才与供电企业形成供用电合同关系，自入住之后才有交纳电费的义务。
　　房屋买卖合同关系与供用电合同关系是两种不同的法律关系。两者之间不是主从合同关系。本案中供电公司称，基于供电设施属于房屋的附属设施，原告购买房屋时基于因房屋所有权发生转移，故该房屋附属供电设施所有权发生转移，供电设施产生的债权债务也一并由原告承继，没有得到法院的支持。原供用电合同权利与义务要转移至新的卖受人，依《合同法》第八十八条规定，应由供电公司、原房主和新的买受人三方签订供用电合同概括转移协议书。依《供电营业规则》之规定，原房主与二手房新用户应共同到供电公司办理过户手续，但过户只是供电公司与原房主的供用电合同解除，供电公司与新用户形成新的供用电合同关系，并不是原供用电合同项下的权利与义务全部转移至二手房新用户。
　　司法实践中，如果供电公司无法举证发生机电不符的具体时间，法院很可能会结合二手房用户居住时间和一般用户用电大致度数，确定二手房用户应支付的电费。
　　【建议】
　　国网北京市电力公司经法部建议，发生二手房屋买卖行为时，供用电双方应注意以下问题：
　　供电企业：
电能计量装置的正确与否直接关系到用户的利益，因此在购置、检定、安装和日常维护方面应建立起一套电能计量风险防控常态化机制。
对引起纠纷的计量器具开展仲裁鉴定应委托有资质的计量装置检定机构进行，需要特别注意：供电公司所属的计量中心的检定不具备仲裁鉴定的效力，因其隶属于供电公司，司法实践中其出具的鉴定很容易因与供电公司存在利害关系而不具备证明力。
加强电表异常的后台分析。对于用电量异常的用电人及时检查，避免因电表故障导致的长期电费累积、电表长期故障得不到排除，以及供电公司主张权利时丧失两年诉讼时效的法律风险。
　　二手房买主：
在二手房过户前，二手房买主应到供电公司查询清楚房屋原住户的用电情况，避免原房主借过户逃避拖欠电费债务，增加购房风险和被卷入电费诉讼的风险。
在办理完毕二手房过户后，二手房买主应及时到房产所属的供电企业营业大厅办理供用电合同过户手续，同时，明确自身与供电企业建立新的供用电合同的起始时间及具体的权利义务，保证持续稳定用电。
二手房买主需保留二手房买卖过程中原房主的相关信息，如身份信息、联系电话、房屋交接特别是电表交接的相关书面原始材料，一旦发生电费纠纷时，新住户可及时、合法、有效举证。
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