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房地产与经济的关系 房地产对我国经济有何影响
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我国的开发投资额、销售额也呈持续上升趋势，而且房地产开发投资额、商品房销售额与国内生产总值的比值一直呈上升趋势。在当代中国，房地产业作为国民经济的重要组成部分，与中国经济的关系密切，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。 &从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度；另外，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业的协调。如何正确处理两者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。 房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。房地产业也是拉动国民经济增长的重要因素，是中国经济的重要支柱产业之一。 首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。人口素质的提高、社会全面进步、以及城市经济和城市现代化都是以房地产业为基础。这些都显示出房地产业基础产业的地位。 第2，房地产业产业链长，关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。 不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1: 6。房地产业作为的产业，产业链长，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，对中国的经济发展起着举足轻重的作用，它不仅极大地影响着我国产业结构的调整，而且触及到国民经济的方方面面。以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用。一、中国房地产业发展的现状近年来中国经济的调整增长、城市化进程的加快，居民收入水平的提高 ，消费结构的升级，大量外资的进入和劳动力的流动形成的市场有效需求，成为促进我国房地产业持续稳步增长的主导因素，但是由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水社会有效需求的能力引发了投资热和结构失衡，不仅对房地产业造成重创，而且使大量社会资金沉淀进去，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。虽然房地产业受金融危机影响出于较冷形势，但也正一步步回暖。房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化，推动了国民经济的稳步发展。二、房地产业对中国国民经济的影响(一)房地产业的发展对金融稳定的影响房地产业与银行的金融业务之间存在着很明显的关系，房地产业的信贷资金在银行的信贷资金中占据着很大的部分。银行等金融机构倾向于向房地产业的开发和建设及消费部分发放贷款。当然，房地产业与金融产业之间的关系越是密切，房地产业对于金融业的稳定影响就会越大。在购房之后不管是进行出租还是进行出售，投资的收益都远远的超出了居民在银行所支出的。但是，一旦房价出现了波动，投资的收益就会减少，居民的还款能力也进一步的见底，这样就会造成银行的坏账增多，从而使得银行业以及金融业本身出现了混乱。(二)房地产业对股票市场的影响随着经济的发展，人们对于投资理财的概念也逐渐变得清晰，投资产品以及投资的渠道也变得更加的丰富。其中包括了一类是金融投资型的客户，另一类是房产投资型的客户。这两种投资商的产品之间的资金流动性相对比较强，对于整个的市场投资都产生了很大的影响。(三)房地产业的发展对物价以及周边行业的影响由于在我国现在的房地产业是一种支柱产业，在一直增长的情况下，、等建材市场依然出现了比较好的发展，这就使得煤、电、石油的产业瓶颈效应也相对显著，促进了原材料成本的上升，增加了成本型价格上涨的压力。重要的生产资料的价格上涨带来的直接影响就是物价的上涨。三、关于完善中国房地产业市场的政策建议我国的房地产业现在作为一个主导性的产业，它的稳定不仅仅涉及中国产业结构调整的问题，在很大程度上也影响到了中国的国民经济以及每一个人的生活。(一)完善关于房地产业的相关法规国外在市场经济发展中，会制定很多的法律法规对市场上的行为进行一定的约束，一方面是对市场的行业的规范，另一个方面则是国家对市场的控制。对于房地产业这样的支柱性的产业，没有相关的法律加以约束的话，对市场经济的健康发展就会留有很大的隐患。国家应该加快对这个行业的相关的法律法规的制定工作，保证房地产业在法律的框架内健康良性的发展。(二)建立与房地产市场相互协调的近年来，随着中国的房地产业的迅速发展，房价的上涨也慢慢的从一个单纯的经济问题迅速成为了一个社会问题。如果房价上涨的幅度在普通大众消费能力的范围以内，那么适度的价格上涨是市场的基本规律所在，对我国的经济发展也有一定的推动性作用。但是房价从基数上来讲已经超越了很多人的实际购买能力，并且房价上涨的幅度也在一定的程度上比居民收入的上涨幅度要大。(三)加强对金融业的监管房地产业的快速发展从一定的程度上占有了更多的社会，这样的资源占有就会造成社会上这方面的资源短缺。所以，国家应该加强对金融行业的监管，尤其是对相关房地产的监管，对房地产业的投入以及产出的比例做好适当的调整，尤其是对房地产业的银行负债率要严格的调控。
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论我国房地产行业在国民经济中的地位
房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。我国房地产业在国民经济分类中作为一个独立的产业出现以后，国内学者围绕房地产商品和房地产行业的研究日益增多，但综合这所有的成果我们发现，有一个基础性的问题争议不断，那就是我国房地产业在国民经济中的地位问题。基于此，本文将结合房地产行业本身的特征，进一步探究房地产业与国民经济关系以及房地产业在国民经济中占据的地位。
作者单位：
浙江工业大学经贸管理学院
浙江工业大学法学院
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房地产业在国民经济中的地位与作用
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2.2.1房地产业在国民经济中的地位整个国民经济是由许多行业组成的一个庞大的、多层次的行业体系。在不同的历史时期，不同的生产力阶段，每个行业都有着不同的地位，这种地位随着时间的推进和生产力提高而发生着变化。概括地说，所谓一个行业的地位，就是指它在整个国民经济中与其他行业相比存在的必要性、重要性以及对其他行业的制约和影响。房地产业是从建筑业中分离并逐渐成长起来的，随着时间的演化，它在国民经济中己经具有了非常重要的地位。在城市化、工业化、生态环境改善过程中，尤其具有至关重要的影响。房地产业以住宅开发、经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。在社会经济活动中，房地产业提供的商品和劳动有生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。作为整个商品经济体系中的要素经济，它是任何社会活动，特别是城市经济活动所必需的基础性物质条件，所以房地产属于国民经济的基础产业。房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起着重要的拉动作用。房地产经济的运行过程关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。(1)房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业。在社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动中都离不开房地产，它是这些经济和社会活动的基础、载体和空间条件。土地不仅是农业、畜牧业、林业、渔业生产的直接作用场所，是这些生产劳动最重要的生产资料和对象，而且在其他产业中它仍是不可或缺的生产要素和物质前提。一切经济活动和社会活动都离不开建筑物或构筑物，而建筑物或构筑物总量建立在某一地理方位的土地之上。除了必须使用建筑物或构筑物及其地基外，还必须使用与这些活动相适应的场地和交通用地。没有土地，没有建筑物或构筑物，没有一定的空间作为条件农业生产无法实施，工业活动无法开展，第三产业以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动也无法进行。住房作为房地产中相当大的一部分，又是社会生产14和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动的主体一劳动力再生产的必要条件。随着国民经济的发展尤其是科学技术的进步，人力资本成为国民经济中最重要的投入要素，以至于当今不同经济区域、不同企业的竞争基本上演化成了价值规律、劳动力素质的竞争。住房作为人类社会最基本的生活资料，它是劳动力生产和再生产的最基本条件之一，因为吃、穿用等消费活动都离不开房屋，劳动力再生产所需要的文化、教育、福利等用房也要房地产业提供才行。由此可见，房地产既是社会生产的基本条件，又是社会生活的基本条件。它是城镇国民经济生产和社会生活的物质基础。从形象上看，城镇就是由无数房产和地产所构成的。在市场经济条件下，城镇要建设，城镇经济要发展，房地产必须首先发展起来。开工厂要先有厂房和仓库才行；开商场如果没有营业厅和货栈无疑是在建空中楼阁；搞开发区或高新技术产业园区建设先要开发土地，搞好“三通一平”或“七通一平”，然后再建造工商业用房、办公大楼和宾馆、饭店、文化娱乐场所等。从当今社会经济状况来看，一个城镇其经济的规模、结构、布局和水平，在很大程度上受制于该城镇房地产规模、结构、布局和水平。若该城镇房地产发展规模适当，结构与布局合理，质量好，就会较有力地促进该城镇经济发展的速度和质量；反之，若该城镇房地产发展的规模过大或过小，在结构上存在问题，房地产业的管理状况不佳，粗放经营的特点明显，该城镇经济发展的速度和质量就会受到较明显的不利影响。从这种意义上说，房地产业是城镇经济发展的基础性产业。(2)房地产业是国民经济的先导性产业。房地产业是国民经济的先导性产业，这主要体现在经济的发展需要各方面的建设与投入，人力、物力是必不可少的物质条件，无论是哪一个行业，发展经济的前提都是先要投资建设配套的房产。由于房地产商品的行程需要用较长的时间，一般这个周期平均需要4年的时间，所以对于某一行业而言，要想发展就要提前规划房产的建设。同时，房地产的投资开发又会引起其他许多行业的需求，对其他相关行业的生产起到了带动的作用。房地产业的先导性，主要反映在房地产业产业链长、关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，尤其是生活资料消费品的增长。成思危副委员长在2002年用一组数字说明了房地产业对国民经济发展所起的重要作用：在房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品的销售；住宅建设每增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。据有关专家测算，在我国经济的转轨过程中，房地产投资和经济增长保持较强的相关性。
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Copyright (C)房地产地位论（之一）房地产在经济中的地位
来源：中国房地产报 作者：冀实
房地产是不是支柱产业和房地产能不能做支柱产业是两个概念。这里姑且不论房地产做支柱产业的利弊，权且看看房地产是不是中国经济的支柱产业。明确规则可以避免陷入“诡辩”，现在我们来确定什么样的行业才算支柱产业。作为支柱产业，该行业的增加值应当在国民经济中名列前茅，并且对经济增长的带动作用也应当数一数二。前一项可用两个指标表示：房地产增加值占国民经济生产总值的比例和房地产开发投资占国民生产总值的比重。后一项可以用房地产对经济增长的乘数作用来分析。
支柱地位不言而喻
首先，从增加值比重看，21世纪以来房地产业的增加值占国民生产总值的比例长期在第三产业中名列前三，并且成为成长最快的行业。2000年房地产业增加值占国民生产总值的4.2%，在第三产业中排在交通运输、仓储和邮政业以及批发零售业之后列第三位，比金融业增加值略高0.1个百分点。到2009年，房地产增加值占比达到5.5%，排名仅次于批发零售业的8.5%。房地产增加值占比的年均增速达到3%以上，在其他任何产业之上。
其次，从固定资产投资占比看，房地产业在国民经济发展中的作用更是举足轻重。2010年房地产业投资规模达到了57557亿元人民币，占当前国民生产总值的比重高达14.5%，在固定资产投资中的占比为23.9%，而房地产投资的同比增速为33.5%。房地产投资占GDP的比例仅次于制造业的18.7%，而制造业包含了所有第二产业的固定资产投资，是与仅属于第三产业的一个子行业的房地产业不在同一“重量级”的比较。与其他任何子行业投资占比相比，房地产投资的占比都要大许多。
看到这两组数据，我们必定会产生很大的疑问。近年房地产增加值占GDP的比重不足6%，而房地产投资占GDP的比重高达15%左右，两者的差距大约在9个百分点。这一比重差距来自哪里呢？我们应当清楚，尽管这里采用房地产开发投资占GDP的比重来衡量，但是房地产投资和国民生产总值并不是一个层面的概念。我国国民生产总值分别采用生产法、收入法和支出法等三种方法核算，在每年年初国家公布上年国民生产总值的初步核算数据，它以各家企事业单位的增加值为核算基础，根据该年度的税收、销售、产量等指标初步推算该年度的国民经济生产总值，被称为初步核算数据；到一季度末，根据企事业单位的财务报表中的利润、工资、折旧、税收等情况，以收入法为基础进一步核实国民经济数据，称为国民生产总值的初步核实数据；到第二年年初才能公布国民生产总值的最终核实数据，它经过核对生产法、收入法和支出法的分别计算的国民生产总值并作出适当修正，最终公布最终消费、资本形成额等指标和国民生产总值的最终核实数。国民生产总值中的资本形成额则是根据固定资产投资的最终落实、到位和工程项目实际进度确定，与固定资产投资的数据有一定差距。比如2009年完成社会固定资产投资总额为224846亿元，而当年资本形成总额为亿元，其中很大一部分是与其他支出的重复计算，以及付出资金尚未形成实物资产所致，房地产投资是固定资产投资的构成部分，存在同样的不一致因素。因而，房地产投资占GDP的比重说法欠妥当，而应当用房地产投资相当于GDP的比例更为适当，可见这里只是通俗说法而已。另外，两者的差距还表现在统计口径和企业经营策略等层面。房地产业投资除房地产开发投资外，还包括建设单位自建房屋以及物业管理、中介服务和其他房地产投资，是全社会对房地产业的投资总金额。房地产增加值来源于房地产开发企业报表，在企业报表制作过程中可能包含合理降低利润和所得的会计方法，比如在统计中房地产开发企业的利润率总难高于其他企业，却造就了为数最多的富豪人员和家族，由此可见一斑。
最后，由于房地产业链条较长,带动行业较多，房地产对经济增长的乘数效应十分突出。近年来，房地产业对经济增长的平均贡献率在10%以上。据有关专家测算，房地产投资增速每提高1个百分点，国民生产总值增速就提高0.9个百分点。据不完全统计，房地产业至少吸纳了30%以上的流动人口。可见，近十年来房地产业对经济增长起到了举足轻重的拉动作用。不管如何，即使按单纯的增加值计算，房地产在经济增长中的支柱地位依然是不言而喻的。
他国之鉴：支柱地位不如中国
那么在其他国家发展进程中，房地产对经济增长有没有支柱作用呢？下面，我们比较一下房地产投资在国民经济中的作用：二战以后,世界主要资本主义国家基本上进入了经济快速发展时期,由于在二战时期房屋破坏严重,房地产业步入蓬勃的发展阶段,各国房地产投资十分活跃且卓有成效,而尤其以战败国德国和日本最为突出,德国和日本在战后房地产开发投资占GDP的比重最高分别达到8.1%和8.8%。按此最高比例看,德国、日本房地产业对经济发展的拉动作用仍没达到我国现阶段的水平，在国民经济中的占比差距至少在5.7个百分点以上。
由此可见,尽管西方经济学家也承认房地产和汽车一样是经济增长的两个轮子，但是在西方国家的经济发展中，房地产对经济的拉动作用远不及我国。是什么造成了这一差距呢？这是我们下节的主题——“煅就支柱产业的因素”。（作者系房地产行业研究者）
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