物业公司：进驻小区不赚钱_网易荐新闻后使用快捷导航没有帐号？
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大家谈谈关于小区物业公司亏损主动退出小区的看法！
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现在某些老小区的物业公司主动要退出这些小区，现在到了有生意不做的境地，撒手不管给原来安静的小区，带来了很多不方便，原来的物业撒手不管，不到两天整个小区垃圾满天飞，物业也的确得有难处，物业费很难收到，现在很多人都打死不交，这个到底谁来管，强制部门有没有？我们这里很多车库都出租给别人，有些人拿来做夜点心外面，有些做水果生意，脏乱差，他们应该交物业费吗？小区几经想成立业主委员会，但都是不了了之。这又是为什么？
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3室/146.85㎡
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确实，蛮难，百人百心呀。。。。
也不能仅仅只责备物业。。。。。
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微笑。。。微笑。。。微笑。。。
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a54b都是片面的，不交的只是一小部分好不，大家都是文明人，谁没事赖那点钱，你怎么不说说物业什么的都是“死人”啊，许多人家被偷，找物业给个说法都没的，有时候家里漏水什么，催一下根本都没反映，一定要暴粗才行或者直接干脆让你自己找人修去，你说这像回事吗？
还有物业甩手，这根本就是不负责的事，什么原因声明就没甩手了？那交了物业费的人找谁去？你拍拍屁股走人了，自己素质也就有问题，这样的物业也好不到那去。。。
说话都说片面，老是以自己为立场，说明不了什么
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开眼镜店的前眼科医生，明码实价，欢迎参观比价，谢绝还价。
呵呵，所以，不交钱么不提供服务就是了，这个物业没有错
没有物业挺好。
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开眼镜店的前眼科医生，明码实价，欢迎参观比价，谢绝还价。
以前公司里物业这块是我管的，很体会做物业的艰辛
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没有物业，小区垃圾没人拖到中转站去了，到处都是！
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大隐隐于市
金币111022
物业牛的更多一些。
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已经一个礼拜没来处理垃圾了，以前住在垃圾房边上靠拣废品的大妈，都觉得垃圾多了。
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也不能仅仅只责备物业
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一个巴掌拍不响
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物业收的就是日常管理费。
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现在知道厉害了吧
还是乖乖的请个高价的物业回来吧，有了这次教训，看你们以后还不交不？
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广东地市：
小区物业真的亏损吗 其实物业公司“不差钱”
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小区物业真的连年亏损吗，尤其老小区？
收入账本上真的就只有物业服务费吗？
带着诸多疑问，本报记者多方走访调查，从事物业工作多年的资深人士李小姐表示，一个物业公司选择是否进驻一个项目，更为重要的是考量能否有可运营的空间，“收取物业费只能维持小区物业管理的日常运作，其他的运营收益，才是物业公司最大的盈利点。”
李小姐说，除了大家都知道的小区停车位收益外，一个活动、一块广告牌，甚至一张出入卡、一个前期装修，都暗含利润空间。
这也就不难理解——为什么物业公司一边喊着“收支不平衡，举步维艰”，一边却出现为抢小区管理权大打出手的局面。
算算账：物业公司不亏本
物业费、停车费、垃圾清运费，除了这些大家都说得出来的，物业公司到底有哪些收入？盈利盈在哪些地方？业内人士的说法，或者能给我们提供一些参考。
收入：管理费、车位费出利润
从事物业工作的李小姐透露，如果以昆明二环内一个总建筑面积为10万平米、7层以内的普通住宅小区来算，大概只需要收取0.4元/平米/月的管理费，就能够基本满足日常的维护需要；如果这个小区再拥有100个停车位，月保费为每月100元/个，那么，收取的这1万元就基本属于物业公司的纯利润了。因此，对于李小姐他们这种外包性质的物业公司来说，是否拥有车位等物业的经营权，是决定是否进驻一个小区的重要原因。
目前，其所属物业公司的收入主要有管理费、停车费、垃圾处理费、代收水电费等。除了一些新建小区的水电费是业主直接在银行划账外，其他的均是物业公司的显性收入，并可纳入自己的财务收益项目。
其中，管理费和停车费占了绝大份额，也是相对固定的收益；垃圾处理费、水电费这些则基本属于代收项目，不能产生明显的利润；停车费的收益，则取决于车位的归属以及业委会是否介入等。
支出：10万平米的小区只需6万元
而支出部分，据李小姐介绍，主要有水电费（公共部分）、垃圾处理费、员工工资、办公费用，以及一些工程材料及清洁用品费用。此外，根据有关规定，物业公司还需向相关职能部门缴纳一定的税费，包括营业税、城市维护建设税等。
云南某物业管理公司负责人董先生也表示，员工工资是物业公司费用支出的重头，“除了必需的管理人员和行政人员外，保安、清洁工、园丁等工作人员的工资，都与小区的具体情况成‘正比’。”他解释说，小区越大、出入口越多、绿化面积越多，需要的相关工作人员就越多，用工支出的费用和水电费等支出也就越大。“如聘请一个保安的费用是800元/月，一个出入口24小时最少需要3个人轮班。小区的出入口多的话，需要请的人就多，费用也相应增加。”
但董先生表示，一般来说，以一个建筑面积为10万平米的住宅小区来说，如果每个月收取的费用能达6万元，就可维持日常的运作。
推理：物业公司有钱赚
按照以上两位人士所透露的数据，记者以一个总建筑面积10万平米，并拥有200个停车位的普通纯住宅小区为例，如果按照管理费0.8元/平米/月、停车费100元/个（月保）的水平来计算，仅这两部分，物业公司一个月的收入就能达8万元，就以董先生所说的6万元运营标准来算，也超出了两万元。
董先生表示，如果是一些较高档且配套完善的小区，还需要安装和维持一些智能化安保设备，也需要更多的支出。但记者也发现，这类小区所收取的管理费也更高。而且，即便是小区建有会所、泳池之类的“高级配套”，业主在使用时也需要交费，这就基本抵消了这些设施的运营成本。
揭揭秘：收入五花八门
李小姐透露说：“业主们缴纳的物业服务费，并不是物业公司赖以生存的唯一收入来源。其实在你的身边，一个活动、一块广告牌，甚至一张出入卡、一个前期装修，都暗含着不小的利润空间。”
前期物业装修收入：利润10多万
李小姐说，一般情况来看，装修公司进驻小区，都要为其员工办理出入证或缴纳管理费：物业若只按照出入证的工本费收取，那么就会再按装修面积收取1元每平方米的管理费；若不收取管理费，则会以不低于15元每证的价格为装修公司的工作人员办理出入证。仅这一块，对于一个总建筑面积10万平米左右的小区来说，就意味着有10万元左右的收益。
另外，有些物业还会让建材商在小区摆摊设点，然后收取进场费（或称场地租赁费）。李小姐的公司一般对每个摊位收取5000元/年的管理费。一个小区若有几个建材商进来的话，物业在这一块就将有几万元的收益。
李小姐还提到，他们还会让装修公司进场摆点宣传，对于这一块，一般是采取提成，或让装修公司返利装修总额的10%~30%来进行。
电梯广告收入：年获益20多万
几乎在昆明所有大大小小的小区电梯间，都有广告牌，内容囊括了汽车、洗衣液、手机、药品等。业主刘先生表示，自己所在的北市区某小区，共有20多栋楼，每栋有两至三部电梯，三面电梯壁都挂着广告，一年四季都不间断，但很少有业主过问广告费用的去向。
日前，记者以商家身份致电刘先生所在的小区物业，表示想在电梯里做广告。负责人表示，电梯广告已经承包给广告公司了，要做的话可以直接联系广告公司。李小姐介绍说，据她了解，目前物业把一部电梯出租给广告公司的价格一般在每年5000元左右。若按这个标准来算，那么刘先生所在小区的物业，每年就将从电梯广告获益20多万元。
“出入卡”收入：利润10多万
办出入卡，本是物业为了加强安保。但也有一些小区通过“强迫”业主高额办理“出入卡”、“安全卡”等赚钱。
住在高新区的罗小姐告诉记者，小区物业要求每户业主都要办理一张出入卡，3张或3张以下20元/张；倘若要多办理，则需收取40元/张的费用，“每户有4人以上的人家不在少数；这样下来，一家人办出入卡的费用就要100多元。”
记者获悉，该小区要求业主办理的出入卡就是附有磁性的普通卡类，成本价约5元/张。也就是说，一张卡物业公司至少要赚取15～35元。该小区已全部交房，总住户大约为5000人，利润最高可达10多万元。
车展、促销、办活动：总进场费上万
每逢周末或节假日，很多小区便热闹了起来。一些车展、促销、保险咨询、亲子活动、投资理财讲座等纷纷进驻开展。这些社区活动丰富了业主的生活，但另一方面，物业也在收取“进场费”。
李小姐向记者透露说，自己所在的五华区某小区，一年外租给商家做活动的摊位大概有100个左右，按照每个活动200元每天来计算，一年下来的进场费也有两万多元。
那么，此类“进场费”是什么行情呢？记者暗访了解到，规模较小的小区，每年几百元；但如果是面积大且住户多的小区，每年至少要几千元；如果要买断进场权，则需要收取更高的费用。有的小区，因为想进来收废品的人多，所以不得不采用私下招标的方式，价高者得。
代收契税、维修基金：利息+流动资金
在所有购房行为中，契税及维修基金基本上都是由开发商代收。而物业公司就是利用一两年的时间差，赚取其中的利息；同时，手头还多了一笔巨大的流动资金。
李小姐告诉记者，开发商在交房时代收这些费用（外接楼盘的物业公司则很少拿得到），相当于间接融到一笔资金。假设一套总价100万元的普通商品房，需缴纳的契税（昆明有0.5%和3%两个标准，小户型按0.5%收取；超过144平方米的大户型将按3%收取）至少要5000元，专项维修基金（2%）为两万元。一个楼盘假设有300套住房，均以这个标准计算，就有700多万元的资金。如果房屋总价高，楼盘规模大，资金数额将更可观。由于从交房至办理产权证中间间隔1年左右时间，缴来的钱款不仅可作为一笔巨大的流动资金，还可产生利息。
出租公共设施：租金可达数万元
西山区某小区的业主张先生发现，之前一直由物业公司打理的一幢3层公共配套设施（会所），现在却易了主，被租给另一家盈利性公司，不仅会所的运动设施收费高出一倍，服务质量也大大下降了。经过业主们了解得知，原来，会所被物业公司出租了，租金每年好几万元。
来源:云南信息报作者： 陈学良 汝海霞
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小区物业公司为啥赔钱赚吆喝
　　每到冬天,山海天的住宅小区就变得冷清起来。　记者　刘守龙　摄
　　据统计,日照大大小小的物业公司有100多家,暂无一级资质企业,三级资质较多,其中近半数物业公司附属于房产公司,负责开发小区的物业管理,剩余多为独立的物业公司。随着物业管理的逐渐起步,越来越多的物业公司逐渐从房企中脱离出来,实现独立市场运作。物业公司想真正实现市场化运作还有很长的路要走。　　数量12年,从一家发展到百余家　　1999年,日照成立了第一家物业公司,到目前为止,日照物业公司的数量已经超过一百家,其中不少都是二级、三级资质的企业,有的物业公司已经开始申请一级资质。日照物业公司在短短的十二年时间里,公司数量呈几何倍增长,发展速度非常快。　　今年,城市花园荣获了“全国物业管理示范住宅小区”称号,这是日照继山海天教授花园之后又一国优示范小区。日照物业公司经过发展不仅在数量上取得突破,在成绩上也收效明显。　　“日照物业行业起步较晚,发展很快,但规模大的公司不多,多数还是新上马的小企业,运营实力较小,负责管理的项目也比较单一。　”一业内人士认为,物业公司近几年发展虽然在数量上取得了突破,但大企业不多,物业公司“质量”还有很大的提升空间。　　像日广物业、新力物业、都市物业等等,日照有近一半的物业公司是房企的下属企业,主要负责母公司开发楼盘的物业管理和维护,没有真正实现完全的市场化运作。　　“开发商负责楼盘的开发,楼盘开发完成后,下属物业公司就入驻管理小区。”一业内人士说,让开发商的下属公司管理小区,在一定程度上可以降低小区维护成本,便于物业同开发商之间的协商沟通,维护房企形象,但同样,业主也失去了选择其他物业公司的可能性,一些服务管理相对较弱的物业公司只是房企的附属,并不具备完善的服务体系和管理能力,也一直被业主诟病,导致业主对物业的投诉居高不下。　　据日照市物价局统计,10年来房地产和物业服务收费的价格问题排在群众投诉首位。其中,对物业公司的投诉多为:物业公司未与业主委员会或业主协商,自定物业服务收费和非住宅物业服务收费标准,擅自向业主收取小区内道路停车费,收取装修管理费等。　　除了从事社区服务管理的物业公司,近几年又新兴了一批比较特殊的物业公司,它们主要负责园林、道路等的维护和保养,这部分物业公司数量多,但是规模都很小,很少涉足其他项目。抱怨社区规模小物业成本居高不下　　“现在日照的物业公司多数还是赔钱的,能挣钱的只是少数。”日照一物业公司负责人告诉记者,人工费用、材料费用等上涨较快,而物业管理费用依旧不变,且执行2005年制定的居民住宅小区物业管理收费等级收费标准,物业公司吃不消,多数物业公司还在亏损经营。　　该物业公司以自己经营的小区为例算了一笔账,去年小区的物业费是每月0.25元/平米,提价后物业费是每月0.38元/平米,小区有业主600户,如果按照每户100平米算的话,一年收齐的物业费用得273600元。“每年小区保洁费用要4万元,绿化需要10万到20万,小区保安三班倒需要20多个,月工资按照1500元算,一年也要36万元。”该负责人说,这些基本开支至少要60万,还是保守估计,小区电梯等设备维修费用还没有计算在内,而且物业费收缴率也远远达不到100%,一年下来物业公司基本就是白忙活,一年要赔不少。　　“现在雇个保安都不容易。”该负责人说,以前雇佣一个保安月工资只要800多元,现在出钱少了没人干,1500元的工资待遇,工人都挑挑拣拣。物业公司属于服务行业,需要的从业人员数量较多,人力成本上涨成为物业管理成本上涨的重要因素。　　据了解,今年十余家物业公司曾经申请提高物业费,主要原因均为用人成本提高。　　“日照小区总建筑面积在10万平米以上的不多,多数在五六万平米左右。”一业内人士认为,小区建筑面积小、业主少,不利于物业公司精简人员降低运行成本。调查赔钱赚吆喝是为了楼盘促销?　　既然物业公司都是赔钱运转,作为一个以营利为目的的企业,没有利润可图,是什么在维持着物业公司的运转?“主要还是因为有开发商的补贴,如果和开发商分开,物业早就停业了。”一物业公司负责人说,日照近半数物业公司是开发商下属的子公司,小区刚建好投入使用,小区配套和维护等很多方面需要花钱,例如管道铺设、维修,小区绿化等等,如果仅凭业主缴纳的物业费用想维持小区的正常运转很难,往往需要楼盘开发商的资金投入,新建小区物业管理前几年想挣钱很难。　　有开发商补贴,亏损被弥补,物业还可以勉强运转,没了开发商补贴,物业承担不了,业主不愿分担。物业与业主相互扯皮。　　房产公司下设物业公司负责自己开发小区物业管理,除了便于管理的原因外,物业服务越来越受到业主重视,树立自己物业品牌,有利于开发商楼盘营销也是主要原因。　　“有自己的品牌物业公司,对楼盘销售非常有利。”海曲西路一楼盘销售负责人告诉记者,如今的消费者关注的不仅是楼盘的品质,小区的后期物业管理也成了关注对象。　　在不少开发商那里,物业公司已经不再是单纯的营利工具,而是开发商的附属,负责开发小区的物业管理,维护集团形象目的,即使赔了钱,也能替开发商赚几声吆喝。　　　　　　　记者　刘守龙
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