经典商业策划—教你12个投资商铺的小技巧
这年头，人人都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”来。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。　　&
&　　商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始“眼观六路，耳听八方”。商铺选购要考虑的因素很多。下面教你12个投资商铺的小技巧，仅供参考哦&&
&　　技巧一：因地制宜选行业&&
&　　位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。&&
&　　技巧二：坚决“傍大款”&&
&　　如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。&&
&　　技巧三：巧用“物以类聚”&&
&　　管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。&&
&　　技巧四：独立门面不可少&&
&　　有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。&&
&　　技巧五：周边民众购买力需知晓&&
&　　商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。&&
&　　技巧六：人流量很重要&&
&　　投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁的客流)。&&
&　　技巧七：路边店能讨巧&&
&　　如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。&&
&　　技巧八：建筑结构必须好&&
&　　建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构(如体育场馆)，这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。&&
&　　技巧九：了解商铺的开发商&&
&　　选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。&&
&　　技巧十：周边交通要便利&&
&　　理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。&&
&　　技巧十一：不忽略发展空间&&
&　　投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。&&
&　　技巧十二：把握投资时机有诀窍&&
&　　从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。&
[第2楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:11:04
商铺从初始形态发展到今天，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。近年来随着租金的下降，住宅特别是高档住宅的投资价值正在下降，而商铺就成为投资者越来越关注的对象。对于投资者来说商铺成了他们股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新选择。
　　进入2005年以后，中国商铺地产交易日趋频繁，但主要局限于北京、上海等一线城市。由于一线城市资源数额相对有限，存在较强的竞争，且运作成本及绝对风险相对较大，在经历一个发展阶段后，诸多国内外商家店铺在中国一线城市已经趋于饱和，开始着力关注更为庞大的中小城市市场，并迅速拓展店面。商的向下发展将能够有效消化中小城市之商业物业面积，降低商铺空置率。同时，大型专业连锁运营商的进入，加大中小城市的商业竞争，激发当地市场的商业活力。
　　2005年商业营业用房投资完成额为1999.9亿元，比2004年同期增长16%。办公楼投资完成额为739.6亿元，比2004年同期增长13.4%。月商业营业用房投资完成额为1541.3亿元，比2005年同期增长16.9%。办公楼投资完成额为578.9亿元，比2005年同期增长15.8%。
　　随着国内百货业、连锁业、服务业的率先开放，越来越多的国际商业巨头均在加快进军中国市场，因此对于商铺的需求日益增大。而中国连续多年GDP的大幅增长以及城市化的不断深入促进了国内商业的逐步繁荣，进而对商铺的需求进一步扩大。
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发布时间： 9:13:21
商铺投资看好“潜力股”
&当前受一线城市房价下跌、购房者观望气氛渐浓的影响，关于投资人们更为理性，也有了更为深层次的思考。
　　记者日前去拜访一位房地产老总，聊到投资这个话题时，该老总语气坚定地说：“投资的话还是要买商铺！”并且他本人也在济南购置了一处商铺。相对于普通住宅而言，投资商铺已经成了很多投资者的首选，可是，在商铺叠出的今天，到底应该怎样去投资呢？除了地段，除了商脉，除了行业等等因素，还有一点很值得注意的，那就是商铺的升值潜力、城市发展区域的升值潜力强于成熟区域。
　　“投资商铺一般都有个孵化过程，先把潜力商铺买回来养着，不要有人出价高就卖出去，而是在真正升值后从容卖掉，再进行下一轮的培育发展过程，通过养铺可以取得租金、房价双双上升的叠加收益。”不少投资客都持有这种观点。那么什么样的商铺才更有投资潜力呢？就城市发展来看，发展区域显然高于成熟区域。
　　具体到济南的投资环境，东部已成了一个亘古不变的话题。随着大量高品质楼盘的开发，东部住宅市场的发展与成熟有目共睹。但是东部板块却鲜有大规模、高品质的商业集群，一些已经开业的社区商业，也因为体量较小，缺乏明确定位，只能服务于本社区，而不能服务于整个板块。于是，在东部这个高品质楼盘相对集中，高消费人群相对集中的板块区域内，形成了一个相对的空白点。东城万象魅力商街已经高调亮相，东部正在开发的楼盘也有大批商业项目处于在酝酿之中。
　　商铺升值潜力的大小直接决定着投资者和经营者的切身利益，因此无论是投资者还是经营者，在选择商铺时都应该仔细分析，衡量商铺的升值潜力，只有升值潜力大的商铺才能带来无限商机。商铺投资过程是一个复杂的决策过程，赛睿顾问认为商铺投资者在投资过程中需要考虑以下5项技术条件：&
&1、商铺是否位于商业区域内&
&在商业区域内的商铺，在经营方面有互补作用、互动作用，在对外宣传上也有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其投资获利能力远远超过独立的店铺。为此，投资者在投资商铺时，应尽可能在商业区域内选择。&
&位于交通运输站的店铺，以上班族为主要服务对象，主要经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。&&
&位于住宅附近的商铺，以社区居民为主要服务对象，主要经营综合性消费品为主。&
位于办公楼附近的商铺，以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。&
&位于学校附近的商铺，以文具，饮食，日常用品为主。由于学生购买能力有限，商品以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，房地产投资者对此必须有清楚认识。&
&通过对以上不同商业区域，商铺不同的功能性特点的介绍，可以发现商铺是极富个性化的房地产品种，商铺投资者必须在投资过程中进行足够的研究，要考虑商铺所在地段的商业环境、客户基础、客户特点，从而对商铺的位置、大小做出符合未来经营需要的选择，毕竟所投资的商铺最终要由租户经营，&
&2、是否选择了合适的经营者&
&商铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。如果选择的租户其经营内容不适合周边市场环境，或者经营水平低，管理素质低下，必然导致商铺的经营混乱，最终也会导致经营亏损，并不得不关门歇业。如果租户关门歇业，尽管可以再选择新的租户，但商铺一定时间的空置是不可避免的，所以发生租金损失也是必然的。&
&3、商铺规划设计是否良好&
&商铺的规划设计对商铺的功能性影响很大：高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客；规划设计不科学、缺乏对经营者、消费者功能需求的商铺一定会给商铺投资者带来损失。&
&在前文我们已经就商铺两级客户的问题进行了介绍，在此举例说明。如果一个商业房地产项目规划设计不合理，商铺的面宽为6米，进深&20米，那么这样的商铺的功能性就有问题，合适的租户比较少。租户范围缩小，商铺的投资价值必然降低。对于位于大型购物中心里面的商铺来讲，不合理的规划将导致有些地方的商铺很难被购物者看到，这样的商铺零售商是不会轻易选择的，除非整个购物中心的商业环境特别好，零售商因为商铺外部的因素做出选择。&
&4、是否选择适当的行业类别&&&
&商铺投资过程中，除过对上述三个技术方面的问题做考虑外，还需要对商铺可能适应的经营行业做甄别。我们难以设想一个商铺投资者在进行商铺投资时居然对拟投资商铺适合的行业未有任何感觉，就盲目进行投资的情况。当然，一般的商铺投资者的确很难对商铺投资的深层问题做哪怕是初步考虑，原因首先在于商铺投资者对商铺投资相关的专业知识不够了解。赛睿顾问致力于推动中国商业地产的发展，提高国内商铺投资者的专业化水平将成为赛睿顾问重要的工作内容。&
&关于商铺适合行业的问题，仅举几例说明。比如，在火车站，汽车站附近，投资批发性店铺为宜；在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜等。&
&5、是否投资于专业化的商品店铺&&&
&在大城市里，有些公寓、写字楼、商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供居住及办公使用，底下几层作百货商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重：人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、百货商场人来人住，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、百货商场因受到指责而认为住户意见太多，所以最终会一定程度上影响其市场。&&
&这类综合性房地产项目追根溯源，应该是上世纪90年代来自香港房地产商的概念。既然来自香港地区，我们就不必有多少疑问，毕竟香港地区土地资源紧张，开发商采取这种发展模式也实在是不得已而为之。正如上面所谈到的，这种综合房地产容易产生诸多矛盾，从而影响商铺的投资收益，既然如此，商铺投资者在投资选择时必须就到底投资在哪种商铺上进行判断，是投资专业商铺，还是其他类型的商铺。
[第5楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:43:35
商铺投资收益率四种算法：&
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：&
1.租金回报率法&
公式：（税后月租金－按揭月供款）&12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。&
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。&
2.租金回报率分析法&
公式：（税后月租金－每月物业管理费）&12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。&
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。&
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。&
3.内部收益率法&
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金&投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。&
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。&
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。&
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。&
4.简易国际评估法&
基本公式为：如果该物业的年收益&15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。&
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？&
[第6楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:44:21
如何计算投资回报率&
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：&
计算购入再出租的投资回报率＝月租金&12(个月)/售价&
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价&
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：&
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元&12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％&
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％&
如何判断投资回报率&
现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？&
业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。&
据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：&
物业类别&合理回报率&投资临界点&超高回报率(需审慎)&
商住两用物业&10－12％&&7％&15％以上&
烂尾番生物业&9－10％&&6％&20％以上&
地铁物业&3-6％&&3％&10％以上
[第7楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:46:10
四大要素放在前
&　　专家认为，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一地段、二交通、三位置、四管理模式。如果这四大要素能够完美结合，投资会颇有成效。&
&　　首先是地段。地段是决定商铺价值性的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商场才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场。&
&　　其次是交通。商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。
&　　再次是商铺的具体位置。一层商铺的价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。比较而言，普通投资者选择二、三、四层的商铺投资风险较小，回报可观。&
&　　最后，商场的经营管理方式。包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
&　　实地考察很重要
&　　精明的投资者决不会想当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺，在他们看来，选购商铺不能光“听”地段，一定要实地去“看”。
&　　首先，看人流量。商铺好坏最终决定于人流量。说到流量无非是固定人流、流动人流、客运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交站、火车站、长途汽车站等)。
&　　其次，看商铺周边人员结构。商铺区域内居住人口从事的职业和行业直接影响商铺周边市场消费。例如新的高档商品房区域内高级白领人口比例高，其市场消费就高。据了解，目前最有消费能力的是25-35岁的白领阶层，如果商铺周围写字楼林立，那恭喜你找到了一块商铺旺地。普通工薪阶层较密集区域，其购买力相对较低。
&　　再次，看商铺周边产业结构。产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会造成商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移。例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。
&　　此外，精明的投资者一定切记，“宽街无闹市，闹市无宽街”，越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，商气也就越浓。而马路宽阔的街道，由于是交通干道，其人气反而不易聚集。这几乎是精明的投资者选择商铺的“铁律”。
&　　选择负责任的开发商
&　　投资者在投资商铺前，不是交了钱就完事，还要考察发展商有没有好的物业管理。有些发展商有短视的毛病，以将店铺都卖出去或都租出为目标，而将经营管理的摊子交给买下店铺的人，使得物业管理越来越差，损害投资者的利益。负责任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，会组建物业经营管理公司，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。
&　　业内人士告诉记者，一般商铺投资者与开发商有两种法律关系，第一种为商铺所有权的买卖关系；第二种为商铺租赁关系。如投资者委托开发商代租的话，应明确约定商铺租不出去开发商应承担的责任。目前许多商铺在销售时，开发商所“承诺”的租金仅仅是一个市场预期，对于投资者来说只是一种参考的数据。因此，商铺投资者一方面要明确双方的租赁责任，以免掉进开发商承诺的美丽“陷阱”。
[第8楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:47:26
商铺的4种投资方式&　　商铺投资主要分为购买和租赁两种，再往细分，又可分为新铺购买、二手购买、直接租赁和转租。
&　　新铺购买
&　　所谓新铺购买指的是商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。购买新铺所需要投入的资金多，尽管投资者可以采取银行按揭的方式，但40%的首付款也不是一笔小数目。这种购买方式商铺投资者如同购买股票的原始股一样，有可能拿到接近商铺本身价值的商铺。
&　　二手购买
&　　二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。在这种商铺购买方式中，商铺投资者需要判断拟购商铺的价值，如果需要也可以委托专业商铺咨询机构进行指导。在二手商铺购买过程中，购买价格是核心的谈判内容。商铺投资者如果投资操作足够科学、准确，那么他最终可以买到物美价廉的商铺。
&　　直接租赁&
&　　商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是出租的投资方式。
&　　商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转租。进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金，那么这种投资的可行性是值得怀疑的。如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么在加入市场费用及管理费用等后，极有可能发生投资亏损。
&　　转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。转租投资的情况比较少发生，而且操作难度也比较大，毕竟经过转租后，留给投资者的利润空间已经很少。
&&当前的地产形式让更多的投资者开始关注如何让资本更安全，在安全的前提下寻找机会，是他们急于想做的事，加上当前股市仍然处于调整期，在这种情况下，许多投资者纷纷把目光投向了商铺，但投资商铺与炒股、炒房不一样，属于“技术活”，因此如何在考技术活的时代获得稳定的投资回报，就需要我们的投资者静下心来进行理性的分析。&　　近日，记者走访了几家商业地产项目，相关地产人士认为，商铺投资回报主要取决于商业发展的状况，因此住宅市场的低迷并不会对商铺投资形成冲击，而2009年年初这样的特殊时点正是投资商铺的好时机。
&　　商机显现
&　　经济发展、商铺房源多、节后开业迎旺季
&　　首先，购买商铺的投资者一定要关注城市和区域的动态发展,特别是城市发展方向,区域经济结构、规划信息、房地产发展等相关信息，因为商铺价值的改变往往就隐藏在这些变化中。
&　　江苏华厦融创置地集团有限公司董事局主席董现君表示，徐州的经济和房地产发展一直处于上行通道，经济的发展必然带动商业的繁荣，而商业的繁荣又推动商业地产的发展，可以说经济发展与商铺的升值是良性循环的，此外对于徐州的商铺来说，目前商铺价格与住宅的价格并未真正拉开，此时出手正是拥有“原始股”的好机会，因此投资者不妨在目前的低位入市，把商铺“养”起来。
&　　其次，对于商铺投资而言，其实并没有绝对的季节划分，投资者总是会跟随着市场的走势；而2009年年初正是投资者进入商铺市场的好时机；瑞龙房地产营销经理阚经理认为，首先，年初商铺房源多；一些商铺经营者在经过一年或数年的经营后，如果经营不善或者是所选择的经营业态不赚钱，往往会在岁末年初的时候进行盘点，关门停业转让商铺，因此年初的时候商铺房源往往出现扎堆放量的情况，此时投资者不仅选择空间加大，而且议价话语权也会增强，往往可以以比较低的价格买到或租到商铺。
&　　第三，装修完成即可开业迎接春节后的旺季；按当前的行业状况来看，酒店的装修一般需要4个月左右，餐饮一般需要2个月左右，而其他的零售业一般1个月就可以完成；当然，实际上的装修时间往往是以上时间的1/2—2/3；装修完成马上迎来消费旺季，可以大大缩减空置期，增加投资收益。
&　　投资关键
&　　“准成熟区”、交通因素、性价比、产品
&　　随着商铺投资市场的发展，投资者们也在不断的成熟，商铺投资要看地段、交通、人流量等等条件已经成为许多投资者的常识与共识；那么在年初的特殊时点，投资者们又应该如何审时度势呢？瑞龙房地产营销经理阚经理在接受记者采访时表示，以下的几点投资者可以多加关注。
[第10楼] /
用户名：admin
发布时间： 10:01:26
●关键词1：&　　准成熟区
&　　投资商铺关注“准成熟区”，由于徐州市城区经过数十年的发展，商业形态已经基本固定，繁荣商圈的商铺投资回报高而且稳定，可是对于新投资者而言，问题是成熟商圈商铺房源很少，即使有，价格也很高；那么此时投资者不妨关注“准成熟区”，即区域发展潜力大，但目前还没有达到中心城区的繁荣程度；比如说西区人民广场商圈板块、东区汉文化广场沿线、铜山新区一带等区域。
&　　阚经理认为，其一，这些区域共同的特点都是处在快速的发展当中，随着徐州市区域发展的不断向外扩延，这些以往的边缘区域逐渐成为政府新城规划发展的重点，也成为未来商业发展的热点；其二，最重要的是这些区域近几年住宅市场急剧发展，已经聚集了大量的居住人口，为商业的发展提供了充裕的消费群体；其三，这些区域的商业地产价格目前还不是特别高，适合普通的投资者进行投资。
&　　●关键词2：
&　　交通因素很重要,同时要注意街道的特质。如果是选择位于商业中心的街道，那么东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东,尽可能位于十字路口的西北拐角。
&　　但要注意在坡路上开店不好,路面与店铺地面高低太悬殊也不行。而为了要让行人观察到的话,则要选择较少横街或障碍物的一边；其他地段的商铺则坚持一个原则：在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店，哪边走的人多就选哪边。　　
&　　●关键词3：
&　　性价比
&　　投资商铺注重性价比，对于普通的投资者而言，投资商铺可能往往只看商铺的售价或者是只看租价，把二者割裂开来；同样的区域及环境条件，投资者往往只愿意选择内部结构好、功能齐全的商铺，这并没有错，但是比较片面；因为好的商铺其售价高，但租价也高，最后不见得容易出租，从而造成性价比低。
&　　比如同地段面积同为100平米的两个商铺，一个结构好，售价为25000元/平米，租价为6元/平米/天；按年租金/投入简单计算的投资回报率为8.6%；另外一个商铺结构一般，售价只有15000元/平米，租价也只有4元/平米/天，但投资回报率却达到9.6%，而且还可以通过后期的装修来弥补结构上的缺点；从性价比的角度，后一个商铺虽然结构差点，但回报率却更高。
&　　●关键词4：
&　　除了根据客观条件来选择外,也可以凭自己的经营内容来选址。因为店铺销售的商品种类不同,其对店址的要求也会不同。有的店铺要求开在人流量大的地方,比如服装店、小超市,但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方,比如是卖建材产品就最好选择经营成熟、人气集中的建材卖场；如果保健用品商店和老人服务中心,就适宜开在偏僻、安静一些的地方，但需要注意的是这些僻静的店铺同样需要有广告空间,酒虽香,开始也要吆喝才行。
&　　那些没有独立门面的店铺在门口自然就失去独立的广告空间,也就让你失去了在店前“吆喝”自己营销智慧的空间了。
&　　最后，阚经理表示，结合年初的各大投资市场状况以及今年经济走势，当前的商铺投资可以说是正是时候；当然，商铺投资一般对投资者的要求比较高，特别是对住宅转向商铺的投资者，住宅投资往往比较省时省心，而商铺投资后期的招租经营其实才是投资成败的关键，因此需要投资者付出更多的时间精力，这一点投资者在进入时要特别予以注意。
[第11楼] / 用户名：admin
发布时间： 10:16:07
&&&不少初入商业地产的投资者认为，商铺、店面价格主要相关于区位条件，和建筑物没有太大关系。&　　其实不然！已有4年投资经验的李先生告诉记者，建筑物的结构、楼宇档次、主轴与街道的方向关系以及门面朝向、装修等，都对商业经营的效用具有影响。
&　　比如两家相邻店面，一处为新潮的现代商业楼宇，一处为陈旧的房产，单价可以相差一倍以上。建筑物相关因素对店面价格的影响程度大小，可能因商业经营类型不同而有区别。
&　　怎样才能淘到“养三代”的旺铺呢？李先生总结了5点经验：
&　　1淘：不可忽视小环境
&　　商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。
&　　一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下，能够互相协调，共同带动其稳步发展。
&　　因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定有所影响。
&　　而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境。
&　　因此在投资商业地产中，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内部环境的细节。
&　　2淘：临街商铺潜力大
&　　商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合经营服装、饰品、化妆品、小商品等，但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业地产的短期投资。
&　　而临街商铺则避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强的生命力，更适合大中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。因此近年来临街商铺一直深受业界人士的关注。
&　　3淘：成熟社区是根基
&　　邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。
&　　街区式的商业布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的问题，它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的高低。
&　　4淘：良性循环是关键
&　　开发商合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。
&　　良性循环的运作模式，不仅能形成统一的商业形象，创造良好的广告效应从而提升该地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。
&　　5淘：营销弊端要避免
&　　目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的产权分割就给商业地产带来了众多弊端，使其管理难以统一，难以形成规模优势，得不到品牌做依赖，投资风险较大，租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费群体，往往要消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了其发展进程。
&　　产权出售则打破了这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的营销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。
&　　因此在商业地产投资中，产权地产投资是相对稳定的。
[第12楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:02:53
商铺投资与其他投资的发展空间比较
&　商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他投资品种有着很大的区别，针对其发展空间笔者一一例举。&
&　　1、证券投资&风险大，投资回报低
&　　商铺投资作为[/url]投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。
&　　2001年～2002年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上证指数从2077点开盘，在2001年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫"熊"途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；2002年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终收盘至&1357&点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。
&　　对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。
&　　2、写字楼投资&供需饱和，升值空间有限&
&　　写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。
&　　3、住宅投资&风险加大，收益小&
&　　商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。&
&　　近两年北京的住房涨幅较大，政府正在进行宏观调控阶段，投资住宅风险日益加大，一线城市房价出现松动现象，“拐点论”沸沸扬扬被炒热，市场仍处于观望氛围浓烈，投资住宅很容易被套劳。
&　　但商铺价格相对稳定，按常规来讲北京区域性商铺应该在住房价格的2-3倍以上，但是目前北京多数商铺价格与住房价格持平或维持在1.5倍左右，而且有的区域性商业比住宅还低，因此以买住房的价格或者更低的价格买商铺，存在着不小的升值空间，另外能成气候的区域性商铺具有相当的唯一性和独特性，升值潜力会节节攀高。&
&　　不少中小投资者把目光转向投资回报稳定性较强的区域性商铺，这使得目前北京商铺普遍热销。而作为离最近的通州区，区位优势加之政策支持，这块区域洼地的发展前景无须赘言。
&　　笔者认为良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与其它投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。&
[第13楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:08:14
伴随房价攀升&商铺将出现新一轮投资热
&&&&&&东北网讯&随着房价的上升，“商铺”再次成为楼市的一个热门词汇。其实与住宅相比，商铺更具投资价值，有三条原因可说明商铺投资更具价值性。
　　原因一　有些地区的社区商铺价格不升反降
　　2005年以来住宅市场升温迅速，一线城市住宅价格甚至持续几年出现两位数的增长率。反观，商铺在住宅火热的情况下市场却表现平平，有些地区的社区商铺价格甚至不升反降，出现价格背离价值的现象。
　　以哈尔滨市开发区某项目为例，这个1998年开发建设的哈尔滨概念性商业产品10年中价格并没有多大变化，前5年的投资的资金增长率是后5年的1.7倍。而这种不合理现象是因为商铺是生产资料而不是消费资料，在资本流动过剩的经济条件下，要求资金自动寻找投机性产品所造成的。简而言之，就是资本市场集体投机行为所形成的价格偏差。
　　这就可以解释商铺价格不能足以反映其价值的原因了。正是住宅价格增幅太快，透支了未来几年的投资价值，在资本逐渐回归原始投资的大潮下，商铺投资潜力不言而喻，因此相对于住宅而言，商铺的投资更具价值。
　　原因二　政府开始加快建设保障性住房
　　两会期间从温总理的政府工作报告中着重提出：“稳定房价，加快保障住房的建设，保障城市居民住房的需求”，不难看出政府加快建设廉租房、经济适用房等保障住房的形势。可以预测在不久的将来，住宅产品的种类丰富及供量的加大将会一定程度缓解目前供需紧张的情况，供需情况的变化必然会影响住宅市场投资价值。在此之前七部委颁布限制住宅投机、投资的各种新政：“期房禁止转让，住宅持有不足2年转手需较营业税”等对严厉调控措施下“商铺”成为楼市出现频次最高的词汇，投资客对住宅的投资热情降低。而商铺不受这种限制，这些调控的“紧箍咒”对商铺投资并无影响在这种情况下，部分投资住宅资金必然寻找其他出口，加大商铺的投资力度。
　　原因三　哈尔滨商铺升值指数较高
　　南方城市比如说广州，投资者比较成熟，更多选择商用物业投资，尤其首选广州一线临街独立商铺，价位在每平方米3万元至5万元左右的非常抢手。现在，哈尔滨底商平均售价只有4927元/平方米，甚至远低于住宅售价3倍的推断。由此，哈尔滨的商铺投资门槛不是很高，加之2009年将在哈尔滨举办大冬会的利好信息，城市未来发展潜力十分巨大，体育经济带动城市迅速发展的例子不胜枚举，据此，可见哈尔滨商铺升值指数增长迅速。
　　不难看出，商铺投资相对住宅而言更具投资价值。目前，中小投资者在商铺投资更重视投资回报率，其实，相对回报率更重要的是投资的升值潜力。自2000年以来，国际知名企业麦当劳就在全球最有商业价值的地段寻找店铺，拥有产权后自主开店，用麦当劳品牌提升地块价值，加大商铺升值潜力。其总裁自言：“其实我们不仅是在做餐饮，我们也是地产投资商”。这亚洲首富李嘉诚投资商铺的观点不谋而合：“第一是地段、第二是地段，第三还是地段。”因此对中小投资者而言，寻找有发展潜力的区域，使地块能量转化为商铺升值动力至关重要。目前，大型生产制造商越来越关注产品终端，首选城市级、次城市级商业中心，设立自己独立的销售网点；巨型零售商，如东芝、沃尔玛、好又多等因为业态的关系多选择区域及社区型商业，小投资者应以这类企业为风向标，利用好“商铺升值指数”这一工具，用专业的眼光去评定商铺地段、区域未来发展规划、商业环境、开发商开发理念等综合因素，把握好有潜力区域商圈精准快狠的选择目标，实现一铺养三代。
[第14楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:13:27
长春商铺年末小爆发&&&&&在邻近年末的时候，长春的商铺迎来了一次小爆发，据不完全统计，有20余家楼盘或推出新商铺产品，或正在热销中，商铺的逆市爆量增加引发了投资者们的关注。分析人士指出，社区商铺的集中上市主要是因为，在住宅市场连续低迷的行情下不少开发商希望从商铺上获得现金流支持，但对普通投资者而言，现在也许正好是一次社区商铺淘金的机会。　　
&　　市场热点：
&　　商铺爆量加优惠&两手都很硬
&　　近日，记者在万龙·第五城采访时了解到，由于欧亚超市的进驻，最近一段时间关注商铺的客户非常多。负责销售的王经理介绍：“特别是小面积的商铺，总价在50万左右的，大约相当于一套住宅的价格，非常受投资者欢迎。”
&　　此外，据记者了解，保利·罗兰香谷的临街商铺开始接受登记，绿地·哈罗商街也在热销之中，东方之珠·东环金街门市开始发售，新星宇新筑一品商铺车库同时推出，安华美郡推出10套邻南湖大路门市，洋浦花园也计划于近期推出商铺……近一个月以来，长春楼市正在掀起一股关注商铺的热潮，大批商铺在接近年底的时候放量上市，其中不乏一些品牌楼盘的临街商铺，而其中为了吸引投资者的目光，一些商铺纷纷加大了销售优惠的力度。如茗月花园甚至推出3888元/平方米的门市起价。
&　　火热的商铺市场着实吸引了很多投资者的目光，其中一些人本身也是地产行业的从业者，据了解，他们选择商铺投资的目的之一是为了资产的保值，但与此同时，也有一些地产行业同仁也表示，现在投资商铺，风险明显高于投资住宅产品。　　
&　　业内态度：
&　　投资还是等待&各有支持者
&　　支持现在投资商铺保值的业内人士都表现出很坚定的态度，他们大都已经有了中意的商铺待购，大部分人表示更看好那些未来可能有大商业（如大型超市）进驻，或者位于有政府开发规划地段的商铺。采访中，一位地产中介公司的老总表示，自己已经看中了长春铁北的一处商铺，就是因为看中了这个地区未来将有长足的发展，准备做长期投资。
&　　相比之下，质疑者同样也有自己的道理。长春万科房地产开发有限公司的一位负责人就表示，经济形势对商铺的投资影响更大，如果经济形势不好，商业也不会有太大的起色，所以现在投资商铺就需要更有眼力，他表示个人更倾向于投资住宅产品。还有地产开发商表示，虽然总体来说，投资商铺是保值的，但长春商铺门市的供应量很大，有报道认为长春临街门市和商铺的销售量仅为实际供应量的50%，大量商铺空置，不是投资的理想时机。　　
&　　宏观形势：
&　　形势良好未必是投资良机
&　　有业内人士指出，把握投资时机从总体上说有一定规律可循，当经济形势良好，商业景气，商业利润高于社会平均利润时，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
[第15楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:55:26
商业地产&&商业地产整体也将步入低迷并在2&年后迎来强劲增长
&1)&商业地产步入低迷：2008&年除了传统的大的房地产开发商以外的商业地产开发者多元化态势明显，商业经营者成为市场的绝对新军。
&随着世界性经济危机的影响，商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，进入低迷状态。
&2)&开发商阵营分化：开发商阵营开始出现分化，联合作战或项目并购现象开始升温。部分商业地产开发商将保守拿地或出售项目渡过危机，商业地产商的品牌优势将凸显。
&3)&二三线城市影响较小：受中国城市的二元化(郊区化和中心化或称旧城改造与新区兴建)主导影响，一些商业发展尚不成熟的城市或地区，由于消费较为集中，商业升级尚未实现，市场需求尚未饱和，加上国家加快城乡接合，商业地产的开发受到影响较小。
&4)&高端商业地产受困：部分缺乏高端商业圈氛围和基础区位环境的商业项目面临品牌招商周期延长、更为苛刻的入驻条件、策略性的观望和自身整合能力弱等压力，而不得不延期开业或出售部分或整个项目，甚至于困死其中。
&5)&两年以后或许强劲：有关机构和专家预测，2009&年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年或会有回暖，尤其是中低端商业地产；而区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。
[第16楼] / 用户名：admin
发布时间： 10:00:52
商业地产开发商仍维持小众态势，比较而言二三线城市开发商更好过些&1)&商业地产开发商仍维持小众态势：大型开发商开始战略转型，进入商业地产，即明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流，如金融街、远洋地产、富力地产、世茂地产、保利地产、招商局等企业；同时部分资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业面临无奈退市，在两者的抵消效果下，预计商业地产开发商数量仍将维持小众态势。
&2)&二三线城市相对而言更好过些：商业地产形势整体开发在一、二线城市受到抑制，在部分二、三线甚至四线城市影响较小；部分实力开发商将转变战略，进入中小城市。
&3)&中外品牌商业开发商将借机发力：09&年市场景气指数走低，预计有实力、没有受到波及的大型商业地产企业继续保持市场主导地位，与外资企业一起加快抄底；而外资进入国内商业地产市场也不再局限在北京、上海等一线城市，开始逐渐拓展至二三线城市，如沈阳、成都等；其次外资的重心逐渐偏重于商业地产，并且涉及商业地产的开发阶段。
[第17楼] / 用户名：admin
发布时间： 10:01:41
万达集团：已开业购物中心19&个，继续领跑国内商业地产开发。金融街：公司中长期发展战略是，立足北京，面向全国重点城市和地区，房地产开发和适当持有优质物业出租经营，做商务地产领先企业。全国主要城市土地储备建面407&万平米，年内储备将超过438&万平米，足够5&年开发。中长期战略立足北京，面向全国重点城市，以开发与物业出租为业态。09&年将形成持有物业超过70&万平米，将带来远超8&亿元租金收入。
&远洋地产：远洋地产上市后土地储备增加1&倍至860&万平方米；新增持有商业物业面积近100&万平方米。08&年2&月25&日发布公告称，将和太古地产共同投资约人民币40&亿元开发北京将台路商业地产项目。
&富力地产：从2003&年发力商业地产至今，5&年后富力的商业地产布局正棋至中盘。08&年预计商业地产租金收入将超过5&亿元。其计划是，未来商业地产的比重在集团总资产中达到20%左右的比例。2010&年前后，公司计划将商业地产的面积扩大到200&万平方米。
&保利地产：加强商业地产投资，预计2010&年前后，保利地产在商业地产上的租金收入将达到10&亿元。保利地产目前在建、已建商业项目合计超过150&万平方米，涵盖会展、写字楼、酒店、高端体育休闲会所等多种形态。
&茂业集团：2007&年6&月7&日，世茂股份公告募集资金用于收购12个商业地产项目总建筑面积约407&万平方米。2008&年12&月2日晚，公告增发来持有世茂BVI（商业）旗下九家商业地产公司100％股权，以及北京世茂拥有的世茂大厦。2008&年5&月份茂业集团利用刚刚募集到的资金半年内收购了山西太原、四川南充、秦皇岛的四处商用物业等；
&高富诺集团：计划将该集团的亚洲资产在公司总资产所占的比例由6%提高到20%。
&凯德：目前已经在国内至少拥有58&个购物中心（其中25&个已经开业），还将继续加快步伐，收购是手段之一。
&西蒙：已在常州开设购物中心，将继续在二三线城市扩张，手里目前有多个待开业项目。
[第18楼] / 用户名：admin
发布时间： 10:47:38
商业分业态趋势&百货整体受影响较大，其中奢侈品百货、生活百货基本不受影响，高档、中高档百货受影响较大，中档百货受影响较小，二三线城市发展时机较好
&1)&总体而言，百货在各商业业态中受金融危机冲击最为突出，但部分区位好的成熟百货和二、三线城市的百货业将有很好的发展时机，目前国际国内一线品牌、国际知名品牌和国内知名品牌开始进入二、三线城市。
&2)&奢侈品百货：本已有大举扩张之势，但受拓展规律和经济形势的影响，会逐步恢复到此前的稳健。
&3)&高档百货、中高档百货尚不成熟，受主力品牌制约较多，相对受影响较
&4)&中档、生活百货：受影响较小。
[第19楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:36:03
如何决策商铺投资
&&&&&&&&面对一项上百万或者千万的投资，如何进行理投资决策，使投资变得从容、理性，特别是针对北京商铺市场环境，利用最简单的定性决策要素或者快速的决策过程，在最短时间内判断好或者不好的商铺。今天我们来讲第二讲，找到馅饼：如何决策商铺投资
&&&&&&&&我的理解，商铺投资的投资过程是一个知己知彼的过程，在很多时候我们犯了一个严重的投资错误，归根结底的问题，应该说还是在这两个方面出了问题。
&&&&&&&&首先，知己，也就是要了解我们自己。包括了三个方面的内容，第一方面，你到底有多大的投资能力，以你的投资能力计划你整个商铺投资资金的分配。根据资金实力，确定你可以拿出多少钱来进行投资，这项投资在整个你的投资组合中商铺投资占到了多大比重，比如你在股票市场、在基金，中国有一句俗语“鸡蛋不能放在一个篮子里面”。还要充分考虑到商铺的抗风险能力和商铺损失带来的风险，因为这期间你要考虑到你每年的租金收入，或者营业的净收入，是否能支付体银行的还款。要充分考虑到利率的变化，尤其是这个利率的上调，与商铺每年净收入之间的关系。
[第20楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:37:35
&&&&&&第二方面，要有你自己投资的一个理念。您是要做一个激进的投资者，还是要做一个保守的投资者。你是要以长期的投资获得租金收益为目的，还是通过短期投资实现你的投资收益。有的人可能为了炒铺，拿下一年或者半年以后就卖出去。因为你的投资理念不同，决定了你的投资商铺的市场类型。比如对于一个激进性的投资者来讲，他可能会选择商务区的商铺进行投资，这些区域的商铺价格比较高，但是租金收益也是非常高的。相比而言，风险也是非常大。对于保守型投资来讲，可能投资商铺是比较好的方法，第一个，单价是比较低的，当然相对收益也是比较低的，它的特点，投资是比较稳定的。
&&&&&&&&&第三方面，要有一个基本的投资目标升值空间。根据当前的市场状况，或者商铺投资市场的状况，来确定你平均的投资目标收益率，应该确定在一个什么样的空间。对于目标收益的空间，不仅有一个现在的认识，还要有一个长期的评估和了解。对目标收益空间不仅有一个横向的对比，也有一个纵向的对比，比如横向的对比，可能要跟其他的投资品种进行比较，也要跟其他的，比如说不同区域的商铺投资，不同区域的商铺投资收益率是不一样的，然后进行对比。
&&&&&&&&前面三个方面，我讲的主要是知己的一个过程。好多人可能对这个方面不太重视，但我觉得，这一点很关键。
[第21楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:38:56
&&&&&&下面我们来讲讲知彼的过程。也包括了三个方面的内容。
&&&&&&&第一方面，这个商铺能不能投资。能不能投资其实是一个风险防范的判断，核心层面的内容无非也是以下几点。首先，判断一个项目的性质，到底是独立门面的商铺，还是室内的产权式商铺。就是哪些风险是自己可以接受的风险，比如说这个商铺买完以后有可能达到半年或者一年的空置，或者说现在的租金收益不足以支付银行的还款，前期养商培育市场的时间比较长，这些风险我理解是可以接受的风险。就是说哪些风险是绝对不可能接受的风险，比如说室内产权商铺，不论是虚拟的商铺，还是实实在在的，如果说这个项目不能经营成功，将导致致命的风险，我对这种风险的理解叫本质的风险。当然还有像本身开发手续的合法性，相关的证照是否齐全，这方面的风险我们也叫项目的风险。就是这些东西就决定了这个项目我能不能投资的一个理解。
&&&&&&&第二方面，如果说确定这个项目值得投资，能投资的话，那就是值不值得投资，可能对这个项目你要做整体定性的一个价值评估的过程。这里面需要了解整个区域的城市规划，包括对这个区域城市功能的定位，是在文教区、商务区，还是居住区，它的市政条件，交通，尤其是投资项目周边的一个详细的状况。
[第22楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:41:25
&&第二点，要判断这个项目是否会形成核心商圈，从这个项目的规模、体量、定位、交通、规划，综合因素来判断，这个项目现在或者未来能不能形成一个形成一个商圈，当然一提商圈很多人理解就是大的商业街或者购物中心，其实这是一个比较狭义的认识，其实即使在社区商铺也有可能形成商圈，只不过说这个商圈是一个相对小型的商圈。
&&&&&&&第三点，要考虑投资这个商铺区域商圈的变动。就是说这个商圈有可能变好还是变坏，这就好比商圈变动过程中你投资商铺就如同你买股票，看大市一样，成长性是很重要的考虑因素。比如2006年，那个时候投资股票的时候，可能对股票投资任何经验都没有的人，都可能赚大钱，如果今年开始你再去做股票投资，即使再好的操盘手都可能被套了，就是因为大市场不太好。在已经成熟的商圈投资商铺，本身成长的空间是比较小的，因为这些区域土地成本已经很高了，开发成本也比较高，开发商的售价也不低，它的售价基本上是根据目前整个区域的租金水平来确定的，投资的价值我的理解可能已经不是特别的大，好比现在的CBD&、现在的三里屯，很多商铺都卖到五六万一平米，我个人理解这些区域的商铺投资已经没有什么太大的价值了。
[第23楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:42:16
&&&&选择正在发展中的商圈，也许可能你前两三年投资回报不理想，随着商圈的发展这个商铺的发展性是非常好的。就拿刚才谈到的，像商务中心区的商铺来讲，如果现在一平米卖6&万，如果5&年以后出租出去，卖到12万的可能性，我觉得几乎没有。但是如果选择一些发展中的商圈，目前的售价可能不太高，买的时候可能2&万多，但是过5&年卖4&万的时候，你觉得完全可以实现了。如果说你所选择的商铺所处的商圈正在面临着拆迁，可能面临着衰败，如同股市顶峰买股票一样，这个风险就很大了。比如很多老城区，比如东四，很多商圈基本上快不存在了，这些商铺的投资价值已经不是很大了。
&&&&&&第四点，所谓主力店的效应，不论是大的商业中心区，还是一些小的社区，或者邻里性的商业区都有主力店，比如大的商业区，主力店有可能是百货点、大卖场、购物中心，但是对小的邻里商业或者小的社区商业来讲，它的主力店有可能是便超、综合超市，这样与主力店相临的价格将大大好于比较远的商铺。
&&&&&第五点，要考虑这个项目的利弊条件。利弊条件决定了商圈周围环境和本身的因素，对未来整个出租以后商家经营力的影响。中国有一句俗语“一步三势”，就是相差毫厘导致利益差距是很多的。
[第24楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:52:28
&商铺利弊的因素，主要包括了门前道路的类别、顾客的来度、人群的动向，当然还涉及到这个门朝哪开，比如在北方买的商铺，门朝北开的时候，冬天北风会灌到里面来，很多人就不愿意来，很多细小的因素都会影响到商铺的收益。
&&&&&&&&第三个大的方面，该花多少钱来投资。如果说前面能不能投资、值不值得投资，是一个定性的判断过程，第三个过程，该花多少钱，就是定量的评估，就是这个商铺应该值多少钱。主要通过资本的数据测算，这个商铺的收益空间有多大，是否符合自己前期测定的目标收益空间。
&&&&&&&这里面首先要调查周边商铺的租金水平，周边的租金水平将直接反映你投资商铺未来的租金收益，是否支撑你的购买价格。这个价格要考虑到它的面积大小、楼层、位置的均好性，包括也要考虑到承租的业态的特点，把这些因素要加权的平均，比如商铺越小租金会越高，做零售店的租金是比较高的，可能出租做餐饮租金就是比较低的，一定要把这些样本进行综合的加权平均考察。还要考察周边项目近两年商铺销售价格的趋势，通过价格变动的趋势，可以测算或者对比投资价格的高低。第三，要调查周边整个商圈里面商铺整体的出租率，空置率是什么状况。
[第25楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:53:23
通过以上取得加工处理，我给大家介绍两种最简单的方法，测算你投资的商铺应该花多少钱。
&&&&&&&第一，销售比较法。主要是确定一下与近期市场上售出的物业，还有相似可比性物业的投资价值，在给定的购买价格之下，投资者可以使用销售比较法确定商铺每平方米的价格，然后计算得出平米的价格在市场上出售的可比物业价格的比较。方法很简单，一对比，市场上近半年以来或者近期出租的价格高还是低，没有考虑到商铺的租金收入会是多少钱，这个区域商铺控制水平是什么状况，没有考虑这些因素。
&&&&&&第二，租金还原法。通过对周边类似或者相似物业的调查，知道他的租界水平，基本的租金状况，租金的递增幅度，可以大致测算一下收回总投资的年限，比如我希望8&年收回，那每年的收益率就是12%&，还是说10年收会，这样收益率大概在10%&，可以对未来整个十年期的租金收益做一个测算或者做一个预测。为什么呢？目前这个商铺的出租价格是多少钱，这个收入的递增是怎么个递增法，是每年递增5%，还是的两年递增5%，通过这个测算出未来10年租金收入的现金流平均水平是多少钱。
[第26楼] / 用户名：admin
发布时间： 9:54:08
&假设得出物业的租金水平，比如十年的平均租金水平大概10块，可以10块&365&天&10年&0.95，这样得到的价格，比如这个商铺投资的价格大概是34675&，这样你目标的收益率，就设定到10%.为什么&0.95呢，这里面要考虑房产税的问题。比如10&365&&12年&0.95，这样得出的价格大概是34671&块，这样的收益率大概每年8.3&的状况，因为收益率的目标不一样，将会导致商铺的价格是不一样的，然后通过得出价格，与开发商实际出售的价格之间做一个比较。
&&&&&以上两种方法是最直接、最简单的定量的计算方法，可以最短的时间内确定这个物业值多少钱
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