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企业拆迁如何补偿？企业拆迁怎样维权？
作者:路永强　　时间:　　浏览量 672　　评论 0　　 　　
企业拆迁对于企业主来说是一件大事，企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚至直接影响到企业主的生活。路永强律师带领的全国首席拆迁律师团队，多年来，专门从事企业拆迁、门面房拆迁等等法律服务，总结了一系列专门针对企业拆迁补偿问题的精准的、高效的解决方案。现在笔者简单谈一下企业拆迁标准如何计算？遇到企业拆迁，企业主如何维权？
所涉法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十二条规定因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。这些规定当然适用企业拆迁。
一、企业拆迁补偿包括哪些？
路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结，企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：
一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；
三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
　　(一)拆迁资产补偿费用
　　1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。
也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。
全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
　　2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
　　对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。
　　3、设备补充费用按照重置成新价计算
　　设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
　　在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
(二)停产停业损失
该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。
《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。
（三）拆迁补偿费用
　　1、设备搬迁安装费
对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。
2、解聘员工的安置补偿费用。
　　因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。
　　（四)基于拆迁政策发生的奖励费用
　　在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。
二、企业拆迁过程中，企业主应当如何维权？（以承租企业为例）
事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。在现实生活中，因历史上的改制原因，国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况，导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那么，承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢？
1、承租企业在拆迁前的准备
许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。
首先，法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法；
其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。
再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的分割，拆迁之事本已麻烦甚多，再加上动迁款的分割，更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切，其实都可以通过拆迁前的准备，通过约定各方权利的方式，很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点，而徒增许多烦恼和纠纷。
2、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有：
（1）深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体
与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁（企业拆迁）因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此，律师提示：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。
（2）积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明
有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前介入，为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件；现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。
劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证明双方的劳动关系。另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商；如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。
（3）聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略
拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点：一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策；二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。
3、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目
如前所述，在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；二停产停业损失。三是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
三、关于非承租企业的拆迁补偿问题。
关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外，至少还应当包括以下两个方面的补偿：
1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定，或者按照重置成新价，由双方共同指定的评估机构进行评估。
2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定，满足特定条件，收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中，所谓的“适当”很难界定，各地相差悬殊，需要律师在办案过程中，根据具体案件的不同情况，制定解决方案。
3、关于划拨取得土地使用权的，是否给予补偿问题，理论界意见不一，笔者认为，应当给予补偿，并且给予的补偿不应少于出让的土地。
四、关于集体土地企业拆迁相关法律问题
集体土地上企业拆迁的，除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。
土地方面补偿费根据下面规定处理，《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。& 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。& 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
这里需要注意两个问题：第一，征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的，标准全国每个地方不尽相同，具体标准由省政府制定区片综合价。第二，要有合法的土地使用权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。
总之，企业拆迁对于企业主来说是一件大事，企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚至直接影响到企业主的生活。企业拆迁维权需采用最直接有效的方式，切不可走弯路，时间胜于一切。另外，企业拆迁是一项专业性极强的边缘法律业务，很多办案经验需通过实际操作才能获取，路永强律师带领的全国首席拆迁律师团队，多年从事企业拆迁、门面房拆迁等等法律服务，总结了一系列专门针对企业拆迁补偿问题的精准的、高效的解决方案。欢迎来电咨询。显示法宝之窗
案例与裁判文书 &
许广志与徐州市泉山区人民政府、徐州市泉山区火花街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
【全文】CLI.C.
许广志与徐州市泉山区人民政府、徐州市泉山区火花街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书徐州市泉山区人民法院民事判决书（2015）泉民初字第2405号　　委托代理人赵世德，江苏盛仪律师事务所律师。
　　被告徐州市泉山区人民政府。
　　法定代表人吴君，区长。
　　委托代理人崔平，该单位职员。
　　被告徐州市泉山区火花街道办事处。
　　法定代表人闫超，主任。
　　委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。
　　原告许广志诉被告徐州市泉山区人民政府、徐州市泉山区火花街道办事处拆迁安置补偿纠纷一案，本院于日受理后，依法由审判员黄景独任审判，于日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于日再次公开开庭进行了审理，原告许广志及其委托代理人赵世德、被告徐州市泉山区人民政府的委托代理人崔平、被告徐州市泉山区火花街道办事处的委托代理人况世道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告许广志诉称，2014年6月被告徐州市泉山区人民政府和被告徐州市泉山区火花街道办事处征收原告许广志所在地的厂房和住宅，经测量其住宅面积为915.618平方米、厂房为1085.96平方米。双方经协商于日签订了房屋征收补偿协议。之后，原告许广志将上述房屋交给两被告进行拆迁。但原告许广志认为两被告所测量的该房产的具体面积与实际不符，多次要求查看原测绘调查摸底表，但均遭到拒绝。在原告许广志强烈要求下，两被告最终迫于无奈才将测绘调查表交给了原告许广志。经比对，测量面积与实际面积相差112.79平方米未予补偿。为此，原告许广志与两被告协商未果，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、两被告支付拆迁补偿款元（4780元／平方米＊112.79平方米）。2、诉讼费由被告承担。
　　被告徐州市泉山区火花街道办事处辩称，本次房屋征收是基于西三环高架项目建设工程，原告许广志的房屋包括住宅和企业均坐落在征收范围内，被告已经和原告分别就住宅和企业签订了房屋征收补偿协议，且已经履行完毕，原告许广志所述涉案112.79平方米面积是由钢棚、棚、简易房三类够成，该部分房屋系按照无证房标准，在企业征收补偿协议中予以补偿。综上，被告已经按照协议的约定将协议内容履行完毕，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
　　被告徐州市泉山区人民政府辩称，除同被告徐州市泉山区火花街道办事处的答辩意见外另补充意见为，被告对原告房屋进行征收，依法履行房屋调查登记、认定、公示等全部程序，原告许广志在整个过程中均未提出任何异议，后征收部门与原告签订征收补偿协议，是双方真实意思表示，合法有效。现原告主张部分面积未予补偿没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
　　经审理查明，日，徐州市泉山区房屋征收办公室（甲方）与原告许广志（乙方）签订征收编号为N-3-1号《房屋征收补偿协议》一份内容为：甲方征收乙方坐落于三环西路卧牛街房产，被征收房屋产权性质为私房、用途为企业、房屋结构及层次为砖混、建筑面积为1085.96平方米、土地性质为集体，补偿方式为货币补偿。第三条、过渡方式约定：1、乙方选择货币补偿的，甲方一次性支付三个月过渡费；第四条、补偿总额：乙方被征收房屋补偿总额（详见《房屋征收补偿计算表》）846868元；1、房屋价值：585956元；2、附属物：110109（附）＋32285（简）=142394元；3、搬迁、过渡、奖励等费用：68458（奖）＋15203（搬）=83361元；停产停业损失：35157元。第五条、结算付款：选择货币补偿的，本协议订立后，甲方应于伍拾日内以《房屋征收补偿变现表》形式给付乙方，由乙方凭《房屋征收补偿变现表》及有效证件到银行自行领取房屋征收补偿费用。该协议落款处甲方有徐州市泉山区房屋征收办公室签章、经办人处有徐州市泉山区火花街道办事处的签章、乙方有许广志的签名及捺印。
　　同日，原告许广志出具《承诺书》一份，载明：“本人许广志，现就本人位于泉山区三环西路高架棚户区改造项目征迁范围内的房屋（拆迁编号：N-3-1；面积：1085.96平方米）已签定征迁补偿安置协议并安置补偿完毕。因未能提交上述房、地产的相关有效证件，本人承诺该处房、地产的相关有效证件自动作废，如上述房、地产及附属物发生纠纷，均由我个人承担一切法律责任。承诺人：许广志”。同时，原告许广志在征收编号为：N-3-1号的《房屋面积确认单》上签字确认。
　　同日，徐州市泉山区房屋征收办公室（甲方）与原告许广志（乙方）签订征收编号为N-3号《房屋征收补偿协议》，内容为：甲方征收乙方建筑面积为915.68平方米的私有、砖混、住宅房屋。补偿方式为产权调换，甲方提供符合国家质量安全标准的产权调换房屋与乙方被征收房屋调换产权，乙方选择的产权调换房屋为杏山子住宅小区N1幢2单　　······
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关于企业拆迁补偿的若干问题
近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为
　　近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下：　　1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。　　2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中：　　（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；　　（2） 以下各项直接核销专项应付款：　　A、机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）；　　B、企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的；　　C、用于安置职工的费用支出。　　3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。　　4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。 　　财企[号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积―拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。　　在该文件的具体过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。　　一、关于财企[号文件的适用条件问题　　1．可适用本文件的动拆迁项目的范围　　根据财企[号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一项特征是非自愿性（或者说非主动性），即不是企业主动搬迁，而是根据政府的指令被动搬迁。由政府下达的搬迁通知是表明“政府主导性”和“非主动性”的重要证据。　　另外，此类搬迁在多数情况下是为了实施城市总体规划、水库库区建设或者建造重大市政设施（如道路拓宽、地铁、绿地等以社会公益目的为主的设施）而实施的，也就是建设项目在多数情况下带有公益性质。但建设项目的公益性本身并不构成适用财企[号文件的必要条件。例如：政府为了调整城市布局，将原位于市中心区的重污染工厂搬迁到郊区，在原址兴建高级住宅区。此类建设项目当然并非公益性项目，但它是在政府主导下，并非企业主动进行的搬迁，因此，在此类搬迁中企业从政府收到的补偿款项也同样适用财企[号文件的规定。　　在实务中，此类动拆迁可能是由政府直接出面实施的，也可能通过“市场化操作”由政府委托专业的动拆迁公司或者政府办的“开发公司”等机构具体组织实施，或者通过企业所在的上级控股公司实施。这时除了考虑前述的“政府主导性”和“非主动性”两项基本特征以外，还要结合补偿款项的来源判断能否适用财企[号文件。关于对补偿款项来源的分析，详见下文“2. 补偿款项的来源”。　　企业通过与签订协议，将其原先的用地转让给房地产公司进行房产开发，不属于财企[号文件规范的范围，而应当按照常规的转让无形资产业务进行处理。有时在此类业务中还会出现这样的安排：先由企业将交回给土地储备中心，再由土地储备中心转让给房地产开发公司。这种安排中虽然有土地储备中心作为中间人，但只是为了满足相关政府部门对于土地使用权转让的程序要求，土地储备中心往往是“平进平出”，并不赚取差价，即土地储备中心按照企业与房地产公司之间签订的协议上注明的补偿款向企业支付补偿，同时向房地产公司收取转让金，本身并不从该交易中谋取经济利益，也就不影响交易的实质。更重要的是该交易并非由政府主导。因此，此类情况下的搬迁及其补偿款的处理不适用财企[号文件的规定。　　2．补偿款项的来源　　根据财企[号文件的规定，该文件所涉及的补偿款是指由政府拨给的搬迁补偿款。在实务操作中，此类款项的收取可能有以下几种途径，应当分别情况处理：　　（1）直接从政府取得补偿金，也就是付款人为政府财政专户。这是最简单的情形，多见于由政府直接实施搬迁的情形。款项直接来源于政府本身就是该项动拆迁系政府主导的一项重要证据。在此类情况下，审计时应取得政府的搬迁通知、确定搬迁补偿款项金额的政府批文和银行进账单等证据，将实际收取的补偿款金额与政府批文核对一致，同时核实银行进账单上载明的付款人是否为财政专户。　　（2）从动拆迁的具体实施者，例如专业动拆迁公司、政府办的“开发公司”或者被搬迁企业所在的企业集团（控股公司）获取补偿金。我们认为，在同时满足以下2项条件的情况下，可以将所收到的搬迁补偿款项视同为政府拨款：　　① 补偿款项的金额最终由政府确定并以批文形式明确，实际收到的补偿款项金额与政府批文一致。政府可以委托专业的评估机构和其他中介机构对被拆迁的房屋、收回的土地使用权以及被搬迁企业因搬迁而需发生的其他增量费用和损失进行评估，在此基础上确定需支付的补偿款项金额，但补偿款项金额的最终决定权应当在政府手中，最终以批文的形式加以明确。　　在实务操作中可能会出现被搬迁企业与动拆迁的具体实施者谈判确定补偿金额的情况，这种情况的出现可能是由于政府拨给动拆迁的具体实施者一笔总的款项，但不确定其中每一户被搬迁企业和居民户应获得的补偿份额。同时，动拆迁的具体实施者通过与被搬迁企业的谈判，意图尽量压低补偿金额，实际支付的补偿金额与其从政府收到的款项之间的差额就形成了动拆迁的具体实施者的利润。这种情况下被搬迁企业收到的补偿款不能视为政府拨款，不适用财企[号文件的规定。
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