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【图集】万科金域蓝湾等小区向业主开放 居民可回家取东西
| 作者：樊江洪 王煊
　　解放日报解放网讯 （记者樊江洪 王煊）今天，几个重灾小区业主首次被有关方面组织起来回家取东西。业主乘车回家前都填了表，有姓名身份证号手机号回家想取什么等内容。业主提供房产证、身份证等有效证件后，每人配一武警战士陪同进入。物业公司为居民提供了防毒面罩、安全帽等物品。每个小区都配备了3到6名民警，守住出入口，以保证居民财产安全。
万科海港城与启航嘉园场景
启航嘉园门外排队等待取东西的业主
这位万科海港城业主拉着行李箱刚从车上下来，准备回家取东西
已取出东西的业主往外走当前位置：
小区业主被盗案中物业管理公司之责任承担
作者：成都市新都区法院 王瑜&&发布时间： 10:34:46
& & & &&随着我国城镇化进程的加快及房地产行业的兴起，人们越来越多的愿意选择小区模式的居住环境，物业管理行业也随之迅速发展起来，但相伴而生的物业管理纠纷也呈现出井喷的态势。现在进入法院的物业管理纠纷类型多样，其中因盗窃引发的此类纠纷占比较重，笔者拟通过对一起案例的分析来理清小区业主被盗案中物业管理公司在什么情况下应当承担赔偿责任，以及如何承担责任的问题。
一、问题的提出&
新都区某高端小区内，一业主家中失窃，被盗走笔记本电脑两台、液晶电视一台，手机及现金等共计价值30000元左右。业主认为自己财产被盗是因为物业管理公司的安保工作不到位，故向法院起诉，要求物业管理公司赔偿被盗财物的损失。该案经承办法官协调，双方当事人达成一致协议，以调解方式结案，物业管理公司同意赔偿被盗业主人民币8000余元，并承诺对业主提出的小区监控系统、小区灯光、保安巡逻等事项进行全面整改。&
目前我国尚未有一部完整而权威的关于物业管理方面的法律规范，对类案的审理法官拥有很大的自由裁量权，很大程度上只能运用法律原则和自己对法律的理解，在公平公正的基础上进行处理。其他法院也受理过业主被盗后诉小区物业管理公司要求赔偿损失的案件，不同的法官对类案的裁判思路和标准也不尽相同。随着新建小区不断增多，业主与物业管理公司的摩擦纠纷也不断增多，由于法律规定的缺失以及行业管理的不规范，导致类案的调解难度增大，业主与物管公司的对立情绪也渐浓。虽然前述案例以调解结案，但笔者认为有必要通过本案来理清小区业主被盗案中，业主与物业管理公司法律责任关系。&
二、本案中物业管理公司的责任认定
（一）正确理解物业管理公司的保安义务
在业主与物业管理公司签订的物业管理合同中，物业管理公司除了提供清洁、维修、绿化养护等服务外，一项最重要也是最模糊的一项服务就是保安服务。目前业主与物业管理公司之间对其认知出现矛盾的现象相当普遍，尤其是发生失窃后，关于&什么是保安服务&、&保安应提供什么样服务&以及&发生事情后保安有没有责任&难以明确。但笔者认为正确理解物业管理公司所承担的安保义务是认定其是否应在业主被盗案中承担责任的关键因素。
有观点认为物业管理的公共服务并不仅仅是由物业管理公司给小区找个老头或老太来看门，而应是要对住户人身财产安全承担责任。笔者认为从社会责任公平的角度看，这种理解具有片面性，理由如下：一是保持社会稳定，开展社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业管理公司的保安服务实际上是配合公安机关的社会治安综合治理的活动，要物业管理公司来承担起对整个小区住户的人身财产安全保障有强人所难之嫌。二是在实际操作过程中，物业管理公司也很难达到保护财产的要求，物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会治安综合治理作用，是一种&治安防范服务&，而不是&治安保障服务&，其工作只能降低物业管理范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业管理范围内的犯罪现象。三是从保安的权利义务上看，保安虽然着统一制服，在管理上比一般行业更严格，更规范，但他们在法律上绝没有任何超越于普通公民的权利和义务，更没有任何意义上的&执法权&。四是目前物业管理的经费来源是向业主、住户收取物业管理服务费，考虑到业主、住户的承担能力，收取这些费用的原则是收支平衡，略有节余，这些费用只能够维持公共设施的运行和保养维修以及管理人员的薪酬等费用开支。在这种低收费的情况下，一旦要求失窃一户物业管理公司就如数赔偿一户，那么，物业管理公司就根本无法正常运行下去，整个物业管理行业无利可图，最后物业管理行业的出路只能是夭折。物业管理行业夭折后损失利益最大的当然是全体业主，住户。故笔者认为物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的。
（二）物业管理公司是否应承担责任
我国《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条例可知，物业管理公司的保安措施是否达到职业所要求的标准是判断其是否承担责任的关键。诚如前述，物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的，故笔者认为只要物业管理公司的管理人员履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形，业主家中财产失窃并不能要求物业管理公司承担赔偿责任。如果物业管理公司有明显的失职情形，且这种失职与业主家中被盗存在一定因果关系，则物业管理公司很可能要承担一定的赔偿责任。对于物业管理公司是否履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形的判断，则要根据业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同以及业主公约、住户手册等规则载体依据具体的案件情况进行综合判定。如果业主家中财物被盗，物业管理公司的管理人员疏于履行职务，没有对来访的人员进行登记，监控录相没有监录，门卫也没有发现，说明物业管理公司在人防和技防方面都没有尽到责任，因此被盗的业主可以向物业管理公司主张权利，要求物业管理公司承担一定的经济损失。
（三）物业管理公司应承担何种责任
如前所述，在一定情形下物业管理公司需要对业主被盗承担责任，但具体承担何种责任首先要对其进行定性&&是合同之责，还是侵权之责？物业管理公司在有能力履行合同约定的义务情况下而不履行，属于不作为行为。物业管理公司既应该承担违约责任，同时又应该承担侵权责任，便构成了违约责任与侵权责任的竞合，依照我国《合同法》第122条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法请求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。从法理上来说，违约责任和侵权责任有诸多方面的差别，由此也导致其承担责任的方式不同，在业主被盗的案件中，业主可以要求物管承担违约责任，也可以要求其承担侵权责任，即业主可以选择要求承担违约或侵权责任。但是现实中侵权责任的赔偿往往比违约责任多，因为侵权责任的赔偿还包括精神赔偿的费用。对物业管理这个微利的行业来说，如此做法无疑有失公平，也不利于物业管理行业的生存和发展。笔者认为，业主和物业管理公司的关系是合同关系，且业主被盗的直接侵权者是小偷，被盗业主应对自己的财物承担最大的保管责任，物业管理公司仅仅承担次要的保管责任，让其承担完全侵权责任太过严苛。故在司法实践中，将此类案件的责任认定为违约责任为宜。
三、举证责任的划分及赔偿金额的计算
（一）举证责任的划分
在审理中，即使认定了物业管理公司应该承担一定责任，也存在着业主举证难的问题。作为不可预知的失窃案件，业主很难拿出证据证明丢失东西的数量和价值，要找到证据，就必须通过刑事案件的审理来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实中类似案件大多数被迫中止审理，进入漫长的等待期。这无疑给业主索赔增加了难度。一般而言，简单案件还能分清物业管理公司的责任，但稍微复杂的案件，其责任区分就相对困难。关于类案举证责任的分配，笔者认为认为业主应举证证明被盗的物品及价值，物业管理公司举证证明自己在职责范围内尽到了安全防范义务或配置了应有的安全防范设备，如不能证明自己尽到义务，则推定没尽到义务。这样的分配方式也许能较好地平衡双方的利益关系。
（二）赔偿数额的计算
在确由物管保安失职造成盗窃事件，物业管理公司应该承担责任的情况下，赔偿金额如何计算呢？是按物业管理费征收标准还是按受损金额赔付？在现有的案例中，对赔偿比例一般以财物损失的10%-30%为准，但具体的赔偿比例并没有有相应的法律规定。笔者认为可将赔偿标准分为主要过错、次要过错和一般过错，如盗窃主要是因物业管理公司失职造成，最高可赔偿业主三成损失；如物业管理公司承担次要过错，可赔偿两成左右；如物业管理公司是一般过错，则赔偿一成左右。当然在具体的判决中，还要法官结合物业管理公司的过错程度、业主所交物业管理费的多少以及业主与物业管理公司签订的物业管理合同来定夺。但有一点可以肯定：业主的财产被盗是因为犯罪分子行为而引起的，物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定，物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。
在现实生活中，住户被盗绝大多数情况下难以追究物业管理公司责任，法院判决物业管理公司承担赔偿责任必须具备两个前提，一是业主损失能够确认，二是物业管理公司有明显失职过错。面对小区业主财产被盗引发的纠纷，笔者建议有关部门尽快出台相关法规规章，具体规定物业管理公司的责任承担，以便更好地解决这一纠纷。
责任编辑：符荣华按照拼音首字母选择
多一些方法，少一些闹心——小区业主常见问题解析和提醒
不交物业费拿不到新房钥匙，物业公司收了钱不做事，家中被盗物业公司拒绝赔偿……最近，类似于这样的房产小纠纷在枣阳各大小区也是层出不穷，这些在小区里发生的闹心事您有没有遇到过呢？您所在的小区有没有这样的情况呢？小编就此收集了各方面的信息和案例，仅供广大业主朋友们参考。
交房物业费照收
现象：李先生在路买的一处住房，去收房时发现房屋渗漏厉害，于是找来开发商维修。“漏了补，补了漏，来来回回修了三、四个月，我根本就没住进入，物业公司却找我收这三、四个月的物业费。”李先生说，这是开发商的原因导致的延期交房，物业公司不应该找他收物业费。后来，李先生找开发商，协商解决了该问题。
小编提醒：因为房屋质量问题，导致交房延期，这期间物业费该不该收，由谁埋单？业主可以找开发商协商，由开发商来承担房屋修复期间带来的物业费。同时，按照我国相关规定，物业公司照交房之日起收物业费没错。
因此，遇到延期交房时，业主应**时间与开发商协商好，要开发商承担相关物业费及其他责任。不要与物业产生矛盾而闹的不愉快，即闹了心又解决不了问题！
先交物业费后交房
现象：“兴冲冲的去领新房钥匙，却领到一张缴费清单。缴费清单上列出一年物业费、契税、住房维修基金、办证工本费、装修保证金、垃圾清运费等款项，每一个款项都需要盖章，盖满了才能领新房钥匙。”一小区朱先生说，物业公司将新房钥匙和物业费捆绑一起的做法，在枣阳很普遍。对于这种做法，很多业主表示反感。
小编提醒：物业公司将新房钥匙和物业费捆绑一起是否违规？据了解，物业费与房屋钥匙捆绑到一起，法律法规上没有明确规定禁止或者允许。
有律师表示，物业费捆绑钥匙的做法法律法规没有约定。物业费的收取方式和时间，应由业主与物业公司协商，如果双方达成一致，任意一方都不得随意更改。在协商中，业主要考虑物业公司的难处，物业公司也要考虑业主的感受。
“质价不符”投诉难
现象：最近，因为居住的小区物业公司管理松懈，物业工作人员服务不到位，但每年还是收取每平方米一元多的物业费这样的情况，业主和物业闹纠纷、搞对抗的事情在枣阳的很多小区也时有发生。原因就是多次找物业沟通，都不能做到根本的改善，从而引发更深一步的矛盾激化。 出现这种情况，业主不知道怎样去投诉，怎么投诉才能取得好的效果。
小编提醒：业主认为物业收费标准过高、收费项目过多或提供的服务质价不符，应当向小区业主委员会反映，再由业委会与物业公司协商解决。如果收费标准是经过物价部门核定，业主要搜集物业服务内容、服务质量、服务深度等相关资料后向物价部门提请重新核定。 市物价局工作人员表示，物业公司擅自提高收费标准、擅自设立收费项目、提供服务质量与价格不符、只收费不服务等，业主可拨打网上价格举报系统12358投诉。
通过上述渠道仍不能解决问题，业主可以收集证据，和小区其他业主联合起来，向人民法院提起诉讼。通过法律的武器捍卫自己的正当权益!
家中被盗无人担责
现象：家中手机、现金等被盗找物业公司理论赔偿，而物业公司拒绝赔偿。
按时交物业费，物业公司就要尽安保的责任。而物业公司则认为，保护居民财产安全是公安部门的职责，物业公司作为一个服务公司，只是协助公安部门维护小区治安，居民东西被盗不应找他们。
小编提醒：业主家中被盗，物业公司是否担责，要看物业公司和业主之间签的物业服务合同。如果物业服务合同中明确了，物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失，有类似的约定、且物业公司在工作中存在过错，业主可以向物业公司赔偿。如果物业服务合同中没有明确约定，根据有关规定，物业公司没有保护业主室内财产的义务，不应对业主财产丢失承担赔偿责任。
在很多上诉案例中，很多业主没有明确跟物业公司约定，约定关于小区内失窃责任，业主到头来吃了败诉，所以在签订物业服务合同时，一定要考虑周全，认真阅读核对合同条款。
迟交费要收滞纳金
现象：“水电费逾期了，要交滞纳金。想不到物业费还有滞纳金的？”日前，南城某小区王女士收到物业公司发出的催缴通知，除了缴清所欠的物业费外，还要她交几百元的滞纳金。
王女士说，到目前为止欠缴了两年的物业费1800元。催缴通知单上表明，要在本月缴纳两年的物业费外，还要收取200多元的滞纳金。“从来没有听说欠缴物业费，还要交滞纳金的。”王女士对此很困惑。
对于逾期交物业费，物业公司收取滞纳金的行为，许多业主表示不满。
小编提醒：物业公司能否收滞纳金，收取滞纳金的比例？国家尚无明文规定。如果业主与物业公司签订的物业服务合同中含有加收滞纳金的条款，则物业公司是可以按照合同规定，对逾期不交纳物业费的业主收取滞纳金的。
车辆被刮自己埋单
现象：一天晚上，因为回家晚车位被占，刘先生将车停在楼栋前。第二天早上起来，就发现小区侧门有一道深深的刮痕，非常扎眼。刘先生怀疑是小区居民刮伤了车，于是找到物业公司讨要说法。物业公司称，现在小区免费停车，物业合同也没有约定有关车辆看护的约定，他们没有义务赔偿。
在我市许多小区，都发生过小区车辆损伤的事情，基本都是不了了之，业主最终自己承担了车辆损伤的费用。
小编提醒：车辆在小区内被刮伤，物业公司是否担责呢？这就需要看当时签订的物业服务合同中，是否有关车辆看护、损伤等方面的明确约定。如果没有明确约定，物业公司也没有失职、过错，那物业公司就没有赔偿责任。
遇到这种情况，业主可以要求调看小区监控录像，找到刮车人，要求对方赔偿。
小编苦苦收集总结了以上在居住小区内业主与物业方面可能发生的各种情况的小纠纷和矛盾，希望在您遇到这些情况的时候，这些解决方案可以帮助到您，幸福生活，让我们多一些方法，少一些冲动和争吵。枣阳房产网祝业主都能安居乐业！家庭美满幸福！
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