购房攻略:“满二唯一”和“满五唯一”怎么区分?-北京搜狐焦点
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购房攻略:“满二唯一”和“满五唯一”怎么区分?
购房攻略:&满二唯一&和&满五唯一&怎么区分?
买房过程中我们经常听到“满二唯一”和“满五唯一”这两个名字,那么这两个名词的含义是什么,有什么区别和联系,买房时如何计算营业税?这些都是我们买房,特别是购买二手房的时候必须要知道的,不然可能就会吃大亏了。
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满五唯一的判定标准是什么？
-& 10:38:48 来源： 李霞
?编号：45958
?标题：满五唯一的判定标准是什么？
?形式：买房
?处理人/部门：----
?提问者：李霞
?提问时间： 10:38:48
?来自：三角镇
满五唯一的判定标准是什么？
记者跟进：
　　 在二手房交易过程中，满五唯一的房子最受欢迎。也就是满五年且唯一住房的意思。根据国家的现行政策，满五年而且只有一套住房的免征增值税及附加和个人所得税。那么根据房屋产权性质的不同，产权起始时间也不同。下面小编会具体的介绍一下满五唯一的相关内容。　　什么是满五唯一？　　“满五唯一”是二手房市场里的一个简单缩写词语，满五唯一中的“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子，但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。　　满五唯一的判定标准？　　①普通商品房与经济适用房　　普通商品房和经济适用房判别是否满五年主要有两种方式，第一种是查看房子的契税发票开具时间，第二种是房产证的登记时间，这两者任何一种都可以视为产权起始时间。　　②已购公房　　已购公房又称“房改房”，它的购买价分为三种，分别是市场价、成本价和标准价。　　如果是以市场价买的，则属于个人产权，跟普通商品房的认定方式完全一致。　　如果是以成本价买的，必须满五年才可以上市交易，也就不存在“满五”的问题了。　　如果是以标准价买的，业主只拥有部分产权（原产权单位也享有部分产权），也是满五年后才能上市交易，原单位有优先回购权。　　房改房的产权时间确定有三种方式，分别是房产证登记时间、原始的购房合同和第一笔购房房款，选择任何一种都可以。　　③ 其他类型　　其他类型的房产以继承和赠与的房产为主。　　继承的房子产权时间是以被继承人获得产权时间为准，核准产权时间需要提供原房产证和继承公证材料。　　赠与的房子又分为两种情况，如果是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点；如果是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。　　满五唯一的房子有哪些优势？　　满五唯一的房子，可以享受税费优惠政策。(注意：各个地区的价格界定不一样，应以所在地区的政策和价格为准。)　　例如：北京普通住房　　满5唯一： 没有增值税及附加和个人所得税。　　满5年不是唯一的房子：没有增值税及附加，个人所得税是差额的20%。　　满2年不满5年： 免征增值税及附加，个人所得税是差额的20% 。　　不满2年不是唯一的房子：征收增值税5.6% ，个人所得税是差额20%。　　综上所述，在二手房交易过程中，满五唯一的房子交易成本最低，是购房者的最佳选择。在买房过程中需要注意的是，认真核实所购房子是否满五唯一，最好在签订二手房买卖合同时，将“是否满五唯一”写入补充协议中，并且约定好违约条款，切实维护购房者的权益。
解决方案：
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满五唯一和满二还能如此省！！！
作者：燕郊168
1.满五唯一和满二唯一各指的是什么？如何判定满五年或者满两年？满五年唯一是指产权人的房产证登记日期或者契税票填发日期（以商品房为例）已经过五年了，且产
1.和唯一各指的是什么？如何判定满五年或者满两年？
满五年唯一是指产权人的房产证登记日期或者契税票填发日期（以商品房为例）已经过五年了，且产权人以家庭为单位在北京只有一套住宅类房产。
满二唯一是指房子的所有权证登记时间或者契税票填发时间距今时间已过两年，且产权人以家庭为单位在北京只有一套住宅类房产。
判定方法：
& &1）商品房与经济适用房：均以契税票填发日期或房产证登记日期为准；
& &2）已购公房: 房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰 & &先原则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年或满二即可）
& &3）继承的房产以原房产证为准计算是否满5年或2年，需提供原房产证复印件和继承公证书；
& &4）直系亲属赠与的房产以原房产证为准计算是否满5年或2年，非直系亲属赠与的房产以新房产证 & &登记日期为准计算是否满5年或2年；
& &5）夫妻更名的房产可以按原房产证的日期界定是否满5年或2年；
& &6）遗失补证、破损换证的房产可以按照原房产证的时间界定是否满5年或者满2年。
2.满五唯一有什么税？
满五年唯一的住房是不用缴纳个税的，满五不唯一的住房需要缴纳20%的差额个税。满五年唯一其他税费看得房子的具体情况。一般商业用房、公房和70年产权的商品房的情况如下：
1）商业用房
商业用房的税费是和满五唯一没有关系的，具体税种税费有：增值税――差额的5.6%、印花税――1‰、个税――差额的20%、契税――网签价的3%、土地增值税――差额的30%―60%；
2）已购公房
满五年唯一后，免征营业税个税、契税――首套90平米以下1%、90平米以上是1.5%、&土地出让金，成本价，标准价的计算公式――1560面积1%、优惠价的计算公式――1560面积1%*（1+6），同时还有可能涉及到公房超标的问题。
满五唯一的普通住宅，只有契税――90平米以下1%、90平米以上1.5%、满五唯一的非普通住宅个税免征，契税――90平米以下1%，90平米以上1.5%，营业税――差额的5.6%。
满五唯一有什么税？您好;
首先看您买的什么房子，商业用房，公房，还是70年产权商品房。1：商业用房， 商业用房的税费是和满5年唯一没有关系的，具体税种税费如下; 营业税；差额的5.6%，
个税，差额的20%， 契税网签价的3%，土地增值税差额的30%到60%2：已购公房， 满5年家庭唯一后，免征营业税个税， 契税首套90平一下1%，90平以上1.5%。 土地出让金，成本价，标准价的计算公式是：1560面积1%
优惠价的计算公式如下：1560面积1%*（1+6） 同时还有可能涉及到公房超标的问题。3：商品房： 满5年唯一普通住宅，只有契税，90平一下1%，90平以上1.5% 满5年唯一非普通住宅，个税免征，契税90平一下1%，90平以上1.5%，营业税差额的5.6%您可以按照这些公式代入一下，能帮到您，欢迎采纳。同时，如果还有需要咨询的，请追问，我将继续为您解答。
3.满二唯一的个税怎么交？
有小伙伴问到：关于满二唯一的个税，上交是怎么计算？能合理避税吗？跟房子的原值关系大吗？
相信很多人都有跟这位朋友一样的疑问，看一看专家们是如何解答的。
答：首先房子满二唯一，个税还是一样按照差额的20%缴纳；个税免征的前提是满五唯一，时间上不满足不存在避税；
其次个税的缴纳与房屋原值有关系，对比如下：
1）有原值：差额×20%（能追溯到购房原值且能提供原始契税票或契税减免通知单）
若网签价＞最低过户指导价，则个税=（网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息）×20%；
若最低过户指导价＞网签价，则个税=（最低过户指导价/1.05-原值-原契税-附加-最低过户指导价×10%-贷款利息）×20%
2) 无原值:全额个税（无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单）
若网签价＞最低过户指导价，则个税=（网签价-本次增值税）×1%；
若最低过户指导价＞网签价，则个税=最低过户指导价/1.05×1%。
另外，链链还想补充一下，满二唯一和满二不唯一在税费方面是没有区别的。
4.满五唯一和满二唯一税费区别是什么？
房屋交易过程中除契税外，还有两项税费：增值税和个税。是否满2年和是否满五唯一则分别对应这两个税种是否需要缴纳。房屋不满2年是需要缴纳增值税的，满2年的普通住宅不用缴纳此项税费（无论是否唯一）。如果房屋不满五唯一或者满五不唯一都仍需缴纳个税，只有满五且唯一的房屋不用缴纳个人所得税。即：
1）房屋不满2年（一定不满5年）：有增值税，有个税；&
2）房屋满2年不满5年：无增值税，有个税；
3）房屋满5年（肯定也满2年了）：无增值税。如唯一则无个税，如不唯一则有个税。
可以看出，如果以首套买房，50平米，网签价100万，原值80万的普通住宅商品房为例：不满二应交税7.0507万，满二和满五不唯一应交税2.84万，满五唯一只需交1万的税，满二和满五唯一税费差值为1.84万。
今天的干货就分享到这里啦！满篇的满五唯一和满二唯一可能已经让小伙伴们眼都花了，但是看完了整篇的朋友基本上可以明白这两者之间的区别了，也知道了两者之间的税费差价，这样是不是能在买卖房屋的时候省下一笔了呢！以后链链会继续努力为大家排忧解难，还请一直关注链链噢！
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腾讯房产哈尔滨站
腾讯房产讯(编辑 薛茜)通过以下对比可以得知，满二唯一只是免征营业税，而满五唯一可免双税，这里需购房者提高注意。以往的营业税的征收方法：普通住宅：不足5年，房屋总价的5.6%；超过5年（含5年），免征营业税；非普通住宅：不足5年，房屋总价的5.6%；超过5年（含5年），房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；别墅：不足5年，房屋总价的5.6%；超过5年（含5年），房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；个税的征收方法：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20％计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1％。免税财政部于今年3月30日新公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将5年标准降为2年，具体如下：1、 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2、 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通知自日起执行。而“满二唯一”中的唯一其实并没有什么特殊含义，只有“满五唯一”有另外的含义。1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；2、房产证满5年，不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；3、房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；
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