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资金监管，常见问题解答
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
纠纷逐渐增多，很多购房者都担心一旦纠纷出现，资金安全问题如何保障，在这里小编不得不提起我们高大上的资金监管了，这是能有效保证资金安全的交易方式。但是仍有购房者对它的实施存在很多疑问，下面我们将以问答的形式来为您解答，共14问14答，不多不少，一起来看看。 1、问：交易时怎样办理“资金监管”? 答：在各市的交易大厅均专门设有“资金监管”的服务窗口，提供资金监管、转移登记“一站式”服务。 2、问：办理“资金监管”需要提交哪些材料? 答： 《》、 《》、买卖双方身份证明，委托他人代办的需提供经公证的委托书，其他所需材料（由房屋所在城市决定）。 3、问：办理“资金监管”的交易会不会很长时间才能拿到房证呢? 答：办理“资金监管”不会时间，相反在确保资金安全的前提下，按照转移登记规定的时限内出证。
4、问：办理“资金监管”，卖房人什么时间可拿到房款? 答：房屋所有权证办理到发证环节，银行就会把房款转入卖方预留的个人账户上，卖方可随时到就近的储蓄网点取款。 5、问：的可以申请资金监管吗? 答：可以，只要是贷款银行有此业务便可，目前很多银行已参与该方式。 6、问：办理资金监管，申请贷款，是否需要产权转移手续办理完后，再办理? 答：不用。在参与资金监管的六家银行的任何一家，在申请二手房转移登记前就可以申请贷款，不必等新房证下来再办理贷款手续。 7、问：我已办理了“资金监管”，但又不想办了，怎么解除监管手续?收取我的或者其他费用吗? 答：如果买卖双方的交易因故不能继续办理，到交易保证机构申请解除资金监管，经审核后交易保证机构会把房款及退回给买房人，解除资金监管不收取违约金和费用。 8、问：解除资金监管后，房款如何退给买房人? 答：交易保证机构收到解除资金监管申请后，与买卖双方签订解除资金监管协议，买方预留收款帐号，经审核后通知银行将房款转入买方结算账户。 9、问：卖房人最终通过什么方式收取房价款? 答：卖房人在办理资金监管的同时预留在委托银行开立的个人账户，转移登记办结后银行就会把房款划入这个账户，卖房人可到开户银行的任何一家储蓄网点取钱。 10、问：二手房买卖双方委托交易保证机构存款、划转房款时应当注意些什么? 答：签订资金监管协议时，卖房人一定要准确填写收取房款的账号；买房人存入房款时，一定要选择卖房人开户的同一银行，以免因跨行划款发生不必要的费用和延长卖房人收款时间。；银行在划转房款后会通过短信或电话方式通知卖房人取款，因此如卖房人的联系方式变化，一定要及时通知交易保证机构，交易保证机构会把您新的联系方式告知银行。 11、问：我通过资金监管买房，怎么存入房款呢? 答：您可以在各交易大厅申请交易的同时，在资金监管窗口设置的银行POS机上刷卡存款，也可以到6家监管银行的任何一家储蓄网点存款。 12、问：我是买方，没有监管银行的卡，能办理资金监管吗? 答：作为买方可凭银联任何一家的储蓄卡，在资金监管受理窗口以刷POS机的形式将买房款存入监管账户，但卖方必须持有监管银行的存款卡，用于收取房款。 13、问：资金监管程序是不是很繁琐，我是不是要更晚几天才能拿到房证? 答：资金监管只是在交易环节中增加一个买方存入房款、卖方预留收款账号的环节。除此之外没有任何程序和要件的增加。
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买房做了资金监管而且贷款承诺书批下来了业主违约我们该怎么办
买房做了资金监管而且贷款承诺书批下来了业主违约我们该怎么办
广东 广州 发表时间： 01:13
问题与我的不同！
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这个是业主违约，买房人可以解除购房合同，追究业主的违约责任，并要求退还已付房款 的 ！！！！！
律所：广东天穗律师事务所 回复时间： 18:40
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律师回答共 2 条
业主违约，买房人可以解除购房合同，追究业主的违约责任，并要求退还已付房款。
律所：广东安国律师事务所
回复时间： 08:18
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可以投诉。。。
律所：广东普罗米修广州律师事务所
回复时间： 16:19
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买房:2手房
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银行信贷资金监管的法律问题
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商业银行自身的原因
　　银行间恶性竞争。伴随世界经济一体化趋势的加强和入世后金融准入的逐步兑现，外资银行将大批涌入，银行竞争强度日益加大。各银行为了在竞争中立于不败之地，大搞储蓄大战，为争夺客户、抢占市场不择手段，银行在面临吸存工作的“量”与放贷的“质”间的矛盾时，很难正确地处理二者间的关系并把握好“度”，这就给了企业可乘之机，多头开户、多头贷款、短贷长用现象屡禁不止，在人民银行信贷登记系统不完善的情况下，银行无法了解贷款企业的真实风险状况，致使监管失控，金融秩序混乱。这种恶性竞争循环的后果就导致许多贷款成为不良，信贷风险大增。
　　行政干预多。实证研究表明，地方政府干预这一历史遗留问题是信贷风险产生的最主要原因之一。20世纪80年代以来，银行信贷资金财政化、资本化现象频频出现，商业银行成了企业投资经营风险和市场风险的实际承担者。我国商业银行的分支机构按行政区划设置，各级银行都受制于当地政府，这就为政府行政干预提供了可能。行政干预利益与干预损失间的不对称助长了干预之风，这种特定体制下行政干预的再生产机制导致银行贷款自主权难以落实，成为供给财政资金的口袋和企业经营风险转嫁的牺牲品。有的地方政府则将地方经济发展速度的快慢完全寄托于银行贷款数量的多寡。为提高任职政绩，地方官员会千方百计令银行放贷。贷款一经发放，银行就犹如掉进了无底洞，因为这些项目往往由地方财政支出，而地方财政每年都在透支，拆东墙补西墙，常常只能勉强支付利息，银行出于终止贷款会得不偿失的考虑，只能给企业展期或要求企业资产重组。地方干预导致银行贷出了不少不合规的款项，加大了银行的信贷风险。
　　信贷管理机制不健全，信贷操作不规范。国有商业银行现代企业制度尚未真正建立，仍存在责权利不明晰的问题。虽然各行信贷管理上都强调“三查”，但往往重贷轻管，由于贷前调查不细致、贷中执行不到位、贷后监督不得力而最终流于形式。比如由于我国商业银行缺乏企业信息资料数据库，加之我国处于经济转轨期，经济结构、法律制度等变动很大，历史数据年度过短，不具强可比性,不仅给风险计量增添了难度，同时也不利于信贷员的贷前调查；很多贷款在批复时要求先办理抵押登记手续，根据工程进度发放贷款，而基层行执行时却往往置之不顾，在相关手续尚未办妥的情况下就将贷款一次性发放出去；此外，信贷管理的基础工作也没有做到位，贷款档案严重短缺，不仅使银行的资产保全工作丧失了时机，同时也给银行风险管理信息系统的建设设置了障碍。
　　贷款资金趋向长期化。由下表可见，近年来我国银行短期贷款逐年减少，而中长期贷款占比则逐年增加。这将导致银行资产的流动性降低，信贷资金周转速度减慢，同时，贷款资金集中化也使得中小企业贷款难问题更加突出，对经济平衡发展带来负面效应。虽然长期贷款可暂缓风险的到来，但却增加了潜在风险。加之我国信用环境不完善，企业信用评级的波动概率很高，贷款期限过长，无疑将会增大银行的信贷风险，一旦累积的信贷风险暴露出来，势必会造成严重的信贷损失，对银行的长远发展是极为不利的。
　　银行内控机制存在问题。首先，银行管理者贷款决策过程缺乏制约，行政化色彩浓厚，“内部人控制”问题严重；其次，银行内部控制还存在空白点，比如很多银行都拥有额度较大的抵债资产，但还未制定抵债资产管理制度等；此外，银行多层次的组织架构导致银行市场反应迟钝，影响了全行统一的风险控制和风险-收益的匹配，导致经营效益低下，不良资产大增。
　　信贷员综合素质不高。在我国商业银行中，信贷员对贷款的发放享有表决权，但由于缺乏有效的激励机制，使得信贷员工作的风险与回报难以平衡，致使这一职位流动率颇高，很多高学历的毕业生不愿从事这一工作，间接造成信贷人员素质低下，尤其是懂经济、计量、管理的复合型人才严重匮乏，抵押物估价过高、决策失误以及以贷谋私等现象时有发生，造成信贷损失。
　　借款企业的原因
　　企业体制不健全是银行信贷风险产生的主要根源。产权制度不完善、利益约束机制不对称，使得银行在信贷活动中处于被动状态，信贷配给、投资饥渴症、企业行为短期化等问题接踵而至。转轨时期，大批企业亏损甚至倒闭，很多银行贷款化为虚有。在这种情况下，银行为支持国家保持社会稳定的政策，往往还得发放大量政策性贷款，诸多风险因素降低了银行信贷风险的可控性。
　　在体制转轨期，伴随国家产业结构调整，不少濒临危机、无力还贷的企业借改制之机，逃废银行债务，悬空银行债权。即使有的企业具有还贷能力，但主观恶意逃废银行债务的行为诸如虚报利润额、非法转移资金、非正常压价出售财产等也层出不穷，给银行信贷资金造成巨大损失，加大了银行的信贷风险。对于申请正常破产的企业，银行的第一索赔权得不到应有保护的情况也十分常见。目前我国贷款违约案件普遍存在调查取证难、结案审判难、强制执行难的三“难”问题，加上诉讼费用高昂，令有些银行不愿诉诸法律，从而大大降低了法律效力，使得失信行为的法律解决机制大大弱化。
　　企业为获取贷款，不择手段，导致了寻租行为的出现，这些年呈现出愈演愈烈之势。一些银行高级官员被拉下水，成为设租的源头，为一些不合条件的贷款开路，而这些贷款十有八九成为不良贷款，这种现象不仅对银行信贷业务的规范化设置了障碍，而且动摇了社会的信用基础，极大地损害了国家的形象，降低了整个社会的福利水平。
　　外部环境的原因
　　社会信用环境缺失。据郑州市企调队对该市107家企业调查，发现企业信用缺乏已成为制约社会经济发展的最大障碍。107家企业参加资信评估的占53.3％，其中没有达到A级的企业占51.5％，AAA级企业只占18.7％。还有近1/2的企业资信观念淡薄，不愿接受评估。银行业是由信用支撑的行业，社会诚信体系不单是商业银行经营管理的生命线，而且是整个金融体系的基本保障。然而由于我国当前经济正处于转轨时期，产权制度改革尚在进行之中，加上法制不健全，社会信用体系没有建立，社会上坑蒙拐骗、欠债不还、金融欺诈的失信现象时有发生。如果信用缺失者的行为得不到处罚，就会使恪守信用者产生信用缺失“有利、有理”的认识，对自己的行为进行调整。银行出于自身利益的考虑，不敢轻易发放贷款，“惜贷”现象一度盛行，同时也导致信贷风险呈现集中化趋势。若任由这种状况持续下去，最终整个经济领域的公信力将会丧失，信用缺失将成为一种普遍现象，成为危害社会经济发展的壁垒，给银行带来的只会是信贷风险的剧增。
　　法制不健全。虽然目前我国已陆续出台了《银行业监督管理法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《破产法》等相关法律法规，但仍有一系列与信贷密切相关的法律法规，如《信托法》、《政策性银行法》、《社会保障法》等尚未出台，而且出台的这些法律本身内容过于简单，缺乏可操作性，有些甚至与国家政策相悖，致使银行在债权保全工作上障碍重重。根据世界银行的一份调查，我国国有企业的破产过程对债权人保护不够，债权银行一般只能回收其3%-15%的债权。1998年全国法院受理的经济纠纷和债权债务民事纠纷案件为289万件，约占法院全部受理案件的5%，其中，判决未执行的案件数量达53万件，月份，又激增至85万件，未执行的标的数量达2534亿元。“起诉不受理，受理不开庭，开庭不宣判，宣判不执行，执行不见效”这句顺口溜反映的就是这种情况。由于通过法律手段解决债权债务纠纷问题，常常会“赔了夫人又折兵”，故银行一般不愿采用这种途径。如此一来，不但加大了银行潜在的信贷风险，更加剧了社会信用状况的进一步恶化。
　　金融市场发育迟缓且不规范，使得信贷风险的产生成为必然。一方面，企业融资渠道狭窄，在直接融资有限的情况下，只好转向银行贷款；另一方面，居民投资无门，大量资金以存款储蓄形式涌入银行。对借款人的软债权和对存款人的硬债务，使得银行成为信贷风险的聚集地，在当前我国信贷衍生工具较为匮乏的条件下，银行只好被动地接受风险。另外，利率自由化进程的加快也可能会使商业银行资产质量进一步下降。目前我国商业银行信贷资产质量低、不良贷款比率高问题十分突出。在利率放开以后，银行间竞争将趋向白热化，为吸引资金流入，商业银行将不得不提高存款利
回答者：x***1 |
　　给企业发展和个人消费发放贷款是银行的主要业务活动之一，可是，只要资金出了银行的大门就有收不回来的风险。从账面上看，2004年底主要商业银行的不良贷款比率为13.2%；绝大多数商业银行的资本充足率仍未达到8%的法定监管要求。为此，防范与化解信贷风险是国有商业银行当前亟待解决的问题，必须引起足够的重视并及早采取有效的措施加以防范。
　　一、信贷风险的成因
　　首先，与国有企业负债过多、效益较差有关。近几年来，我国经济发展出现困难，国有企业改革举步维艰，资金周转不灵，抗风险能力很低。当市场略有变化，营销出现困难时，资金运动立即受阻，偿债能力大大降低，直接影响到银行贷款资金的安全。在这种情况下，企业风险势必会在相当程度上转嫁给银行。其次，与银行经营管理方式有关。主要表现在：一是在经营上把效益性放在首位，而忽视安全性。二是银行没有建立起完善的责权对等的管理机制，一旦贷款出现问题，很难分清责任，更谈不上追究责任。第三，与消费贷款规模的不断扩大有关。目前，我国消费信贷市场空间不断拓展，住房信贷、汽车信贷、耐用消费品信贷、助学信贷等业务迅速发展。随着消费贷款规模的不断扩大，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。第四，与消费贷款相关的法律不健全有关。现行法律条款基本上都是针对法人制定的，很少有针对消费者个人贷款的条款，对失信、违约的惩处办法不具体。这使得银行开办消费信贷业务缺乏法律保障，对出现的问题往往无所适从。
　　二、提高贷款质量、防范与化解信贷风险的对策
　　第一，以转变观念为前提。在经营指导思想上要实现由追求“数量”到注重质量的转变。把贷款的安全性和效益性视为银行信贷工作的生命线，在兼顾社会效益的同时，确立效益最大化和资产质量最优化的经营目标。要树立竞争观念，正视银行的现实，充分利用自身优势，开拓竞争，改变粗放式管理，实行集约化经营战略，创造最大的经济效益。要树立发展的观念，不断开拓业务领域，实施规模经营战略，学习国内外的先进管理经验。
　　第二，以选择贷款客户为基础。根据企业信用等级选择贷款客户，抓住优良客户，压缩中间客户，清理不良客户。企业信用等级是对客户质量的综合衡量，是决定贷款安全性和效益性的主要因素。
　　第三，以建立信用制度为保证。逐步建立全社会范围的个人信用制度，建立科学有效的个人征信体系是银行控制信贷风险的保证。
　　第四，以建立风险管理体系为根本。从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，或者有不良信用记录的，列入“问题个人黑名单”，加大追讨力度，并拒绝再度借贷。
　　第五，以加大清收不良贷款的力度为关键。商业银行目前不良贷款数量较大，清收转化的难度也大，而且大部分是历史上长期积累形成的，责任不清。为加大清收转化的力度，要广开渠道，充分依靠各级政府、各部门的帮助，抓住时机，采取有针对性措施清理各笔风险贷款。同时，要采取适当奖励措施，调动各方面的积极性，对清收工作做得好的单位和个人给予重奖。要根据不同的风险贷款，充分利用银行的优势、积极引导企业转换经营机制，提高经济效益，提高企业还贷、付息能力，对扭亏无望的企业，要及时停放贷款，积极处理抵押品，收回旧贷。对宣告破产的企业，要依法清收银行贷款，要运用法律手段排除风险，紧紧依靠公、检、法、工商等部门的配合，抓住时机，逐户上门清收，对“老大难”、“钉子户”要敢于碰硬，依法起诉，抓典型，动真格，重点突破，扩大影响，发挥法律的震慑作用。
回答者：g***2 |
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