青岛市国土资源和房屋管理局国有土地划拨用地批前公示
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青岛市国土资源和房屋管理局国有土地划拨用地批前公示
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青岛市国土资源和房屋管理局国有土地划拨用地批前公示
&&&&现将有关情况公示如下：
一、地块基本情况 :
红岛经济区双积路以南、规划经二路以北（南侧、西侧、北侧临青岛市民健康中心）
医卫慈善用地
土地面积(公顷)
青岛眼科医院红岛扩建工程
青岛城市建设投资（集团）有限责任公司
二、公示期：日 至 日
三、 意见反馈方式: &&&&在公示时限内，任何单位、组织和个人对本公示所列内容有异议的，请以书面材料形式向我局反映。公示期满后，无异议或虽有异议但经审查没有发现存在违反法律法规行为的，我局将依法报有批准权限的人民政府审批。
四、 联系方式
&&&&联系单位：青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局
&&&&单位地址：青岛高新区（城阳红岛）创业中心B区304室
&&&&邮政编码：266002
&&&&联系电话：
&&&&联 系 人：
&&&&电子邮件：
青岛市国土资源和房屋管理局
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&&相关文档青岛一块土地产权的离奇变迁-中国青年报
07版:特别报道
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青岛一块土地产权的离奇变迁
本报记者 丁先明
中国青年报
这片位于主干道旁的土地，至今已“沉睡”撂荒近10年。本报记者 丁先明摄
&&&&每当路过沧口汽车站，年逾六旬的青岛居民赵志远都会习惯性地看一眼紧挨着车站的一片撂荒近10年的土地，叹息不止。
&&&&这块将近百亩的土地，位于青岛市李沧区晓翁社区境内，在青岛市南北主干道重庆路东侧，靠近正在紧张修建中的地铁3号线，周边分布着车站、市场，地理位置优越。这一地块本应寸土寸金，目前却杂草丛生、垃圾遍地。
&&&&关于这一地块的开发，坊间一度传出多种版本：先是说一家西藏企业准备投资入股，后来说要兴建经济适用房，甚至还传出澳门富商何鸿燊将在此修建青岛最大的商贸城，但这些无一落地。
&&&&作为晓翁企业总公司（晓翁社区集体企业，以下简称“晓翁公司”）退休的副总经理，赵志远告诉记者：“这块地本来是我们社区的集体土地，一家企业租了，不付租金不说，反而多次倒手，将地卖给了第三方，我们社区当然不能答应。纠纷不解决，这块地根本开发不成。”
&&&&租户何以能够卖掉“东家”的土地？这一地块的产权到底经历了怎样的变迁？中国青年报记者对此进行了调查。
&&&&合资企业化身集体企业获取划拨土地使用权
&&&&对很多老青岛来说，美猴王雪糕、冰淇淋等冷食是挥之不去的儿时记忆。1994年，青岛美猴王—佛桃冷食有限公司（以下简称“美猴王公司”）从晓翁公司手中租赁了91.33亩土地，用于扩建新厂房。
&&&&当年12月，双方签订租用土地合同。合同约定：美猴王公司租用地产权归晓翁公司所有，美猴王在租用期限内有使用及管理权。租费按每年15元/平方米计算，考虑到物价上涨因素，每满5年按累计递增10%计算。合同有效期为50年。
&&&&据美猴王公司总经理李忠静介绍，美猴王的产品非常畅销，“进货商都得排队”。正当企业准备大干一场时，遭遇了信贷收紧的宏观大环境，企业流动资金剧减，生产经营陷入困境。
&&&&随后几年，当地政府部门对企业采取了一些保护措施，美猴王公司得以生存下去。其间，李忠静等人到处寻找合作伙伴和融资机会。对晓翁公司来说，他们也希望美猴王能够重获新生，从而获得稳定的地租收入。
&&&&2001年，李忠静告诉时任晓翁公司总经理的杨福星，准上市公司——西藏高原之宝牦牛股份有限公司（以下简称“牦牛公司”）有意对美猴王公司进行资产重组、盘活企业，但前提条件是，美猴王公司须将租赁的土地变更至其名下，晓翁公司同时要将原来租赁的土地作价入股，牦牛公司才能注资。
&&&&为了劝服杨福星拿土地入股，李忠静向其分析了入股的种种好处：青岛市有关部门要求债权人入股，不参股的目前不能还款；土地入股有利于减少牦牛公司负债，消除上市的麻烦；入股后，晓翁公司可参与企业经营，成为董事会成员等。
&&&&李忠静同时表示，西藏自治区政府和青岛市政府对此次资产重组极为重视，将它视为东西部联合的重大项目之一，两地领导均亲临资产重组签字仪式，晓翁公司要对美猴王公司的发展充满信心。
&&&&杨福星最终同意拿美猴王公司租赁的土地入股。在办理土地使用权登记的问题上，尽管杨福星认为土地使用权应办成“晓翁企业”，但李忠静表示名称要报“晓翁美猴王公司”，“单办成晓翁公司办不下来”。所有手续都是晓翁公司盖章，将美猴王当作其下属企业对待。
&&&&日，青岛市政府作出《关于为青岛晓翁企业总公司完善用地手续的批复》【青政地字（2002）99号】，批复指出，晓翁企业于1991年未经批准，擅自占用本公司耕地建设美猴王公司，鉴于已对其违法用地行为进行了处理，经研究，同意完善上述土地的征用手续，征归国有后，将使用权划拨给该公司，用于建设美猴王公司。
&&&&2002年8月，青岛市国土资源和房屋管理局（以下简称“青岛市国土房管局”）批复通过该宗土地使用权登记。在这份审批表中，土地使用者名称为美猴王公司，使用者性质为集体企业，使用权类型为划拨。
&&&&在赵志远以及晓翁社区众多居民看来，土地产权纠纷的根源就在于这份审批表。他们认为，美猴王公司偷梁换柱，将本应划拨给晓翁公司的土地，骗至自己公司名下，而土地管理部门没有认真履行把关审核职责，弄错了划拨对象，使得美猴王公司成功骗取土地。&
&&&&“美猴王公司是一家中外合资企业，根本不能享受划拨土地使用权。他们申请土地登记时，竟然填报为集体企业，意在伪装成晓翁公司下属企业，把地骗到手。土地管理部门不但没有查处这种欺骗行为，反而批准了美猴王公司的申请，真让人不能理解。”赵志远说。
&&&&美猴王公司的工商登记材料显示，该公司由美国风味公司、香港永腾国际有限公司以及青岛猴王冷食股份有限公司等股东于1993年联合投资组建，这是一家中外合资公司，而非集体企业。
&&&&划拨地块转出让&&招商引资屡落空
&&&&取得划拨土地使用权后，2003年9月，美猴王公司向当地政府提出，西藏牦牛公司将其办理好土地出让手续作为合作的前提条件，因为“土地不办理出让，直接影响西藏上市公司的资产认定”，所以恳请区市领导尽快批复办理土地出让手续，否则“即要失去这次合作的极好机会”。
&&&&2003年12月，青岛市政府批复同意将该地块的使用权出让给美猴王公司。该地块被划分为重庆中路499号、虎山路109号两宗土地，出让金额总计约为1154万元。
&&&&至此，美猴王公司获得该地块出让土地使用权，满足了牦牛公司注资的要求。然而，让人始料不及的是，尽管满足了要求，牦牛公司最终还是未能注资。晓翁公司众多员工怀疑，所谓招商引资只是美猴王公司及其控制人李忠静设下的一个圈套，目的在是将晓翁公司的土地骗到手。
&&&&面对质疑，李忠静向中国青年报记者表示，所谓骗地行为只是一部分人的想象，他没有欺骗行为。虽然满足了牦牛公司在土地方面的要求，但债权方不愿意减免美猴王公司的贷款利息，导致牦牛公司最终不愿注资。
&&&&记者在西藏自治区工商局网站查询时，未能检索到“西藏高原之宝牦牛股份有限公司”的任何登记信息，但在搜索引擎上检索到“西藏高原之宝牦牛乳业股份有限公司”。对此，李忠静表示，两者是同一家企业，后者是由前者改名而来，而且这家企业已经上市了。
&&&&然而，西藏高原之宝牦牛乳业股份有限公司客服人员告诉记者，该企业从未更名，现在也没有上市。
&&&&至此，历时3年的争取牦牛公司投资的努力，最终以失败告终。其间，美猴王公司基本处于停产状态，包括银行贷款、工人工资、电费等在内，总欠债达1.6亿元，法院要求对其土地及厂房设备进行拍卖以清偿债务，其所在地块渐渐进入“沉睡”撂荒状态。
&&&&2006年，美猴王公司又自爆新动向：经过李忠静的多次努力，澳门富商何鸿燊从法院拍下美猴王公司所在地块，将在此投资数亿元，建设青岛规模最大、建筑面积达20万平方米的百货商店——港澳商城。
&&&&2006年12月，青岛当地多家媒体对此进行了报道。李忠静当时向媒体介绍说，此次投资建设，是由何鸿燊在青岛设立的青岛鸿鹰投资置业有限公司进行操作的。该公司注册资本为1000万美元，属于合资经营，除大股东何先生外，香港商人李醒民以及青岛鼎信国际贸易公司都是鸿鹰投资的股东发起人。
&&&&就在外界翘首以盼时，2008年6年，媒体突然爆出美猴王地块港澳商城项目搁浅的消息。当地媒体《半岛都市报》报道称，因手续存在问题，港澳商城项目尚未获得审批。随后，青岛益亨拍卖行在报纸上刊出公告，对美猴王公司的厂地及设备重新进行招商。
&&&&土地产权变迁疑云重重
&&&&随着晓翁公司领导班子更换，这一地块隐藏的问题逐渐暴露出来。
&&&&2006年年底，因群众上访举报，杨福星辞去晓翁公司总经理职务，新上任的总经理崔延周等人在整理公司账目时发现，美猴王公司租赁其10余年的土地，不仅没付一分钱租金，反而将租地拍卖转给他人。此外，美猴王公司10余年来应交的土地使用税，也是由晓翁公司垫付的。
&&&&为了讨回土地，2008年5月，晓翁公司提起行政诉讼，将青岛市国土房管局及美猴王公司告上法庭，称美猴王公司租用晓翁公司土地，后采用欺骗手段，由青岛市国土房管局为其办理了房地产权证，此行政行为严重侵害了晓翁公司的合法权益，请求法院判决该行政行为无效，依法撤销美猴王公司的房地产权证。
&&&&李沧区人民法院、青岛市中级人民法院审理认为，该诉讼已超过起诉期限，驳回起诉。
&&&&接到法院裁定后，晓翁公司的员工依然四处上访、反映诉求，坚定地要求追讨回他们认为属于自己的土地。
&&&&晓翁公司现任总经理崔延周告诉记者，问题的根源在于晓翁公司上任总经理杨福星受聘担任了美猴王公司的董事，个人谋取了不正当利益，配合美猴王公司及其控制人李忠静进行了一系列暗箱操作，导致晓翁公司土地及租金双双流失，损害了晓翁公司的集体利益。
&&&&对此质疑，记者联系杨福星进行采访核实。知晓记者的来意后，杨表示，自己现在已经不再担任公司领导，对之前的事情也不清楚，不便接受采访。
&&&&李忠静则并不认可这一质疑。他对中国青年报记者表示，起初是土地租赁，后来变为土地入股，不存在侵占土地的问题。他向记者提供的一份协议书显示，日，晓翁公司与美猴王公司签订土地入股协议，约定晓翁公司提供91.33亩土地，每亩作价2.5万元，占股为4.238%。该协议书双方签章代表分别是“杨福星”和“李忠静”。
&&&&拿着这份协议书，李忠静表示，这是一种投资行为，谁也不希望美猴王公司一直不景气，晓翁企业应该“愿赌服输”。
&&&&晓翁公司委托代理人、山东畅海律师事务所律师姜健、宋加臣告诉记者，李忠静的说法不能成立，这份土地入股协议根本没有履行，美猴王公司的工商登记资料从未对此做过变更，双方实际履行的就是起初的土地租赁协议。
&&&&经过调查，姜健、宋加臣还发现，美猴王公司取得划拨土地使用权之前的征地阶段就有问题。按照征地规定，集体土地征收为国有土地时，必须将包括青苗补偿款、安置款等在内的征地款发放至晓翁社区及其相关居民，但晓翁公司至今没收到此笔征地款，据此一项，此次划拨土地行为就不合法，应该予以撤销。
&&&&相关部门表示将重新审查该地块的审批行为
&&&&2005年10月，在李沧区永清路街道办事处的监督下，晓翁公司和美猴王公司再次达成协议：自双方1994年签订土地租赁合同起，至2004年底所欠土地租赁费约922万元于2005年~2007年平均分3次付清，自1995年~2003年代垫税款约110万元于2005年一次性付清，同时美猴王公司同意支付给晓翁公司土地出让补偿1650万元，合计约2682万元。
&&&&李忠静向中国青年报记者表示，不管之前土地产权发生了怎样的变更，根据2005年双方签订的这份协议，晓翁公司不应该再主张土地产权，而是应收2682万元的欠款，由于美猴王的资产已被法院拍卖清偿，晓翁公司应该向法院申请追讨欠款。
&&&&这份协议同时显示，晓翁公司与美猴王公司“于1994年达成土地租赁协议，由于美猴王公司在经营中出现经济危机，拖欠晓翁公司土地租赁费一直没有付。当时主要原因是为了引进西藏牦牛公司介入持股……西藏方提出用土地租赁的方式是不行的，在这种历史背景下晓翁公司为了救活美猴王才配合同意出示证明将土地划拨给美猴王名下使用。（这样做）全是为了招商引资”。
&&&&李忠静言之凿凿地告诉记者，争议土地的产权经法院拍卖程序已转到鸿鹰公司名下，自己与鸿鹰公司没有任何关联，晓翁公司要讨回土地，也与自己不再相干。
&&&&然而，赵志远告诉记者，土地经法院拍卖转到鸿鹰公司名下，这实际上是李忠静设计的又一场骗局，因为鸿鹰公司与美猴王公司以及李忠静之间存在紧密的关联关系，经过“左手转右手”，李忠静想就此脱离干系，让晓翁公司讨地无门。
&&&&鸿鹰公司工商登记显示，受其股东青岛鼎信国际贸易公司委派，李忠静在鸿鹰公司担任董事监事职务，并非李之前所说的与该公司没有任何关联。
&&&&当地知情人士告诉记者，在鸿鹰公司拍受此地块之前，曾经有一家名为青岛创丰实业有限公司的企业准备拍受，并已缴纳竞拍保证金。而创丰实业公司的法人代表正是李忠静的长子李相儒，有人提醒由创丰实业拍受土地不妥，故而后来创丰实业退出，土地被鸿鹰公司拍受。
&&&&接受记者采访时，李忠静坦承，起初是准备让自己儿子的公司参与竞拍，但后来由于资金不足，放弃了竞拍。但他同时强调，晓翁公司对他的指控都是子虚乌有的，晓翁公司之所以放弃向法院追讨欠款，一是因为现在土地升值了，他们想攫取更大的利益；二是晓翁公司现任领导想整垮前任领导，自己因此受了牵连。
&&&&李忠静表示，晓翁公司在土地归属问题上纠缠已经没有意义，如果他们放弃追讨土地，他已做好鸿鹰公司的工作，鸿鹰公司愿意补偿给晓翁公司3000万元，“远超2600多万元的债务了”。
&&&&面对晓翁公司对于土地管理部门把关不严、将土地错误划拨的质疑，青岛市国土房管局政策法规处有关负责人告诉记者，这起土地纠纷涉及的具体审批行为至今已有10多年，中间积累了大量档案材料，他们将尽快召集相关审批部门，重新审查该地块的审批行为，给晓翁公司一个说法。
&&&&日，记者在美猴王公司旧址看到，这里建筑垃圾遍地，荒草丛生，数辆大货车临时在此停靠，与周围林立的高楼、繁华的市场显得格格不入。
&&&&看着这块沉睡多年的土地，赵志远满脸惆怅，“这块地，现在已经价值两三亿元了，何时能物归原主？这可关系晓翁社区上万群众的利益啊。”
&&&&本报青岛2月27日电
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青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛某某木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案
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案例要旨 &
青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案
【全文】CLI.C.95947
青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案
【裁判摘要】　　
　　一、对于双方当事人意思表示真实，约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已经过公证的合同，应认定已经成立。
　　二、根据的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。　　
　　三、合同部分内容无效，但不影响其他部分效力的，应当认定合同其他部分内容有效。　　
最高人民法院
民事判决书
(2007)民一终字第84号
　　上诉人(原审被告)：青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局(原青岛市崂山区国土资源局)，住所地山东省青岛市崂山区石老人社区居委会办公大楼3楼。
　　法定代表人：杨浩，该局局长。
　　委托代理人：孟凡胜，北京市中经律师事务所律师。
　　委托代理人：赵汕可，该局工作人员。
　　被上诉人(原审原告)：青岛乾坤木业有限公司，住所地山东省青岛市崂山区北宅街道办事处沟崖村。
　　法定代表人：江国锋，该公司董事长。
　　委托代理人：马旭，北京大成律师事务所济南分所律师。
　　上诉人青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局(以下简称崂山国土资源分局)因与被上诉人青岛乾坤木业有限公司(以下简称乾坤公司)土地使用权出让合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院 (2006)鲁民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于日开庭审理了本案。崂山国土资源分局的委托代理人孟凡胜、赵汕可，乾坤公司的法定代表人江国锋、委托代理人马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　一审法院经审理查明：日，青岛市崂山区人民政府向青岛市人民政府报送《青岛市崂山区人民政府关于 2000年度第一批城市建设用地的请示》。该请示称：根据《崂山区土地利用总体规划》，我区拟批次转用北宅街道办事处沟崖村园地126 666平方米、洪园村园地6667平方米，合计133 333平方米。上述用地在《崂山区土地利用总体规划》中已确定为城市建设用地。该批次土地办理农转用手续和征归国有后，我区将按照土地审批权限和具体建设项目另行审批。后青岛市人民政府向山东省人民政府报送青政地发 [号《关于崂山区2000年度第一批城市建设用地的请示》。
　　日，乾坤公司与北宅街道办事处签订《土地使用权出让协议》。该协议约定，北宅街道办事处将北宅工业区内土地约150亩(松岭路以西、麦沟路以北)的土地使用权出让给乾坤公司，使用期限50年，每亩地价为6．88万元，总价款约为人民币1032万元。合同签订后，乾坤公司依据1999年青岛市崂山区人民政府的有关文件，分别于日和 日，向原崂山区国土资源局的派出机构--崂山区人民政府北宅街道办事处土地规划与矿产资源管理所(以下简称土管所)缴纳土地出让定金180万元和50万元，土管所为其开具收款收据。 日，乾坤公司给付土管所 258万元支票一张，土管所向其开具258万元收款收据一份。该款实际于日划转至土管所。
　　日，乾坤公司取得青岛市崂山区环保局下发的[2001]青崂环预定字第10号《建设项目定点环保审核通知书》。日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的青崂村规定字[2001]第(045)号《青岛市崂山区村镇建设项目定点通知书》。日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的崂建村字第(045)号《建设用地规划许可证》，明确本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。同日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的青崂村规设字[2001]第(045)号《青岛市崂山区村镇规划建设项目规划设计要求通知单》。同年9月30日，青岛市崂山区发展计划局依据北宅街道办事处经济贸易办公室的立项申请，下发崂计项字 [2001]96号《关于同意青岛乾坤木业有限公司新建厂房项目立项的批复》。同日，崂山区国土局出具《关于青岛乾坤木业有限公司用地的说明》，该说明载明：青岛乾坤木业有限公司位于北宅工业园的150亩工业用地，因北宅工业园规划调整，经北宅街道办事处申请，我局研究同意将该公司用地调整为215亩，现该公司土地手续正在办理之中。
　　日，山东省人民政府下发鲁政土字[2002]35号《山东省人民政府关于青岛市崂山区城市建设用地的批复》称：青岛市崂山区土地管理局拟征用该区北宅街道办事处沟崖村等2个村园地 133 333平方米(折合200亩)，作为青岛市崂山区政府建设储备用地。经审查，该批次用地符合青岛市崂山区土地利用总体规划，并已纳入你市土地利用年度计划，上报农用地转用方案和征用土地方案切实可行，同意该批次用地。
　　日，原青岛市崂山区国土资源局与乾坤公司签订青崂土合字 [2003]4号《国有土地使用权出让合同》，其中约定，崂山区国土局出让给乾坤公司的宗地位于北宅街道沟崖村麦沟路北、松岭路西，宗地面积为175 907平方米，其中出让土地面积为146 383平方米。本合同项下出让宗地的用途为工业。本合同项下的土地使用权出让年限为50年。本合同项下的土地使用权出让金为每平方米103．20元，总额为18 153 602．40元。本合同签订之日起60日内，受让人一次性付清上述土地使用权出让金……。合同还约定，受让人在按合同约定支付全部土地使用权出让　　······
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