在天涯看帖子久了，总有开贴的冲动，以为得在情感天地开辟一方天地呢，最近工作的事总让我气不过，尽然开在地产观澜了，好吧，但愿我写连续剧的帖子的冲动能长久下去，我的目标就是将来出本书，然后让一群看客帮我骂骂各种烧饼，我就气顺了。　　其实早就有想法:以我们公司为原型，管窥一斑，见证整个地产代理行业的兴衰，甚至折射出地产大行业乃至国家经济的走势，再顺道聊点圈外人看来震惊的黑幕，再加点企业内的勾心斗角，以及爱恨情仇……名副其实的大杂炖啊，承载功能太多了，但都是真事。　　当然，真把帖子写好还是需要平心静气的，但是愤怒也是一种力量，记得看古龙时有一篇“愤怒的小马”感谢这股力量，让我这个懒蛋终于冲动了，并提醒自己：千万不要太监！
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　　言归正传，正式开讲。逻辑可能有点乱。　　直接说石家庄吧，要不将来京津冀一体化，省会城市等早晚得暴露。石家庄本土一家小代理公司，看中这家公司就是工作压力不是很大，早8点半到12点，下午2点到5点半，楼主身体不好，适应不了强度劳作，而地产策划往往都是体力活，这个岗位能找到这样轻松的单位不易。　　这个公司以地产代理销售为主，因为有外行的，多说两嘴。地产商开发的楼盘一般不自己销售，会请代理公司，一般由三种模式：一是代理销售和广告，一家代理；二是销售公司只负责销售，广告再包给广告公司；三是开发商自己的销售团队，但是宣传推广外包。当然还有第四种：开发商自己的销售团队，但是策划方面请顾问公司，广告再外包，或者顾问公司包括广告服务。一般销售都是按照回款额提点收取佣金，广告或顾问都是按月收取服务费。当然销售前期销售公司也会收取服务费，要不那么多人员工资耗着呢，还有溢价之类的，罗嗦了，主要说楼主在的公司是第一种，销售广告全包。
　　今天生气的原因就是跟设计要点东西就不给，几分钟弄完的东西，最后闹到领导那了，就各种拖拉，拖到上午下班前一分钟给我，然后下午全公司都去打球了（每周六公司打球），剩我一个加班。因为涉及图纸的原因，设计编完号我才能录入面积。　　其实这就是这种小作坊式的代理公司策划的难处，若是广告外包，策划对接的是合作公司，而销售作为项目主驱动，负责项目推广方向，处于二甲的位置，要点设计稿之类的简单多了，跟自己同事对接就各种不配合了，还各种牛逼。昨天下班是另一个设计吹牛逼他们有经验的设计多么难招，而我们策划排队一堆找不到工作的，听了气就不顺，今天又赶上这事，真不淡定了。
　　其实这就是部门之间的抱团，既然看中这个公司的轻松，就不能保证白天七小时跟打了鸡血似的，下班准时下班。要不就是那种加班到天昏地暗，各种累死，要不就是这种各种混的装牛逼的烧饼们。可能疑问那样公司还有利润，这就说明了行业比别的还是容易赚钱，当然现在地产形势愈加严峻，公司也逐渐颓势，突然想，楼主的帖子不会还没写完，公司就到闭了吧？
　　写了会返回去刷新，有27个看的，没有回复。好激动，决定再写点，本来打算回去了。第一次发帖，期待别沉了就好。亲们，相信我，前面交代，后面会有你们想看的东西的。
　　激动地不知道先说啥了，从去年说起吧，公司去年代理了十几个项目，好的项目赶上开盘一个月30多万，甚至更多。正常销售的项目也得小10万吧，回款不同，投入也不同，有的项目开发商出人员工资，拿的提点低。有的项目提点高点，自己出工资。一般烂项目让开发商出工资，无风险，卖一套赚一套。那开发商涂你什么啊？智慧！因为操盘开发商真的不懂。当然包括广告指的事单页等物料的设计稿，印刷费还是开发商出的，代理公司就是人员成本，当然也有大包项目，连售楼部包装和所有的广告物料全出了，公司就签了一个这样的项目，后来赔惨了。后面还会说。　　去年公司鼎盛时期真的赚了不少，30多万的运营成本，人员工资加差旅等等，老总号称50万，但是也不能再往多了说吧。有时一个项目的回款就够了。但是年终奖没见着一毛，操，终于转入情节了，再这样交代下去我都烦了，估计更看烦了。
　　你们能让他先不沉，我先回家吗？突然感觉真要唠明白，情节有点长。我决定牺牲周日时间来写贴了。看官们稍候啊！能加入表情吗？来个扣扣上那个泪眼汪汪的，操作还不太明白，求指导。
　　我帮你顶一下吧！　　现在很多代理公司都已经接不到什么业务了，很多开发企业都自己组建营销团队！代理公司的空间也越来越小了。而且市场不给力，开发企业和代理公司的生存环境也越来越差！目前的状况是开发企业以前的那套开发流程已经不管用了，资金流动的越来越慢，导致开发成本和时间越来越长。代理公司那就更没什么空间了，妄想一套提案打天下的时代也已经过去了，销售做不好就要滚蛋。　　策划这个岗位的要求也越来越高了，既然你是做这个的，建议每次的方案围绕目标客户做，少做点暖场活动、形象宣传，这些浪费钱的事都是招保万金的事。中小开发企业只注重“什么人，怎么做，谁去做，结果”！　　做长了这行，感到厌倦，但是目前没赚到钱，还没有资格厌倦！呵呵!
　　@rock99999 7楼
18:49:17　　我帮你顶一下吧！　　现在很多代理公司都已经接不到什么业务了，很多开发企业都自己组建营销团队！代理公司的空间也越来越小了。而且市场不给力，开发企业和代理公司的生存环境也越来越差！目前的状况是开发企业以前的那套开发流程已经不管用了，资金流动的越来越慢，导致开发成本和时间越来越长。代理公司那就更没什么空间了，妄想一套提案打天下的时代也已经过去了，销售做不好就要滚蛋。　　策划这个岗位的要求也越来越......　　-----------------------------　　多谢支持，第一个支持的还说了这么多，感动啊！说的很对，地产整个行业不好做了，代理就更不好干了，后面慢慢说公司一点点走下坡路的。既是大形势所使，更多是自身原因。
　　去年公司项目主要分为几个片区，先说说H区的市场吧。　　公司虽然在省会，但是项目在省内各地区，主要是县城项目，H区有三个项目，在同一个地级市的不同县城。　　三个项目中有一个是合作了3年的项目，时间比较长了；另外两个隶属同一个开发商，在相邻的两个县城里。公司本来只代理了其中一个项目，后来另一个项目原来的代理公司撤场，公司计划拿下来，开发公司董事长，称刘董吧，说，既然这样还不如战略合作呢，以入股的方式参与公司，当然开发公司的所有的项目都由我们公司代理了。　　H区的区域总监勇总（化名），实在H区公司服务时间最长的的那个项目提上来的，平心而论，能力真的不错，无论从开发商关系处理还是把控项目能力方面。当然项目在他的管理下销售也不错。　　但是的部分来了，可以说勇总做人有点狠，从H区最早的项目提拔上来后，第一步是把新项目的销售经理换了。当然那个项目销售经理据说自己拿主意，策划什么的插不上手，然后换成自己的小蜜了，呵呵。
　　之后当然他主力亲盯那个项目，也不错。甚至在市场20多个项目激烈竞争下，开盘竟然卖了300多套，相当厉害了。当然由于项目紧邻医院，其中一员团购的过半，但也十分可以了。县城项目，开盘卖一百套就轰动了。　　合作股东的另一个项目，就是公司最后签下来的项目，市场相当好，项目好卖不好卖，竞品多少关系很大，例如公司有一个项目，整个县城就一家卖楼的，因为那个县城定位是工业区，几乎不批住宅地，熟悉石家庄的可能猜到是哪了，就是那个独一份项目，开盘就抢完，曾经一个月卖了900套。　　说回最后一个项目，叫第三个项目吧，项目经理是绝对女强人，论能力担得起项目经理的职责。但是勇总想换掉，换成自己人。然后吧，为了维护自己的地位，女经理就像刘董无意聊起了上司的个人生活，有说是开发经理（开发公司的主要负责人，另一个人）开盘前找人找不到，坐在项目等了5个多小时等开房回来，但是消息最后传到刘董耳朵里据说有女经理功劳。
　　刚说女经理负责的项目市场很好，拿钱到手软的工作谁也不想丢，刘董介绍下，黑道背景，后来上岸洗白，应该说很有魄力，记得刚开始公司门口的门岗还是小混混，没多久都换成正规保安了，可见认真做事的决心。特别重视家庭伦理一块，据说有一个亲戚在手下，但是乱搞男女关系，被开除了（好让人敬佩的黑大哥！）。刘董听到消息当然震怒，要求公司换掉总监。　　公司老总惜才啊，不想换，有事缠身，也没过去处理这事，然后刘董继续打电话，总之事情拖了近一个月才解决，可想期间刘董斗上来的气有多大。　　最终处理结果是公司屈服将两名人员开除，在这再多说一嘴，勇总先走之后那个小蜜在售楼部当晚就被置业顾问打了，据说打斗挺激烈，开来大家被压迫的怨气不小，呵呵。
　　这是去年夏天的事了，这只是个开头，高潮还在后面呢，要不刘董很义气的一个人最终也不会不跟公司合作。这时候另一为传奇人物要出场了，说其传奇，因为二逼到这种境界的也是难得，因为最开始和我搭档，真真英勇事迹罄竹难书，为了让看客理解开发商为什么一个月就将其打包退回，先是简单说几个事吧。　　也不用起化名了，直接二逼吧。被大代理公司辞退了，大代理就是全国连锁，各地拿项目的那种，辞退的原因据说开盘没开好，说是石家庄公司的经理都把项目总监骂哭了，连预期的20%都没有，说是办了许多水卡，按照一般的转化率计算了个开盘期望值，结果连期望值20%没达到，当然消息没有外传，对外宣称卖得很好，现在倒真是卖得很好了。　　刚来公司时总经理跟开发商介绍这是市区某某项目的销售经理，刚开完盘，我还纳闷呢，刚开盘正收钱呢，那个项目开盘我也知道，一个月还没出呢，估计佣金都没拿，怎么就辞职了。　　后来跟同学提起，因为楼主广告学出身，算是对口策划，同学也大都进了地产，因为比别的策划挣钱多，也相对轻松。同学跟其一个公司，一屋睡了四年的交情，把二逼背景透露了。
　　这是我看贴不回的报应吗？好吧，我也会坚持写下去的。　　二逼来到楼主负责的项目，之前还有一个销售经理，什么也不管，当然也有原因，公司不发工资，说起不发工资也有原因，在这个刘董股东之前还有一股东，后来撤了，导致公司窘迫。　　还是围绕主线，原来的销售经理什么也不管就算了，开盘前也不给置业顾问培训，就是从来不晚会，置业顾问怎么流程和填单子都不知道，（问题是竟然告诉我们开会了……）可想开盘一片混乱，各种问题客户各种处理，最后我们两个策划还被开发商骂了，主要是想骂销售经理都找不见人。这种情况下二逼走马上任，前年底上任，开年就赶上返乡客群，县城项目返乡客群都比几年前的五一十一勇猛，一年在外打工，过年回家，年前准备过年，过了年没事就来看看房，要不一出去又一年。这种情况下二逼取得了点成绩，而且跟公司狮子大开口，要了一堆政策，每天啊，只要有开单当天奖励100还是200来着，额外的啊，佣金该怎么发怎么发。什么新人开单奖，连开两单奖，五花八门。
　　再说二逼手底下的置业顾问都是精英，因为公司对那个项目很重视，项目撤场后置业顾问调到别的项目出了3个主管，原来的主管升了经理，可见实力。但是二逼最后还是把项目丢了。　　说说跟楼主搭档的无语事，10号有场小型开盘，楼主打算走蓄客开盘模式，公司说月月跟开发商签得任务重，没有大规模宣传，就是原来积攒的意向客户直接消化，其实大策略本身是错误的。尤其是原来的不管事经理开盘失败后，打算这次开盘红火翻个身呢，但是公司逼着开，没办法。定了10号，楼主忙着找开发商签了价格表和优惠等，筹备完毕，就等开盘，9号二逼来了，之前回家了，操，上次不管事经理第二天开盘，头一天下午到，二逼倒是提前了半天，早上就到了，你说楼主该感激呢还是感激呢，感动得都快哭了！！
　　来了之后先骂我，当然，都不带看我的，一边擦自己的皮鞋一边叫嚣：###,你这几天干什么了？楼主当时没反应过来，就据实回答了，什么价格表之类还有宣传推广的事，二逼又问，价格表做好了吗？做好了呀，心想，操，刚才不是都说了嘛，二逼又来句：开发商要改价格表你知道吗？都怎么做的工作！　　我勒个去，原来前两句是问我干嘛吃的，弄个价格表弄得好嘛！再说你进门前刚跟你说的，要改我哪知道啊，我签好字的东西还追在开发商后面问：你们还变变不？再说价格表合理，就算开发商要改也不能随便动啊，这事得沟通。然后去找开发商了，开发商也没说啥。事后想开发商可能看到他来了，就问句，要开盘了，价格表你看这块有问题不，还需要调整不，毕竟作为项目负责的，之前没参与，肯定得问你意见。　　我最后悔的事就是我受了他好多气没冲他发过火，我也是暴脾气啊。当然最后沦为过街老鼠的时候我也没给过他好话，别管最后怎么夹着尾巴做人，我都不带理的。
　　价格表总算没事了，还不赶紧跟职业顾问培训怎么说辞，邀约客户。看起来我是歌手了，还摇头晃脑的，喇叭外放，真想搬出去办公。下午置业顾问逼宫了，跑到办公室问怎么打电话，说再不通知真来不及了。价格表是到置业顾问手里了，但是优惠变了，本来价格上涨50元，优惠不变，但是都留他手里了，一次性一平米差出来100多，3000多的房价。置业顾问说优惠有问题，可能客户都不买了，理由是这边比较看重优惠。倒是，那个地方人超级爱小便宜，每次活动能看得出来。举个例子，现在负责的项目有一个置业顾问老家就是那的，每次晚上吃饭他负责买菜，总得多买，晚上吃不完剩了第二天中午自己再吃一顿，别人也不和他争，都去外面吃。　　当然价格优惠出来了也不会全在电话通知，可怜的客户们都是开盘才知道价的，行业习惯做法。　　开盘当天来了20多组客户，每个职业顾问身边3组左右，楼主出去转了一圈，说，看来今天没准能卖10套。10套，我的预期是二十套，二逼从来不感觉自己二，倒是认为自己相当牛逼。
　　有一套成交，置业顾问找经理签字，就算开盘二逼也不出办公室的。签完字二逼又出大招了，告诉签字的置业顾问：叉叉房源已销售，请其他职业顾问不要重复推介。置业顾问不愿喊，让他喊，二逼说，没事，你就去吧。　　每个置业顾问身边几组客户，等了会一听敢情半天就成交了一套啊，本来犹豫，都走了。也不知道二逼从哪听来的喊控（大声喊出销控，给其他客户造成紧迫感），看看是那场面嘛，适合好几百口子人现场挤压，忽悠大家冲动抢房的，再说你喊完一嗓子再喊几嗓子假的也可以啊，自己不喊，让置业顾问喊了，喊完没事了，没有成交也不管，继续在办公室玩。　　至始至终加这环节没和楼主商量，楼主抗议就把楼主当空气了。　　事后问置业顾问，客户看价格还没事，算价看优惠变了好多，本来意见就大。还自己辩解，不卖其他人也不卖啊，这说明真的不是我们能力问题。　　当天开盘以1套成交告终。置业顾问都感到耻辱还自我辩解，二逼又跟随公司考察团北上参加房展会去了。自己开车去的，我们项目离北京距离还可以，公司一天的行程安排，晚上都返石了，二逼自己开车去的，玩到第三天下午才回来，全然不管那几天的成交挂零。
　　竟然还没回复……啊啊啊啊啊！
　　go on 你们置业提成几个点 底薪多少　　
　　必须把优惠放出来。开盘第四天跟领导打电话了，把情况说明了。其实这充分暴露了我们公司的弊端，开盘这样竟然没有问责的。以致后来公司混子越来越多。因为真正能干活，领导就总找你，不干活领导好像也没啥，以致公司几大总监拿着比我们高工资整天打游戏，苦逼的我们干活，后面再说。先说H区的项目是怎么丢的。　　打完电话领导来了，由于是我们部门领导，策划总监，管不着销售经理，对他说话相当客气，好说歹说人家说调整。　　第二天想着该去找开发商了吧。因为二逼控了优惠的事之前跟开发商说过，开发商对他这种努力帮自己卖高价的行为只是淡淡地说了句，你们自己把控。当然我是在后来听开发商说时知道的，开发商说，因为当时说你们比我们专业，让你们自己把控，现在又成这样了，当然我也是后来给他拿烟回来听的半截话。　　话说找不见二逼了，以为在厕所，楼主想等出来了一块去找开发商。半天没出来，后来楼主去开发商办公室一看，二逼就在那坐着呢。去了先指使我去拿烟，开发商看不惯了，说，我屋不吸烟，没窗户，你看贴着纸呢。是有提示不抽烟，特明显，估计二逼早看到了。二逼接着说了，别人不吸能不让我吸啊，去，###，给我拿去。我才不乐意呢，我说，都说不吸烟了就一会再吸呗，二逼还坚持，各种冒傻气，为了公司形象，不想在开发商前面弄得太僵。
　　@纱布缠大腿 19楼
16:40:20　　go on 你们置业提成几个点 底薪多少　　-----------------------------　　区域不同，底薪不同。但是不过2k.提点千一点多，跳点不到二
　　@shizhibuyu521
16:55:06　　@纱布缠大腿 19楼
16:40:20 　　go on 你们置业提成几个点 底薪多少 　　----------------------------- 　　区域不同，底薪不同。但是　　-----------------------------　　一个朋友卖的不是快销盘，千三提点 底薪2700 五险 两餐 班车 感觉压力不是特别大 快销盘这边都是联合代理，竞争很大　　
　　我也是做销售的，想转做地产销售，不知道怎么样。销售技巧和亲和力都还不错。客户满意度也比较高 你觉得现在进这行怎么样　　
　　@shizhibuyu521
16:55:06　　@纱布缠大腿
16:40:20　　go on 你们置业提成几个点 底薪多少　　-----------------------------　　区域不同，底薪不同。但是　　-----------------------------　　@纱布缠大腿 22楼
16:59:17　　一个朋友卖的不是快销盘，千三提点 底薪2700 五险 两餐 班车 感觉压力不是特别大 快销盘这边都是联合代理，竞争很大　　-----------------------------　　布腿是哪里人？说的哪的项目？
　　武汉 她是别墅项目，闲的时候帮业主弄装修挣点钱　　
　　怀疑自己是不是发错版块了，这边是不是都是关心地产大形式的，对这种情节剧不感兴趣，楼主于是也在职场天地发了，没回复啊，今天在职场贴完不写了……呜呜呜。
　　@shizhibuyu521
17:12:21　　怀疑自己是不是发错版块了，这边是不是都是关心地产大形式的，对这种情节剧不感兴趣，楼主于是也在职场天地发了，没回复啊，今天在职场贴完不写了……呜呜呜。　　-----------------------------　　喜欢你的叙事方式，很好，我们这里也是每天上演狗血剧。领导和领导 领导和下属 员工跟员工 销售与客户 客户与客户 欢乐多 保洁阿姨是公司的小灵通 什么都清楚　　
　　好想多了解点，为转行做准备　　
　　@纱布缠大腿 23楼
17:05:26　　我也是做销售的，想转做地产销售，不知道怎么样。销售技巧和亲和力都还不错。客户满意度也比较高 你觉得现在进这行怎么样　　-----------------------------　　我感觉目前形势不明朗。不过那一行都有精英。就算这市场下楼主负责的项目还是销售不错的，主要看销售经理培训和操盘能力了
　　@纱布缠大腿 25楼
17:12:07　　武汉 她是别墅项目，闲的时候帮业主弄装修挣点钱　　-----------------------------　　哦
　　@shizhibuyu521
17:12:21　　怀疑自己是不是发错版块了，这边是不是都是关心地产大形式的，对这种情节剧不感兴趣，楼主于是也在职场天地发了，没回复啊，今天在职场贴完不写了……呜呜呜。　　-----------------------------　　@纱布缠大腿 27楼
17:15:20　　喜欢你的叙事方式，很好，我们这里也是每天上演狗血剧。领导和领导 领导和下属 员工跟员工 销售与客户 客户与客户 欢乐多 保洁阿姨是公司的小灵通 什么都清楚　　-----------------------------　　哈哈，欢乐多一词就全懂了。
　　@shizhibuyu521
17:24:41　　@shizhibuyu521
17:12:21 　　怀疑自己是不是发错版块了，这边是不是都是关心地产大形式的，对这种情节剧不感兴趣，楼主于是也在职场天地发了，没回复啊，今天在职场贴完　　-----------------------------　　哈哈 是很累，但是真的比坐办公室好玩　　
　　你帖子要发完哦，想看　　
　　@纱布缠大腿 33楼
17:27:50　　你帖子要发完哦，想看　　-----------------------------　　多谢终于有一个这么坚定的支持者了，会慢慢发，写了一下午了，早点回家了。
　　在这里发帖，维度要高点，鸡毛蒜皮的小事这里人看不下去的。你不一定能说出房市大趋势，但是可以把你负责的项目周边项目市调总结一下，变成一个区域性的房市总结，依托这个总结再带出代理公司在现在的市场中如何的不兼容，再得出代理销售行业究竟还有没有没有机会了？如何改变才能做得好？顺便把一些营销技巧透露给网友，让他们以后买房有个参照，不要给花里胡哨的营销搞蒙了，这样你帖子就火了！呵呵！　　还有！开盘遇冷，要总结原因。其中最主要的我看不是临时突然改变优惠，而是你们根本就没有珍惜蓄水期的客户。你们还在搞当天开盘集中选房，这套东西已经不能用了。现在开盘绝大多数的项目是做不到客户哄抢的场面，没了投资属性的东西，谁去抢？所以开盘活动也失去了意义，仅仅只能作为一次营销活动。想想，仅仅是一个商品，你开的是哪门子盘啊？现在做法是开盘前2周分析客户后，按认筹号逐个邀约客户，进行各个击破。这样成交价格也上去了，成交数量也上去了！　　其实，现在各个行业的大多数营销代理公司都是学个样子，不知里子。以为规定动作是这样，我也这样就没问题。
　　@rock99999 35楼
18:14:19　　在这里发帖，维度要高点，鸡毛蒜皮的小事这里人看不下去的。你不一定能说出房市大趋势，但是可以把你负责的项目周边项目市调总结一下，变成一个区域性的房市总结，依托这个总结再带出代理公司在现在的市场中如何的不兼容，再得出代理销售行业究竟还有没有没有机会了？如何改变才能做得好？顺便把一些营销技巧透露给网友，让他们以后买房有个参照，不要给花里胡哨的营销搞蒙了，这样你帖子就火了！呵呵！　　还有！开盘遇冷......　　-----------------------------　　看了
　　@rock99999 35楼
18:14:19　　在这里发帖，维度要高点，鸡毛蒜皮的小事这里人看不下去的。你不一定能说出房市大趋势，但是可以把你负责的项目周边项目市调总结一下，变成一个区域性的房市总结，依托这个总结再带出代理公司在现在的市场中如何的不兼容，再得出代理销售行业究竟还有没有没有机会了？如何改变才能做得好？顺便把一些营销技巧透露给网友，让他们以后买房有个参照，不要给花里胡哨的营销搞蒙了，这样你帖子就火了！呵呵！　　还有！开盘遇冷......　　-----------------------------　　首先不是现在的形势，一年半前了。县城项目本来投资客就没几个，更谈不上产品失去了投资属性。用来居住的东西，一辈子字的钱财，也是买个靠谱的才放心。所谓靠谱，就是大家都买，所以氛围就显出重要了了。你提的作法也对，目前操盘的项目是逐个击破确定房号，开盘出示价格，人多价格压力就有所冲击了。能保证一个口碑：哪个项目卖了多少套，很火。尽量开盘。县城的口碑很重要。当然更到眼下，集中火爆是难了，所谓逐个击破其实每次开盘前都需要梳理客户意向的，说快开盘了再来看看吧，确定客户意向，包括房号、楼层等。不知道你提的逐个击破是不是有其他方面创新？
　　@rock99999
18:14:19　　在这里发帖，维度要高点，鸡毛蒜皮的小事这里人看不下去的。你不一定能说出房市大趋势，但是可以把你负责的项目周边项目市调总结一下，变成一个区域性的房市总结，依托这个总结再带出代理公司在现在的市场中如何的不兼容，再得出代理销售行业究竟还有没有没有机会了？如何改变才能做得好？顺便把一些营销技巧透露给网友，让他们以后买房有个参照，不要给花里胡哨的营销搞蒙了，这样你帖子就火了！呵呵！　　还有！开盘遇冷......　　-----------------------------　　@shizhibuyu521 37楼
18:40:53　　首先不是现在的形势，一年半前了。县城项目本来投资客就没几个，更谈不上产品失去了投资属性。用来居住的东西，一辈子字的钱财，也是买个靠谱的才放心。所谓靠谱，就是大家都买，所以氛围就显出重要了了。你提的作法也对，目前操盘的项目是逐个击破确定房号，开盘出示价格，人多价格压力就有所冲击了。能保证一个口碑：哪个项目卖了多少套，很火。尽量开盘。县城的口碑很重要。当然更到眼下，集中火爆是难了，所谓逐个击破......　　-----------------------------　　创新谈不上，分析每个客户，寻找双方的最大公约数是营销的根本！任何定位都需要找到双赢点！为什么现在要逐个击破，是因为市场下行，客户在一起不会出好事的。但是逐个约客户可以做到前10个客户基本能确定价格及优惠政策的释放，后面的客户不会偏离，这样提高转化率是很有效的！　　你还有误区，做策划和营销，绝对不能站在自己的角度去考虑问题。客户不会去管那个项目开盘卖的火，哪个项目挣钱了。客户永远是关心自己得到的。现在的广告喜欢搞开盘售罄，开盘热销多少套。其实后期我在很多项目做过基础数据分析，这样站在自己角度的广告，带来的销售基本为零（特别是2012年后）！带来的仅仅是开发商赚钱了，给自己出口气而已！反正赚钱了，拔根毛下来玩玩！但是很多做策划的以为这个也是营销！哈哈！笑话啊！总结一下，还是要知其所以然！　　不同的客户关心的点不一样，你项目具备的特质是什么，找到这些才是营销策划的工作！而不是自己给自己找事做。如果不具备某些特质，找甲方协调弥补，才是代理公司的工作重心！营销做好了，木头桩子都能卖出去房子！
　　不错，继续　　
　　现在最大的折扣是开发商的底线呀　　
　　@西筑老别2014 39楼
01:25:13　　不错，继续　　-----------------------------　　多谢！
　　@自由信念2014 40楼
07:01:59　　现在最大的折扣是开发商的底线呀　　-----------------------------　　是啊
　　本打算心平气和写帖子，先以点带面，说个典型人物帮助大家理解，想想工作环境，然后用形容词描述员工百态，就不说具体事了，然后以小见大，业务流失伴随人物淘汰，导致公司最终倒闭。　　结果就刺激了，今天听闻一个项目又要丢，其实销售本来就不理想，开发商已经3个月不结佣了。丢是早晚的事。最后剩我们项目了一群烧饼们肯定要来查收插手，今天傻逼上司瞎指挥了一通，吵了半天。同事有说我说话方式的，这个项目再保不住都饿死说话好顶个屁用啊。　　如某楼说一个提案走天下的时代过去了，以前只要能拿下来项目，卖得还坏多少能挣点钱，现在拿下来项目了，后期不用心思早晚得死。领导就是前期提报出身的，后期还真不咋地，但是老总当个宝，哎。老总的思想还是拿项目比操作项目更重要呢，等快死的时候但愿能看到我写的文章，然后死得更快点。　　领导今天从价格表到推广，到销售，都有问题。市场上7个项目，而我们项目保证7成的市场占有率。卖十套房子，就有7套是我们项目的。按他的方式整就死了。　　有时候做事的真难，哎！
　　数据是最好的答案，都卖成这样让领导看来一堆病，这调整那调整的。操的！脖子上是白菜吗？还是让猪拱过的。　　让楼主骂两句吧，要不真不痛快。
　　数据是最好的答案，都卖成这样让领导看来一堆病，这调整那调整的。操的！脖子上是白菜吗？还是让猪拱过的。　　让楼主骂两句吧，要不真不痛快。
　　楼主写得很好，期待你多写一些。　　
　　@铁甲无声 46楼
13:02:46　　楼主写得很好，期待你多写一些。　　-----------------------------　　多谢。有时候感觉挺无奈的，真不想干了。公司马上就生我们一个项目了，今天跟领导争的一点心情都没有了。
　　开帖就有争执的准备，不是竞技贴，不是面试你的开发商，不用在这吹嘘自己多牛逼。别人都不对正好有你空间发挥把项目卖好呀，感谢我们这些傻逼的存在，让你们这些牛叉有生存空间。别跟我这傻B多说，免得拉低你智商。楼主还是不用@谁了，自动绕行就好了。　　我从来不了解项目不发言，就像不见着病人就说你这疗法牛逼一样。傻子点正，项目卖得挺好。
　　加油　　
　　同行同行哈，代理商的策划妹纸表示策划是条不归路，房地产水深的一逼。
　　小女芳龄二七，上有老人两代，佳人在水一方。容貌自慕压倒桃花，身材人夸赛过柳丫。
　　在开发商面前就别想着要什么尊严，基本是跪舔的节奏。项目总监连报告都不会写，就能忽悠，其实做策划，真的是要会忽悠才行。态度要好，说话要软，笑容要甜，马屁要拍，熬夜加班，成天开会。
　　一本招商手册的文案改10次是家常便饭，大大小小会开个10次算少的了，完了，最后一次开会，国企的甲方一听这一本册子要100元，28页纸，嫌贵。肠肥脑满的国企老总突然冒出一句：“你们觉得，这个册子有没有必要做？”......楼主当场就想掀桌骂她娘了！！！！！！老子花了2个月的精力在做招商手册的事情，你特么最后来句，有没有必要做！！！！你特么是在逗我么！！！
类似酱紫的事简直不能再更多了。
　　别墅项目如果没有很突出的排他优势，根本是很难走的动，一星期能有个3组到访就不错了.....很头疼的说。各种营销手段似乎都不起作用，而且甲方的营销费用也有限，老带新已经做烂了......都不知道接下去怎么整。
14:45:49　　别墅项目如果没有很突出的排他优势，根本是很难走的动，一星期能有个3组到访就不错了.....很头疼的说。各种营销手段似乎都不起作用，而且甲方的营销费用也有限，老带新已经做烂了......都不知道接下去怎么整。　　-----------------------------　　平价别墅，环境不错，项目卖了快十年了　　
　　留名留名！留着慢慢看、1
　　若房地产业是万岁，那么营销策划业将是万万岁，但代理销售行业将不会超过一百岁！
复制粘贴的，看了楼主的帖子感觉很贴切啊
　　房产行业就是一奇葩，不过挣得确实不少
　　一周多没来更了，看来发帖真的需要毅力，最近迷上了天涯头条：深圳，不敢再说爱。　　看得着迷是一方面，越看越觉得自己写得超级没意思，但是为了对自己负责，还是把帖子继续完。
　　换种风格继续。放优惠过程中又出现各种波澜，要整特价房之类的，总之犯二总是层出不穷。最终把优惠放出来了，然后销售继续。　　就这样一神人的不断折腾下，项目问题也不少，有时候总说甲方怎样，但是我现在服务的项目卖得很好，甲方老总见了我们总是笑呵呵的，虽然没开盘前也是有过一些说道。开发商只看结果。项目撤场了，当然在撤场两个月前我就受不了二逼换了一个项目。　　撤场之后赶上之前叙述的那个勇总和小蜜的事东窗事发，然后领导决定派二逼上场。　　二逼特牛逼的说，让我去可以，得给我弄个总监　　老总说行，挂总监的衔，代理项目销售经理事宜，但是别让开发商知道。　　二逼去了一礼拜之后开发商就电话：不是不让你门派总监嘛，怎么又派了总监？　　二逼忍不住一星期就嘚瑟出来了。
　　开发商既然是股东，多少对于公司运营要有指导，之前勇总代理着小蜜的工作，浪费着一个闲人的工资，开发商肯定有想法，二逼去了，各种嘚瑟，我知道有我想不到的，没他做不到的。二逼一个月就被开发商打包回来了，理由也没多说，一句，反正我不要！　　当然经历了两个总监事件后，刘董对我们信任一落千丈，换我也得这样，合作关系风雨飘摇，期间公司老总多次出面修补，甚至由于刘董关系还接了一个赔钱烂项目，我以为合作关系也就到过年了，结果12月底就正式分手了。公司损失惨重，除了在服务的2个项目，算那个烂项目3个，还有一个马上进场销售的项目，市场相当好，就是坐数钱的那种，总共4个项目，全丢了。
　　返回来说说二逼吧，遭人恨不只是我自己，最搞笑的有一次置业顾问打算去划他的车，结果车已经被划了，二逼还没来得及去修，被划的乱七八糟的，置业顾问感觉不解气啊，在原来的基础上又创意了一番，而且拿棍子敲掉了二逼车的两个后视镜，像两只耷拉的耳朵，以致后来二逼混得很惨整天垂头丧气的时候，我总想到他那耷拉耳朵的车，哈哈！
　　总而言之还是老总用人的问题，每次约会聚会没人理他，但是老总就当宝了，总感觉从全国性的大公司出来的就是牛逼，也不看看怎么出来的。其次就是二逼点正一上任就赶上了返乡客群，多卖了几套房子就以为全是二逼的功劳。记得有次我找老总谈涨工资的事，说了说自己忙来忙去也没挣着钱，老总说看人要宽容，实在找不出来二逼的好了，就说，你看，人家把酒戒了，你知道男人戒酒需要多大的毅力吗？所以这个人就能用。我说，领导用人的远见肯定我比不上，给我张点工资就行了，我来了也一年多了。　　说到喝酒事上，二逼喝多了是总找人打架的那种，有点像爸爸去哪二里的曹格，要不曹格也不至于在香港混不下去了投靠芒果台。年会那次喝多了，我们营销总监走在前面，二逼就在后面踹人家，踹了好几脚，营销总监也喝了点酒，就打起来了，刚领的年会红包踹羽绒服兜里就给掉了。　　二逼在年会上指着我们一个挺牛逼的策划说，操，以为你是策划经理就了不起了，别忘了前面还有个副字！　　那时候二逼刚来，估计人家都没记住他叫什么呢，不过年会让二逼迅速打开了知名度，以至于好多同事年后经常跟我聊起他时，我总是呵呵，然后扯开。　　因为，每当我说呵呵的时候，心中总有千万草泥马呼啸而过。
　　二逼算是一代表，房地产好挣钱的那几年，鱼龙混杂，都进地产了，地产形势慢慢严峻了，一些不专业的人就会淘汰，淘汰中伴随着业务的流失，慢慢公司就濒临倒闭，就是市场洗牌的一个过程。　　最搞笑的是二逼后来又跟老总说，我回公司吧，身上带着项目呢，领导同意了，估计被公司辞退后混得也不咋地吧，要不又想回来。二逼那时就天天骑自行车来了，整天耷拉着个脑袋，估计耷拉耳朵的车已经卖了吧，只好自己耷拉脑袋了，我也没见几面，因为整天呆在现在的项目上，后来有一次回来二逼又走了，据说那个项目没有谈成吧。　　再进地产估计难了，因为我和策划总监反应项目问题多了，总监也动心思打听了他一下，当然通过他的关系，据说差评如潮，哎，圈子不大，口碑太差！
　　@H7U 52楼
14:33:59　　在开发商面前就别想着要什么尊严，基本是跪舔的节奏。项目总监连报告都不会写，就能忽悠，其实做策划，真的是要会忽悠才行。态度要好，说话要软，笑容要甜，马屁要拍，熬夜加班，成天开会。　　-----------------------------　　呵呵，握手。完全明白你说的情况，我也经历过难伺候的开发商。其实好多代理都是这样，但是地产越来越严峻了，比起来伺候舒服，让他们拿到利润更重要，我们项目刚入场时也是受到开发商一些挑剔，但是开盘我们量价在市场上都做到了第一，开发商现在只剩点头微笑了。　　其次就是总监都是混子，大忽悠的也有，我现在的领导就这样，能说，但是业务真不懂，上周吵得比较厉害，辞职的心都有了，但是转念想，马上要放贷款了，提成啊，况且对象就是我负责的项目经理，不合作了见面机会就少了，算了，忍了得了。　　尽量让他们不插手项目就好了。
　　本来想再说说我从跟二逼合作的坑里爬出来，又掉到另一个坑里的事，现在简单点说吧。说了不会太监，但是说多少总可以控制吧。　　G区的区域总监是领导原来的司机，跟领导时间长了，全靠的是感情，跟能力没有半毛钱关系，在这个混蛋总监的领导下，我也没过上好日子，项目经理也比较软，经常犯迷糊，有次谈团购去到门口跟我说价格表不对，当时有点蒙，后来整明白原来价格表打的最新的，优惠脑子里还按着上一篇呢，后来调整时开会人家也在，也不知道在神游什么。　　总之我从两个坑里爬出来，终于赶上了个好项目，项目经理整盘操作能力很强，感动得我只有以身相许了，哈哈。玩笑话，项目经理就是我现在的对象，正打算结婚的事情。
　　最近，G区的代理销售项目正在谈撤场的事，当然我都从那个项目爬出来好长时间了，现在的市场，不是你差不多卖卖就收钱的年代了，光这么整早晚死。哎，G区代理销售一个项目，顾问两个项目，这个项目丢了另两个能保住吗？一个开发商啊。　　现在除了G区，就我们一个项目了。　　静观其变吧。这份工作只是我一时的饭碗，能在这个公司结识了他算是我最大的收获，无论世事怎么变化，真心希望我俩能长久走下去，直到老。　　结篇吧。
　　@王慕雪 58楼
15:16:41　　房产行业就是一奇葩，不过挣得确实不少　　-----------------------------　　是啊，当初广告学毕业，没干别的策划进了这行就是这行挣钱多，真正的广告策划更累而且不见得挣得多。
　　@blackcfe 57楼
11:05:34　　若房地产业是万岁，那么营销策划业将是万万岁，但代理销售行业将不会超过一百岁！
复制粘贴的，看了楼主的帖子感觉很贴切啊　　-----------------------------　　呵呵，人都需要发泄，在这念叨会。
　　@H7U 53楼
14:37:58　　一本招商手册的文案改10次是家常便饭，大大小小会开个10次算少的了，完了，最后一次开会，国企的甲方一听这一本册子要100元，28页纸，嫌贵。肠肥脑满的国企老总突然冒出一句：“你们觉得，这个册子有没有必要做？”......楼主当场就想掀桌骂她娘了！！！！！！老子花了2个月的精力在做招商手册的事情，你特么最后来句，有没有必要做！！！！你特么是在逗我么！！！
类似酱紫的事简直不能再更多了。　　-----------------------------　　再补充一句，千万不要以为领导靠着忽悠当了领导，自己往忽悠上走，实操还是很重要，眼光放长远点，时间总会证明什么是真的，开发商不懂业务也不等于傻。我还是喜欢做好事情。个人的想法哈
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