&主题：如果想提前还贷的话，等额本息与等额本金两种按揭方式那种比较好？
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等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？
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&浏览：189439&&回帖：42 &&
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看你的理财收益能力，能否超越贷款利率。
如果能超越，一直还利息，也无所谓啊
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hustbluefox 发表于
两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！明白人，利率是相同的，利息取决于本金
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狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？提前还款，不是考虑还款方式，是控制资金成本，当然还85折的了，最后还公积金。我是大叔
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不误正业 发表于
我现在最后悔的事就是没有借款买房可以把现在的房子卖了，再买。50%贷款，剩下的钱理财。
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吴二山 发表于
我现在最后悔的事就是提前还贷。我现在最后悔的事就是没有借款买房
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不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。+1
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都一样，你借多少钱交多少钱的利息。没区别。
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我现在最后悔的事就是提前还贷。
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一样的，都是按照实际发生的利息算。所谓等额本金还的利息少那是表像，你把贷款年限缩短一半还的利息更少，不贷款一分利息也不给。
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提前还贷是等额本金好，因为每次还款都还了利息和本金，等额本息还款是先还利息而不是本金；
办理房贷时要注意看提前还款的相关条款与约定，条约一定要看仔细，否则提前还贷的时候可能会出现不能提前还贷、要缴纳提前还贷的手续费等等等意外情况
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狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？能借这么久，利息还不上浮甚至还有折扣，也就房贷可以了，应该理解为福利。为什么提前还。
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雪色黄昏 发表于
& &羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。那么干脆不借或者选三年期贷款，利率还更低。
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我在工行的房贷写等本，等额本金，等额本息由工行自己说了算，真是无奸不商！反正按自己有利的靠！
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lzyspirit 发表于
对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？前面写过了：打算用这笔置换资金的，可以选择最长时间的等额本金还款方式，兼顾长短期收益和支出平衡。如果你没有能力跑赢贷款利率，那还不如早还。
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雪色黄昏 发表于
羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？
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二月的火龙 发表于
两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。&&羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。
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一样的，即使提前还，个人还是推荐等额本息
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雪色黄昏 发表于
& && &&&怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。...两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。
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不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。& & 其实等本金就是早期多还本金，后期本金少了，所以付的利息也少了。等额本息就是每个月还款都一样，开始还的本金少，利息多，后期还的利息少，本金多，还过一半期限就没必要提前还了。要是想提前还，就采用最长时间还款，比如能30年的，绝对不29年，反正也是提前还，每年多还10万，或者一下都还了。
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雪色黄昏 发表于
怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。
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阿次 发表于
多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。说自己是房奴的都是没有最初级财务知识的人
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多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。
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怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。
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xmyyc 发表于
不对。正确的策略或说法应该是对于等额本息还款法，一两年之内提前还款是可以的，时间越长就相对越不划算；对于等额本金法，什么时候还款都不亏。对的，一两年就提前还款的话，两种方式负的利息差不多， 等额本息还是稍多一点；
要是时间越长，等额本息负的利息就越多。
反正相同的时间，等额本息付的利息要多余等额本金。
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本金少很多。
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狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！
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狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？这个你该问元芳啊！
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贷款利率低于房价增长率的的，都是越后期还本付息越好。
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狄大人 发表于
目前我的问题是，如果要提前还贷的话，用那种方式按揭比较有利？提前还款当然是还等额本金的，等额本息的提前还款交的利息都白给银行了
&版权所有：&&&&全宁猛：你连贷款方式都不会选，别说投资房产，买房都买不好
全宁猛：你连贷款方式都不会选，别说投资房产，买房都买不好
全宁猛说房
全宁猛：你连贷款方式都不会选，别说投资房产，买房都买不好房产从业时间越长，我就越感觉到，很多人连房产买卖最基本的知识都没有。比如买了一套房子，办了贷款了，是选择等额本金呢，还是等额本息呢？有人天然就不喜欢贷款，即使能够还得起，但是他们始终不喜欢过欠债的日子。当你从银行或其他金融机构借到货币的时候，然后按期支付利息，直至还完本金。这个过程就是贷款。而支付的利息就是你使用这笔贷款的成本。贷款在我们生活中是非常重要，因为它能解人之所需，甚至救人于水火。我有一个大学同学，家里是农村的，但是高中成绩很好，保送复旦，但是上复旦需要每年交五千的学费，那时候应该是他家交不起这个学费。而我们学校得知这个情况，直接免了他四年的学费，还有各种奖学金，于是他竟然到我们学校来读书了。从国内TOP 5的学校到TOP50的学校，如此大的差距，仅仅是因为差点钱。如果他有贷款的意识，或者有人告诉他可以申请到助学贷款，并且以你未来的赚钱能力，这点学费应该可以轻松赚取的。他如果能有花未来的钱满足现在获得一个更好教育的需求，他的前途将会更加光明。当然这个同学现在年薪百万，这又是后话了。我觉得，把未来的钱挪到现在用，这个技术（贷款）的发明是相当伟大的。这是一个非常好的事情。不起少年穷说的就是这个道理。金融业发达的地方，社会就比较发达，我们的未来可以和金钱相互转化。而在如此多的贷款品种里面，房贷又是个人能得到的大额度低息贷款最好的方式。还款时间可以拉长到30年，利息只有4.9%，而且可以打折。秒杀车贷和各种消费贷。有贷款的地方就有金融杠杆。在房价上涨的时间里，杠杆加的越大，收益得到的越多。而在房价下跌的时间内，杠杆加的越大，死的越快。目前广义货币（M2）以每年大约13%的速度来递增，所在在这个货币超发的年代，只要我们能贷到款，并且买入大城市的房子，那么你贷的越多，赚的越多。既然能用明天的钱来办今天的事，那么就做。中国现在的经济增长非常快，每年平均6.5%的增幅，这就是事实，你不要相信什么中国经济不好了，要崩盘了之类的言论。如果你能多看点书的话，你会发现西方很多国家，年轻人找工作都很难，那是因为什么？因为经济不好啊。他们的经济增幅只有1%-2%，美国顶天了，2.5%。重要问题，尽量培养自己独立思考的能力。中国的经济很好，那么房地产投资价值就很高，在社会财富快速增长，并且货币贬值的年代。我们没有理由跑到海外去投资，而放弃北上深的房子。那么还款方式，我们选择等额本金，还是等额本息呢？等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中，本金与利息的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，以后逐月减少，越还越少。等额本金所支出的总利息比等额本息少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人。当我们带着买方去贷款。当小白的买方问及银行信贷员关于贷款偿还方式的时候，以下这段话，几乎所有的信贷员都可以脱口而出，而且遣词造句能够保持高度一致。“这位先生/小姐，如果您不知道选择等额本金还是等额本息呢，我建议您选择等额本息。因为相比等额本金每月还款额不同，等额本息每月还款额都是一样的，很好记啊。比如这个月您还2400元，下个月您还还2400元……”当你的贷款时间在十年以内，银行喜欢你用等额本息。因为等额本息开始还的少，但你主要还的是利息，而在你最后一次全部还清的时候，银行收到的是大部分本金产生的利息。等额本金虽然最后利息总量还的少，但是比较讨厌的是，每个月要还多少钱，自己要记住，还少了对个人征信是有影响的。也就是因为这一点，很多人嫌麻烦，才选等额本息的。仔细看，就能看懂。看不懂的，就看我下面举的例子。看懂了的，全文完。下面是例子。等额本息的例子：贷款100万，利率4.9%，20年还清。那么你最后连本带利要还1570665元。月均还款6544元，从第一个月一直还到第240个月。也就是说20年，多还57万多。这是利息。等额本金的例子：贷款100万，利率4.9%，20年还清。那么你最后连本带利要还1492042元。第1个月还8250元，第2个月还8233元，第三个月还8216，逐月递减。最后一个月只要还4184元。等额本金20年，多还49万多。从利息上看比等额本息少了8万多。聪明人一看，说，那我还是选等额本息吧，8万的利息差呢。但实际上，这8万的息差是平均到20年去支付的，随着每年货币的贬值，这8万块钱未来将会很便宜的。用时空来还金钱，就是我前面提到的道理。如果你选择等额本金，那么一开始每个月要还8千多，等额本息只要6千多，这个资金的压力就减少了25%。所以说，如果长时间贷款的话，超过贷款年限的一半以上，建议使用等额本息。因为随着时间的推移，你要还的钱从数字上来说是定量，从实际上来说会越来越少。如果你做短线，比如一套房子1-3年就准备出手，那么就不需要选择等额本息，而为一开始的大量的本金付出高昂的利息了。
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