看了最近网上发的关于物业的帖子，又看了关于物业的文章。星海．兴城域（小区脏乱差，小区无大门，围墙，物业费高，物业管理差，还乱收费，收费依据是什么。政府压制管理力度不够，小区开发商楚水开发公司留下的烂摊子，这种小区还能验收合格，这个样子就交房了？政府不过问吗，不为民办事吗？还是形式上走走，然后又不闻不问，然后找到他了，再形式上走走。）
首先，我们来看看姜堰的物业费是多少，无电梯的最高0.5元，有电梯的最高0.9元。。
http://cgcq.net/forum.php?mod=viewthread&tid=7263&
其次，我们再看看物业服务标准（共四级）
/shouze/49490.html&
& 链接&&（字数限制，只能发链接）
上面连接最后一段写道：在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。
好了，看了上面的文章，问题来了，咱们大兴化属于几线城市？物业收费跟大城市差不多，但是这个服务跟环境就差的太远了，我们不求按绝对的标准来，但是不能差太多吧。物业是属于业主聘请，搞到最后，物业是爷爷只收钱，还是高价钱，不办事，办事不办正经事。我想问下我们大兴化的住建局物管处，还有物价局的，你们管不管事，物管处的，你们好好管管你们的小弟，别只知道收礼。物价局的，是数学没学好，把价格算错了？还是物业跟你们一帮都是一家人，逢年过节送个礼，把收费标准提高很多，然后服务质量很差也不管。感觉不问事。请有关政府的共产党员可不可以为民办事，把小区环境搞好了，管理搞好了，这种小区能值多少单价的物业费，请物价局的同志到现场看看环境和管理再定价，还有用计算器认真算算，别漏了小数点。
不是业主不交物业费，也要他们交的心甘情愿的，一条死鱼卖出活鱼的价钱，谁来买
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发表于：17-05-09 16:05
复过来给兴化物价局看看，前期指导价，除非你待遇比泰州区还好。
关于明确姜堰区普通住宅物业服务收费管理政策的通知
　　泰姜价〔2016〕28号
　　区各物业服务企业：
　　为规范我区物业服务收费行为、提高物业服务质量，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔2013〕4号）和《泰州市区物业服务收费管理细则》（泰价规〔2014〕1号）文件规定，结合我区实际，现就我区普通住宅物业服务收费管理事项明确如下：
　　一、我区具体物业服务收费管理办法参照《泰州市区物业服务收费管理细则》（泰价规〔2014〕1号）文件执行。
　　二、普通住宅通过公开招投标确定物业服务企业，前期物业服务收费标准在价格主管部门公布的政府指导价范围内确定，具体物业服务项目、等级服务标准和收费标准按照《泰州市区普通住宅前期物业公共服务分项目分等级服务标准和收费标准》（泰价服〔2014〕89号）执行。
　　三、普通住宅通过协议方式选聘物业服务企业，前期物业服务等级收费标准应在我区现行政府指导价范围内确定，无电梯多层住宅最高为0.50元/O．月，有电梯高层住宅最高为0.90元/O．月。
　　四、通过公开招投标或协议方式选聘有资质的物业服务企业，应当在前期物业服务合同中约定具体的服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向区价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。
　　五、业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。应成立业主委员会但未成立的，可由小区物业管理委员会或所在街道办事处物业管理部门代行业主委员会职能。
　　六、我区在建普通住宅小区已通过招投标确定或合同约定前期物业服务费收费标准的，仍按原合同约定标准执行。
　　七、各物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务等级、服务标准、计费方式、收费标准，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
　　本通知自日起执行。之前有关文件内容与以本通知有冲突的，以本通知为准。
　　泰州市姜堰区物价局
　　泰州市姜堰区住房和城乡建设局
发表于：17-05-09 16:54
兴城域小区已在所属英武社区牵头组织下成立了小区业主委员会。
目前该小区业主委员会已代表小区广大业主选聘了诚信物业公司，并签订了物业服务合同，约定物业服务的收费标准，1-2楼为0.8元/O月，3-5楼为0.9元/O月，6-11楼为1.0元/O月，12楼以上为1.2元/O月，以上包含公共能耗费（二次供水、电梯运行电费等费用）。根据物业管理条例的相关规定，业主委员会可以代表小区广大业主选聘、解聘物业公司或实行小区自治管理。在小区已成立业主委员会的情况下，物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准，由业主委员会与物业公司在物业服务合同中约定，可不按照政府指导价执行。
因此就您反映兴城域物业管理和收费的问题，可以直接向小区业主委员会进行反映或咨询。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&兴化市物业管理处
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2017年5月9日
发表于：17-05-09 17:24
回复 第3楼 的 @兴化市物业管理处：好，那么我对这个价格不满意，这样的价格在兴化，或者在江苏省都是高的，他的高不是价格在江苏省高，而是他的服务水平，管理力度对不起这个价格。请问你们看过物业收费标准里最后一段话，在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。我不交。因为我有依据。他不达标。。
发表于：17-05-09 17:27
回复 第3楼 的 @兴化市物业管理处：还有再跟你说一句，别哄人了 ，该诚信物业根本就没签聘请合同。搞不懂你们城建局的为什么这么维护这个诚信物业，是家里亲戚吗？兴城域小区是什么鬼样子，你们虽然关心了，关心多少了
，全心全意给民办事了？？
发表于：17-05-09 19:11
我赞同物管处的回复，收费标准与服务质量是业主选举的业委会与业委会认可的物业公司签订的。不交费，物业可以起诉你的。问题出在哪里呢？一、你们选错了业委会（甚至有不少业委会与物业公司串通一气，对付业主），选了个畜生管家。二、是居委会严重不作为，没有让每个业主参与选举业委会，而是事先定好了业委会成员主任（如同某些村选支书、主任），这种情况，建议成立小区微信群，团结大家，推翻业委会，重新选举！
发表于：17-05-09 19:16
你确定没有聘请合同？让你们小区业委会主任写个证明给你，然后理所当然可以拒交物业费！
发表于：17-05-09 20:14
兴化的物业问题在论坛有不少曝光，现在能看到住建局物管处来进行回复，积极参与兴化的物业建设与市民互动是一大进步，希望物业管理往规范的路上越走越近。
这贴物管处的回复和泰州姜堰的前期物业的收费政策可以给广大市民一个参考，先不谈物业服务得怎样，先看物业收费怎样，对超出的其他项目的不合理收费一律说“不”。
以前的物业电费还算的是商业电价，现在的电梯和路灯电费已和居民照明一个价了，物业成本就这一项已大幅下降，你不把服务做好，靠服务来赢得居民的赞誉，而整天想样乱收费来充盈自己的口袋，这样的日子恐怕不多了。
兴化物价局能不能把前期物业指导价也公布一下？政策制定不与市民见面，是不是想成为物业乱收费的保护伞了？
发表于：17-05-09 20:29
回复 第8楼 的 @人走走更健康：你说的很对，要收的让人心服口服
发表于：17-05-09 21:02
嘉鸿豪庭也是这个诚信物业，根本就不是我们业主选的，建设局局长是后台吧，垃圾物业确垄断了兴化的小区物业，住建局的腐败历来是根深蒂固，一查一窝。
发表于：17-05-09 21:22
回复 第10楼 的 @逼我来上网：对啊 & 住建局好像很挺这个诚信物业，所以很牛逼，没人聘请就入驻小区，是前物业找过来替管理，现在弄的常驻了。前物业（开发商的物业）没弄好小区，弄不下去了，估计知道诚信物业有后台，不怕惹事，一进小区，二话不说，先断电梯的电，然后在电梯上装刷卡的，不交物业费的就停了。这个是违反消防规定的。遇到突发情况，往哪里逃。你们这样的物业，让业主怎么交费，不是差这点钱，是心不甘啊，民不愿啊。对小区没做什么实事，就是要钱，这个诚信物业说的好亮，所有轮流值班的保安一共四人，环卫工1人，绿化一人，他们是超人，一人干十人活，物业费上面住建局的回复了，大家看到了，这么高的价钱，最低的0.8元每平方的，最高的1.2元每平方。大兴化赶上大上海了。
发表于：17-05-09 21:58
很明显是业主委员会被收买、哪些当初忽悠大家成立业主委员会，说成立了业主委员会就好和开发商谈判、好将诚信物业踢走、结果呢成立了没几天、就在广大业主不知情的情况下和诚信物业签订好了协议、还确定了那么高的收费、这些业主委员会成员们你们也在一个小区、用这种方法坑其他业主、你们还有什么脸面待在业主委员会代表广大业主的利益
发表于：17-05-09 21:59
回复 第5楼 的 @xiehouliang：那个贴在门口的协议书就是聘请诚信物业的依据
发表于：17-05-09 22:54
回复 第13楼 的 @围观中 ：
签字前未通知或者没跟光大业主提及吗
发表于：17-05-09 23:27
以下是引用 第14楼 @消除一切害人虫 的话：回复 第13楼 的 @围观中 ： 签字前未通知或者没跟光大业主提及吗...做坏事、总是悄悄的进行、有人在群里想让这些签字代表解释一下什么回事、结果没一个人出来解释、反而引来了几个装傻之人的无端指责
发表于：17-05-09 23:36
业委会跟其他所有业主交流了吗？没交流怎么能代表业主？不要沦为所有业主的对立面而成无良物管的帮凶
发表于：17-05-09 23:50
回复 第16楼 的 @未来收据：在签字之前没有任何交流、签字之后也没有任何解释、就好像这件事没发生一样
发表于：17-05-10 04:40
这还要说，签字的人被物业收买了、估计终身免物业费了
发表于：17-05-10 06:33
兴化的小区都没有业主委员会，就是有那也是被代表的。物业就是抢钱的，认了吧，干不过。
请问小区公共的车位为啥物业公司可以强制收取停车费！！！！！！！
发表于：17-05-10 07:16
住建局的就不能做做事，坐在马上不为民，说什么自己协商，这要你们物管处干嘛，撤了算了
发表于：17-05-10 07:46
以下是引用 第7楼 @刁德壹 的话：
你确定没有聘请合同？让你们小区业委会主任写个证明给你，然后理所当然可以拒交物业费！
这个应该就代表了正式聘请诚信物业和缴费协议的正式合同，住建局的回复没有错
发表于：17-05-10 07:57
以下是引用 第20楼 @消除一切害人虫 的话：住建局的就不能做做事，坐在马上不为民，说什么自己协商，这要你们物管处干嘛，撤了算了...这是业主委员会和物业公司签订的具有法律效应的协议、与住建局无关、这么高的物业收费这么差的环境、还悄悄的进行、就是傻子也知道当中的猫腻、这个社会有的人是真傻、就像卖拐里面的范伟、被骗了还感谢赵本山、有的人是装傻、这种人城府很深要注意了
发表于：17-05-10 08:13
一个在业主委员会成立之前、表现的对这个物业充满了敌意、天天在群里鼓动大家只有成立业主委员会才有话语权、才可以踢掉这个物业、才可以与开发商和政府对话讨回开发商拖欠业主债、把自己装扮成为小区业主请愿的勇士、业主委员会刚成立没几天、办的第一件事不是像开发商讨公道把住建局用文件发放的要开发商填土填到小区红线省下的钱用在小区的坏境改造上、而是在小区业主不知情的情况下、毫无征兆的与诚信物业签订正式的合约、还代表大家签订这么高的物管费、协议4月23号就签订、业主在几天前才通过公示了解到协议的内容、也许只有在利益面前才会将一个人的本性暴露无遗
发表于：17-05-10 08:16
另外普及一下、小区西边的凑水沟改造是政府搞得、小区填土上种草是开发商在住建局和规划局讨论兴城域问题时候承诺的、与现在的诚信物业毛关系都没有
发表于：17-05-10 08:29
那么这个物业为小区做什么了，就两个老头子组合的门卫，一个阿姨独体的清洁工？这么高的物业费，这样的管理。
兴化能不能像人家姜堰一样，定个标准，兴化的物业都按这个标准来.
兴化的物业，哪个小区的业主不说差，我这个不是针对的兴城域，是兴化所有的小区物业
发表于：17-05-10 08:42
尚城一品的物业也是只收钱不办事的主，西大门乱的像什么样子了？物管处好好看看去？
发表于：17-05-10 08:59
回复 第26楼 的 @一季烟雨：这个小区我也听说了，小区西北角的格林豪泰原是小区的活动中心，被物业出租给别人，而且价格很便宜，这个就怕了。还有小区里的车也是到处停，没个次序
发表于：17-05-10 09:00
业委会主任、委员首先要大公无私，要要热心、不仅不要沾好处、存私心，还要有吃亏思想准备，否则，不要参选。
发表于：17-05-10 09:03
住建局的物管处主要的工作是啥？统计兴化有几家物业公司？收管理费？统计收了多少钱？
发表于：17-05-10 09:03
我们东方悦府目前是低于所谓的收费标准收费，是某小区的差不多一半价格，但是，物业公开帐目显示，并不亏本。
发表于：17-05-10 09:06
小区管理靠大家，我们自己只要管好了，收多少钱直接与物业谈，物业公司出价高，就换掉。别把物价局的标准当回事，他们坐在办公室研究的东西，不是准确、切实的。
发表于：17-05-10 09:07
回复 第30楼 的 @喜欢春天a：东方悦府的物业费总共是多少钱一平方？说出来大家参考下
发表于：17-05-10 09:23
记不太清，大概物业管理费5角，电梯等在外，好像总价一元多一点点。问题是业委会必须要让物业公司公开帐目，他们也是服务，也必须收费发工资。但要做到：服务内容、标准与收费合理（不合理就到市场上招聘其它物业公司）
发表于：17-05-10 09:36
回复 第33楼 的 @喜欢春天a：东方悦府的物业还不错吧？
发表于：17-05-10 09:49
目前看，确实不错。但是，物业公司是商人，是逐利的，业主委员会要保持监督。其实一个小区的好坏，并不要指望政府有关部门，关键在自己造出的业主委员会！
发表于：17-05-10 09:53
业主委员会不能站在业主立场做事，就炒掉他们。物业公司不能服务好小区，业主委员会就炒掉物业公司。只有这样，才能良性循环。
发表于：17-05-10 10:09
回复 第36楼 的 @喜欢春天a：那么住建局物管处起什么作用了，不会真的只是一个摆设吧。兴化现在城市化了，好多小区都是入住率很高，因为有学区房限制学生上学。好多农村的都搬到城市里买小区房。
发表于：17-05-10 10:15
假如我们小区要更换、招聘物业公司，我们会找物管处提出有资质的物业公司。至于他们有什么作用，不知道。
发表于：17-05-10 10:23
回复 第38楼 的 @喜欢春天a：很多人不知道他们是用来干什么的，政府太多的部分就是个摆设，公务员那么多，还有合同工，办事的都是合同工，公务员做事的没几个，都只是开开会，唱唱戏。国家要多浪费多少钱来供这些人。应该所有公务员都拉去看人民的名义十遍，把里面的段子都记熟了要么定期去参观看守所，看看贪官违反法律是什么后果
发表于：17-05-10 11:43
回复 第39楼 的 @消除一切害人虫：你们兴城域订的这个协议与城建局无关、主要是业主委员会的责任、住建局在回复中明确答复、业主委员会有代表小区业主选聘物业也可以解聘物业、你们选了个没有道德底线的业主委员会怪谁呢？从订的协议来看至少他们现在代表的已经不是你们小区业主的利益而是诚信物业的走狗、既然意见选择了这样的人做业主委员会你们现在唯一的办法就是发动业主召开业主委员会大会罢免这些委员、否则你们就看着他们和物业一起狼狈为奸坑害业主吧，物业公司给他们的好处从哪里来、还不是通过侵害业主的利益来满足那些人、同时保证物业利益的最大化
发表于：17-05-10 12:11
那些业主委员会的委员们还在忽悠大家说这不是正式合同、没盖业主委员会的章、然而这个协议的最后直接说明了不需要盖章、只要双方签字就立即生效、已经到现在这种地步了业主委员会成员还想继续欺骗业主、看来他们真是没救了
发表于：17-05-10 12:50
回复 第29楼 的 @消除一切害人虫：一般的协议都是从协议签订之日起生效、而这个业主委员会和物管签订的协议从1月1日就开始生效、在业主委员会没成立之时、诚信物业最多算是全美物业请来为兴城域服务的、大家可以看到每次物业与业主发生冲突全美物业的张队长都会到场、所以即使缴物业管理费也应该是全美来收、与诚信物业有何关系、而全美物业敢收业主物业费吗？他们属于开发商的、开发商欠这个小区的费用就是对这个小区物业免费服务50年都不止？然而这个业主委员会冒天下之大不韪竟然帮助诚信公司向业主要钱、代表业主签订了一份必须从2017年一月一日缴费的具有法律效力的协议，这些业主委员会为什么这么胆大妄为、因为他们看清了兴城域业主不团结、没有是非观念、即使想罢免他们也组织不起来那么多业主投票、其实这些业主想错了、他们侵害的可是业主的直接利益、物业公司喂饱他们的钱从哪里来、还不是直接来源于各位业主、即使你认为你不交钱就行、但诚信物业手上的协议书就是通过法律途径解决你们物管费问题的有效证据
发表于：17-05-10 15:17
现实的社会矛盾也体现在基层，物业服务管理公司与小区业主之间的矛盾，最根本原因是业主委员会成员的选举与物业公司的选择，没有经过全体业主选举而成立的业主委员会自然不能代表广大业主的利益，兴化物业费的收费标准应该经物价局批准而且在物管处有备案，如果对于收费标准有疑问可以提请相关部门公开。
发表于：17-05-10 15:29
以下是引用 第42楼 @kcszy 的话：
然而这个业主委员会冒天下之大不韪竟然帮助诚信公司向业主要钱、代表业主签订了一份必须从2017年一月一日缴费的具有法律效力的协议...
你错了，先把不合法的业主委员会罢掉重组真正的业主委员会，再重聘新的物业，这不合法的业委会签订的协议怎么能叫具有法律效力？
发表于：17-05-10 16:57
现在好像有要求，小区不要设围墙了。
发表于：17-05-10 19:52
回复 第5楼 的 @消除一切害人虫：现在的诚信物业肯定很后悔、怎么不当初早点让这些人成立业主委员会、这些人进了业主委员会真是帮了自己大忙呀、解决了自己是黑物业的尴尬身份、代表所有业主承认了高收费低服务的水准、这样春节期间也不会出现置顶帖、他们也不会被住建局领导骂
发表于：17-05-10 19:59
回复 第4楼 的 @消除一切害人虫：当初忽悠大家建立业主委员会就是赶走这个无良物业、寻找一个大部分人都能接受费用的物业公司、如果有余力再解决一下前期开发商遗留问题、结果事与愿违、引狼入室、业主委员会刚成立就和这个垃圾物业签订协议、同时接受这个垃圾物业的高收费低服务的标准
发表于：17-05-10 21:51
以下是引用 第6楼 @刁德壹 的话： 我赞同物管处的回复，收费标准与服务质量是业主选举的业委会与业委会认可的物业公司签订的。不交费，物业可以起诉你的。问题出在哪里呢？一、你们选错了业委会（甚至有不少业委会与物业公司串通一气，对付业主），选了个畜生管家。二、是居委会严重不作为，没有让每个业主参与选举业委会，而是事先定好了业委会成员主任（如同某些村选支书、主任），这种情况，建议成立小区微信群，团结大家，推翻业委会，重新选举！...看了上面的回复、这个业主委员会绝对与物业公司同流合污了、不缴费、这个物业估计暂时不会起诉业主、因为看到上面的业主答复、这个业主委员会成员还在忽悠大家这是无效协议、但他们会动用维修基金、因为他们和物业随便找个理由然后签名就可以动用维修基金了、这样既能让物管满意、赚到钱了、委员满意分到一杯羹了、业主更满意、还是我们的业主委员会好、管他订什么协议只要不从我口袋掏钱就行、据说兴城域旁边的龙腾湾换一个物业动用一次维修资金、但龙腾湾有个好事是兴化第一个小高层建筑质量好、而兴城域是顾国富的烂尾工程质量就很难保证了、在这里提醒一下兴城域业主、维修基金也是你们买房子时被开发商强行缴的属于你们资金的钱、没事的时候几个人去看看维修基金动了没有、否则到了你们房子出现危险没钱维修那就麻烦了
发表于：17-05-11 08:28
以下是引用 第5楼 @消除一切害人虫 的话： 回复 第3楼 的 @兴化市物业管理处：还有再跟你说一句，别哄人了 ，该诚信物业根本就没签聘请合同。搞不懂你们城建局的为什么这么维护这个诚信物业，是家里亲戚吗？兴城域小区是什么鬼样子，你们虽然关心了，关心多少了，全心全意给民办事了？？...你看上面的图片、你们业主委员会已经代表你们和城信物业签订了聘用协议、这就是合同、住建局的回复也回答的明明白白、因为聘请物业和制定收费协议只要业主委员会签字就可以、因为他们的签字就代表了你们小区里所有业主的签字、小区那么多人、不可能让小区每个人都去签字、所有国家制定了每个小区建立业主委员会代表业主选聘物业公司制定收费标准、他们订的收费标准只要不高的离谱、违反物价局的规定、那这个收费标准就是合法有效的、如果你们不交钱就相当于物业公司手上有你们亲笔签字的欠条、如果打官司你们业主必输、因为业主委员会的签字就代表了你们同意了这个物业的管理和收费标准、更何况这个物业还在小区大门公示了协议内容也避免了暗箱操作的嫌疑、你们小区的业主如果想更改只有在公示期间召开业主委员会大会、罢免业主委员会委员、宣布协议无效，否则等公示过后、一切成为事实、你们那时认为收费不合理不缴物业费就等着收法院传票吧
发表于：17-05-11 08:32
以下是引用 第5楼 @消除一切害人虫 的话： 回复 第3楼 的 @兴化市物业管理处：还有再跟你说一句，别哄人了 ，该诚信物业根本就没签聘请合同。搞不懂你们城建局的为什么这么维护这个诚信物业，是家里亲戚吗？兴城域小区是什么鬼样子，你们虽然关心了，关心多少了，全心全意给民办事了？？...再和你普法一下、代表政府部门的回复都是具有法律效应的、在法庭上可以作为证据的、你认为兴化住建局为了一个小小的物业公司会随便答复你们吗？如果有什么顾虑直接不回答你的问题就是了、没必要在兴化具有很大影响力的论坛说谎留下证据
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亿房网友：谁在这边买房就是傻子 我老头老娘09年买的 现在就是跟物业怄气 后悔不已 我家办了乘车卡又怎么样呢 那个车子从来没有送过小区居民 还收了卡的工本费 物业的不管事
还说到时连车子都不会有的 稀烂啊 真是要把物业的曝光
亿房网友：总之超级稀烂的乐府小区
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Copyright (C) .CN Inc. All rights Reserved. 亿房公司 版权所有&北京物业暴力真相调查之三：物业收费问题多多
10:21:52　
21CN论坛　
&&& 【来源：新青年-权衡 日&作者：郭玉闪 媛媛】
　　记者大量走访调查显示，物业收费不合理、违规收费、多收乱收、收费高服务差、物业账目不公开等各种问题成了引发业主与物业公司矛盾的第一个方面的原因。
　　2004年，中央电视台《东方时空》关于交纳物业费问题的调查显示：42％的人选择了拒交物业费，以表示自己对物业公司的不满。
　　那么物业收费到底出了什么问题呢？
　　物业收费问题多多
　　问题之一 ：物业公司与业主没有合同
　　北京市政协委员李少华告诉《新青年•权衡》记者：北京市目前有物业公司的3099小区中，90%的小区是开发商与物业公司签订前期物业管理合同。
　　一直坚持为小区业主维权的北京市忆通律师事务所律师李劲松说：“在北京，经过努力成立了业委会的511个小区中，业委会与物业公司签订委托合同的不到30%。根据相关法规，如果双方没有合同，物业公司就没有权利向业主收取费用，如果强行收费，就是强买强卖。”据《新青年•权衡》记者调查，发生在一些小区的暴力事件中，大部分的暴力事件都是因为物业公司与业主之间没合同，业主拒交物业费遭到殴打。
　　针对这一问题，李劲松说：“这类事件，应该按照《刑法》里面的‘强迫交易罪’给物业公司的负责人定刑。”
　　问题之二：合同约定不明确
　　日，北京市国土房管局发布的《物业服务合同》示范文本里规定，物业服务收费除了执行政府指导价外，分为包干制、酬金制两种方式。其中酬金制物业管理，指从预收的物业服务费中提取部分费用作为物业公司的酬金，物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费中；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。而包干制则是物业公司盈亏自负，不存在多退少补。
　　但是，在很多业主与物业管理公司实际签订的服务合同里并没有明确规定采用哪种方式，而业主和物业公司则各有说法。
　　“我们又是借钱，又是贷款，买了这套房子，不就是图个稳定吗？100多万都花了，还在乎这点物业费啊？大家都希望交，但是怎么个交法，按什么标准，我认为这得交代清楚，你看看这上面的约定。”
　　幸福家园小区第一期的业主手里拿着《业主手册》给记者看。手册中写道：“如管理费用不足以支付各项开支时，物业管理公司可向各位业主计取补充费用，如有盈余，则转入下半年度管理费用。”
　　从字面上理解，业主认为自己应该按照酬金制交费。但是为幸福家园小区提供服务的金宇宏物业管理公司经理顾加中并不这样理解。他这样解释：“我们就应该按照包干制进行收费。之所以多退少补，是因为我们担心在执行196号文件中出现差异，出现多收了或者少收了，那么我们就会多退少补，目前我们没有向业主多收。”
　　对于物业公司的这一解释，很多业主不认同，“合同里面明明是酬金制，物业公司你怎么能说是包干制呢？物业公司和我们说不清楚这个，我们就是不交物业费。”一位业主气愤不已。
　　合同约定的不明确，致使很多业主拒交物业费。然而，这并不是业主拒交物业费的唯一理由，在记者的调查中，一些小区的《物业管理服务合同》中，物业公司还存在收取国家已取消了的收费项目的现象。
　　问题之三：违规收费
　　《新青年•权衡》记者在幸福家园物业公司的收费项目里面看到，物业费中包含了中修费，而在2001年北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定：物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。
　　“第一期入住的，我们还是按照老的合同执行。”顾加中说。在顾加中说的老的合同中，《新青年•权衡》记者看到物业费中包含了中修费。
　　“2001年国家就取消了中修费的收取，制订合同是在2001年以后，为什么要把中修费制定进去？”一位业主拿着文件说。
　　《新青年•权衡》记者看到中修费的收取标准是0.418/平方米/月，“我一家一年要给物业公司交500多块不该收的中修费。”一位业主算了一笔账，“仅我们一期入住业主，一年就要交纳50多万元的中修费。”
　　业主告诉记者，金宇宏物业管理公司不但收取了中修费，而且保安费、保洁费也没有按照国家规定的收取。根据国家规定，保安费和保洁费应该以户为单位来收取，幸福家园小区的房屋使用管理维修公约中也是如此规定。
　　然而问到保安费和保洁费是按照什么标准收取时，顾加中回答：“根据平方米来计算，国家规定每户收18元，除以12个月，再除以总面积，就是每平方米收取的钱数了。”
　　业主告诉记者：2003年物业公司还多收了2002年国家禁止的共用电视天线管理费0.023元/平方米，2003年9月国家禁止收取统收服务费0.007元/平方米。
　　位于海淀区西四环的美丽园小区，同样存在物业公司收取中修费的问题，“在我们的2.72元的物业费中，包含0.69元的室内中小修费。”美丽园业委会的工作人员何先生告诉《新青年•权衡》记者。
　　“室内中小修费，我有权决定，我委托你才可以收，我不委托，你不可以收的。”为此业委会算出了这笔巨额费用――“这一项每年高达174万元。”
　　美丽园业委会主任雷霞说：“这些物业收费显然是违规收费，我们业主是有据可查的。
　　事实上，一位多年跟踪调查北京物业小区收费情况的权威人士证实，在北京的小区里，存在违规收费的至少要占到40%。而且，除了违规收费，物业收费上还存在着大量乱收费现象。
　　问题之四：多收乱收
　　收费项目“注水”
　　“他们不但每年要向我们收取中修费，还给一些原本不存在的设施收服务费、维修费，物业收费水分太大了！”美丽园小区的业主们发现了这样一些多收乱收的“水分”与“猫腻”：
　　“水分”之一：电梯。
　　雷霞告诉《新青年•权衡》记者，美丽园小区一共有111部电梯，物业公司是按照118部电梯向业主收费，一部电梯一年的收费是19740元。7部不存在的电梯每年要多收业主约14万元。
　　按照规定，电梯费由四部分构成：维修保养费、司机工资、电费、电梯检测费。
　　“我们小区的电梯没有电梯司机，只有电费。”业委会的委员朴寅吉向记者出示了他们在供电公司拿到的电梯电费的清单，“这里面没有一部电梯一年的电费超过1600块钱的。”
　　一部电梯一年的收费19740元，电梯维护一年是3000元，电梯检测费最多750元（检测费另外收取），“收费减去用电成本、电梯维护成本和其它费用，仅仅111部电梯物业公司每年可赚164万元。”
　　“水分”之二：高压水泵。
　　雷霞告诉记者，该小区的水泵为一组，但是该小区的《房屋使用管理维修公约》中，高压水泵的收费居然按照30组计算，实际给业主提供服务的是一组变频水泵。
　　“一组高压水泵一年收取的费用是23960元，不存在的29台高压水泵一年就要从业主手中收取69万多元。”雷霞告诉《新青年•权衡》记者，“水泵加上电梯，三年下来，业主们为不存在的电梯和水泵多交的费用高达249万。”
　　鸿铭物业公司对业委会的计算方式表示：“我们不认同他们的算法。”
　　“开发商承担的物业费转嫁给业主”
　　在东城区的聚龙花园小区里，拒交物业费的业主已经达到全体业主的60%。小区业主王复强说：“拒交的原因是物业公司把空置房的物业费平摊到业主头上。”
　　“空置房的物业费应该是开发商来交的，但是开发商不交，物业公司又不敢要，怎么办？他们就把这些钱平摊到我们头上了。”
　　在王复强提供给《新青年•权衡》记者的一张明细单上，开发商一共拖欠物业费的面积是1.28万平方米，根据原来8.3元/平方米的物业费计算，物业公司每月要把10.62万元平摊到约420户业主身上，一年平摊金额总计127.49万。每个月每个业主要多交252.9元，一年就是3034元。
　　王复强告诉记者：“这只是按照原来的收费价格计算现在的空置房面积数，实际上原来空置房的面积数比这个数字要多，只是我们不知道数字。”
　　根据现在3.5元/平方米计算， 一个月收取4.48万，一年收取53.76万元，每个业主每个月要平摊106.7元，一年要交1280元。“这些钱都应该是开发商出的，凭什么要我们出啊？”
　　王复强告诉记者，物业公司把空置房的物业费平摊到业主身上，致使聚龙小区的物业费高出其他相同档次的小区，同时也造成了聚龙小区收费高、服务差的局面。
　　据记者的调查，物业公司多收乱收费是一个相当突出和普遍的问题。在国家发改委日公布的全国价格举报电话受理情况统计里，在三年内各类举报问题中，小区业主反映的物业管理公司违反规定乱收费以及物业服务费项目和标准不透明导致的投诉排在第三位。
　　问题之五：收费高 服务差
　　“我们小区是两高一差，我们的电费高，管理费高，服务水平差！业主拒交物业费已经达到了60%。”聚龙花园主委会主任李青原这样对《新青年•权衡》记者说。
　　聚龙花园的业主目前的电价是每度0.60元，比国家规定的民用电每度0.44元高出0.16元，“这是物业公司强制性地将小区内所有各家电表改为冲卡式所致，为此，我们向物价局投诉，物价局也到小区来查过，但是至今没有改变。”
　　聚龙花园一开始的物业费是每月每平方米8.3元，“这个8.3元的物业费，除了院门的保安岗及楼道内的清扫以外，别无内容，这既不包括健身房、游泳池、甚至连每个楼的电梯门都没有保安。经常出现业主的自行车被盗，有时甚至会出现因车位管理混乱造成的乱停车引发打架事件。”
　　日，经过业委会与物业公司的多次谈判，聚龙花园的物业费由8.3元降到了4元―4.5元。日，再次经过协商谈判，物业费又降到了3元―3.5元。“虽说现在物业费降下来了，但是其中有一些收费项目是国家取消了的，就这个价格，在其它小区相同的服务标准下，还是很高的。”业主王复强对《新青年•权衡》记者说。
　　李劲松律师说：“像聚龙花园这样收费高、服务差的问题其实在北京绝大多数小区都普遍存在着。”在记者调查过的100多个小区里同样普遍存在着以上问题。不少业主说：“不单纯是服务差的问题，物业公司不打业主都算是烧高香了。”还有的业主说：“我们业主就像孙子一样”。
　　北京作为首都，与上海、深圳相比，商品住宅总体规模，商品住宅社区数量，物业公司数量位居前茅。但是，中国消费者协会信息网提供的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差、物业收费之高，同样位居三大城市之首。
　　问题之六：物业公司不公布账目
　　“物业公司不公布账目，我们就拒交物业费。”崇文区幸福家园的业主对《新青年•权衡》记者说。
　　《新青年•权衡》记者在幸福家园小区《房屋使用、管理、维修公约》中看到：产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求业委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用的收支账目。业主告诉《新青年•权衡》记者，在2004年，物业公司曾经两次向业主公布过2003年的账目。
　　日，物业公司第一次向全体业主公布了账目，账目显示是亏损了30多万。一位在物业方面很专业的业主告诉记者：“如果物业公司亏损超过5万以上，必须经过审计才可以通过的，我们要他拿出这个审计报告来，迟迟不拿，一拖就是几个月。”
　　日，物业公司第二次向业主公布了账目，账目显示是盈利2.5万。“我是日交了4700多块钱的物业费，10月份才入住的，我只享受了2个多月的物业服务。而且第一期入住的业主，很多都是和我一样的情况。物业公司根本不可能亏损，盈利也不仅仅是2.5万。”一位业主对账目的真实性产生了怀疑。
　　对此，金宇宏物业管理公司经理顾加中做出了这样的解释：“第一次公布账目的时候，因为开发商没把空置房的物业费交上来，有个亏损的情况出现；第二次，开发商已经把那个空置房的物业费已经打到账上了，所以就有了2万多的盈利。”
　　2004年至今，业主一直要求物业公司公布账目，但是一直被拒绝。“业主要求公布账目，我觉得这个是包干制的物业管理，向业主公布账目是没有必要的。”顾加中说。
　　在记者调查的100多个小区中，只有幸福家园小区物业公司曾经公布过账目。李劲松律师说，业主与物业公司之间主要矛盾之一就是物业公司不公布账目，而在北京就有95%以上的物业公司不公布账目。
　　美丽园业委会因物业纠纷上诉鸿铭物业公司。日，北京第一中级人民法院重审此案，美丽园业委会在经历了一输一赢之后再次赢官司，日鸿铭物业撤离小区，图为物业公司撤离后，部分业主围攻业委会主任雷霞。
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