枕头财经：房地产库存有多严重？8年才能卖完
扫一扫二维码
点击右上角图标
发送给微信好友
分享到朋友圈
房地产库存多严重?8年才能卖完
截止今年10月，全国地产开发投资增速出现了20连跌，跌幅近九成。而库存面积已增至68632万平米，任志强认为这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。房地产市场形势尤其是积压的库存量，究竟到了一个怎样的关口？
截止今年10月，全国地产开发投资增速出现了20连跌，跌幅近九成。而库存面积已增至68632万平米，任志强认为这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。房地产市场形势尤其是积压的库存量，究竟到了一个怎样的关口？
10月末商品房待售面积为6.86亿平方米，再创历史新高。
【楼市库存“压力山大” 够卖8年了】
《华尔街日报》10月报道，根据官方数据中国未出售房屋总面积已超过六个曼哈顿区的大小，住房供应过剩的实际情况可能比数据更严重。
【习李罕见轮番喊话地产去库存】
【业内专家怎么看？】
养老金并轨方案定了！并轨后到手工资有多少？
【并轨后，到手工资有什么变化？】
【并轨后，退休金能拿多少？】
大公司简报
这一次，不知道董小姐计划卖多少台呢？
投资者调查
注意：信息提交后不可修改，请仔细核对后再点击提交||||||||||||||
当前位置：&&
2016年房地产“去库存”几大可能路径分析
关注297237
在于过去的十多年中，市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发;不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。
2015年房地产市场加速分化，北京等一线城市供小于求，房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢，滞销严重。开发企业之间，利润率普遍下调，大房企集中度进一步增加;中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。
化解房地产库存是2016年经济社会发展的五大任务之一。如何推动房地产去库存?明年房地产去库存有四种路径。通过这四条路径化解房地产库存，将促使房地产行业集中度提高，房地产投资增速或在明年迎来拐点，但政策实施存在一定的风险和平衡难度。
路径一是通过新农民工市民化消化。政府明年将通过户籍改革加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。但农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约，政府可能采取分层次放开城市迁入限制，预计先从三四线城市入手。另外，政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。&从效果上看，短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量，
但大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是&需要&而非有效需求，按揭买房存在一定的潜在风险。&
路径二是通过房地产企业购并消化。本次中央从房地产行业供给的角度进行调控，
鼓励房企降低房价和兼并重组，房地产行业集中度将加大，房地产企业策略将转变。若房价发生普遍性降价，则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产销售，因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，但新市民增加较多的三四线城市房价可能出现调整，未来三四线城市可能出现量升价跌现象。
未来市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。非户籍人口扩大公租房租赁需求较大，未来机构投资者购买库存商品房后，可以成为租赁市场的房源提供者，
扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。
路径三是通过取消限购来消化，更多城市限贷或限购政策待取消，特大城市二手房限制政策或放宽。勇认为，北上广深的限购政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地产限购和限贷的意义不大，因此，可以期待明年更多城市取消限购或限贷政策。对特大城市来说，目前二手房市场需求大于供给，明年对二手房市场的限制政策可能会调整，比如微调二手房个税优惠限制或限购等。
路径四是通过扩大政府购买消化。明年政府力度将加大。重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场，财政部已经鼓励地方运用推进公共租赁住房投资建设。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿，商品房与公租房的打通，体现在政府收购存量商品房，并尽量不再新建。
国家住房银行设立的条件已基本具备，只差顶层设计。住房银行的目的在于稳定房地产市场、增加住房消费需求，可以提供低利率资金，能够缓解中低收入者的购房压力。
前瞻产业研究院《》指出：房地产投资仍处在下行的小周期，预计2015年房地产投资增速为1%。但随着去库存的加快，明年房地产投资将会出现底部回稳态势，预计明年房地产投资增速回升至6%或7%左右。具体来看，明年一二线城市在商品房销售回升的拉动下，房地产投资将跟进;三四线城市受库存压力大、商品房销售缓慢影响，房地产投资仍旧低迷。
房价走势主要受经济、产业和人口净流入三大因素影响。综合这三大因素看，明年房价两极分化走势较为明显。以北上广为代表的一线城市房价将出现一定幅度的上涨，原因在于，这类城市经济增长相对较好，产业发展相对较快，又有较大的人口净流入作为支撑，促使房价出现上涨;与一二线城市相比，三四线城市在经济、产业和人口净流入方面存在明显不足，再加上这些城市房地产库存较大，抑制了房价上涨。
本文作者：
本文来源前瞻网，转载请注明来源！（图片来源互联网，版权归原作者所有）
已有人评论　相关内容阅读
关注前瞻微信
有什么感想,您也来说说吧!
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明前瞻网同意其观点或证实其描述。
有什么感想,您也来说说吧!
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明前瞻网同意其观点或证实其描述。
免责声明：
1、凡本网注明“来源：***（非前瞻网）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多的信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在30日内进行。
征稿启事：
为了更好的发挥前瞻网资讯平台价值，促进诸位自身发展以及业务拓展，更好地为企业及个人提供服务，前瞻网诚征各类稿件，欢迎有实力机构、研究员、行业分析师、专家来稿。（）
随着我国电子商务的迅猛发展，消费者越来越需要高效、迅捷、...【明源君说】经过2014年的迷茫和挣扎，2015年楼市将如何走向？这个问题相信所有的地产人都非常关注。近日，世联行发布了2014年房地产市场年报《中国房地产市场2014年回顾与2015年展望：胸有惊雷、面如平湖》。文中用非常翔实的数据回顾了2014年房地产市场，并对2015年房地产市场走向给出了自己的判断，文章有点长，但非常值得一读。第一部分 2014年房地产市场回顾一、特征1：需求探顶，均衡回归（一）从全国来看，成交量同比下滑、但降幅趋稳，预计全年商品房成交超 7 万亿、仅次于2013年2014 年上半年，在全国未出台任何新调控措施的背景下，房地产行业呈现低迷走势，1-5 月份全国商品房成交面积、成交金额持续下滑，且同比降幅不断扩大。在房价下调、开发商为冲刺半年目标所采取的各种优惠促销的刺激下，积累了近半年的部分购房需求在6月份集中释放，商品房销售的同比降幅有所收窄。从不同城市类型的房价走势来看，在 2014 年上半年，三线城市房价率先下跌，其次为二线城市，一线城市相对较坚挺；进入 2014 年下半年后，各线城市的房价环比均持续负增长，10 月份后，一线城市房价降幅开始收窄。 从世联监测的24个重点城市房价走势看， 月份开始出现楼盘降价促销，但房价降幅有限、总体在 15%以内，要小于2008年和2011年。（二）销售面积的顶部基本探明，市场的内在力量开始主导行业向均衡回归对比 年十年间的数据，房地产多项指标创下历史新高：全国新建商品房销售面积从3.2 亿平米上涨至 13.1亿平米； 新建商品房销售额从 7671 亿元增长至 8.14 万亿元； 商品房新开工面积从 5.4亿平方米攀升至 20.1 亿平米；房地产开发投资完成额从 1 万亿元增长到8.6万亿元，占 GDP 之比从7.5%上升到 15.1%；商品住宅成交量的持续增长，也支撑了全国销售均价的快速上涨，从年，全国商品住宅均价由 2212 元/平米飙升至 5850 元/平米。（三）土地市场总体降温，但城市冷热不均2014 年 1-11 月，全国 40个大中城市成交土地规划建筑面积为 56370 万平米，同比下降 24.2%。从不同城市类型来看，土地成交溢价率分化明显，一线城市对比大部分二三线城市，土地市场呈现冰火两重天的现象。世联行统计的全国主要城市土地成交榜单显示，2014 年 1－11月，TOP20城市土地成交总建面 44794 万平米，同比下滑 26.1%；土地成交总金额 11620 亿元，同比减少 16.4%。土地市场整体明显降温，但城市分化、冷热不均，一线城市和少部分二线城市，土地仍然炙手可热。特征2：政策退出，制度跟进2014年行政调控退出的逻辑，正是基于需求的顶部逐步探明，“强调控、抑需求”的政策可以退场。均衡之后，中国房地产将呈现“强市场”特征。回顾2014年，中国房地产市场在政策调控方面，主要是借市场调整的窗口期，把一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除；2014 年以后，以利率、信贷、税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式将取而代之。基于这一点， 2014 年对中国房地产市场是具有历史意义的一个年份。（一） 行政色彩的干预措施逐渐剔除，硬政策退出房地产2014 年 3月份召开的“两会”期间，国务院总理李克强在答记者问时明确表示：对房地产市场要因城因地分类进行调控，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。（二） 利率、货币总量等金融调控方式出台，引导市场走势回顾政府近年来的“房地产新政”和政府出台的调控手段，可以明显看到，房地产问题主要是土地问题和金融问题。当2014年楼市陷入低迷，930 限贷松绑以及 11月 22日降息之后，房地产市场也开始呈现明显回暖行情。（三） 保障性住房建设、房地产市场中长期制度建设取得进展棚户区改造是保障房建设的重要组成部分，也成为当前拉动经济增长的重要引擎。据公开报道，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市房地产投资信托基金(REITs)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。通过资产证券化，有效解决租赁型保障房资金短板。这些融资方式的创新探索，有利于保障房的建设提速。总体而言，从 2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，体现在未来的“两少两多”现象。 “两少”包括：1.行政化的硬政策会越来越少，房地产坚持市场化的方向不会改变。2.对企业的限制和约束会越来越少，今年已逐渐放开上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。另外，今年还重启了房地产上市公司再融资。这些约束的减少，在一定程度上缓解了拥有优质资源的房企的资金压力，可能会加速房企之间的并购整合。“两多”包括：1.行业规则建构多。房地产调控更为主动， 不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标，而是更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设；2.金融工具运用多。利率调控、央行新型货币政策工具（PSL等定向金融工具）的操作，这些经济手段会成为未来行业调控的重要方式；MBS、REITs 等资产证券化逐步登场。可以预计的是，这些改变将会对房地产下半场产生趋势性影响。特征3：供求逆转，创新求变（一） 供求逆转， “去库存”成为 2014 年楼市的主线2014 年 11 月末，全国商品房待售面积攀升至 59795 万平米，比 10月末增加 1556 万平方米，同比增长 21.3%。销售回落而库存快速增加凸显了楼市的困局，这一趋势如果继续，则会进一步传导到土地市场乃至金融系统，带来经济失速的风险。 因此， 解决库存问题被视为促进房地产平稳健康发展的关键。注：2014年为 1-11月数据，其余为全年，数据来源：Wind，世联研究图表 22：2014 年各地房地产调控政策松绑统计（二） 各类型重点城市库存情况全国重点城市库存变化趋势显示，2014 年 11 月，在多重政策作用下，全国多个重点城市库存去化时间（去化时间=当月可售面积/最近 6个月的月均销售面积）有所下降，仅重庆、成都、西安、长沙等几个中西部二线城市的去化周期小幅上涨。然而，大部分城市的商品房去化时间仍超过 15 个月的警戒线，去库存压力不容小觑。从不同城市类型的库存情况来看，一线城市的库存绝对量均持续上行，但由于 10-11 月市场表现较好，一线城市10-11月去化时间有所下降。从去化时间来看，除深圳外，北京、上海、广州去化时间均超过 15个月的警戒线，短期内去化压力依然存在2014年11月，大部分二线城市的库存量有所下滑，去化时间也出现明显下降，但多数二线城市的库存量仍处于 2010 年来的高点。近年来分三四线城市人口持续净流出，失去产业和人口等基本面支撑的房地产市场成交遇冷，市场新增供应量远远超出当地的潜在需求规模，造成库存量不断攀升，因而去化时间居高不下，市场风险逐步累积。未来房企需谨慎选择进入哪些三四线城市。（三） 房企创新求变去库存截至 2014 年 10 月 31 日，A 股市场共有 143 家上市房地产开发商公布了 2014 年三季度的库存数据，房企存货加速攀升，累计库存绝对值创下历史新高。三季度末，累计库存绝对值达 19622 亿元，同比增长 25.4%， 增速较去年加快。 剔去其中已售未结的项目， 即预收账款， 上市房企的真实库存达到 13431亿元，同比增 36.61%。数据进一步反映了今年年初以来，行业销售放缓，企业库存不断累积。同时预收款与去年水平大体持平、同比仅上涨 6%，增速明显放缓，从而影响企业未来营收表现。对于去化周期的估算，可用真实库存的货值（用当时毛利率估算）减去预收款，再除以当时销售商品、提供劳务收到的现金的成本进行模拟预估，得出的结论是目前大致需要 3.1 年的时间进行完全去化，这个时间接近于 2008 年和 2011 年的峰值，反映开发商去化压力大。标杆房企的库存累计值也达到了历史最高水平，但是增速明显低于行业平均水平，同比增 18.8%，达到11313 亿元。一方面说明了标杆房企去化情况好于平均水平；同时也反映了中小房企库存增长速度仍然较快，去化压力在增加。预收款方面，标杆房企放缓但优于平均水平，也侧面说明其未来业绩锁定能力更好。在销售业绩和资金周转的双重压力下，积极去库存成为开发商的必然选择。除降价外，大部分开发商更注重通过营销举措以及产品、服务的创新来以吸引客户。回顾 2014 年，众多开发商围绕营销渠道、金融、产品和服务等方面的新尝试层出不穷，比如“全民营销” 、 “众筹买房” 、 “自由筑屋” 、 “智慧社区”等。图表：2014 年房地产开发商创新举措概览特征4：规模滞涨，暗流涌动进入 2014 年，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，库存和成本不断上升，利润率开始下滑，房企负债率高企、资金短缺等问题突显。此时若继续盲目扩张规模只会带来更大的资源占用和更多的货存，加剧资金周转的困难和经营风险。面对行业回归总体均衡的“新常态” ，简单的规模扩张、增加利润的方式，在 2014年似乎已经走到尽头。（一）营收增速放缓，净利润下滑截至 2014年 10 月 31日，A股市场共有143家上市房地产开发商公布了2014 年三季度财务数据，营业收入达 4551.87 亿元，同比仅增长 9.7%，增速较去年的 36.41%明显放缓；净利润率为 511.74 亿，同比下滑 10.5%，归属上市公司股东净利润458.92 亿，同比下降8.1%。（二）利润率趋势向下，费用率大幅提升在2014年需求和去化速度放缓、竞争压力加大的市场环境下，开发商为促进销量牺牲了部分毛利率，叠加土地成本的持续上涨和房价的调整，房地产开发商的利润空间不断被挤压。数据显示，2014 年前三季度A股上市房企毛利率为32.7%， 同比略微下滑2.4个百分点； 前三季度ROE （净资产收益率） 为6.94%，较去年同期下滑 1.67 个百分点、降幅接近 20%；预计全年 ROE 较 2013 年也将下滑 20%左右。2014年以来，行业平均三费占比呈持续上升趋势，达到 11.22%，为五年来以来最高水平。其中销售费用上升 0.37 个百分点，管理费用上升 1.04 个百分点，财务费用上升 1.05 个百分点。（三）负债率维持高位，偿债能力有所减弱由于库存高企，成交放缓，回款缓慢，房企的负债水平维持在高位，负债率持续攀升。截至 2014 年三季度，A 股上市房地产开发商短期债务总计 5018 亿元，长期债务总计 7146 亿元，有息负债占总资产比例为 36.4%，为五年以来最高水平，资产负债率则高达 76.6%。（四）经营现金流短缺，上市房企规模收缩由于行业总体销售收入放缓而费用大增，房企经营现金流严重短缺。数据显示，2014 年前三季度 A 股上市房地产开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27 亿元，负值缺口同比大幅上升 77.3%；筹资活动产生的现金流净额是 1888 亿元，较去年同期上涨 55.1%。（五）业绩目标完成率普遍偏低，规模增长乏力根据已经披露的数据，2014 年 1-11 月 35家典型房企的销售额同比增长率为 14%，目标完成率在 80%以上的仅有 17 家。目标完成率和增速均差于往年，简单的规模增长似乎 已难以为继。第二部分 2015 年房地产市场的展望放眼房地产行业的中长期发展，市场回归均衡之后，我们预测以下十大现象会出现：1.城市打上个性化烙印。未来城市个性将逐步恢复，建筑与当地传统文化的融合将成为趋势。2.内容个性化。限购解除为需求松绑，空中别墅、蚂蚁工坊……诸多个性化十足的产品形式将不断涌现，以满足个性化需求。3.支付意愿取代单一定价模式。通过满足了个性化需求，实现差别化定价。4.大盘小盘化。大盘开发模式终结，简单复制模式无法迎合多样化需求，差异性、独特性等小盘开发模式成为趋势。5.城市内涵的分化加剧人口分流。城市享有的社会公共配套资源、提供的就业机会、交通通达程度、信息活跃程度等软实力就像一个磁场，其强弱会影响人的选择，会加剧人口在城市间的流动。6. 大而统之的数据失去指导意义。区域分化发展的背景下，描述市场整体性的数据将变得毫无意义。7.利率、税收等调控方式成为主流。8. 众筹模式植入房地产领域。9. 房地产金融的核心是渠道、场景和数据，互联网为拓宽金融渠道提供平台作用。10.与房地产使用相关的政策逐渐放松。今后可能出现车库无须消防审批也能顺利注册公司来创业、住宅也可用作商业用途等一系列宽松政策。一、中央经济工作会议定调，2015 步入新常态中央经济工作会议是政策和改革风向标。2014年 12月 9日-11 日召开的中央经济工作会议上，不同于以往，2014年经济工作会议明确的主要任务中，与房地产、商品房相关的内容只字未提，保障房、 棚户区也未体现。 这一变化背后的预示意义，是在经济发展进入新常态，发展动力从传统增长点转向新的增长点， 这一新时代背景的大逻辑之下，房地产已回归人的 “衣食住行”息息相关的生活常态，政府不再出台短期性的调控措施，而是让房地产像移动互联网、像汽车等产业一样，通过产品和服务的真实价值创造，使行业生命力在未来焕发无限精彩。二、中国房地产市场天高海阔（一）环球经济:复苏不均衡下的政策分化2014 年下半年以来，除美国保持复苏的态势外，其他多个经济体诸如欧盟，日本以及新兴经济体等都出现了不同程度的经济放缓。明年来看，外围最大的风险点在于美国加息，另外欧元区和日本在持续衰退下选择的宽松措施，使得明年中国出口不确定性继续加大。（二）去房地产谈稳增长，是个伪命题2015 年房地产可能仍要为经济稳增长贡献力量。但也要清楚认识到未来管理层稳定经济的方式会逐渐改变，中央经济工作会议要求明年增长速度换档到中高速增长、发展方式从规模速度粗放式增长转向质量效益集约型增长，这表明稳增长的思维已发生改变，投资驱动的经济增长模式已然变化，投资会依照效率优先的原则，投向将更加的精细化，而不再强调增长速度本身。（三）松紧适度，预计 2015 年整体货币环境好于 2014 年随着中央经济工作会议的定调， 松紧适度的货币政策落实，预计明年中国整体的货币环境会比 2014 年好，目前社会融资规模的筑底回升和利率回落的局面，有利于带动投资增速的回升，以及房地产市场销量回暖。（四）寻找下一个风口，地产金融化成趋势金融改革逐渐打通无风险利率下行通道，同时创新货币政策调控工具也尝试联动无风险利率与信用贷款，引导融资成本下降，但若要突破杠杆率，直接融资和资产证券化是必然的发展方向，从而推动地产金融化的趋势加快。（五）展望 2015 年，房地产市场销售总量仍将在一定的高位波动房地产市场的需求基本探顶，房价爆发式的上涨不复存在。1、改善型住房需求将进入高峰期： 年，中国34-49 岁的人口（即改善型购房者集中的人群）在
年期间均达到 3.1亿以上，占总人口的比例保持在 23%的高位，表明未来 20 年，中国房地产仍处于改善型置业高峰期。限购、限贷等行政化调控政策的退出，将有利于改善型需求的充分释放，促进楼市成交。一线城市不同面积区间的户型成交套数占比二线城市不同面积区间的户型成交套数占比三线城市不同面积区间的户型成交套数占比2、实际城镇化率提升带来的住房需求空间依然很大：国家统计局公布的数据显示，2013年中国城镇化率（即城镇常住人口/总人口）已达 53.7%，然而，中国的户籍人口城镇化率（即城镇户籍人口/总人口）仅为 35.3%，实际的城镇化率依然偏低，大部分流动人口尤其是农民工实现市民化带来的大量住房需求仍未获得释放。3、家庭小型化仍在持续：国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告》显示，2013 年我国约有 4.3 亿户家庭，平均户规模由上世纪 50 年代的 5.3 人下降至 3.02 人。而根据该报告的预测，中国家庭小型化的趋势仍在持续， 2040年中国的家庭户数量将达到5亿户， 在2045年才达到峰值 （5.0 亿） 。因此，裂变新增的家庭带来的住房需求仍将继续上涨。4、棚改提高货币补偿比例，增加商品房需求：住建部提出 2015 年棚户区改造规模不低于今年的 470 万户，棚户区改造资金将不低于 5000 亿元。若按 40%的货币补偿计算，明年将有近 2000 亿元的资金用于回购商品房，形成近 100 多万套商品房的需求。5、土地购置面积回落，预示着明年供应量下降：数据显示，2014 年 1-11 月，房地产开发企业土地购置面积为 29736 万平米，同比下降 14.5%，预示着明年新房供应量有可能下滑。明年下半年，部分城市会进入供求紧张的局面，房价出现上涨。总体来看，明年销售总量无须太过担忧。我们预计，2015 年全国商品房销售面积较 2014 年上升是大概率事件。房价走势会出现分化，一线城市房价会上涨，二线城市分区域，有些城市会平稳中上涨，三线城市分化更为明显，房价下跌的居多，也会有上涨的城市。全国商品房销售金额可能超过 2014 年。
三、城市选择制胜未来（一）继续城镇化与城市承载力的矛盾大城市对人口的强大的吸附力远超城市承载能力的背景不言而喻。让更多农业人口成为市民是继续城镇化的必然要求，也是历史性的任务，但城市的非均衡发展引起的诸如交通拥堵、空气污染、住房紧张等“城市病”也屡遭诟病。继续城镇化与严控特大城市人口规模成为人们迫切需要解答的现实矛盾。（二）“矛盾”在城市分化中化解据统计，近五年一线城市人口净流入保持着年均 4%-5%的复合增长，这一趋势就目前来看无扭转的迹象。预计未来一线城市的城市规模会进一步放大，一线城市近郊以及周边的中小城市孕育着巨大的潜力。（三）基于城市群的城市再分类根据 2010 年 12 月发布的《全国主体功能区规划》内容，以及我国区域经济实力呈梯次分布的清晰规律，可将我国城市群分为四大板块，东部板块以京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸和冀中南城市群为代表；东北板块以辽宁半岛和哈长城城市群为代表；中部板块以太原、中原、江淮、武汉、长株潭和环鄱阳湖城市群为代表；西部板块以宁夏沿黄、成渝等 9 城市群为代表。据不完全统计，以上23个城市群中的13个重点城市群以占全国 14.1%的市区面积；吸纳了全国 40.45%的人口数量，创造了占全国73.25%的GDP总量。1、大都市型城市。京津冀、长三角、珠三角作为我国传统三大经济极，以占 4%的国土面积，承载了18%的全国人口，创造了 40%的 GDP 总量。由于规模效应的存在，未来三大经济极将继续发挥对人口与资源的巨大汇聚作用。2、 类“第五城”型城市。除传统三大经济极外，未来中国城市群中的“3+N”龙头城市群格局有望形成。与此同时，在龙头城市群覆盖下的中心城市会形成数个向“大都市型”城市特征靠近的城市。比如具有产业先发优势的武汉，支柱产业多元化发展的南京，地域战略独特的成都、重庆，区位优势明显的厦门，综合枢纽腹地的郑州等城市。3、 区域中心型城市。城市群的中心城市称之为区域中心型城市。这些区域中心型城市已成为本区域先进生产力、优秀科技成果、优质教育资源、领先现代化成果的集聚中心。我们认为代表城市包括西安、海口、宁波、南宁、兰州、乌鲁木齐等。4、 卫星型城市。随着我国城镇化率的进一步提升，城市群发展将步入成熟阶段，表现为城市群圈层网络形成、城市间互补关系确立、交通网络分布密集、向周边城镇扩散与中小城市集聚并行等特征。因而未来在中心城市周围将涌现出一批卫星型城市，这些城市分担了中心城市的居住功能、产业功能等，而尤以承接中心城市产业或与中心城市形成产业互补特征的中小城市具备较大潜力。四、坚定转型积极应对，百花齐放白银时代（一） 房企资金承压，融资方式将从单一走向多元化2014 年，房地产行业资金面进一步趋紧。据国家统计局公布数据显示，2014 年房地产企业自筹资金比例已经达到历年新高，占比 42%；其他资金来源（主要包括销售回款、预收款项）减少至 1998 年以来新低，占比 40%，房企周转率下滑，销售款项回笼放缓，资金自筹依赖度大幅提升。从世联行监测的154 家房企融资数据来看，今年房企融资规模增幅巨大，2014 年 1－11月共发生融资 300 笔，较去年增加 51笔，涉及融资总额 5444.5 亿元，同比增长 45.2%。全国房地产企业资金来源结构（二）金融优势差异化加大，酝酿并购融合契机2014年市场下行更是给中小房企雪上加霜，处在资金链断裂的风口，自筹资金跟不上、销售资金回笼困难，大量房企将不得不转让股权、债权，甚至抛售房产、未开发项目等资产，而具有雄厚资金的大型标杆房企将抓住逆势并购扩张契机，驱动行业并购融合。（三）国外房企定位的经验借鉴“白银时代”从规模、杠杆竞争转向运营、资本、产品、战略等全方位综合实力的较量，当传统销售型业务的天花板出现，房企转型则是顺应了行业发展趋势。第一，综合型；主要是资金及综合实力雄厚的龙头开发企业通过入股、合作、并购等方式丰富企业主营业务，整合资源以达到业务多元化，最终成为集开发商、运营商、投资商、金融服务商等于一体的大型综合性房地产企业。第二，专业型；主要是综合实力相对较弱的中小型房企通过定位自身优势领域， 向精细化、 专业化发展，最终成为行业某个领域的专业型房地产企业。国外房企定位及其业务范围（四）国内房企的转型探索2014 年，国内部分房企已开始积极探索未来的转型方向。国内部分房企的转型与定位数据来源：公司公告，世联研究五、购房者信心止跌回升，市场预期改善（一）2014 年 4 季度世联购房者信心指数小幅回升1、受信贷宽松等利好政策影响，2014年季度购房者信心指数自 2013 年底以来首次回升；2、客户分化明显，首置和改善型购房者信心提升，投资客信心出现下降；不同类型置业者的购房信心分化明显：从不同置业目的购房者来看，首次置业者和改善型置业者的购房信心分别较上季度上涨了 1.9 和 0.2，投资客的购房信心较上季度下滑 4.9 个百分点。3、一线城市和中部、东部二线城市购房者信心改善，一线城市看涨者占比大幅提高；2014 年 4 季度各类城市购房者信心排序从高到低依次为：西部二线、东部三线、中部二线、东部一线、东部二线、中西部三线。4、重点城市购房者信心指数从重点城市购房者信心指数得分来看，2014 年 4 季度，除了杭州及厦门外，所有重点城市购房者信心指数均高于50的临界值。（二）购房者预期变化趋势1、认为周边楼盘较半年前有小幅降价行为的购房者占比上升，城市分化明显2、未来房价看涨者占比继续上升，看跌者占比持续下滑楼盘持续的降价促销和多重政策的利好刺激使得预期未来房价上涨的购房者有所增加。3、成交量看涨者占比有所增加从购房者对未来成交量的预期来看，有 33.3%的购房者认为短期内成交量将继续上升，较2014年三季增加 3.6 个百分点，表明今年楼市有望持续回暖。4、近一年来，看好未来半年购房时机的购房者占比首度超过不看好的购房者占比调查结果显示，2014 年 4 季度，有 31.1%的购房者表示未来半年适合购房，较上季度上涨 2.8 个百分点；而表示不适合购房的置业者占比为 27.4%，较上季度下降 3.1 个百分点。5、表示有意在最近三至六个月内置业的购房者占比持续上升调查显示，2014 年 4 季度，19.1%的购房者表示会在近三个月内置业，较上季度上涨 1.3 个百分点；14%的购房者表示会在半年内置业，较上季度提升 0.1 个百分点；31.2%的购房者表示会在一年内置业，较上季度提升 1.8 个百分点。近期置业者占比的提升意味着未来成交量继续回暖的可能性依然很大。（三）购房者对信贷放松政策的看法1、超5成购房者认为 930 新政对其购房决策有影响，公积金新政影响相对偏小2、930新政对改善型住房需求和近期置业者影响明显3、房价走势不明、降幅过低仍是当前阻碍购房的主要因素，信贷因素占比明显下降阻碍购房的最主要因素综上，2014 年，中国房地产市场的顶部已基本探明，作为政策风向标的中央经济工作会议也对房地产调控只字未提，市场机制将充分发挥作用，下一步房地产市场将继续向均衡点回归。在此背景下，四季度市场预期有所改善，但看涨房价者占比小幅低于看跌者占比，未来半年房地产降价压力依然存在，不过已有所缓解；看好未来半年购房时间的置业者占比已超出认为不适合购房的置业者占比，预示着潜在需求进场的意愿在提升，有助于推动 2015 年成交继续好转。来源：《世联行2014年房地产市场年报：胸有惊雷，面如平湖》，有删节。更多好文推荐分享，请添加明源地产研究院副主编个人微信号mypx2014您还可以输入关键词：「万科」「万达」「碧桂园」「恒大」「中海」「佳兆业」「采招」「龙湖」「逼定」「开盘」「拓客」「景观」「户型」「车库」「明源原创」「绩效管理」「利润」「全民营销」「m」获取更多精彩内容！＞＞点击“阅读原文”，再来看《2015年中国房地产20大预测》↓↓↓
看过本文的人还看过
人气：35869 更新：
人气：33440 更新：
人气：29597 更新：
人气：24756 更新：
明源地产研究院的更多文章
大家在看 ^+^
推荐阅读 ^o^
最低售价6.66万元，凯翼X3上市了
大家怎么看待马路上撞死动物的问题？
“互联网SUV”凯翼X3上市 售价6.66-9.69万元
这辆Jeep自由侠要卖20万，买它的人脑子都被门夹过吧？
猜你喜欢 ^_^
24小时热门文章
微信扫一扫
分享到朋友圈