公司名下的房子怎么卖？
日 12:01&&&编辑：小徐&&&来源：
摘要：公司名下的房子，如果公司破产要优先清算债务，不能出售。如果是普通转让，征得董事会同意并签署股东决议后，方可出售。......
公司名下的房子并不能随便出售，如果因为公司破产，首先名下房产必须优先偿还债务；如果不是因为破产出售，法人一个人说了不算，还需要看董事会是否同意出售房屋并签署股东决议，且在出售之前一定要缴清税费！一、公司名下的房子出售前，先满足什么条件？公司名下的房子出售前满足以下三点：1.没有其他债务。如因公司破产，需优先清算债务，偿还清债务之后才可以出售。2.签署同意及委托文件。1）必须提供“授权委托书”并加盖公章。2）必须由董事会同意并签署股东决议！3.缴完应缴的税。与一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前要缴纳房产税和土地使用税（每年都要缴）。缴纳标准：房产税/年=房屋购买价格×70%×1.2%土地使用税/年=房屋面积×土地级别标准收费特别提醒：房产税和土地使用税要求公司每年向公司所属的税务所自行申报。若没有按年缴纳，每年都会有违约金，日息万分之五。如果公司自从购买房屋后从未缴纳过房产税以及土地使用税的，税务要求先完税并交纳违约金后此房才能上市交易。二、公司名下的房子出售，走什么流程？在流程上，以买方为个人全款为例，出售公司名下的房子跟一般的商品房交易一样，需要房屋核验、网签、缴税以及过户几个关键的步骤。1.房源核验：办理人：法人或经纪机构核验专员办理地点：所在区住建委所需材料：1）填写《存量房房源核验申请表》；2）房产证原件及复印件；3）税务登记证副本4）组织机构代码证副本5）企业法人营业执照副本6）法人授权委托书；7）法人的合法身份证明；8）股东决议书（股份制企业）；4）央产房需提供央产房上市交易登记表；5）委托经纪公司还需填写《房源核验委托书》，并提交个人及房本照片。核验时间：最快10个工作日出结果2.网签：网签，即网上签约，需买方及公司法人或代理人到场。在网签之前涉及收定金、签署合同，与常规售房流程无异。办理人：法人和购房人办理地点：住建委或经纪公司法人所需材料：（1）房产证；（2）法人身份证；（3）授权委托书；（4）法人或代理人个人账户的银行卡；（5）税务登记证副本；（6）组织机构代码证副本；（7）企业法人营业执照副本；（8）股东决议书。注意：售房款必须由公司指定的代理人个人账户收取！3.缴税：公司名下的房子出售，包含契税、印花税、增值税及土地增值税。其中契税由买方承担，后者则由卖方承担。但是实际操作过程中，本步骤所涉及的所有税费都由买方承担。办理人：法人和购买人办理地点：当地地税部门所需材料：（1）房产证；（2）税务登记证副本（3）组织机构代码证副本（4）企业法人营业执照副本（5）法人授权委托书；（6）法人的合法身份证明；（7）股东决议书（股份制企业）；（8）房产税和土地使用税缴纳证明原件（9）网签合同原件注意：部分城区缴税需要提前预约，提前咨询地税部门或咨询经纪人4.过户：过户即到当地不动产登记中心办理产权变更手续，办理完过户后就可以等待新房本下发，不同城区时间不同。办理人：法人和购买人办理地点：当地不动产登记中心所需材料：（1）房产证；（2）税务登记证副本（3）组织机构代码证副本（4）企业法人营业执照副本（5）法人授权委托书；（6）代理人的合法身份证明；（7）股东决议书（股份制企业）；（8）土地增值税涉税证明（缴纳土地增值税时提供）（9）契税票注意：部分城区办理过户需提前预约，提前咨询地税部门或咨询经纪人三、公司名下的房子还需要交什么税？与个人名下的普通住宅出售不同的是，公司名下的房子所需缴纳的税种，除契税、增值税外还需缴纳印花税、土地增值税，但是不用缴纳个人所得税！买方税费：契税/契税、印花税个人（公司）买公司产权住宅：（计税价-增值税）×（1%~3%）税率:首套购房契税税率：90平米及以下1%；90平米以上1.5%。二套购房契税税率：3%。个人（公司）买公司产权商业：（计税价-增值税）×3% 印花税=计税价×0.5‰卖房税费：增值税、印花税、土地增值税提供发票以及契税票情况下：增值税=（计税价-原值）÷1.05×5.6%印花税=计税价×0.5‰土地增值税=增值额×税率（30%~60%）其中，增值额=网签价或核定价-扣除项目金 （网签价、核定价哪个大取哪个）扣除项目金=原值+原契税+本次增值税及附加+递增额+网签价或核定价×10% （网签价、核定价哪个大取哪个）递增额=原值×5%×年数（3年零8个月按4年算）税率由增值额/扣除项目金决定税率划定标准举个例子：一套原值50万，100平米，网签价100万，核定价80万，房子满5年，上次契税1.5万，需要交纳多少税呢？A.增值税=（网签价-原值）/1.05×5.6%=2.38万元增值税及附加=（网签价-原值）/1.05×5.6%=2.67万元B.印花税=（网签价-本次增值税）×万分之五=0.05万元C.契税=（网签价-本次增值税）×3%=2.93万元D.土地增值税递增额=原值×5%×年数=50×5%×5=12.5万增值额=网签价-原值-原契税-本次增值税及附加-递增额-网签价×10%=100-50-1.5-2.67-12.5-10=23.33万元税率=23.33/76.67万=30%（小于50%，税率30%）土地增值税=增值额*税率=23.33万×30%=6.99万不过这些税费，在实际操作过程中，都是由买方承担。资料来源：北京地税局
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二手房定金怎么算，买二手房交定金要注意什么？
正在读取...&|&作者：南京房产律师&|&来源：法邦网
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导读：对于有意向的二手房，如果购房者还在犹豫要不要买，对于房产中介要求交纳的定金就要谨慎，否则，一旦自己不想买了，定金将很难收回。而在决定交纳定金时，还要了解二手房定金怎么算的问题，避免被中介索要了过高的定金。此外，购房者买二手房交定金要注意什么呢？对此，本文将一一为您介绍。
一、怎么算1、中的定金罚则定金是二手房买卖当事人为确保租赁合同的履行而在租赁合同成立之前交付相对方一定的价款以租赁合同能够正常履行。租赁合同如约签订后，定金的担保功能即完成，定金应当折抵价款或者由承租人收回；若承租人不履行合同，无权要求返还定金，若出租人不履行合同的，则应双倍返还定金，这就是“定金罚则”。2、定金不应超过主合同价款的20%定金应由当事人以书面形式约定，在交付定金价款后定金合同成立，且双方约定的定金不得超过主合同标准额的20%，具体到二手房买卖中，因为约定定金额时尚未签订具体的租赁合同，主合同价款的计算应该参照租赁房屋的惯常租金和约定的租赁期限计算。二、买二手房交定金要注意什么1、要求出示委托协议要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。2、与中介公司签订书面的中介协议该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。3、要求出具委托书与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。4、要求出具定金收据收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。以上内容就是有关“二手房定金怎么算”以及“买二手房交定金要注意什么”等问题的详细情况，希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。人们在购买二手房时，需要谨防的二手房购房陷阱有很多，其中便包括了二手房的购房定金陷阱。购房者在买二手房时，不要轻信了中介的话，而轻易与中介签订合同，交纳购房定金。在交纳购房定金时，对于中介要求的数额还应谨慎对待，如果定金数额明显高于法律的规定，您要及时拒绝。如果日后买房不成而与中介之间发生了定金纠纷，您要懂得如何维权。如果您不了解，可以咨询房产方面的专家律师。
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一、二手房定金该怎么算1、二手房买卖中的定金罚则定金是二手房买卖当事人为确保租赁合同的履行而在租赁合同成立之前交付相对方一定的价款以保证租赁合同能够正常履行。租赁合同如约签订后，定金的担保功能即完成，定金应当折抵房屋租赁价款或者由承租人收回......
南京房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
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购买的房子是公司产权房，要注意些什么
最近，有些消费者提问，关于经适房等特殊性质房产出售和购买的问题。今天特地将大家比较关心的问题整理了一下，供各位参考。问题一，经适房要出售，有什么不一样吗?经适房是经济适用房的全称，区别于一般性质商品房，是一种具有社会保障性质的政策性住房。按照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，也就是说，购房人购买经济适用房不满5年，按照政策要求，禁止将房屋转让给他人。同时，购买经济适用房满5年的，购房人上市转让经济适用房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。即，购房人将已购满5年经济适用房转让给他人的，政府可优先回购，一般政府放弃回购的，需要出具《放弃优先回购证明》方可办理后续上市交易手续，同时应向政府交纳土地收益等相关价款。问题二：已购公房可以上市买卖吗?已购公房又称房改房，通俗点说，已购公房是具有特殊性质的交易房屋类型之一，职工享受房改政策所给予的优惠，以福利分房形式分配房产(仅可享受一次)，并以有关部门指定的价格购买房屋，个人拥有全部产权或者部分产权。具体而言，已购公房分为两类，一类为按照成本价购买的已购公房，另一类为按照标准价(优惠价)购买的已购公房。购买价格的高低将决定已购公房是否可以直接上市出售以及所补缴的土地出让金的金额标准。全部产权的已购公房可以直接买卖，对购房人来说也没有风险。已购公房上市交易必须提供原始的购房合同，还有一套计算公式，工龄、房龄等，购买时需要弄清楚。问题三：购买的房子是公司产权房，要注意些什么?先要确定房子是全产权的，如果是部分产权的，需要补交一定的价款变成全产权才可以出售，出售时还需要缴纳一定的土地出让金。再确认公司产权房子的可有产权纠纷，房产交易中心调档。主要是是确认是不是有查封情况。没有问题那么就签订买卖合同。委托出售人必须是有委托书的。如果是法人是不需要委托书的。签订完买卖合同后网络备案，备案好后接着由公司委托人提供股东同意出售该房屋协议公司章程公章要带着营业执照&，当事人交税是按个人缴纳，契税和过户手续费用。安全不能光靠自己，不是专业的所以不要省那一点中介费。找中介代办会省去很多不必要的麻烦，可以正常贷款。如果能够成功办理产权证，购买后是商品房和其他房屋一样，70年产权的，也可以落户口。问题四：央产房也算已购公房吗?可以上市交易么?所谓央产房，全称是中央在京单位已购公房，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产。央产房有几个上市交易的条件：第一，原产权单位已经建立住房档案;第二，已经取得房屋产权证;第三，有超标情况但已在原产权单位作过超标处理;第四，不属于国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房。或者直接去央产房交易办公室领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经交易办公室核准后，即可办理上市交易手续。需要特别注意的是，凡属超标而未处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。同时，央产房上市还要符合有关住房档案和买卖合同的规定。出售人没有建立住房档案的，应补建住房档案后方可上市出售。出售人上市出售时应提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同，无法提交的可以按房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。案例回顾：2012年6月，买房人刘女士在a中介公司的居间下与房屋出售人顾先生签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定刘女士购买顾先生位于北京市海淀区志强园一套已购公有住房。房屋价款130万元;该房屋家具、家电装修及配套设施作价63万元，总计193万元。签完约之后，a中介公司通知房屋产权人其所售房屋系中央在京单位已购公房，即央产房,需要办理上市审批手续，才能完成交易过户，但房屋产权人称购买人刘女士未按合同约定在面签时支付首付款，所以不同意办理央产上市审批证明。双方为此发生争议，无奈之下，买房人刘女士于日向出售人邮寄《关于解除&北京市存量房屋买卖合同&的通知》。要求解除房屋买卖合同，返还购房定金5万元，并支付违约金38.6万元。最终，一审法院认定，解除刘女士与顾先生签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》;顾先生返还购房定金5万元并按照房屋总价款百分之二十的约定向刘女士支付违约金38.6万元。延伸阅读：
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