揭密：中国房价还能涨多久？
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揭密：中国房价还能涨多久？
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由于房价具有上冲惯性，谁也无法预测。不过这种“加杠杆”的疯狂注定难以持久。去年是股市，今年又轮到楼市。正是因为股市、楼市都具有“加杠杆”和“高投机”的金融属性，所以结果必然是涨得疯狂，跌得悲惨。
根据国家统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获悉全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。
一个市场如果成交低迷，则说明这个市场并不活跃，需要政策外力添把火。但如果过度活跃，则说明其投机性强，而投机的目的就是想快速获得价差收益。当前，中国人购房的目的有两个：一是自住（包括改善型需求），另一个通过投资来获利。而现在国内居民家庭的资产大约有三分之二配置在房地产上，这也说明了国内居民对房地产投资的偏好浓厚。
一直以来，国内房地产业没有出现过像样的调整，主要得益于政府对房地产业的“隐形刚兑”，因为房地产投资对带动经济增长的效果不容小觑，而且房地产带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电等，同时，房地产投资在销售通畅的情况下，可以带来十分可观的现金流回报。那么各级政府部门又如何对房地产市场进行“隐性刚兑”的呢？
其一，各种力量都在遏力阻止房价下跌。在一般情况下，三四线城市的房价库存积压现象若长期存在，只要按市场化原则降价销售，那么库存积压问题会逐步得到缓解。但如果地方政府出手干预开发商降价促销，再加上前期购房者也反对降房价。使得房产开发商在商品房销售方面受到很大制约，这才是导致一些地区房价虚高，但库存积压愈加严重的后果。
其二，政府部门虽然对高房价泡沫存在忧虑，但始终未敢下重拳，政策一直在反复犹豫之中。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未全面铺开。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例，由之前的30%首付，降到了20%。
其三，货币政策的持续宽松，支撑起高房价泡沫。自2014年11月央行开始实行货币政策宽松以来。今年一季度的新增信贷高达4.61万亿，而房地产的杠杆程度也达到了顶峰。一季度个人房贷就新增了1万亿。而2015年全年也不过是2.66万亿。
而笔者认为，当前国内一二线城市的房地产泡沫根本无法长期延续。一方面，央行货币宽松的本意是支持实体经济，以及给三四线城市楼市去库存。中央政府是希望通过货币宽松来给三四线城市楼市“去量”，但结果是信贷资金都跑到一线城市去“提价”。预计未来，决策层会对不同城市的房地产市场采取不同的调控手段，而不会再搞“一刀切”的旧模式。
另一方面，房地产泡沫越大，实体产业越没法生存，最终会纷纷迁离。中国最好的实体产业，还是在一线城市。再这样炒下去，不要说工厂，连高大上的办公楼经济也玩不下去了。最后不但没能先进带动后进，反而把先进也搞残了。这一点，任正非、马化腾等已经先后代表高端产业呛声高房价。
现在的状况是，大量的信贷资金流向了一二线城市，制造了一个个高高在上的泡沫。而三四线城市的去库存，实体产业的生存环境却日益恶化。所以，必须忍受短期经济下行的阵痛，将房地产结构性矛盾给治理好，否则一系列的金融危机会连续发生。面对国内房价何时下跌，国内多数专家认为房价在一二年内不会出现回调。但笔者认为，谁也无法预测房地产泡沫的调整期，房价还能涨多久，关键要看以下几大因素。
首先，投机资金占整个市场的比重有多大？我们先拿深圳房产作例子。深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年，房贷增量从没超过500亿。2014年：深圳房贷增量452亿元，余额5299亿元。2015年：深圳房贷增量2151亿元，余额7420亿元。2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍，比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多！
与过去&“力量分散，打法粗糙，没有预期，持有期长”等不同的是，现在进入一二线城市的炒家，手法更是老道，先是集中力量攻一线城市，后受到调控又转向二线城市，以迅速推高房价“快进快出”为主。
此外，现在的杠杆资金和操作手法已超出银行体系，风险更难预估。链家、世联等都已开始了金融类业务，甚至众筹炒房也层出不穷。笔者认为，在一个投机市场中，随时会出现房地产泡沫此刻还在涨，下一刻或将崩盘。
再者，对于三四线城市的去库存问题，虽然政府部门认为可通过推进城镇化来化解危机，但笔者认为问题远没想像这么简单：一是我国城镇化率已经达到56%，我国的城镇化已经处于后期了。
二是在吸引外来人口流入问题上，当地政府要发展具有本地特色的制造和服务产业，又要提供社会保障，地方政府的负担将大幅加重。三是外来人口流入后，除非提供零首付，否则外来人口总体购买力远不如当地居民，难以真正起到去库存的目标。。
再次，紧跟国内房价连涨十多年的还有人民币汇率。“9.11”之后，美国经济遭遇重挫，美联储推出了量化宽松政策。而2008年美国次贷危机的暴发，美联储QE政策又开始加码，这使得美元指数长期贬值，而人民币却不断上扬。大量外资流入中国，并推高了资产泡沫。国内外游资既享受到了以人民币计价资产上涨的利润，又获取了人民币升值的硕果。
现在情况有些不同，由于人民币的持续贬值，去年资本外流规模达到1万亿美元，而今年1月和6月初人民币再次走低造成了全球市场波动。而这一回资本外流速度的加剧，会使国内外炒家抛售以人民币计价的资产，而转持美元资产，这会给中国楼市带来极大的负面影响。现在一线城市泡沫被吹大，三四线城市面临去库存压力，而国内外游资若此时抛售国内房产，很可能会造成催毁国内房地产泡沫的最后一根稻草。
最后，政府部门对高房价局面有了新担忧。就在稍早之前，人民日报的权威人士曾撰文指出，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化来“去库存”，而非通过加杠杆的方式“去库存”。同时，高层也首次承认“房地产有泡沫”，相信未来房地产领域将会进行结构性调整，就是一二线城市采取遏制房价泡沫的政策，三四线城市则会采取鼓励引导去库存的新措施。
中国房价还能涨多久？由于房价具有上冲的惯性，谁也无法预测。不过这种“加杠杆”的疯狂注定难以持久。去年是股市，今年又该轮到楼市。正是因为股市、楼市都具有“加杠杆”和“高投机”的金融属性，所以结果必然是涨得疯狂，跌得悲惨。当投机狂热期过去之后，国内一二线城市挤泡沫时代就会来临，其潜在的金融风险不可低估。
【作者微信号】：bzzcaijing（也可输入:不执着财经）
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在5月5日召开的年度股东大会上，(600048,股吧)董事长宋广菊表示，2016年房地产市场健康平稳发展可期，长远来看，一线城市的房价仍将上涨。宋广菊指出，2016年房地产市场定下了去库存的基调，政策导向将不会有大的变化。目前房地产市场的发展不均衡，主要表现在三、四线城市库存高企，而一、二线城市，尤其是一线城市人口净流入而土地供应紧张。保利地产近年来对产品结构和区域进行了调整，以降低房地产政策及市场波动对业绩的影响。宋广菊指出，大型房地产企业在未来几年有较多的发展机遇。以旧改项目为例，2015年保利在广州（楼盘）和武汉（楼盘）的旧改项目取得了较高的毛利率。旧改项目因为耗时长、投入资金大，需要企业的资本和人力支持。同时，旧改项目能够为企业带来更高的收益回报。未来，保利地产将继续投入旧改项目的开发。在项目并购方面，宋广菊指出，近几年来公司每年收购的项目不下10个，将保持这个趋势。在公司并购方面，最近也在接触。（黎宇文）
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2016房价涨不涨？买房亏不亏？看完这篇你就全明白了
时间： 8:47:12 出处：凤凰资讯
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&&&&核心提示：有的人租房一身轻，根本不care房价。当然，也有人存在刚需，确实要买房。有一定积蓄，有实际需求，有买房愿望，但可能你就差一份情报。
2016买房*解答，哪些趋势该看清？
有的人租房一身轻，根本不care房价。当然，也有人存在刚需，确实要买房。有一定积蓄，有实际需求，有买房愿望，但可能你就差一份情报、一个参谋、一句结论，才犹犹豫豫举棋不定。
看清2016房地产市场趋势，要搞定三个问题。
一、2016楼市火不火？
1、先看开发商投资意愿
1）购地面积连续两年负增长，说明开发商对未来3-5年楼市缺乏信心。
2）购地面积负增长，而投资增速为正，说明土地价格还在不断上涨。
3）房企利润率快速下降，是房企投资减少的主要原因。2015年前三季度，80家房企平均净利润率仅为8%，而在2013年，这一数据是12%！
2、再看房地产销售情况
销售金额和销售面积分别在2014年12月、2015年6月和2015年11月三次冲高，但一次比一次平缓，且每一次销售数据的冲高，都跟房地产刺激政策及开发商促销密不可分，说明商品房销售在降温。
3、再看全国库存商品房数量
1）全国商品房库存量呈直线上升趋势，2014年增长率是26%，2015年增长率是12%。
2）我们把累计库存除以销量，就能得出房地产库存消化周期。根据2015年的月均销量计算，消耗完现有库存需要7年，而2013年为4.5年。
小结：当前楼市正在不温不火地消化库存中。
二、2016房价涨不涨？
1、全国商品房价格走势
1）尽管房价仍在涨，但跟&黄金十年&的涨幅不可同日而语。
2）如果没有重大刺激政策出台，2016年全国平均房价涨幅大约在2%-5%之间。
3）买房不能看均价，城市间差异太大，购房者要因地制宜。
2、1线城市和23线样本城市房价走势
1）两年来，深圳房价上涨幅度*，超过30%，上海、北京也都有超过10%的较大涨幅，广州不升反降，两年降幅7%。
2）二三线样本城市的平均房价则下降了2.48%。其中，武汉、南京、厦门拉高了二三线房价，各自上涨6.37%、5.92%、13.81%，其余城市比2013年都是下降。
3）城市分化加剧，一线城市和少部分二线城市的房价受到城市需求的强支撑，上涨动力依然强劲，而另一部分二线城市和三四线城市将面临严重的去库存压力，后续将主要依赖政策带动销售，未来2-3年内基本没有涨价希望。
小结：北上深继续*房价飞涨，少数二线城市稳中有涨，其他城市自求多福。
三、2016购房成本高不高？
1、看首付比例
当前，商业贷款首付比例历史*，2016年，首付要求将继续宽松。02看房贷利率
1）2016年1月与2014年1月相比，若同样贷款100万，30年期，将省出近10万元！
2）两年前买房，不仅利率高，而且还没有折扣。
3）如果2016年买房，可以同时享受低利率+低折扣。即使以后再遇上加息或降息，你获得的利率折扣也是*不变的。
小结：首付比例和利率均创历史新低，且未来2-3年仍可持续。
都说楼市利好政策将持续，去年*已经出台了一系列优惠政策促进房地产销售，那么2016年还有哪些救市招式或将出现呢？
1、各线城市，同房不同命。
对于一线城市来说，2015年的房价走势没有大涨也没有大跌，2016年暴涨暴跌的可能性也极小，大概率是平稳上涨，原因有二：
一是，一线城市的地价越来越贵，开发商拿地的成本甚至超出了销售价格。也就是说，现在一线城市的库存都是死库存，未来不会有大量的新增库存。所以，如果你还坐等开发商打价格战，你却坐收渔翁之利，基本是不可能的事；
二是，一线城市的人口密集，且未来不会有明显的下降趋势。虽然大家都说&逃离北上广&，但真正能下决心一走了之的却*。因此需求量仍然很大。
对于二线城市来说，2016年房价将继续承压。简单来说，二线城市的房价分化会加剧，对于*、*、商圈周边等基础设施完备的住宅而言，依然保值增值，但对于那些品质和地段都没有优势的房子来说，价格泡沫被挤压是必然的。
对于三四线城市来说，形势会比二线城市更加严峻，价格下跌空间可能也会更大。
2、明年的房贷利率，也许会更低。
从经济大环境来看，2016年会继续实行宽松的货币政策，也就是说还可能会继续降息降准，这对大家最直接的影响就是，房贷利息变少了。
小伙伴们可以算算，其实你还的房贷里面大约只有一半是贷款本金，剩下的都是利息，所以，降息对房奴们来说简直就是大大的好消息。因此也建议大家，尽量贷款买房，尤其是在当前这样的降息大趋势下。
3、那些露出尖尖角的房产政策，会来吗？
说了这么多大环境，其实今年还有很多关于房子的政策也被鼓吹了不少次，现在就来大胆预测一下这些政策，2016年到底会不会成真。
A、房产税，你到底来不来？
今年叫嚣的最凶的政策，非&房产税&莫属。房产税到底会不会马上实施呢？
预测，不会马上实施。
虽说房产税试点已经存在很久了，但始终只在上海和重庆两个城市实验着，由于推行阻力很大，始终没有蔓延铺开。加上2016年将是房地产去库存的拐点，为了刺激大家买房，房产税在近两三年应该是不会立马实行的。
B、租金代替房贷，会普遍化吗？
今年万科对其在售的部分商品房推行&租金替房贷&的方式，吸引了不少眼球。的确，这是个很好的去库存方法，但普遍推行还有难度，因为这里面涉及到折旧等诸多问题。当然，万科这一促销模式，可能会引来不少地产商效仿，但范围不会太广。
C、买房政府会补贴？政府会逼迫开发商降价？
近期曝出不少地方政府补贴买房的消息，比如，安徽芜湖市出台了刺激房地产市场发展的措施，包括市民购买新房契税补助50%，购房者可节省万元以上成本。这些好消息不禁让小伙伴们开始YY，想着说不定明天会补贴更多&&
但冷静想想，每人买房都补个几万块，肯定不现实。所以理性预测，即使有福利补贴，也是针对特殊群体，比如农民。而且这些政策说白了都是为了刺激大家去买房，直接送套房给你，或是挥泪赔本大甩卖，就别做梦了。
4、理性综述
如果你是刚需&&
不妨趁着现在政策好、利率低，去贷款买套优质房产，给自己安个家。
如果你是投资&&
可以投资三类房产：*、*、具有地方特色的热门商圈或区域住宅。就算房价泡沫挤压，是金子在哪都会发光，优质房产的投资价值依然持续存在。
（责任编辑：张永田）
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一周成交分析保利地产宋广菊：一线城市房价仍将上涨
来源：中国证券报
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　　宋广菊指出，2016年房地产市场定下了去库存的基调，政策导向将不会有大的变化。目前房地产市场的发展不均衡，主要表现在三、四线城市库存高企，而一、二线城市，尤其是一线城市人口净流入而土地供应紧张。保利地产近年来对产品结构和区域进行了调整，以降低房地产政策及市场波动对业绩的影响。
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保利地产宋广菊：一线城市房价仍将上涨
保利地产董事长宋广菊表示，2016年房地产市场健康平稳发展可期，长远来看，一线城市的房价仍将上涨。
　　在5月5日召开的年度股东大会上，保利地产董事长宋广菊表示，2016年房地产市场健康平稳发展可期，长远来看，一线城市的房价仍将上涨。
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