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买房须知：认购书也有法律效力 签时可别草率
新闻类型:看房日记
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购房者在购买商品房时,往往会在签订《商品房买卖合同》之前先签订房屋认购书,以此确定双方的买卖意向。然而对于很多第一次买房的购房者来说,对签订认购书的相关流程和手续大都处于懵懂状态,往往在盲目签订之后会出现纠纷。那么,购房者该如何保障自身权益,买到心仪的房子呢?草率签订认购书 回头就后悔了61岁的张女士现在和老伴住在三十年前单位分的老房子里。眼看着老两口的岁数越来越大,张女士动了换房子的念头。2月初,她在南部新城相中一套120多平方米带电梯的高层,看房当天就与售楼处签订了房屋认购书。事后张女士发现,她买的楼层正好是消防连廊,会影响他们的居住舒适度,所以她后悔了。认购书有法律效力 不可小视一般来说,购房者在买房时,往往会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。有些购房者认为,房屋认购书与商品房买卖合同不同,它只具有确定双方买卖意向的作用。但实际上,根据《合同法》的规定:当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等,如果是双方的真实意愿,而且权利义务内容又不违反现行法律、法规,那就具有一定的法律效力,对双方均有约束力,所以在签订时绝不能疏忽大意。“订金”及“定金”一字之差说道多其实,购房者在签订房屋认购书时有很多说道,必须逐条阅读和考虑之后再做定夺,比如认购书上有“定金”及“订金”之分。在法律上,“定金”对合同的成立、履行起担保作用,具有特定定金的规则:给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金,而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就不同了,它不对合同起担保作用,给付订金的一方不履行债务也可以要求返还“订金”,接受订金的一方不履行义务也不必双倍返还“订金”。“定金”的数额一般在5000到1万元之间,最终以双方的协商为准。签订认购书不是“必须的”日前有读者咨询,如果购房时不签订《房屋认购书》,直接签订《商品房买卖合同》可不可以?就此,记者查阅相关的法律文件并咨询了律师,发现对此并没有明文规定,也就是说,《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序,签与不签取决于购房者和开发商的洽谈。
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网站备案：湘ICP备号-2关于商品房认购书、商品房订购意向书纠纷的处理问题
来源：中国法院网蚌埠频道
　　　近年来，因商品房认购书、商品房订购意向合同引发的纠纷越来越多，此类纠纷的引起往往是开发商在房屋建设的初期以商品房认购书、订购意向书的形式向社会公开预售房屋，购房者与售房者签订商品房认购书或订购意向书，认购书或订购意向书签订后，一种情况是房屋价格上涨，开发商将房屋另售他人引发纠纷；另一种情况是，认购书所约定的双方要签订正式的商品房买卖合同，但经双方洽谈，未能对就买卖商品房的意思表示达成一致，购房者起诉要求法院判令双方签订合同。
　　审判实践中，处理此类纠纷的主要有争议的问题是：
　　第一、商品房认购书、商品房订购意向书的性质如何确认，属于预约合同、还是本约合同，没有严格的认定标准。
　　第二、法院能否依据商品房认购书或意向书中签订商品房买卖合同的约定，判决当事人双方签订商品房买卖合同；
　　第三、房屋买卖双方经洽谈，未能对就买卖商品房的意思表示达成一致，如何确认违约责任。
　　案例：上诉人A公司与被上诉人王某商品房买卖合同纠纷案
　　日，王某与A公司签订了商品房认购书，认购书约定：王某自愿订购A小区大厦第五层，朝向南第4号住房一套，总价款22.8万元，约56平方米；王某签订本协议时，向A公司支付缔约订金壹万元，A公司自收到王某缔约订金时起，至双方约定签订《商品房买卖合同》之日，A公司不得将上述房屋另售他人；王某自接到A公司通知起七日内同A公司签订《商品房买卖合同》同时支付首期房款，王某交纳的缔约订金转为购房款。若王某逾期七日未与A公司签订商品房买卖合同，A公司不再为王某保留上述房屋，并有权将上述房屋另售他人；若王某违约，逾期不与A公司签订《商品房买卖合同》，则A公司不予退还收取的缔约订金；若A公司违约，将上述房屋在约定的期限内售予他人，则将双倍返还王某的缔约订金。同年12月24日，A公司发通知给王某，要求王某在接到通知7日内签订《商品房买卖合同》，需要银行按揭的请交纳总房款的50%按揭首付款，并同时交清夹层代建费每平方米200元及扩大部分的房款，逾期不来的，按商品房认购书的约定执行。王某在接通知后到A公司洽谈，因购房首付款按总房款的比例，夹层代建费，房屋扩大面积的价款等产生争议，双方没有达成协议，没有签订《商品房买卖合同》。王某遂起诉，请求判令A公司与其依约签订商品房买卖合同，A公司承担本案的诉讼费用。
　　一审法院认为：王某与A公司之间的商品房认购书，并未违反相关规定应认定为合法有效的商品房买卖预约合同。与商品房买卖合同的本约，两者没有本质的区别，不同之处在于商品房预约合同为无名合同，商品房预售本约合同为有名合同，对开发商而言，前者履行的是缔约义务，后者履行的是合同标的物的交付义务。A公司在未征得王某同意，在双方约定的房价外以“夹层代建费”名义加价，属擅自变更房屋单价，有违约诚信原则，已构成违约行为。且A公司在本案诉讼过程中，也没有提供证据证明与王某签订的认购书中所确定的房屋卖与他人，因此双方应根据认购书确定的房屋履行签订商品房买卖合同的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第六条之规定，判决A公司与王某依商品房认购书签订商品房买卖合同，于判决书生效后30日内履行完毕。
　　原审法院宣判后，A公司不服，上诉至本院。本院经审理，撤销一审判决，发回重审。原审法院参考本院发回重审函的意见重新作出判决后，王某不服，其上诉到本院，本院对该案已调解解决。但本案引发的几个问题值得研究和探讨，在此谈一下本庭的倾向性观点：
　　第一、双方签订的商品房认购书属于预约合同、还是本约合同。原审法院认为“王某与A公司之间的商品房认购书，与商品房买卖合同的本约合同没有本质的区别，不同之处在于商品房预约合同为无名合同，商品房预售本约合同为有名合同”。原审法院的这种认定不妥，本案中王某与A公司之间的商品房认购书，是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，不是对商品房买卖结果进行直接确认。该认购书属于预约合同，预约合同与本约合同是有区别的，不仅仅是有名合同和无名合同的区别。本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约则是约定将来要订立一定契约的契约。本案的认购书从性质上来说属于“有未决条款的预约”。当然，预约在一定条件下可以转化为本约，最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的 ，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王某与A公司签订的商品房认购书，不具备《商品房销售办法》第十六条规定的内容，该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”，如《商品房销售办法》第十六条规定的“交付使用条件和日期”、“面积差异的处理方式”等内容为商品房买卖的必备条款，该认购书中均未作约定，同时房屋的购买人王某也未交付房款或大部分房款，故该认购书在履行过程中亦未转化为商品房买卖的本约合同。
　　第二、法院能否依据商品房认购书中签订商品房买卖合同的约定，判决当事人双方签订商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”因此，法院不能仅凭当事人单方的意识表示来判决双方当事人签订合同，原审法院判令王某与A公司签订商品房买卖合同无法律依据，同时也属于公权力干预当事人意思自治。同时，判令双方签订合同，是否具有可执行力，如一方当事人坚持不签合同，法院怎样强制执行？
　　第三、王某与A公司未能对就买卖房屋的意思表示达成一致，是否存在一方违约。王某与A公司在协商签订合同的过程中，因购房首付款按总房款的比例，夹层代建费，房屋扩大面积的价款等产生争议，双方没有达成协议，没有签订《商品房买卖合同》。该几项属于认购书以外的内容，双方没有协商一致，是否属于A公司违约，值得探讨。如果属于A公司违约，其应当承担的责任是双倍返还定金；是否还能包括王某的期待利益。从公平原则考虑，本案中王某仅投入了1万元的资金，其期待利益损失在适用定金罚则后已得到充分的救济，不应在判令违约方重复赔偿。
责任编辑：陈思
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互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号　　央视奥运期间半小时一次播放碧桂园森林城市的广告（网上软文更是不计其数），最大卖点新加坡旁。先不论房子有没有投资或居住价值，先说认购过程吧，会有一个销售介绍楼盘的各种好，好像不买真是没有天理了，而一直标榜离得最近的新加坡其实是新加坡裕廊工业园，而其中离森林城市最近的是轻工业及一般工业区，港口以及重工业区，以及石化区。裕廊工业园带来的化工厂排污口，海水污染，空气污染完全没有提。往近处说，马拉西亚经济远不如中国，首都吉隆坡的样子也就像中国的三线城市，当地人很少买卖房子，受过教育的马来人都去离得最近的新加坡工作了，新加坡房子虽然贵但是大家仍然会买新加坡的房子，或者在离上班近的地方租房，如果住在森林城市，每天通关至少要堵两个小时，天还没亮就要去排对，排队的人就像北京三环上堵着的车，只是换成了摩托车　　　　所以几年来森林城市一直被新加坡人以及马来人冷落。马来当地工作的当地人也不会去森林城市买房，1，房价比马来当地开发商建的楼贵很多2，并且离首都相当远。所以购买森林城市的90%是中国人，因为碧桂园铺天盖地的广告，以及遍布各个城市展厅的销售力度。对于开放商来讲，房子卖出去了就是成功，但对于业主来说要长期使用居住，大家记得沦为空城的威海海景房吧。　　碧桂园森林城市广告说首付8w，但据了解最小的房子40几平米的，首付10%也要超过10w了，总房款100多万，也就是目前开盘的二期单价2w到3w不等，对比了一下美国的房价，一线城市洛杉矶60w美元可以在核心区白人区买300平米的别墅了，而换到拉斯维加斯这种二线城市，20w美元就可以买到很好的300平带游泳池的房子，贵一点的学区房300平也不过30w美元左右。而且美国的房子不愁租，洛杉矶即便是犹太人区，只有一层的房子，三居室，不带游泳池，租金大概刀一个月。换做森林城市，何年何月才能租出去~　　关于那个第二家园身份，根本不需要买房子，只要在马来西亚当地开账户，并存款50w人民币，两年后就可以以华侨身份参见国内考试了，分数要求是会降低很多。开发商巧用的第二家园当成自己的卖点，还挺无耻的。　　另外补充两点：1，马拉治安不好，尤其是新山，住在森林城市晚上就不要出去了，会被摩托车抢。　　2、森城的房屋质量真的很一般，别墅很多开裂的，看房的时候卖方就当看不见，买了就知道了，如果买了不住，哪开裂漏水根本不清楚，装修也就泡汤了
楼主发言：4次 发图：
　　对了，忘记说一点，认购的时候会交一定的手续费，至少是1w多，如果要退房，会扣掉其中5%作为手续费，并且收回你手上所有的能证明认购了房产的证据，收据，银行小票，合同，能不能退款成功不知道，等着吧，据说最少三个月
　　@梦想家妞妞 开发商是哪里的啊？
　　@小水瓶er
12:53:40　　@梦想家妞妞
开发商是哪里的啊？　　-----------------------------　　开发商是碧桂园
　　碧桂园真的垃圾，在售楼处看见有个家庭，老头老太太跟30来岁的女儿来买房的，正在签合同，应该也不是富裕家庭，半辈子的积蓄啊，真的心里不是滋味，碧桂园真黑心，外国人不买就跑来赚中国人的钱，一带一路是让老百姓掏半辈子的积蓄扶植马来西亚么？
　　谢谢科普　　
　　@梦想家妞妞
12:50:00　　碧桂园真的垃圾，在售楼处看见有个家庭，老头老太太跟30来岁的女儿来买房的，正在签合同，应该也不是富裕家庭，半辈子的积蓄啊，真的心里不是滋味，碧桂园真黑心，外国人不买就跑来赚中国人的钱，一带一路是让老百姓掏半辈子的积蓄扶植马来西亚么？　　—————————————————　　我也是威海人　　
　　确实，我们这边也宣传了　　
　　谢谢！楼主提供！好样的　　
　　好贴子哦，大家不顶说不过去　　
　　好贴，一定不要放过，顶　　
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　　楼主，关于第二家园的身份怎么可以证实不用买房也可以华侨生的身份回国读书呢？　　
　　深度好文，有良知的人顶起来。群主为何如此清楚真相呢？
　　@梦想家妞妞
12:29　　对了，忘记说一点，认购的时候会交一定的手续费，至少是1w多，如果要退房，会扣掉其中5%作为手续费，并且收回你手上所有的能证明认购了房产的证据，收据，银行小票，合同，能不能退款成功不知道，等着吧，据说......　　-----------------------------　　如果没搜到你的文章，真有些动心，想过去考察一下的，现在完全没有心情了。穆斯林和工业区是我最担心的，果真如此。谢谢！
　　山高皇帝远，碧桂园又是国内大盘，出现问题维权真心不容易，到时媒体也不敢参与吧。慎重慎重
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规