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帮助评价一下我买的房子是否贵了
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房价走势最新消息&未来10年房价12大趋势&06:35:00&来源：中金在线综合手机看新闻评论政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。?&&未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：??1、城市之间房价差距将更大??政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。??过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。??2、大城市房屋日益资产化??一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。??3、小户型将机械化??在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。??4、逆城市化很难出现??很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。??5、大城市很难“去中心化”??欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。&&&&6、商铺面临价值重估??商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。??7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂??在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么？原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。??网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。??8、房产税会出台，但对市场影响不大??由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。??9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大??全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机(过度老龄化，劳动力不足)。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。??10、大城市的房价：涨涨涨！??中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。??以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值。??11、房地产企业将大量消亡、转型??2014年2月，写过一篇文章，题目是《2014：开发商的“逃命年”》。逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。??12、“互联化+房地产”泡沫将破移动互联网带来的新一波网络热，如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。
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深圳地铁11号线将于2016年6月底正式通车，兼具西部快线与机场快线功能。最高时速可以达到120公里/小时，从深圳机场到福田中心只有8个站，约8分钟到前海中心，且与东莞3号线相连。&深圳福永金域豪庭航拍，&/watch/7479701.html?page=videoMultiNeed&
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2016年“涨”声不断，70个大城市房价将继续上涨新常态中的机遇&专家看好中心城市今年1月，著名的独立经济学家金岩石在全球房地产金融峰会上演讲时表示，经济高增长的时代结束了，2016年经济增长率最多只有5%。但是，他从经济下滑中看到了中国经济未来的希望。他强调评价城市的三个量化标准：第一，创业率，越高的城市，房价必然高。第二，投资率，投资率越高的城市，财富增长越快，所以房价只涨不会跌。第三，剩女率，就是经济上独立的女性，他们主宰城市的消费和城市的投资理财水平。早在2013年，金岩石曾在上海香格里拉讲：“北京、上海、深圳如果卖不出30万元/平方米的价格，这是开发商的耻辱。”如今再提起当年的预言，他说：“现在你们信了吧。上海上个月27万元/平方米成交了，北京23万元/平方米成交了，根据深圳前海规划，均价15万元/平方米，天价50万元/平方米，你们就等着吧。”2016年“涨”声不断的确，房地产市场从去年开始逐渐走出了低潮期。1月18日国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，去年12月国内总体房价持续上涨，北上广深四个一线城市及部分二线城市的涨幅尤为明显。而限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨，业内人士认为2016年70个大中城市房价将继续上涨。分享到：&&&&&&2
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2016春节深圳八天零成交，要降温了吗？&不得不说2015深圳楼市的那波行情让有房的欣喜若狂,让刚需欲哭无泪,&让空军集体失声,&让全国人民都知道深圳楼市疯了...&而今年春节深圳迎来8天零成交,&毋庸置疑主要原因是过年放假,&但是问题来了,&春节后深圳楼市交易能否快速恢复到正常水平,甚至再现2015的火热呢？&还是已经走入下坡路了。日住宅成交31套&均价78762元&。&首先说下主要有利因素，&&&&1.深圳人口2000多万户籍人口少，大量刚需，土地资源相对稀缺&。（这个是中介炒房看多的每次辩论祭出的第一利器）&&&&2.未来各种有利政策（降准降息降首付还有没有）。&&&&3.深圳的各种高大上行业带来的高端人才企业吸引力和城市竞争力提升。&&&&4.深圳优良的生态环境和人文环境（城市配套好，没雾霾，人们包容不排外）&&&&5.深圳2015年GDP增长8.9，全国领先，经济走势好，号称马上把香港干趴下。&&&&6.深圳有钱人多，外地土豪也来深圳买房，党印的钞票也多。。&&其他因素望各位看多的补充一下，总体看来深圳确实强啊！&负面的也不少啊，&&&&1.虽然刚需众多但是房价。。。（关内7~10+W/平，龙岗，沙井也号称4到5万/平，前些时候布吉还出现过15/平的，&&&&&&&&&当然这不算啥网上很多专家和业主都说深圳房价就不该低于20~30W/平），&深圳人均收入7600左右，、刚需一年工作可能只能买1~2平米，刚需彻底出局了，只能土豪们接力了玩了。。&&&&2.经济增长减速，美元加息，热钱外流趋势不改，.实体经济困难，生意不好做，很多工厂倒闭，老板都不好当啊&&&，房价能逆势而上么？&&&&3.毗领的香港已经扛不住跌跌不休了，.李嘉诚等资金外逃都看空中国楼市。。&&&&4.深圳可能出台调控政策了，即使不调控也指望不上政策吹暖风了吧。。&&&&5.深圳现在房价这么高，房产投资价值到底有多大，脱离了刚需，再涨一波谁接盘呢？&&&&6.10一轮的经济危机似乎要来了，杠杆投资房产风险很大。。
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（1）、中央刺激楼市自然是二三线城市的房产库存消化问题，当然也包含一线城市的边缘地带（北京的密云县、上海的崇明区、广州的从化区、深圳光明新区与坪山新区等），通过减免房产交易税费或增加房地产行业信贷额度等措施促进商品房合理消费；（2）、地方债风险主要体现在土地财政的依存与预算外支出的历史问题，目前已经存在严重的地方财政赤字，通过消化商品房库存可以带动房地产相关行业消费需求，最终通过其他行业的经济效益弥补地方财政亏空（通过营改增实施行业不同规模企业区别税负），最终厘清地方债缺口规模，根据不同地区房地产行业景气实行区别的征税模式充盈地方国库，以此消化历史欠账；（3）、国家通过一线城市房地产大发展带动周边区县的基础设施建设，通过都市圈经济带焕发周边地区协同发展效应，一线城市房价平稳上涨促进临近二三线城市引入流出人口，以房价作为调控工具缓解一线城市人口压力和弥补二三线城市人力缺口，最终形成一二三线城市齐头并进的发展新格局。
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房价泡沫的本质是私有土地制度下房源供大于求，而房价保持高速上涨，房客购买力旺盛且市场流动性宽裕。我们国家的土地制度是全民与集体所有，没有改变土地公有属性的背景下，房地产泡沫不会出现，因为土地市场价格仍由政府掌控，没有市场定价属性的土地本身就是稀缺资源，所以中国不存在房地产泡沫，只有政府主导下的地价尺度！计划经济时代有价值泡沫的说法吗？我看是没有的！土地出让的招标挂牌就是地方政府的计划指标分配，根据财政预决算主导地价幅度，这是一种彻头彻尾的计划经济产物，所以房地产价值游离于市场化定价之外。至于这位网友针对国家实行宽松货币政策的做法，我可以这样讲，即便不是房地产行业需要资金，其他行业照样能消化天量货币供给，因为中国经济的全面复兴需要宽松货币政策的鼎力支持！在中国社会主义市场经济背景下，只有经济过热或经济过冷的说法，政府不会允许结构性风险扩展为经济全面崩溃，所以我们只能适应高房价！富人引领消费，穷人提供价值，中国社会各阶层一定会实现安居梦！
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风向标：经济学家认为一线城市房价会上涨国家统计局中国经济景气监测中心于近期进行的中国百名经济学家信心调查显示，2015年四季度经济学家信心指数为3.52，微降0.03点，与上季度基本持平。多数经济学家预期美元逐渐升值未来6个月，74%的经济学家预期美国经济形势“改善”，比上季度减少2个百分点；23%预期“基本稳定”，比上季度增加2个百分点；3%预期“恶化”，与上季度持平。多数经济学家预期美元逐渐升值。62%的经济学家预期未来6个月美元总体上将“逐渐升值”，比上季度增加2个百分点；33%预期“小幅波动”，比上季度减少6个百分点；5%预期“贬值”，比上季度增加4个百分点。超半数经济学家认为一线城市房价将上涨对于2016年我国经济增长速度，调查结果显示，86%的经济学家预期2016年GDP增速在6.5%—7%之间，分别有4%和10%的经济学家预期GDP增长高于7%或低于6.5%；平均预测值为6.65%，略低于上季度的预测值（6.7%）。考虑到新常态下经济增长换挡的趋势，经济学家认为2016年—2017年经济合理增速为6.6%，2018年—2020年经济合理增速为6.5%。分析拉动经济增长的三驾马车，经济学家看弱出口的比重有所上升，不过对外贸形势的判断分化明显，一定程度上表明我国进出口走势仍存在较大不确定性。多数经济学家认为未来6个月预期投资增长将放缓，但预期消费将保持平稳增长。多数经济学家预期居民消费价格基本平稳。对于2016年全年的CPI，经济学家的平均预测值为1.6%。经济学家预期房地产市场将持续分化。关于不同城市的房价，调查结果显示，对于北上广深等一线城市，66%的经济学家预期未来6个月房价将“上涨”，比上季度减少5个百分点；29%预期“持平”，增加7个百分点；5%预期“下跌”，减少2个百分点。对于省会城市；64%预期“持平”，减少3个百分点；28%预期“下跌”，增加7个百分点。对于其他城市，90%预期“下跌”，增加9个百分点。建议加大改革力度，降低企业成本经济学家认识到新常态下，我国经济面临着更加错综复杂的国内外环境，希望在保持宏观政策基本稳定的基础上，加大改革力度，切实改善经济运行环境，降低企业成本，促进优胜劣汰，坚决推动经济转型升级。针对当前经济形势，多数经济学家认为应适度提高赤字率，继续采取降准降息措施。同时，经济学家建议加大淘汰僵尸企业力度，减少过剩产能。加快培育形成新的经济增长动力。对于“十三五”期间最需要政策扶持促进的产业，经济学家选择最多的是环保和养老，其他选择较多的依次是高端装备、新能源、新材料和医药等。
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五线城市农民工成购房主力&销售称“丈母娘房”仍是刚需日00:47&证券日报4,870分享添加喜爱打印增大字体减小字体　　五线城市农民工成购房主力&销售称“丈母娘房”仍是刚需　　■本报记者&张&敏　　四、五线城市楼市去库存一直是市场关注的焦点，农民工进城被认为是消化楼市库存的主力之一。在业内人士看来，降价是房地产开发商去库存的重要手段。　　春节期间，《证券日报》记者在河南省安阳市汤阴县走访时了解到，多处在建商品房出现开发商跑路以至于陷入停工状态，部分商品房存在以“促销”方式变相降价，而当地政府也在通过各种方式“维稳”楼市。　　不过，一些商品房的销售商却告诉记者，大幅降价的可能性很小，农民工仍是购房的主力，尤其是“丈母娘房”市场仍然存在。　　价格未出现大幅下降　　位于河南北部的汤阴县人口约为50万人，目前按照安汤（安阳、汤阴）一体化规划，正进行着新城建设。在汤阴县县城东部，一座新城已经显现出新模样：汤阴县的公立医院已经基本完成了搬迁，附近的小学、初中、高中学校等基础设施比较完善。新城规划的逐步实施，让这里的房地产开发如火如荼的进行。在当地房地产开发商看来，随着基础设施的逐步完善以及商业进驻，这个地区具有投资价值。　　当地的居民告诉记者，其三年前在汤阴县医院新址附近购置一套商品房，当时的价格是在2100元/平方米左右，时至今日，这套商品房已涨至2890元/平方米。　　一位房地产销售人士向记者介绍，目前汤阴县在售的商品房价格在2200元/平方米-3700元/平方米。“销售价格在3700元/平方米的商品房属于高档小区，仅有一处。大部分价位区间就是2800元/平方米至3300元/方米左右，不同的地段、不同的开发商、不同的交房时间导致房价不同”。　　记者在走访时看到，除了已经建成在售的商品房小区外，还有多处新建未完工的商品住宅区。此外，当地也存在开发商跑路而停工的商品房小区，这些商品房大都已经封顶。记者在汤阴县政通路看到了两处在建商品房小区，其中富海华霆小区因开发商资金链断裂停工，其旁边的皇庭御景小区则因开发商跑路被当地政府接管继续建设。　　在房地产开发大行其道时，当地很多人都认为，商品房建设过多出现过剩现象，有些人担心房价下跌而在犹豫是否买房。　　对于当地房价是否会下降一事，多位房地产销售人士认为，大幅下降的可能性很小。　　一位房地产销售人士向记者表示，“除了跑路的开发商，一些资金能力较强的开发商会考虑成本及投资回报，每平方米仅拿地成本及建设成本等加起来都超过1500元，不可能为了去库存就大规模降价”。　　尽管多位销售人士称房价下降的可能性较小，但也有售楼处工作人员向记者介绍，公司正在进行尾盘促销活动，折合加起来价值约为2万元，对于一套总价30余万元的住宅来说，降幅比例约为6%左右。　　农民工成购房主力　　在多位销售人士看来，房价降不下来的主要原因是刚需的存在。　　多位销售人士向记者介绍，除了县城居民购房外，农民工尤其是离县城较远的乡镇居民是购房的主力。“有些乡镇当地风俗是男子娶媳妇儿条件之一就是在县城有一套房子，不然男子很难娶到媳妇儿。有些家长为了孩子不得不贷款买房”。　　在某项目售楼处，一位房地产销售人士向记者出示了购买该处商品房的名单，其中来自离汤阴县县城较远的五陵镇、瓦岗乡等四个乡镇购房住户较多，占比超七成。　　对于农民工大规模进城一说法，一位当地人士向记者介绍，在农村当地自建房也需要十几万元，因此，有些人就考虑在县城买一套房子。　　其实，除了农民进城务工以及收入提升等经济因素外，政府也给予了大量政策支持。2015年，中央经济工作会议提出，“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求”。　　“孩子的教育也是农民工进城考虑的因素之一。现在农村的学生都能在县城学校上学。目前县城较好的学校都在建分校，未来县政府还将规划建设新学校，这也能吸引很多农民工进城买房”。另外一位售楼处工作人员告诉记者。　　不过，当地一位已购房人士向记者表示，买房容易养房难。加上物业费、暖气费等支出，其每年在房子上的投入也不少。如若没有稳定的经济来源及后续保障，农民工买房的压力也很大。
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官方报告称商品房去库存尚无有效手段日14:15&界面40分享添加喜爱打印增大字体减小字体　　官方报告称商品房去库存尚无有效手段　　虽然销售看起来回暖明显，但是由于各地新房上市速度更快，去库存压力不断加大。　　邹士年&&#183;　　2016年只要经济不出现严重问题，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化。因此，房地产政策仍需要注意差异性，应赋予企业更多自主权。激发改善型需求加快去库存仍是最重要的主题，房地产企业转型和兼并的步伐也将加快。　　国家信息中心宏观政策动向课题组报告：　　一、2015年房地产市场运行地区差异大　　2015年的房地产市场总体上可以用波澜不惊来概括，在政策面的逐步宽松和刚性需求依然强劲的背景下，市场逐步回暖，但是市场回暖的地区差异非常大，局部地区出现过热，还有些地区依然不景气。　　1．国房景气指数走出“微笑”曲线&但仍处于不景气空间　　随着房地产宽松政策的持续发酵，潜在需求开始不断释放，房地产市场回暖十分明显。反映房地产市场景气状况的国房景气指数（也称“房地产开发景气指数”）在2015年6月份环比开始转正，这也是6个月后的首次环比上升。7、8月继续保持环比上升趋势，但是自9月后基本保持平稳走势，而且还有轻微的下滑趋势，但是全年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线。全年景气指数值仍在100以下的不景气区间，而且从目前房地产市场发展的趋势看，超越100基本不太可能。　　2．房地产与住宅开发投资下滑明显&增速远低于固定资产投资　　房地产作为关联性极强的产业，房地产投资既是房地产市场重要的指标，也是影响宏观经济的重要指标。从房地产开发投资看，2015年全国房地产开发投资95979亿元，同比增速从年初的10.4%下滑到年底的1%。全年呈现逐月下滑趋势，但下滑的趋势不断减缓。其中，全年住宅投资64595亿元，同比增长0.4%。值得注意的是房地产投资增速自2014年3月低于固定资产投资后，2015年增速差距持续扩大，1-12月全国固定资产投资同比增速为10%，增速已分别超过房地产投资和住宅投资增速9和9.6个百分点，反映出房地产投资在我国固定资产投资中占比逐步下降。　　3．商品房和住宅销售稳步攀升&住宅销售额增速明显　　2015年房地产市场销售与投资差异较大，商品房和住宅市场，无论是从销售面积还是销售额看，都呈现稳步攀升态势。全年商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%，住宅销售面积112406万平方米，同比增长6.9%。尤其值得注意的是从2015年6月开始，商品房和住宅销售面积同比增长就摆脱自2014年开始的负增长局面，一路稳步攀升，但是增速自10月就开始减缓。销售额相对销售面积增长更快，自5月份就实现同比正增长，随后一路快速攀升，全年商品房和住宅销售额分别为87281亿元和72753亿元，同比分别增长14.4%和16.6%。尤其是住宅的销售额增速明显，自3月份开始就领先于商品房销售额，到12月份同比增速快于商品房2.2个百分点，反映出住宅需求旺盛，房价有上升动力。当然住宅销售的快速增长很大程度与一二线城市的快速回暖有关。　　虽然销售看起来回暖明显，但是由于各地新房上市速度更快，去库存压力不断加大。12月末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年底增长了15.6%。其中，住宅45248万平方米，增长了11.2%，办公楼3276万平方米，增长了24.7%；商业营用房14664万平方米，增长了24.6%。如果考虑一部分在建还未售的商品房，商品房库存数量更高，去库存压力较大。　　4．房地产开发企业到位资金同比缓慢回升&个人按揭贷款增长迅速　　2015年全年房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资比例虽然不大，仅297亿元，但是波动幅度较大，从年初的同比增长72.6%，到年末的同比下降53.6%；而个人按揭贷款是所有资金中增长最为迅速的，全年个人按揭贷款16662亿元，同比增速从年初的2.1%上升到12月的21.9%。显然，在房地产销售回暖的情况下，个人住房消费贷款需求增长迅速，成为推动房地产成交量和价格上行的重要因素，也有利于房地产开发企业的资金到位，加快房地产企业的资金回笼，缓解房地产企业风险。　　5．房屋和住宅新开工面积持续低迷&土地购置面积大幅走低　　虽然商品房和住宅销售同比持续上升，但是受到库存不断增加和房地产区域分化的严重，全国房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅下滑。全年房屋和住宅新开工面积分别为154454万平方米和106651万平方米，同比分别下降14%和14.6%。与此同时，土地购置面积也下滑严重，全年土地购置面积22811万平方米，同比下降31.7%。这些指标的下降，一定程度减缓未来去库存的压力。　　二、房地产市场整体供大于求　　我国当前房地产市场已经发生改变，由供给端走向需求端，房地产市场整体处于供大于求的局面，但房地产市场的区域差异较大。　　1．房地产调控政策会进一步宽松　　面对库存越来越严重的房地产市场，自2014底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调，而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求，出台真金白银的房地产补贴政策。2016年在去库存成为五大任务之一的背景下，调控政策应该更加宽松。包括购房按揭贷款利息抵扣个税；首套或二套普通住房首付比例继续下调；鼓励农民进城买房落户（中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来）；放宽户籍限制，鼓励购房入户（中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来，深化住房制度改革）；回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房；打通房企上市融资发行债券渠道；推进公积金或房贷证券化；购房税费减免等。另外，二胎生育政策的正式出台，近期看导致家庭成员增加，需求更大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。　　2．较高的住房自给率和人口将影响房地产市场预期　　随着我国房地产市场本世纪以来的快速发展，中国住房拥有率过高已经成为不争的事实，根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，目前中国城镇自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平（美国为65%，英国为70%，日本为60%），处于世界前列。实际，如果再加上我国大量存在的小产权房以及军队住房等，我国的住房自给率可能会更高。一方面面对较高的住房自给率，另一方面从我国新生人口来看，我国上世纪70年代新生人口2.03亿人，上世纪80年代新生人口2.20亿人，80年代比70年代多0.17亿人；上世纪90年代新生人口1.72亿人，比80年代少4806万人；年新生人口1.59亿人，比上个世纪90年代少0.13亿人。人口的不断减少，伴随着人口老龄化的加剧和城镇化速度的减慢，将极大影响人们对中长期房地产市场需求的预期。　　3．经济增速放缓将影响房地产市场持续回暖　　从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是，房地产回暖的区域差异显然较大，另外，宏观经济数据依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。虽然2016年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期发生改变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。　　4．商品房去库存尚无有效手段　　商品房去库存已经成为2016年国家五大经济工作任务之一。目前我国商品房库存显然不是以待售面积为71853万平方米来计算的，因为这个库存量按照2015年的销售速度，只需要6.72个月就可以销售完毕，这显然不值得担忧。根据年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更真实反映我国的商品房库存，再以过去3年平均销售速度作为需求，则需要4.4年消化库存。可见，去库存压力显然很大。而目前对于去库存寄予希望最大的就是通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化，提升中国城镇化进程。但是，这一途径的问题在于，一方面很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业，他们即使买房更希望在一二线城市，而需要加大去库存的是广大三四线城市；另一方面，很多有支付能力的农民工确实有购房需要，但是缺乏将其转化为现实购买力，因为很多有购买能力的已经购买，而现在很多面对高房价，很多很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，这种按揭也会具有一定的风险。还有建议通过降房价去库存，这显然只是一种理论思维，认为价格降低，需求会增加，但是事实上商品房市场跟一般商品市场显然不一样，投入资金大，所以在商品房市场人们的购买行为往往跟股市相似，买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求。　　5．房地产企业加快合作和转型　　随着房地产行业的调整，房地产企业盈利空间越来越窄，一些根植于三四线城市的中小房地产企业越来越难生存，主动转型或者多元化经营成为趋势。而大型房地产企业也由于房地产市场的走弱带来风险上升，拿地更为谨慎，很多企业已退出三四线城市。一线城市由于地价继续攀升加剧企业流动性风险，大企业联合拿地开发成为一种新趋势。大企业间除了资金合作外，还有经验的分享。另外，房地产企业也在尝试利用“互联网+”这一国家战略来实现转型，但目前房地产企业的互联网应用主要是房产信息查询、线上销售和资金众筹，更高效的互联网应用模式还在探索之中。　　
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三、房地产市场整体量升价缓&区域市场继续分化　　2016年只要经济不出现严重问题，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化。因此，房地产政策仍需要注意差异性，应赋予企业更多自主权。激发改善型需求加快去库存仍是最重要的主题，房地产企业转型和兼并的步伐也将加快。　　1．区域分化继续加剧&去库存效果地区差异较大　　只要经济基本面不出现大的问题，2016年房地产市场无论是销售和开发都会延续2015年分化的趋势，一线城市和二线热点城市还会出现量价齐升的局面，但是价格大幅上升的可能性不大，一般二线城市和三四线城市去库存压力仍然较大，价格难以上行。鉴于当前房地产作为投资的功能较弱，随着房地产调控长效机制的逐步完善，房地产需求将逐步趋于理性，加快去库存的关键在于激发改善型需求。但是，各地由于经济发展潜力和库存现状差异较大，去库存差异也会较大，极大城市群地区和一些经济发展潜力大、结构转型快的三四线城市去库存效果较好，而广大工业产业过剩严重和经济发展下滑严重的城市去库存效果较差。　　2．房地产投资增速继续下滑&全年投资增速为零左右　　一方面受房地产库存的不断增加到影响，另一方面又受到房地产政策宽松下房地产销售不断回暖的影响，2015年房地产投资增速虽然连连下滑，但是下滑的速度显然不断趋缓。但是，2015年三季度，房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长，再结合土地购置面积的大幅下滑，可以判断，2016年房地产投资仍将继续下滑，但是受到2015年投资基数较低的影响，房地产投资增速虽然继续下降，但是幅度有限，个别月份会出现同比负增长，全年房地产投资为零增长。　　3．商品房销量仍会上升&价格变动的区域差异较大　　2015年的商品房销售在宽松政策的刺激下不断回暖，尤其是一二线城市。事实上，我国城镇化带来的刚性需求仍然有较大空间，改善性需求也在不断涌现，加上政策的宽松，2016年房地产市场的销量仍然会延续上升趋势。再加上全面放开二孩政策，房地产市场需求在未来一段时间将谨慎乐观。但是，房地产市场区域差异化的影响和库存的压力会使房地产价格总体上升幅度相对销量增长比较平稳，但一线和二线热点城市及国家战略重点布局区域的城市商品房销量和价格增长都较快，三四线城市销量和价格的上升仍将缓慢，甚至负增长。　　4．房地产企业转型和淘汰步伐加快&产业集中度将提高　　房地产市场进入“新常态”后，企业利润不断下滑，房地产企业纷纷加快转型和兼并重组。一些有实力的品牌房企纷纷主动出击，实现多条腿走路，转型相当轻松。尤其是万科和万达的强强联姻，率先走一条合纵连横的新路子，为房地产企业的合作带来一定示范效应，可能出现更多强强联合或者抱团实施多元化发展的例子。同时，房地产企业面对房地产市场严峻的现实，加快转型成为一种必然，越是实力雄厚的企业转型的步伐会更快，尤其是作为商业地产龙头的万达，将2016年地产销售目标下调至1000亿平方米，相比2015年逾1600亿平方米的销售额，下调幅度近40%。这种迅猛的转型必然会对房地产企业带来较大影响，为国内其他开发商的转型提供了样本。同时，三四线城市中小房企的转型并非易事，有的只能选择放弃房地产业务，或被兼并甚至淘汰，从而提高房地产业的集中度。　　四、房地产调控政策应细化和区别对待　　房地产去库存成为2016年我国经济社会发展的五大任务之一，也是房地产市场宏观调控的主要任务，但由于房地产市场地区差异较大，对房地产市场的调控的政策应该细化和区别对待，调控手段更多采用市场而不是行政，刺激刚性需求，促进改善型需求，加快房地产长效机制建设，加强对“互联网+房地产”新兴业态的扶持和监管，促进房地产市场健康发展。　　1．实施因地制宜的去库存对策　　明确去库存是以市场为主导，不要给市场以救市的感觉。政府需要明确在去库存中的作用，主要是发挥政策支持和信息服务等作用，防止给市场传递政府救市的误导，去库存主要还是以市场化方式进行。针对库存的区域差异较大的特点，地方政府要发挥积极作用，各市、县要加强库存信息的汇总和发布，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。　　2．继续实施有针对性的宽松房地产政策&刺激有效需求　　2016年，应继续从面和点上实施支持刚需和改善型需求的政策。面上的政策，如继续下调首套房的首付比例、降息、降低楼市的税费、调整普通住宅标准等。而点上的政策更具有针对性，如首套房利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持；棚户区改造项目直接购买商品房而非另建；对特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免等。但是，必须严格注意政策宽松的针对性，如果不考虑房地产库存的地区差异，在房地产诸多长效机制还没建立起来前，以去库存为理由全面放松房地产市场政策，就会助长房地产市场的投机行为，尤其在人口流入预期较大的一二线城市。2015年深圳房价的飙升显然不全是刚需的拉动，很大程度上就是跟宽松政策下导致中介的疯狂炒房有关，特别是合伙或众筹炒房，所以导致2015年深圳的住房贷款突破6000亿元，以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”，所以2016年初在深四大国有银行纷纷收紧了对中介人员的房贷。　　3．加强经济社会改革&促进房地产持续发展　　首先，要加快户籍制度改革，让农民工进城落户更容易，落户后能真正享受到市民待遇；其次，改革公积金制度，把农民工、个体户纳入公积金管理当中；第三，通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房；第四，加快推进农村土地产权改革，让农民获得更多的土地收益，增加农民的购买力。为激发城镇改善型需求，应对先买后卖的情况只对面积增加部分征税，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。　　4．刺激中小城市经济发展&有效降低库存　　当前，房地产去库存压力最大的是广大的三四线城市，这些城市的低房价相对于一二线城市是重要的产业竞争优势，但是由于这些城市的基础设施和医疗、教育等生活配套条件落后，导致产业发展缓慢，就业难度大，使农村人口就近转移的优势无法发挥，城镇化规划的人口增速不但无法实现，甚至还出现人口流失。我国当前体制下资源配置严重依赖于行政权力，导致空间布局的畸形化，使大城市越来越大，城市病日益严重，小城市却得不到应有的发展，甚至造成小城市的萧条和空心化。国家应通过政策、税收和资金支持三四线城市经济发展，提高这些城镇吸纳“新市民”的能力，既化解这些城市房地产库存压力，又化解大城市的人口和环境压力。　　5．鼓励“互联网+”与房地产行业的融合发展&加强风险监管　　应鼓励房地产企业更多利用互联网技术改善企业管理、销售、售后服务及拓展业务，也应鼓励智能制造企业参与房地产公司的发展与变革。尤其是可以按照跨界合作的模式来塑造我国的智慧家庭、智慧社区。鼓励房地产企业与消费者认可的软件企业进行合作，开发出人性化的APP，在房子里添加很多新元素，利用互联网技术来满足家庭、社会所需的多元化需求，把碎片化的内容通过一个项目来进行实验性整合。争取在一些样板城市首先实现“互联网+”的组合，形成一种新的房地产行业发展模式。同时，对“互联网+房地产”模式可能强化房地产行业的准金融属性，既要鼓励创新，又要加强监管，防范好金融风险。　　来源：中国证券报
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李迅雷：房价今后必然会有滞涨和普跌的过程日06:49&上海证券报5分享添加喜爱打印增大字体减小字体　房价如何看：从人口现象到货币现象　　□&&　　■中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣，从人口推动到资金推动，从大涨到小涨再到有涨有跌，今后必然会有滞涨和普跌的过程。既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。　　■目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，这主要还是集中在二、三、四线城市，同时还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机。在PPI已经接近于连续四年为负的情况下，迫切要做的事情，应该不是供给侧，而是需求侧，因为前者是长期要做的慢活，后者是为了避免风险发生的急事。而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增加需求，而是应该扩大政府支出用于民生，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即政府加杠杆，让政府出钱买房作为低收入群体的廉租房。　　2000年至今，中国的资产规模出现了快速增长，其中房地产(12.90,&-0.40,&-3.01%)是大类资产中规模最大的资产，也是居民在资产配置中占比最大的一块资产。相比股市的起起落落，房地产市场在过去15年中，除了个别年份的整体房价水平有过小幅回落外，基本上就处在一个大牛市中。但过去的2015年，房地产开发投资增速大幅回落，只有一个百分点的增长。今后房价如何看，会否出现所谓的泡沫破灭？本文想从人口和货币这两个角度来讨论这个纠结的问题。　　年：　　房价上涨更多是一种人口现象　　中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的，房地产开发投资增速有过两次高点，一次是2007年，增长达到30%，另一次是2010年，达到33%。2007年之所以出现了阶段性高点，与经济过热有关，该年也是GDP增速的阶段性高点，后因2008年美国的次贷危机影响而回落。2009年中国推出两年4万亿的投资刺激计划，使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。　　一、劳动年龄人口的峰值出现在2010年　　居民对房地产的需求不外乎是居住（或改善性居住）和投资这两大需求。拉动这两大需求的，从人口的角度看，一是与人口的年龄结构有关，二是与人口流动有关。从美国和日本的案例看，购房与购车的主力人群的年龄段一样，都是25-44岁。　　如美国房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品，25-44岁是房地产消费的高峰期，而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了1980年代出现人口老龄化，其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降，从1981年的1995万，降至万，降幅达到21%，最终在1991年出现了房地产泡沫的破灭。故从国际经验看，随着45岁以上中老年人口占比的上升，房地产消费均会遭遇历史性拐点。　　根据中国指数研究院的调查结果，25-34岁年轻人是购房的第一大群体，约占购房人数的50%，第二大群体是35-44岁，约占购房群体的24.5%，故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。　　中国由于计划生育的实施，人口红利的拐点已经出现，15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰，今后也将开始下降。从美、日、韩等国经验看，伴随着25-44岁人口总数见顶，地产销量也会出现拐点。　　房地产开发投资增速在2010年见顶，与劳动人口的峰值一致，而且乘用车（占汽车产量约85%）销量的增速也在2009年见顶，时间相隔很近。从美国的案例看，消费乘用车的主力比房地产更年轻些，即25-34岁年龄段的群体比35-44岁的群体购买量更多，而住房购买量则相反。可见，影响房地产的一个重要因素——人口年龄结构已经在2010年就发出了变衰信号。　　二、流动人口增速的峰值出现在2010年　　而影响房地产的另一个重要因素——流动人口的变化又是如何呢？由于国家统计局只在近些年才公布流动人口数据，故我只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口流动情况。从公布的数据看，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只增加0.4%，接近于零增长。而且，流动人口数量也净减少560多万。这说明2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也是人口流动量的一个峰值年份。　　人口流动的加速，不仅导致房地产业繁荣，而且还对区域板块的房价带来影响，因为人口迁徙就是城镇化的过程。在年间，人口迁徙总体方向是从西往东流动，这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口为1670万左右，到2010年达到2300万左右，增加630万左右，增幅为38%。北京2000年的人口为1380万，至2010年达到1960万，增加580万，增幅为42%。深圳2000年常住人口为700万，至2010年增加至1035万人，十年共增加335万人，增幅为48%。这三大城市的常住人口在年增速，分别是京津冀地区、长三角地区和珠三角地区最大的，同时，房价涨幅也是全国各大城市中位居前三的。　　从年的人口流动特征看，同样是东部沿海发达省份，拥有7400多万人口的江苏省，这10年中竟然比上海还少200多万。同样经济发达的河北省，人口增长也比北京要少100多万。因此，不难得出结论，中国这10年所经历的城镇化，更确切地说，是大城市化。这可以解释一线城市的房价涨幅要远大于二、三线城市的原因。　　用人口的年龄结构与人口的流动这两个人口现象来解释房价的变化特点，应该还是有一定的说服力。实际上，中国经济增长也是一种人口现象，即所谓的人口红利。如中国的出口从高增长变为负增长，其实也与劳动力供给的变化有关。劳动力成本的上升导致全球范围内的产业转移，并影响到国家经济的盛衰。　　三、中国城镇化率难以达到西方水平　　2010年之后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。如上海的户籍人口中，60岁以上老年人的比重已经接近30%，但同时，上海人口流入速度也大幅放缓，“十三五”规划建议要求上海常住人口控制在2500万，这意味着年，上海人口的净增长不足前一个10年的三分之一。据悉，2015年北京的常住人口仅增加19万，而上海估计也接近于零增长。对超大城市实行人口控制或是人口流入减少的原因之一，但人口流动速度的整体放缓，却与超大城市的人口政策关联度不大，而与人口老龄化及农村可转移劳动力的减少有关。　　有人统计，过去5年中，三、四线城市的房价同比是下跌的，这与这些城市的人口老龄化和人口停滞增长有关。自2011年中国开始对部分大城市实行住房限购以来，大批房地产开发商投资三、四线城市的房地产，导致这些城市的库存大幅增加。而开发商投资三、四线城市的另一个理由就是中国的城镇化的提升空间还很大。从第5、第6次人口普查结果看，中国之前公布城镇化率水平都是大大低于普查结果，也就是说，目前公布的城镇化率可能要低于实际水平。　　此外，中国与发达国家的城市化率的提升不能简单类比，因为中国的人口是未富先老，而美、日、欧等发达国家是未老先富。&因此，中国今后的城镇化上升空间虽然还有，但要小于发达国家，且速度也会放慢。即便像日本和德国这两个成功转型的制造业大国，自1970年代成为发达经济体之后，城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。　　2011年至今：　　房价起落更多是一种货币现象　　如果说2010年之前全国的房地产市场走了一轮全面普涨的大牛市的话，那么，2011年之后只能说是结构性牛市了。因为随着流动人口增速的下降，房价受资金面的影响开始上升。　　2011年之后房价更多体现为货币现象，中国经济增长自2009年之后，广义货币M2的规模超常增长，超过美日成为全球最大。同时，M2/GDP的比例大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已经超过2倍。即中国经济靠投资（货币与之配套）推动越来越明显，整个经济的杠杆率水平也大幅上升。房价受货币的影响可以从三个方面来说明：第一是居民的收入水平高低；第二是货币政策的松紧程度；第三是社会资金的集聚和流向。而这三个方面又是相互关联和相互影响的。　　从居民收入水平的角度来解释各地房价高低的差异，还是有一定说服力的。如上海、深圳和北京的房价之所以高，是因为人均可支配收入位居全国前三；浙江的人均可支配收入高于江苏和广东，尽管GDP总量远低于后者，这就可以解释浙江的整体房价水平高于江苏和广东。　　比较典型的案例是温州。2011年之前，温州的房价水平在当时是比肩于杭州的，而杭州的房价水平在全国仅次于京深沪。温州在的10年间，常住人口增长20%，远低于一线城市的人口增速。而且，温州的人均GDP也低于浙江省的平均水平，那么为何温州的房价涨幅如此之大呢？我觉得，人均GNP是重要解释变量，因为温州商人不仅遍布全国，而且在欧洲也有一定规模，这就使得温州人的实际收入水平要远高于人均GDP。因此，温州的民间资金总规模也非常可观，温州炒房团曾经名噪全国。　　但2011年之后，温州的房价便出现了大幅下跌，原因在于温州人经营的企业在宏观经济走弱的背景下，负债率过高、债务成本过大的问题凸显出来，只能通过卖房来解决流动性问题。而地方政府又通过大量供给土地来弥补财政资金不足，进一步逆转了温州房地产市场的供求关系。另一个案例是鄂尔多斯(7.170,&-0.08,&-1.10%)，其房价也是从2011年达到峰值之后开始下跌的，一个仅仅靠煤炭涨价而发展起来的城市，势必也会因为煤炭价格的下跌而衰落。　　不过，房价的涨跌与央行的货币政策也有较大的相关性。如2011年不仅多个地区的房价出现下跌，而且，钢铁、煤炭、有色及其他一些大宗商品的价格也出现了向下的拐点。这应该与央行采取收紧的货币政策有关——2011年共有三次加息和6次提高存款准备金率。此外，央行还上调了首付比例。可见，房价的下行与货币政策收紧具有明显的因果关系。　　回顾年这5年间官方一年期存款利率和法定准备金率的变化，可以看出，货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%，存准率为18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。其中，2015年分别有5次降息和降准，故房价表现大大好于2014年。有研究机构统计，期间（2010年年末至2015年11月），一线城市房价累计上涨45.53%，涨幅明显。相比之下，二线城市的涨幅仅为10.73%。同期，三、四线城市房价同比涨幅不断递减。一线城市中，深圳市新建商品住宅价格上涨77.2%，为全国之冠。　　然而，在这10年间，也是房价涨幅最大的10年，全国平均房价上涨4倍左右。存款利率从2.25%提高到了2.75%，同时，存准率则从8%大幅攀升至18.5%。但从货币政策的大方向看，这10年仍是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升，故年房价走势主要体现为人口现象而非货币现象。　　关于社会资金的集聚和流向对房价的影响，可以以北京、上海和深圳为例。如果单纯从人均可支配收入的角度看，这三个城市的居民平均收入也不过比中国最贫困省份高出1倍多一点，但平均房价水平却为何要高出7、8倍呢？这其中有社会资金和财富向一线城市集聚的因素。因为大城市所集聚的教育、医疗和文化等公共服务优势，以及投资信息、财富增值机会等是其他地方难以获得的，所以，它们不仅吸引国内资金流入，也同样会吸引国际资本。　　观察一下2015年各地房价的走势，发现7月份之后，大部分城市的房价均出现回落，这是否与股市的大幅下跌有关？但北京和上海的房价还是稳中有升，深圳则继续攀升。这又如何解释呢？因为这三大城市均是中国的金融中心，2015年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一，给金融业带来了丰厚的收入，如资产管理、财富管理、自营业务、经纪业务等。如2015年上半年金融业对GDP的增量贡献超过三成，这给三大城市的与金融服务业相关的从业人员带来可观的收入增长。　　
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今后该如何避免房价大跌　　大家都熟悉“通胀是一种货币现象”这句弗里德曼的名言。其实，任何资产价格偏离了基本面，都可以成为一种货币现象。2015年上半年A股出现了一轮没有业绩支撑的暴涨，是一种货币现象，而全球某些大宗商品价格的暴跌，是经济脱实向虚的表现，资金流向金融领域，也是一种货币现象。　　中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣，从人口推动到资金推动，从大涨到小涨再到有涨有跌，今后必然会有滞涨和普跌的过程。世界上没有一个只涨不跌的房市，关键是何时开始下跌。过去那么多年里，凡是预测房价普跌都属于误判，所谓的空置率、房价收入比或房价租金比、人均住房面积、房价总市值占GDP比重等诸多指标，都不能成为判断房价何时见顶的有效依据。但随着时间的推移，房价出现普跌的概率也在越来越大。既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。　　对房价构成利好的因素，首先是居民的按揭贷款余额占住房总市值的比重大约只有10%，是目前美国该指标的四分之一，即居民没有被动卖房压力。其次，地方政府通过这些年的借新还旧，偿债压力减小。第三是一线城市还处在限购状态。　　对房价的不利因素是部分开发商的流动性压力，因为房地产开发贷要占到银行贷款余额的10%以上，资金链的问题会危及银行。另一个不利因素则是持有房产群体的一致性行为，就像去年6月份的股市大跌一样，容易发生踩踏事件。人口老龄化背景下，投资者更倾向于持有金融类资产。且中国投资性购房比重过大，在房价租金比不高的背景下，大家都在追求价差收益，这与股市的投资行为异曲同工，差异只是投资周期的长短。　　目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，主要还是集中在二、三、四线城市，因此，今后房地产投资负增长是大概率，关键是如何去库存，同时还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机。如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，则实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。　　根据国家统计局的数据，中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%，这也说明当今的房价水平并不是中低收入群体可以接受的。为何三、四线城市的房价下跌，抛开供求关系因素不谈，就业机会与公共服务是否能满足人们需求是关键，如果没有就业机会，那么，举债买房靠什么还？或者公共服务匮乏，则居住环境不好，大家还是不愿买房。　　因此，要更多地去顺应市场发展趋势，中国目前一线城市的产业集中度况且还不够，三、四线城市的产业优胜劣汰过程远远没有结束，如果一味采取政府补贴、银行贷款等举措鼓励农民工在未来可能成为鬼城的地方买房，还不如把这些钱用于全社会福利水平的改善，用于公共服务均等化的支出。否则，让市场在资源配置中起决定性作用就会成为一句空话。　　在PPI已经接近于连续四年为负的情况下，迫切要做的事情，应该不是供给侧，而是需求侧，因为前者是长期要做的慢活，后者是为了避免风险发生的急事。而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增加需求，而是应该扩大政府支出用于民生，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即政府加杠杆，让政府出钱买房作为低收入群体的廉租房。如果有可能的话，那就是想办法让富人加杠杆，增加对国内的投资，而非让他们海外投资。　　（作者系海通证券(12.160,&-0.20,&-1.62%)兼海通期货首席经济学家）
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贵，有贵的道理。便宜，有便宜的理由。&楼主这么一问，就.......
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内幕：地铁21号线翻身路上将设三站，分别是新安一路与翻身路交汇处、与地铁5号线接驳的翻身站、上川一路与翻身路交汇处。
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香港地价暴跌达70%&只有北京六环一半(图)日10:00&环球网1,327分享添加喜爱打印增大字体减小字体来源：环球网　　香港地价暴跌达70%&只有北京六环的一半（图）　　香港金管局总裁陈德森15日表示，香港金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。　　2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，成交价为21.3亿港元。公告显示，该幅土地出让面积为37696平方米，最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算，楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。　　此次拍卖地块的楼面价与2015年9月出让的同一地段的地块相比，价格大幅下跌了近7成。　　日，新界大埔区地段第226号的住宅用地，成交价为30.3亿港元，土地面积为17121平方米，土地每平方米成交价高达176970港元。　　从地理位置上看，在香港的行政区划分的十八区之中，有九个区位于新界，除了沙田、葵青、荃湾三个区以外，其他诸如北区、大埔区、屯门区、元朗区，在香港人眼中基本上被视为“郊区”的范畴。　　与北京郊区六环的土地成交价相比。2015年11月，北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块，成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米，远低于北京的土地成交楼面价。　　不仅土地的成交价格过低，香港的土地市场自去年11月至今，已出现两幅住宅土地的流拍。　　根据香港地政总署公开资料显示，日和日，位于新界的两幅住宅用地均因出价过低导致流拍。　　而去年11月的土地流拍是时隔近20个月后香港的土地市场首次出现土地流拍的现象。尽管当时参加土地竞拍的开发商有包括长实地产、恒基地产、新鸿基等在内的九大开发商，但所有报价均为达到香港特区政府的“底价”，因此政府决定收回土地。而此次土地的流拍也被市场认为是香港开发商对后市的态度开始转向谨慎。　　除了土地价格暴跌，香港的房价自去年9月开始也是一路下滑。中原地产的数据显示，香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。　　国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。　　报道指出，香港房价自去年9月至今已明显回调9.5%。供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。　　根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。　　标普信用分析师Esther&Liu表示，“在市场下达至触发降级之前，我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。”　　但标普强调，只有当香港住宅楼价暴跌逾50%，地产商的评级才会受到影响。　　来源：澎湃新闻
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广州春节楼市遇冷&7天仅成交20套一手房分享42评论日13:25 南方日报广州春节楼市遇冷&7天仅成交20套一手房分享42春节假期广州楼市与去年同期相比下滑46%。资料图　　原标题：广州楼市春节进入“休眠模式”&7天成交20套一手房　　南方日报讯&（记者/郑佳欣&何康杰）&春节假期是楼市成交淡季，广州楼市也进入了“休眠模式”。网易房产数据中心显示，今年除夕至初六（2月7日至2月13日），广州全市十一个行政区中，仅有五区实现交易，共成交20套房，与去年同期相比减少17套，同比下滑46%。　　从区域来看，广州外围五区依然是春节期间一手房成交的主力军。除夕至初六，花都以9套位列十一区成交量榜首，与去年的“零成交”相比有较大突破；增城以成交7套位居第二，同比去年下滑13%；番禺、南沙分别成交2套和1套，但同比去年下滑超过九成。中心六区中，仅荔湾区有1套成交，与去年成绩持平，越秀、天河已连续两年零成交。　　业内人士指出，春节长假历来是楼市的冰封期，每年春节期间的成交量虽然有一定浮动，但因为绝对值太低，纵向比较的意义并不大。根据往年的经验，一般要到元宵节后，楼市才会逐渐“复苏”。　　“从买卖市场的交投热度来看，最快都要到2月底才会开始旺起来，市场交投全面恢复正常可能要延至3月才能实现。”合富置业市场经理梁燕明表示。责任编辑：李天奕
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107市政化改造估计很快就要启动了，从南光高速和龙大高速永久免费便知其二。翻身片区坐享前海统筹和107市政化两端利好，凸显绝佳地段优势。宝安唯有107线能大幅拉动GDP。
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2.51万亿新增信贷所可能传递的信息　这样放水，其中传递的信息不容忽视，而且对中产阶级影响会最大，讨论如下：　　第一，银行总贷款额大幅增加。增加给谁了？有很大概率会给哪些效率为负的国有经济部门，以及政府项目。新增的贷款也基本都很可能是政府融资平台。政府惹不起，国企自己亲儿子，其中关节，地球人都知道。即使上面要求不再投资给过剩产能的企业，以大部分地方官员的尿性，多半又搞出一堆新的各种行业企业来哄骗投资。然后骗到钱后，一部分不知所踪，一部分搞一点企业。至于最后搞出来的企业究竟挣不挣钱，真的只有天知道，毕竟花别人的钱办别人的事，既不心疼也不用负责。即使不是被投入到原来的钢铁能源玻璃光伏等已经过剩行业，所不定也会搞出点新的产能过剩行业出来。老爷们刚刚还在为化解旧产能过剩头疼。又来这么一出，以后又得头疼了。但是这显然对那些身在产能过剩行业，想要解套走人的人是福音，赶紧趁着这个春风赚点小钱钱然后另作打算吧各位。　　第二，商业银行不良信贷很可能会继续增加。&神州商业银行不良信贷率在上升已经不是新闻。这次新的开闸放水，会不会带来新的不良信贷？很有可能。有人说商业银行也企业要看效益。财迷只好笑而不语。即使银行行长（尤其是各地地方银行）不想放贷，他的细胳膊能掰过地方主官的大腿么？得罪地方主官，还想不想混了？很多时候，银行行长最后还不是牙一咬：放。这样放贷，银行呆坏账肯定会增加，大银行还好说，小银行难保。中央早就下了文件说银行存款五十万以上出事不会赔付。再这样放水下去，各位存在小银行里的钱是真的要小心了。赶紧分散风险吧。　　第三，中国经济基本盘很可能正以空前的高速迈向药丸的结局——全国私营行业的借款余额很可能会大幅缩水。和08年一样，多半很多无良国企明着说把钱拿来做工程，暗地里就把钱拿去炒房炒股。股市房市会虚高，资金搞不好又可能全往股市楼市跑，大部份又以房产、股市、不良贷款等方式进入权贵口袋！&民营企业实业家们融资也会更加困难。&而且民营企业家本来大部分早就已经在苦苦挣扎了。盼望熬过冬天。这下恐怕会绝望了。你开工厂辛苦一年发现不挣钱甚至赔钱，你老婆炒房赚了100%的钱，傻子才会做实业，傻子才会好好地搞科研做新产品。所以就现在来看，搞不好又有一大批民营企业家要跑路或者关门转行。这样后果非常严重，是对中国经济基本面的摧毁：要知道民营企业提供了中国最多的就业机会，这样下去必将产生一大堆失业人员，一大堆社会游荡势力。第四：这样放水，很可能会倒逼中产阶级把钱拿出去投资。以上情况下，中产阶级究竟要不要把钱拿出去投资？投资吧，怕遇到E租宝，泛亚这种。不投资吧。工资翻倍也追不上这种规模的放水、稀释，何况还降工资倒闭潮？　　第五：这次放水，除了国企收益，公务员和警察很可能也会受益。去年内部就传说今年警察要较大幅度地涨工资，然后媒体又报道整个公职系统要加工资。在经济形势明显下行的时候拿什么来涨工资？只有印钞这一条路。现在看，果不其然。由此推导，公务员加薪也快了。正如鲁迅先生说过，在清朝，很多国民恐怕是想做奴才还不得其门的。神州中产还忧虑进入中等收入陷阱，财迷不得不告诉各位我们都想多了：中产们会陷入的是低等收入陷阱。当然，如果您恰好是公务员或者强力部门，恭喜，至少还有口汤喝。　　第六：这次放水传递了一个重要信息：就现在的情况看人民币对外升值，对内贬值基本定了。国外继续充胖子，国内洪水滔天。外汇管制拉闸门可能性太大。各位的窗口时间已经不多了。。。　　第七：说实话，财迷很担心这样放水是高层被那些在08年4万亿中获得大量利益的既得利益集团蒙蔽，一些知识分子被既得利益集团收买，经济决策被既得利益集团绑架的信号。财迷胆小，不敢多说，但是还是担心一下。　　以上种种，对神州中产影响最大。上层还好，资产早就走了（不得不钦佩李大爷）。一些人说不定还盼着可以靠着这次放水赚一点小钱钱呢。无产阶级们也还好，反正一人吃饱全家不饿。已经一无所有，光脚不怕穿鞋的，这是老爷们害怕和要团结的对象。所以老爷天天讲要精准扶贫，“一个都不能少”。主要就是怕搞出一堆流氓来不好收拾摊子。这次放水估计也不会少了他们。而中产阶级们，呵呵。。。。。。财迷描述下这个图景：小明恰好失业了或者降薪了，还要还房贷。他看看手里的钱越来越贬值，一咬牙又去炒股并买了e租宝，结果炒股亏了,e租宝有去无回。然而小明并不敢上街，他上街，指望会哭的孩子有奶吃？警察和公务员刚涨工资呢，维稳铁拳识得唔识得？孩子家人谁来管？想出去，手里的红票子能换的绿票子越来越少啦。来自&
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港珠澳大桥预计今年8月全桥合龙&明年夏季通车分享8评论日10:13 中国新闻网港珠澳大桥预计今年8月全桥合龙&明年夏季通车分享8　　原标题：澳门媒体:港珠澳大桥料8月全桥合龙&明年夏季通车　　港珠澳大桥西段已拉通20余公里桥面。（图：《澳门日报》）　　中新网2月18日电&据《澳门日报》报道，今年是港珠澳大桥的决战之年，大桥主体工程年内计划完成投资55.4亿元人民币，预计今年8月份实现全桥合龙、明年初接通整条海隧、明年3月前完成桥面铺装，到明年夏季达到通车要求。　　主体工程决战年　　猴年新春期间，港珠澳大桥工程继续按计划推进，大桥管理局形容今年是大桥主体工程的决战之年，年内需完成海隧全部沉管的预制和安装，并要力图完成最终接头的预制，争取明年初实现隧道全线贯通。　　桥梁工程需在今年8月份完成全部钢箱梁的吊装任务，以实现全桥合龙；桥面铺装要抢在今年下半年和明年初的旱季全部完成；交通工程需紧随土建工程的步伐，用最短时间完成各项施工任务；房建工程中的大桥管养中心今年底必须具备进驻条件，东、西人工岛和大桥管理区的建筑亦须配合通行政策研究，尽快完成各种管理、养护设施的建设。　　岛隧工程最艰巨　　港珠澳大桥今年最艰难的施工节点依然在岛隧工程部分，包括约一公里长的海隧沉管曲线段预制、东岛岛头与沉管的对接安装、海中沉管最终接头、人工岛上建筑以及海隧沉管内施工等，其中多数施工流程复杂交叉、环环相扣，尤其是东西两个人工岛的施工队伍多、环节多、设备多、空间小，各种不确定性非常复杂，需要极强的界面协调才能有效应付。　　去年是港珠澳大桥爬坡过坎的一年，施工团队克服困难，主体工程取得平稳推进，岛隧施工超额完成修正后的年度计划，海底隧道完成28个沉管预制、24节沉管安装，海隧已延伸到4185米，东西人工岛隧道暗埋段施工亦全部完成；桥梁工程的下部结构施工全部完成，组合梁提前完成吊装，钢箱梁完成八成七的架设任务；九洲航道桥、青州航道桥的桥塔施工也已完成，江海直达船航道桥完成两座钢塔吊装，在靠近珠澳口岸人工岛侧已拉通长20余公里桥面。
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2015年十一二月早就把前海自贸区的统筹区扩到宝中和翻身啦!
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