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买房送露台引发业主纠纷
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法院认定公用露台赠送无效 &&发布时间： 07:17:24&&　　本报讯&&近日，广东省佛山市中级人民法院对一起因买房送露天阳台引起的共有权纠纷案作出终审宣判，维持了认定开发商授权业主专有使用露台的约定不能对抗其他业主的共有权益，独占业主必须停止侵权行为、恢复原状的一审判决。 &&　　法院审理查明，原告马某是佛山市禅城区某花园小区湖晖楼26楼a房的权属人，两被告洪某夫妇是该楼27楼b房权属人。Ａ单元为26层，与之相邻的b单元为32层。原告的住房系顶楼，上为露台。两被告的房屋开门就可以面向原告上方的露台，且购房时其与开发商约定，该露台为其专用平台。两被告收楼后，擅自封闭原设的房屋大门，在公用走道上安装防盗门，将部分走廊面积及讼争露台封闭独自占有使用，还擅自在露台上建小房一间，在旁边种植花草树木、搭建鱼池，并在鱼池中设假山，装有水泵、供氧机不停运作。原告认为被告鱼池内假山流水和水泵、供氧机的马达轰鸣产生噪音，影响自己的睡眠，露台上花草树木产生的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁随风吹进自己家里，影响自己正常生活，于是把两人告上法庭。 &&　　另查明，今年2月23日，佛山市禅城区城市管理行政执法局认定，洪某夫妇在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在露台上实施建设行为违法，决定限两被告25日内无条件自行拆除上述违法搭建的棚屋。但两被告拒收决定书。 &&　　一审法院认为，两被告的产权证面积内不包含讼争露台，虽然开发商在卖房合同中约定将讼争露台给两被告专有使用，但未能举证证明该露台在规划上即专属于其住宅面积或他们的使用已经经过全体共有权人同意。且屋顶平台属于建筑物基本结构，具有公共性、非排他使用性，法院据此认定该露台属于建筑物共用部分，两被告与开发商间对露台使用权的约定违法无效。综上，法院认为，两被告封闭讼争露台独占使用，并占用产权证上明确载明为公用的走道，分割了包括原告在内的其他共有人的共有权，鉴于行政管理部门已经对两人在露台违章搭建作出处理，遂判决停止占用讼争露台及公用走道，恢复露台及公用走道原状。 &&　　宣判后，两被告不服，提出上诉。 &&　　二审法院审理后依法作出上述判决。 连线法官 公用露台不得擅自处置 &&　　买房送露台是房产开发商常见的促销噱头，在本案中却成了违法行为。对此，佛山市禅城区人民法院房产庭庭长李咏梅说，最高人民法院新颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地等除外。也就是说，除非开发商在规划楼宇时，将露台的用途设计为供部分业主专有使用外，我们一般都应当认为露台属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。商品房开发商若将其赠送给个别购房者，或者指定由个别购房者专门管理使用，均构成对其他购房者天台使用权的侵害，其赠送以及指定行为应属无效行为。 &&　　如果开发商要将上述露台使用权归业主个人，必须根据物权法的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 &&　　法官同时提醒购房者，对于买顶楼送露台这种“天上掉下来的大馅饼”，需要尽到审慎义务，查清楚商品房规划时是否明确将露台的所有权和使用权附随商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中，是否注明露台的产权问题，否则千万不要为了这些“空中楼阁”多付钱。（安&&健）&
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开发商有权赠送露台吗?推荐回答：有的认为应归上层，而并非是具有法律意义上所有权范畴内的独占排他性，造成了所有权与使用权的不统一，因此，但这些都是个人的理解，但旧时整栋楼房为独家产权。由此可见，开发商将露台按敞开式阳台即按一半建筑面积出售，却没有法律依据去维护独家使用的权利。从权属的角度上看。买东赠西这本是商业的一种让利促销的手段和方式。 这种情况就造成了“独家所用露台”所有权上的一个法律盲点，免得日后出现“官司”把自己裹进去。 具有独家露台退层式结构的楼房以前在城市中为数不少。依据这个规定，于是问题就出来了，后来建设部《建筑面积计算规则》规定露台(规范用语应为晒台)不属于计算建筑面积的范围，无可厚非，开发商在出售此类房屋时还不能轻言“赠送”，独家的法律保障就是一项空白。 由于露台的这种法律权属上的盲点。后来这种结构的新建楼房以单元套房裁割为单一的分体产权，对露台的相关规定还只能依照建设部《建筑面积计算规则》，有的认为应为露台垂直投影所含各户的公共屋顶，只作为屋顶标画在下层的产权证上，问题是开发商有权赠送露台吗，而不是法律法规的具体规定，当有人主张权利时。独家所用仅是上层购房户一种“顺势就坡”的使用，有的认为应为全楼栋的公共屋顶？就此有必要做一点探究，国家颁发的房屋所有权证也将露台标画在整体产权的红线外，有的认为应归下层。 我国目前还没有颁布《物权法》和《住宅法》，露台应否计入建筑面积及产权归属未出现过矛盾。 初时。独家所用露台在房屋所有权上不予体现，开发商不允许将露台作为整套房屋有效建筑面积出售，露台仅是下层的“顶”而不是上层的“台” “买房赠送露台”成为时下售房广告中某些开发商的单方承诺屋顶露台做阳光房合法吗问题详情：只有顶层业主有专用门出入露台，楼房为三个单元，是否侵犯其他业主权利。此露台想改造成屋顶花园或阳光房，露台位于5层客厅和厨房上面，一梯两户，其他1-4层业主无法进入露台；顶层业主（5+6层）有近60平米的露台多层建筑推荐回答：这个要和物业沟通，如果未经允许私自搭建，是要拆除的买房子时送的露台，不在建筑面积内，我只是在上面铺砖，房顶的水路过我家露台，在流到管道内！问题详情：五楼装修这样淹了五楼的用户，我们这里不管铺砖和不铺砖的都被淹了，谁来负责防水，我铺的砖谁来负责，现在物业说我们破坏原有设计推荐回答：首先装修的时候应该有装修图纸，看看那的水有没有改动，还有就是正常露台楼顶的防水应该由物业来负责的，至于赔偿和损失就要找专业的鉴定一下了物业即将在我家楼顶安装联通基站,我如何维权?买房时赠送了一个封闭的大阳台,要上楼顶必须经过我家大门推荐回答：不能随便断电，不然会判刑的，针对破坏的情况会判七年左右有期徒刑买房时阳台面积怎么算推荐回答：如果是封闭阳台（就是只有栏杆或护栏的那种）的话是按全面积半封闭的是按一半面积算。阳台分为封闭和半封闭两种，其面积计算方式是不一样的。根据国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。其实这种促销方式听上去很划算，实际上，如果阳台本来就是半封闭的，这个多余面积本来就不是开发商赠送的。飘窗、露台等的面积本身就不计算面积。阳台：供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。阳台按是否封闭分为封闭式阳台和非封闭式阳台。所谓封闭式阳台，是指阳台护围加以封闭了的阳台;如未封闭，则属非封闭式阳台露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。飘窗：一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。大块采光玻璃和宽敞的窗台，使人们有了更广阔的视野，更赋予生活以浪漫的色彩。其中飘窗、露台等的面积本身就不计算面积，只有阳台才算进面积中。买房子开发商说房子是80平米，阳台赠送一半，空中花园赠送一半，拿房后实际测得面积+公摊面积=建筑面积。推荐回答：照建筑面积计算规则有如下规定，损失利润。开发商卖给你的产权面积就只有80平方，则实际在建筑面积上就只算一半，本来就是归属你的：1.无围护结构的凹阳台，按其水平面积的一半计算建筑面积。2，那样就等于降低了楼盘售价.没有围护结构的屋顶花架、凉棚等不计算建筑面积，在规则中不计算面积和计算一半面积的。所以你的阳台如果是属于无围护结构的阳台；而你说的空中花园不知道是不是指楼顶上的平台，如果是且没有围护结构，则本身也是不计算建筑面积的，开发商只是利用规则做了个宣传的噱头，一般是不可能赠送有产权的面积的、挑阳台今年想买房子。看中一个6楼顶楼。顶楼是94平。送房顶上一个阁楼大概有50平。阁楼南面一个露台。北面问题详情：阁楼南面一个露台。看中一个6楼顶楼。有什么优点缺点？谢谢了今年想买房子。顶楼是94平。北面一个露台。送房顶上一个阁楼大概有50平。想请教一下现在有6楼没有电梯的朋友，感觉咋样现在。就是没有电梯爬6楼太费劲推荐回答：阁楼要钱不买房：阳台的价格怎么算推荐回答：其面积就不计入房屋的建筑面积了.2米的阳台的价格怎么算 可按一半计费或者全赠送现在开发商叫出很多名头。“露台”是直接对着天空的，都会出现“挑高阳台”的标注。四，要按照最终实测面积计算房价。值得一说的是，一般不封闭的阳台是以实际面积的一半来计费的，露台的面积一般都比普通意义上的阳台大，有台阶的飘窗，也被称作“LOFT阳台”，窗台不计入面积，双层挑高阳台不算在建筑面积之内，也就是一层的入户花园、像“入户阳台”，叫“飘窗”，而超过2，从名字不难看出。三、没有顶盖。简单点说、最近几年，其实它们都是泛指的阳台，还有一种。飘窗的三面都装有玻璃.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，从室内向室外凸起，根据有关规定。在创新户型上，飘窗台到天花板的高度少于2。二、最后。另外，窗台的高度比起一般的窗户较低。一般的飘窗可以呈矩形或梯形，而阳台空间高度达到或超过两层楼的，开发商常说赠送露台，所以称作露台，就是起到入户门与客厅的连接过渡作用。按照有关规定，就是飘出的窗子，使得高层建筑里的阳台有了露台的生命力，顾名思义就是将阳台加大进深并挑高为双层，也就是上面没有屋顶的大阳台。一分享至 :
下一篇：上一篇：相关文章相关帖子---买房赠送屋顶露台骗人在自己购买的商品房赠送的外阳台搭建防腐木花架算违章吗_百度知道　　阿辉还说，他与开发商签订的购房合同中关于露台的部分，从法律上说，那是阿辉以租赁的方式，通过一次性支付价款取得露台的专用使用权，因此双方的约定应为有效。
　　佛山中院认为，阿辉作为业主的确有使用权，但是这种使用权的行使不具有排他性，不能妨碍其他业主的正常使用。因此，阿辉独占露台的行为，明显侵犯了包括阿华在内的一众业主的合法权益，因此禅城区法院的一审判决并无不当，应予维持。
　　开发商
　　协议被判无效
　　在意料之中
　　昨天，记者采访了多家开发商。对于法院的判决他们均表示在意料之中，他们在与业主签订附送露台的协议时都会告诉业主，协议最终不一定有效。
　　一名不愿透露姓名的开发商主管表示，目前地产商以买房子送露台的宣传方式来销售房屋，这些房屋都会比其他同户型的房子贵，这在佛山乃至其他地方都非常普遍。&露台是公用面积，产权属于全体业主。因为业主之间的矛盾，使得该案中的秘密协议呈现出来。&该主管这样说。
　　法官提醒
　　别相信天上掉&馅饼&
　　禅城法院房产庭负责人告诉记者，建筑物购买者往往只关注专有部分的权益，对共有部分或缺乏约定，或者忽略其存在。造成共有部分被开发商任意处置，致使造成大量纠纷。
　　法官表示，业主购房需严格遵守法律规定，对于买楼送露台这种&天上掉下来的大馅饼&要审慎，应查清楚商品房规划时是否明确将露台的所有权和使用权附随商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中，是否注明露台的产权问题，否则千万不要为了这些&空中楼阁&多付钱。开发商在没有规划露台的所有和使用问题，却在卖房时私自将露台送给业主专有使用的行为是无效的。
　　揭露买房赠送面积隐藏猫腻！
　　&一房变两房、两房变三房&、&送飘窗、送露台、送花园&&&这样的广告语随处可见，在房价飙升，寸土寸金的城市，开发商赠送面积让很多购房者感到很高兴，觉得自己占了便宜。然而，这种&送面积&的房子买着靠谱吗？但今天小编却要泼冷水，如果开发商真的有心让利，直接降低房价就行了，何必拐着弯儿&赠送面积&?这听起来很美好，但究竟是馅饼还是陷阱？
　　1.公摊面积
　　我们通常买房的面积是指房屋的销售面积。
　　而商品房的销售面积=套内建筑面积+公摊面积
　　买了房，好不容易等到房子交付，才发现实际面积比购买面积小很多，到底是谁偷了房子呢？这就不得不提到得房率的问题，作为购房的重要指标，与人们的利益息息相关！
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