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个人转让住房交什么税?个人转让住房交哪些税
时间： 15:30 作者：会计学习网
【内容概况】个人转让住房交什么税?个人转让住房交哪些税 依据现行税收政策，个人转让住房应缴纳营业税、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育费附加。 一、营业税 个人出售住房基本的营业税政策规定有如下两条： 一是，个人出销售自有住房，属发......
个人转让住房交什么税?个人转让住房交哪些税
依据现行税收政策，个人转让住房应缴纳营业税、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育费附加。
一、营业税
个人出售住房基本的营业税政策规定有如下两条：
一是，个人出销售自有住房，属发生销售不动产行为，按《营业税暂行条例》规定，应征收5%&销售不动产&营业税。
二是，自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
下面从四种情形进行解析：
1.销售自建住房
根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[号）规定：自日起，个人自建自用住房，销售时免征营业税。但超过用地标准建造的自建自用住宅，其超过用地标准部分，不属免税范围，应照章征收营业税。其中个人住宅的用地标准为：属于城市、县城镇的，每户不超过五十平方米；郊区及县城以下的建制镇的，每户不超过六十平方米。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条&单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为&视同发生应税行为，应依照3%税率征收&建筑业&营业税、依照5%税率征收&销售不动产&营业税。但据山东省地方税务局《关于贯彻落实房地产市场税收新政策有关具体问题的通知》（鲁地税发[号）&个人自建自住住房，销售时免征的营业税，包括&销售不动产&营业税及自建建筑物后销售应补征的&建筑业&营业税&的规定，个人销售自建住房免征的&建筑业&营业税。
2.销售普通住宅
依据财政部 国家税务总局《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[号）规定，自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
其中：享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率（指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。同时，对不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
3.销售非普通住房
依据财政部 国家税务总局《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[号）规定，自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
同时规定：对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
另外，对个人出售住房还作了四点征管规定：
一是个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
二是个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，并以此用来判断所售住房是否超过2年。当出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照&孰先&的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
三是个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
四是禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
4.无偿赠与不动产
无偿赠与行为可分为一般赠与行为和其他无偿赠与行为两类。
（1）一般赠与行为
一般赠与行为包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等。
对一般赠与行为不征营业税。国税发[号文件规定，个人向他人无偿赠与不动产，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应向税务机关提交相关证明材料原件、房产所有权证，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与免税手续。
对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
（2）其他无偿赠与行为
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条&单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人&，视同发生应税行为。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（3）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本&（1＋成本利润率）&（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖&个人无偿赠与&印章；房管部门对持有加盖&个人无偿赠与&印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖&个人无偿赠与&印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。
5．将受赠不动产对外销售
对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，依据财政部国家税务总局《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[号）规定进行处理。
在缴纳营业税时，应特别注意购房时间的确定问题。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，两类无偿赠与方式取得住房的购房时间有所区别：对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
二、城市维护建设税和教育费附加
按实际缴纳营业税额的一定比例缴纳城市维护建设税和教育费附加。
三、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》及有关规定，个人销售自己使用过的房屋、建筑物及其附着物等，对有土地增值额的，还应依率计征土地增值税。但符合下列情形的可减免土地增值税：
1.对以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为，免征土地增值税。赠予是指房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，或房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。(财税字[号)
2.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。(财税字[号)
3．依据财政部国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[号规定，自日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
四、个人所得税
（一）基本规定
对个人销售自己使用过的固定资产取得所得的，根据《个人所得税法》及有关规定应缴纳个人所得税。具体地说，个体经营者销售自己使用过的住房取得的所得，构成&个体工商户的生产、经营所得&，应按适用于&个体工商户的生产、经营所得&的五级超额累进税率计征个人所得税；其他个人销售住房按照销售收入额减除住房原值和合理费用后的余额缴纳20％的&财产转让所得&个人所得税，其中：合理费用指卖出财产时支付的中介费、相关税费。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
其中：房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
其中：转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
其中：合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
但是，对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后又转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
（二）个人所得税优惠政策
1.按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[号）第三条的规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体操作为：
个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金；
个人现自有住房房产证登记的产权人为１人，在出售后１年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。
2.根据财税字[号、财税字[号规定：对个人转让自用达五年以上、并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暂免征个人所得税。
（三）征收管理
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
但是，对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后又转让该项不动产的，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
五、印花税
根据《印花税暂行条例》及有关规定，对个人销售住房签订的住房转让合同属&产权转移书据&，应按销售收入额的万分之五贴花。但对下列情形免征印花税：
1．个人将不动产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据免贴花。
2．自日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（财政部国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[号）
对房屋买卖、房屋赠与、房屋交换，由房屋承受的个人缴纳契税，契税税率幅度为3%～5%，具体执行税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。
具体的征免政策规定有：
1.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
2.根据财税字[号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。应当注意，日以后，普通住宅的标准应依据国办发[2005]26号文件规定，即应同时满足普通住房的三个条件。
3.为配合国家住房制度改革，减轻城镇职工购房负担，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款&城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征&的规定，免征契税。（财税[号）
4.对房屋交换，房屋价值相等的不征收契税；其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
5.根据国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[号)规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
6.根据财政部国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
7.根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
8．自日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。（财政部国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[号）非住宅转让手续费新建建房屋这个费用应该由谁来交？ - 相关问题 - 110网法律咨询
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居民新购住宅需缴哪些费用
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　　◎本报记者郑微
　　中国江苏网3月31日讯
近期，市民廖女士新买的商品房即将上房，3月29日，廖女士打来电话向本报咨询，居民新购住宅需要缴纳哪些费用？物业服务收费标准如何规定？就这类问题，市物价部门相关负责人进行了详细解答。
　　对于居民新购住宅需要缴纳的费用，据市物价局相关负责人介绍，需要缴纳：房屋登记费80元/套；配图资料费20元/套；物业维修基金，按建筑面积计算，标准为：多层(七层以下，含七层)30元/平方米；高层(七层以上，不含七层)或设有电梯的多层45元/平方米；土地证工本费20元/本；另外还要按规定缴纳契税。
　　据悉，我市新建普通住宅前期物业服务收费标准为：多层0.60元/月/平方米，带电梯1.30元/月/平方米。各物业企业可根据服务质量、特点和实际情况在此标准基础上上浮不超过20%、下浮不限来掌握。按照规定，物业企业的服务质量不低于中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级标准。
　　与此同时，高档小区的物业公共服务费实行市场调节价，原则上其物业服务标准不低于中国物业管理协会《普通住宅物业服务等级标准》一级标准和《徐州市幸福家园示范小区标准》，具体的服务和收费标准以签订的《物业服务合同》为准。
　　对于未入住或未使用的物业，业主大会成立前，因业主原因未办理入住手续或办理入住手续后未入住、未使用，连续空置超过6个月的物业，业主应事前书面告知物业服务企业，写明空置时间，经物业服务企业确认后，空置期内物业公共服务费可按规定标准的70%比例交纳；业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。已竣工但尚未售出或尚未交付业主的，物业服务费用则由建设单位全额承担。
　　物价部门还解答了小区停车问题。在新建普通住宅前期物业管理小区停放汽车，业主需要交纳两项费用：一是汽车停放费；二是车位租金。在业主大会成立前，汽车停放费的标准为：地面不超过30元/月辆，地下不超过40元/月辆。在业主大会成立后，汽车停放费具体标准由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。对于物业管理小区车位租金，目前我市实行市场调节价。
　　对于外来车辆进入住宅物业管理小区的收费标准是：业主大会成立前，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域内临时停车的，可根据约定收取外来车辆临时汽车停放费。收费标准是：两小时内免收汽车停放费，超过两小时收取1元/辆/小时，但累计不得超过15元/辆/天(24小时)。业主大会成立后，是否收费及收费标准，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。
　　在以上收费定价中，实行政府指导价的物业服务收费项目包括：普通住宅前期物业公共服务费、物业管理区域内汽车停放费和建设单位未出售或未附赠车位(库)租金实行政府指导价。
　　-楼市新政
　　二套房个贷首付比例调整为不低于40%
　　新华社北京3月30日电中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
　　通知指出，调整的目的是为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。
　　调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
　　在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
　　此外，为加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产平稳健康发展。
居民新购住宅需缴哪些费用
&&责任编辑：李笑林、马燕&&
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