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成都和 重庆 ，哪里的房子更值钱
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同处巴蜀，成都和重庆的竞争一直是人们口中谈论的焦点。众所周知，成都和重庆是中西部综合实力最强的两个城市，甚至可以说是推动整个西部的经济发展的战略核心。那么在未来，成都和重庆的楼市会出现怎样的姿态。不涨反跌的重庆，缓慢增长的成都今年在全国各地楼市都陷入新一轮的轮番暴涨时，然而整个西部却异常平静。根据中国房地产业协会8月份最新房价数据显示，成都均价8216元/㎡，从今年一月7946元/㎡已经微涨270元/㎡，在成交量不断上升的条件下，成都的房价预计还会有新的上涨变化。然而重庆在房地产方面却交出了一份不理想的成绩单，在年初还徘徊在均价7000元/㎡左右的房价，在8月的时候已经回落到了均价6870元/㎡。那么为何一衣带水的成渝在房价上会出现两种不同的走势？一 ，人口、人口、人口！房子归根结底是给人居住使用的，人口的增长是一个城市住房需求的主要动力，房地产价格的波动受多方面因素影响，其中常住人口的变动率是最核心的影响因素之一。人口因素也对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。1，人口增量常住人口的流入流出，反映出城市对外的吸引力、就业竞争力以及宜居性的变化。更为直接的是，常住人口增加所带来的购房需求也会直接刺激房价的上涨。2015年重庆市常住人口达到了3016.55万人，与2014年相比，增加25.15万人，增长0.8%，常住人口继续保持低增长态势。重庆在2009年—&#年6年的时间增长率仅为5.51%，增长率为十大城市倒数第一位。成都在2009年的人口为1044万，而成都目前的常住人口已经达到了1465万人。在过去6年的时间里，成都吸引了大量的人口流入，增加了近400万的人口，超越了深圳、广州、杭州、南京等大型城市。然而重庆在这6年期间仅仅增加了157万，而作为全国管辖面积最大的直辖市，重庆拥有2.3倍于北京、天津、上海总面积的版图，却在人口增量上却完败于面积只有不到自己五分之一的成都。2，人口素养这一因素一般对住宅用地价格的影响较大，而人口素养也决定了一个城市的创造力与购买指数高低。往往能吸引高端人才和大型企业的城市也是房价地价相对高昂的城市，拥有高素质的人才，会加强一个城市的消费能力，从而也会对该地区的房价产生影响。成都高校多达56所，其中有5所211（含2所985），31所本科院校在校研究生高达7.85万人，说明成都在科技文化创新方面较强。（2014年，成都市专利申请、发明专利申请的数量分别为2012年的1.73倍和2.56倍，居副省级城市2位和4位，中西部城市第一）。在这一点上和现在全国房价之最深圳很像，成都是一个研发能力较强的城市，拥有很多高素质人才。重庆目前拥有64所高校，其中2所211（含1所985），26所本科院校，但是在读研究生方面不如成都，重庆去年技术市场签订成交合同2706项，成交金额145.70亿元。重庆在科技创新有一定的建树，但是相对于成都取得的成就还是略逊一筹。拥有大型企业的城市会更容易吸引人才的到来。截至2016年5月，落户于成都的世界500强数量已达271家，位居中西部第一，（其中境外企业202家）。在2013年三星刚开始入驻西安的时候，同处西部的成都都已经拥有众多的500强企业。而截至2015年，入驻重庆的世界500强数量也有230余家，比成都少41家。因此，在对高素质人口吸引方面，成都可能会长期优于重庆。二，土地供应量，库存除了人口增量和人口购买能力外，土地供应也是影响一个城市房价的重要因素。一个城市土地量供应越多，相对来说房价上涨趋势就会放缓，甚至在库存大的情况会出现下跌和负增长。成都和重庆的房地产今年在众多一线、强二线城市都涨疯了的情况下，成都和重庆的房价却稳如泰山，成都虽涨幅不大但仍然处于上涨趋势，而重庆甚至出现了下跌的情况，主因是土地供应多、库存量大。据成都统计局信息，成都在2015年全年房地产开发投资完成2442.0亿元，比上年增长10.0%。含预售在内的商品房销售面积3019.4万平方米，增长2.3%，其中住宅销售面积2474.6万平方米，下降0.1%。实现商品房销售额2066.2亿元，下降0.3%，其中住宅销售额1620.8亿元，增长0.2%。全年固定资产投资完成7007.0亿元比上年增长5.8%。目前商业地产依然是成都地产最大的问题。据四川中原地产2016半年报数据显示，成都商业库存仍高。商铺存量1273万㎡，去化周期7年；写字楼存量332㎡，去化周期6年；公寓存量357万㎡，去化周期3年。但是成都上半年主城区商品住宅供应面积434.01万㎡，环比下降18.85%，同比下降20.62%；成交面积466.75万㎡，环比下滑1.42%，同比上涨11.88%。因此住宅在今年会持续缓慢上涨。重庆不管是住宅还是商业，在今年房价都有一定的回落现象，一方面取决于重庆楼市供求关系趋于平稳。而另一方面也暴露了重庆的库存巨大的问题，而重庆土地供应也没有减少。根据国土局数据，年，五年时间里重庆主城区共成交了住宅用地5673万平方米，可建体量达到1.32万平方米。按人均供地面积来算，重庆主城区人均宅地成交面积为16.12㎡，在十大城市中也仅有重庆和武汉（13.04㎡）两座城市超过了10㎡，成都、南京、杭州和天津四城市人均供地面积在5-10㎡之间。（重庆政府对楼市态度很强硬，严控房价上涨）。而据最新重庆市统计局近日公布数据显示，从投资方面看，1-8月，重庆房地产开发投资2282.36亿元，同比下降2.5%，降幅比前7月扩大1.5个百分点。三，城市发展（成都会是将来推动西部经济发展的核心城市）成都地理位置优越，地处四川盆地，成都平原腹地，境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达，自古就有“天府之国”的美誉。而重庆自然环境则恰恰相反，重庆依山而建，是名否其实的山城，重庆两江交汇，崇山峻岭，没什么农业基础，自然条件几乎不适合人类生存。重庆和成都都拥有着辉煌的历史，虽然重庆是一个具备重要政治经济地位的城市，也是全国版图面积最大的直辖市。但是在经济的变局中，城市的发展总是会伴随着一些政策规划而变得起落不定。日，四川省发改委发布消息称，成都这第二个机场项目的所有审批程序均通过，即将开建。这是中国“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，已经获国家发改委批复，走完所有审批程序，即将开工建设。这也是国内唯一一个拥有双机场的城市，这也进一步提升了成都的国际影响力。同年5月，经国务院同意，发改委和住建部联合印发《成渝城市群发展规划》指导文件，文件中将成都定位为国家中心城市，至此，成都成为继北京、天津、上海、广州、重庆之后第6个国家中心城市！国家中心城市的定位也就是下一个超一线城市！成都也会成为推动西部经济的大后方。重庆2015年GDP增速为11%，成都为8.51%，重庆目前虽暂居上风，但成都在未来很有可能会后来者居上，成都也是目前西南地区的中心城市。综上所述，成都在未来几年房价可能会持续上涨，业内有人分析房价会在年内上涨10%左右，但重庆如果在人口增量低迷和土地供应保持稳定的基数下，那么房价会一直处于平稳状态，并不会有太大的起伏。
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