房屋买卖法律户口按法律程序应该怎么解决

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-09-07 21:50 标签： 房屋买卖法律咨询
房屋买卖合同解除法律程序问题&&&&&&&&&&
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二手房买卖需注意户口问题
学习啦【法律知识】 编辑：炜杭
　　购房入户政策是指凡一次性或分期在指定区域区购买建筑面积达到一定标准的成套商品房,购房人或其家人迁入购房地，允许其办理入户手续。施行购房入户政策的城市政府，旨在进一步完善我市房地产市场调控政策，切实加强住房保障体系建设，合理引导住房消费与开发建设，规范和维护房地产市场秩序，促进房地产市场稳定发展。下面由学习啦小编为你详细介绍二手房入户的相关法律知识。
　　二手房买卖需注意户口问题：
　　1、&户口&引发的纠纷类型主要有哪些?
　　(1)买卖交易手续完成后,卖方或者卖方家庭成员的户口不配合迁出,购房人无法入户;
　　(2)虽卖方及其家庭成员户口已迁出,但发现仍有其他人员占用户口甚至主张房屋使用权,购房人难以收楼入住;
　　(3)购房人因小孩读书高价购买&学位房&,购得房屋后发现该&学位房&户口就读名额已被占用,购房人无法使用该学位,购房目的完全落空。
　　司法实践中,购房人因&户口&纠纷向法院提起诉讼,可能出现以下情况:
　　第一,购房人如果是因卖方未迁出户口或逾期迁出户口为由起诉卖方承担违约责任,包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方等,则属于民事法律关系调处范围,法院可依法作出处理。
　　第二,购房人如果向法院起诉要求卖方将户口迁出则不属于法院民事案件受理范围。因户籍属于公安机关管理,户口迁出事项涉及行政部门的审批制度,属于范畴,对此类诉讼法院不能调处。
　　另外,根据现行户籍政策,若无户口可迁出去向,占用交易房屋的户口则无法迁出,这就意味着即使通过公安机关处理&户口&纠纷时,购房人的户口可能仍无法迁入。可见,购房后才发现&户口&出现问题,已经很难处理,关键还是需要&防患于未然&。
　　2、如何才能防患于未然?
　　一是应全面了解房屋户籍情况。除实地考察交易房屋使用状况外,可要求卖方出示家庭户口资料,必要时也要求卖方协助到公安机关查询交易房屋的户籍情况。
　　二是签订买卖合同时,应明确卖方迁出原户口的时间以及逾期迁出的法律责任。购房人可选择约定要求卖方逾期每日按一定标准支付违约金,亦可选择约定买方保留一定的购房尾款直至原户口全部迁出再行支付等。
　　三是购买&学位房&时更应谨慎。购房人可到学校或者教育部门了解交易房屋学位使用情况,并可在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。
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　　不管购房落户政策与否，近年来社会财富以及人才等社会资源，都快速向城市流动。由于缺乏资金和人才，这让农村变得更加贫困和贫乏。而购房落户政策，无疑给了农村中那些佼佼者成为城市居民的机会，他们可以抓住这一机遇，从此彻底告别农村，成为城市居民。这只能让农村的资本和人才变得越来越少，因此，购房落户只能加剧城乡差别。
　　正确的对待这种状况：
　　一是应该取消户口政策带来的身份歧视;
　　二是国家的资金，应该向农村倾斜，大力扶持农村的交通、社会管理、公共服务，以及教育、卫生等各项基础设施，让农村拥有和城市一样的基础设施;
　　三是国家应该鼓励和激励人才到农村这一广阔天地，为到农村创业的人才提供资金上的扶持以及待遇上优惠。这样，才能吸引人才到农村创业，吸引资金到农村发展，农村才能发生和城市一样的变化
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二手房买卖一般流程 注意事项是什么
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导读：1、一般流程：找房产中介公司，讲清楚你的要求――中介带你看房――在中介陪同下与卖方砍价和协商房屋买卖合同内容，并签订合同――按合同约定付款、收房。2、注意事项：第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。&购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件以及其他证件；第二步应向有关房...
1、一般流程：找房产中介公司，讲清楚你的要求――中介带你看房――在中介陪同下与卖方砍价和协商房屋买卖合同内容，并签订合同――按合同约定付款、收房。2、注意事项：第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。&购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。&注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。&此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。&第二，如通过中介找房，一定要会选择&一定要找正规的中介公司，像我爱我家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。&第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面&现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主或卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子26万拿来，30万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理的意义上来说，这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。&第四，怎样交纳购房首付款或订金通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《房屋买卖合同》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的授权委托书，以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。&签订《房产中介合同》或《房屋买卖合同》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的授权委托书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。&除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。&第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。&购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我国担保法第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。&在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。&第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。&买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。&为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明，“甲方（卖方）应在___日内把户口迁出，不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。&第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。&如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖合同》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。&3、需缴纳的税费：转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、评估费、中介费用、工本费等。规定契税、工本费由买房者缴纳，印花税、中介费用由买卖双方缴纳，其它税费由卖方缴纳。部分出卖人以净价方式出卖房屋，并在《房屋买卖合同》中约定，那就得由买方承担全部税费了――至于具体标准，请你向中介公司要就行了。
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