房价还能涨多久？未来你的房子卖给谁？
本文转自微信公众号：第一1、房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，届时不是你想卖就能卖得掉。2、20年后，谁来为你的房子接盘？当我们这一辈人要退休的时候，要卖掉房子的时候，这个时候就会出现房子的富余，那时候的价格一定会往下走，中国会出现的多余。一、房价或许可以连续上涨20年摘自《大城市化和居民加杠杆能支撑房价多久》作者：李，首席经济学家房价何时出现向下拐点，确实不好预测，就像预测何时见顶或何时见底一样，因为影响房价的因素太多，政策也会调控或管制市场，你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗？房产税不会导致房价下跌有人问房产税推出是否会导致房价下跌？我觉得应该不会，因为中国经济目前高度依赖房地产，政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税：房产税、资本利得税和遗产税，这三大税中国目前都没有征收，房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作，而中国则往往把这些税种当成政策导向，具有较强的功利性。观察房价见顶的窗口有三个不过，我觉得需要关注的是居民购房的杠杆率情况，房贷余额的变化是一个观察窗口，尽管居民还可以通过民间融资来购房。假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上，那我觉得可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了，那时也是股市的场内场外双向融资猛增，政策一收紧，则市场大跌。目前看，政策上已经开始行动，防患于未然，效果如何，还需要观察。此外，通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。今年经济运行至今，CPI应该低于年初预期，但全球性的货币超发问题始终是存在的，因此，CPI何时起来，也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧，则利率上升，对房价的负面冲击肯定会有的。不过，目前似乎存在一定的悖论，即货币超发已经那么多年了，其效应主要体现为资产价格的上涨，包括近期的和石油等部分价格的上涨。但中国的CPI与GDP关联度更大，而M2则与房价的关联度更大些。若GDP起不来，则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。观察房价变化的第三个窗口，可能是机构之间会否出现信用风险，或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。实体经济的不景气已经成为共识，债务规模不断上升，尽管问题主要出在企业债务层面，而企业债务主要表现为国企的债务，但国企有政府信用作为背书，故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。不过，这些年来，金融机构之间的交易规模惊人增长，不管是表外业务还是表内业务，不管是通道业务还是委外业务，同业业务的规模都是逐年增大，各类产品存量规模也越来越大。但所有交易产品的背后，都是有具体资产作为支撑的，假如某类资产价格，如信用债出现大幅下跌，那么，金融机构既要应对相关产品的兑付压力，又要承受砸在手里资产的流动性缺失风险。一旦出现同业之间的信用风险，那这风险可就大了。这些年来，金融机构的资产负债表都在做大，杠杆率都在提升，因为盈利压力都在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。因此，房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，无论政策怎样调控，市场总有市场的波动铁律，全世界没有一个国家的房价能够走L型。随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18-25年，包括上涨和下跌全过程。当然，除了关注房价何时见顶的各个窗口之外，房地产的流动性更值得关注，因为楼市不同于股市，前者的流动性风险会更大，届时不是你想卖就能卖得掉。二、20年后，谁来为你的房子接盘？摘自《20年后，谁来为你的房产接盘？》作者：芮萌，中欧国际工商学院金融与会计学教授有一次，在和夫人吃饭的时候聊到了退休的话题。当计划中的65岁来临，想把房子或者股票卖掉以安享晚年时，是否有人愿意接盘房子和股票？对一个普通的中国家庭来讲，大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的回报呢？首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。对一个成人来讲，他的第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间，家庭规模可能增加了，有了一到两个孩子，原来第一次置业的房子已经不够大了，需要改善住房，所以我们发现在42岁的时候，又出现了第二次置业的高潮。但是到了65岁，当孩子已经大学毕业，已经离开这个家的时候，就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了，换一个小的。所以在一个国家，它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候，它对房地产的需求越大。以美国为例，这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系，随着30岁到44岁的人口比例的上升，它的房的价格在上升，反之在下降。在我们过去十年当中，恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年，所以在过去十年中，一线城市房地产的价格翻了10倍，背后有它经济学的原因。当下，中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种，一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此，过去五年当中，大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上，当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象，中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%，已经落入了联合国认为严重少子化的现象。当人口红利消失的时候，对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少？如果我们把父母的房子都加在里面，中国房屋的拥有率是在90%以上，而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积：全世界人均居住面积是20平方米，按照官方的数据，中国去年的人均居住面积已达33平方米。所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来，或许在2020年或者是2030年，当我们这一辈人要退休的时候，要卖掉房子的时候，这个时候就会出现房子的富余，那时候的价格一定会往下走，中国会出现房地产的多余。本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场
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中国房价还能涨多少？又有多少买不起房的？
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从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。
我们自己知道房价的未来发展的答案吗?确实不知道。要是知道的话，不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍(年交易额与平均可流通市值之比)，中小板超过9倍，创业板则超过12倍。而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。国
内的房地产交易同样也是非常之大，根据国家统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获得全国房地产交易市场的汇总
数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。对
获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、香
港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球第一，远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立
它们在国内乃至全球的地位。刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如，壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平。然
而，最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。为何政府一定要支持房地产业的
发展呢?这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现
金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。这也是为何PPP项目推进较难的原因。由
于中国目前的市场经济体制不同于西方，政府的力量还是比较大，因此，“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试
图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。从
目前看，本轮人民币贬值并没有引发国内与国际资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房
地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去
库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代
价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。
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今天给大家带来权威的新政实际操作指南。同时，新政中涉及到不少房地产市场的新政策，在此也一并作出权威解读，以便开发商了解和贯彻落实新政。《大众证券报》官方网站&&详细模糊扫描二维码关注我为好友
任泽平：房价还会涨吗 房子还能买吗
0:31:17&&&&&&方正证券&&&&&&
方正证券任泽平、卢亮亮团队，在最新的研报中分析了二线房市火爆的现象。文章表示近期地产销售同比小幅回升，一线向二三线蔓延迹象明显，其中一线放缓，二线爆发式增长，二线房价和土地购置也跟随销量出现大幅上涨。房市火爆和地王频出，政治局会议强调抑制资产泡沫，后续政策有待观察。汽车与电影消费保持强劲。8月六大发电耗煤量高位走平，与高温天气和钢煤产量回升有关。在限产与需求的带动下，煤炭、钢铁、水泥价格持续上涨。菜价继续上涨，猪价下降，原油价格回升。近期房价地价上涨可能制约货币政策，下半年可能更多依靠财政基建发力，PPP将加速。1、下游：地产销售同比回升，一线放缓二线爆发，汽车消费强劲票房回升。8月第3周30大中城市地产销量面积环比下滑10.2%，其中一线下滑3.8%，二线下滑15.1%，三线下滑1.5%;截至8月19日，8月地产日均销量环比7月均值上升1.0%，除一线城市较7月均值下降2.8%外，二三线城市日均销量均有所回升;8月地产销售面积同比29.0%，一线上升7.1%，二线上升41.5%，三线上升19.4%，均高于7月增速。8月第二周100大中城市住宅土地成交面积环比上升62.9%，其中一线零成交，二线环比上升97.3%;三线上升28.3%。8月拿地面积同比上升28.3%，其中一线同比上升107.0%%，二三线同比上升31.6%和23.5%。乘联会数据显示，8月第1周零售同比为47%，批发同比为52%，由于部分厂商休假，导致第二周数据略有缺损，但可看出8月车市总体仍延续了7月快速增长的势头。8月第2周电影消费进一步好转，票房收入环比上升7.6%，同比33.6%，电影观影人次环比11.9%，同比40.17%，放映场次环比-1.6%，同比39.0%。2、中游：发电耗煤量高位走平，钢价上涨。本周6&大发电集团日均耗煤量与上周基本持平，环比0.02%。截至19日，8月6&大发电日均耗煤71.0万吨，高于7月均值65.2万吨，月环比上升9.4%，同比增速10.2%，基本持平上周的10.3%，高于7月增速7.1%。可能跟高温天气和煤钢复产有关。本周螺纹钢价格继续走高，盈利钢厂比例较上周上升1.2个百分点，高炉开工率回调了0.3个点。螺纹钢价格持续回升，本周价格环比上涨0.9%，8月同比13.2%，高于上周的12.5%，较7月增速放缓4.2个点。近期环保限产政策升级，Mysteel测算，目前江苏、河南、内蒙古3个省受环保督查影响建筑钢材日均减产4.6万吨以上，钢坯日均减产1万吨，生铁日均减产1万吨，8月全国钢材产量或将下降200~300万吨，预计供给端的收缩短期内将对钢价形成支撑。全国水泥价格指数本周环比上升0.7%，月化同比1.06%，高于上周的0.58%和7月同比-3.74%，目前水泥价格主要受益于限产政策，未来随着传统旺季的来临和基建的加速价格有望继续回升。7月工程机械销售进一步回升。挖掘机、装载机、汽车起重机机和履带起重机销量当月同比分别比6月增速提高6.23&、11.33、3.22&和1.38个百分点。3、上游：工业品指数和原油价格回升。本周CRB工业原材料指数环比下降0.1%，8月同比3.1%，略低于上周的3.5%，高于7月值1.2%。国内工业品继续走高，环比0.3%，8月同比为21.5%，高于7月同比14.5%;农产品价格环比上升1.1%，8月同比为10.9%，高于7月的10.4%。美元指数本周环比下降1.6%，布伦特原油价格涨势强劲，周环比8.4%，8月同比-5.0%，降幅较上周收窄3.7个百分点，高于7月增速-18.0%。有色金属价格上扬，其中LME铜、LME锌和LME铝价格环比1.2%、2.9%和3.4%，同比分别为-5.50%、6.81%和25.39%，高于7月增速的-11.02&%、-0.50%和9.13%。4、价格：菜价油价涨猪价跌，水产品价格涨势放缓。受强降雨天气与蔬菜品种换季影响，全国蔬菜价格持续上涨。农业部蔬菜批发价格指数、前海蔬菜价格指数和山东地区的蔬菜价格环比分别上涨2.2%、3.1%和0.5%。本周猪肉价格继续回落，农业部猪肉价格本周环比下滑0.3%，36个城市猪肉零售均价下滑0.2%。8月同比增速分别为3.2%和6.9%，低于7月的15.0%和16.0%。牛肉和羊肉均价同比分别为0.01%和-6.27%，增速低于7月同比0.50%和-6.07%。本周水产品价格同比增速继续放缓，草鱼和鲢鱼价格8月同比1.83%和1.20%，低于上周的1.88%和1.56%。5、货币：货币市场利率上升，国债收益率重回2.7。本周央行实现货币净投放150.0亿元，市场流动性总体保持平稳，8月18日1天期、7天期银行间回购加权利率分别为2.0541%、2.5000%，较上周分别上升0.46个BP和3.6个BP。截至8月19日，1年期国债收益率下降3.67BP至2.1015%，10年期国债收益率上升3.00BP至2.7001%;珠三角票据直贴利率和长三角票据直贴利率较上周持平，票据转贴利率上升0.05BP。本周不同期限的信用利差有所扩大，1年期AAA企业债的信用利差和10年期AAA企业债的信用利差分别扩大了1.2&BP和2.07个BP。本周美元兑人民币中间价和美元兑人民币即期汇率分别升值0.50%和贬值0.08%，离岸人民币贬值0.09%。图表1：&乘用车销售强劲图表2：六大发电日均耗煤同比上升图表3：有色价格增速回升图表4：1年期和10年期国债收益率&(%)
（编辑：newshoo）
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