[摘要] 9月2日，青岛市物业管理办公室刘毅副主任做客青岛政务网“在线问政”，与网民互动交流，为广大业主解答了社区物业管理相关政策
“你家物业费收得合理么？”“交了物业费业主应该享受哪些权益？”物业无小事，物业服务关乎着千家万户的日常生活，9月2日，青岛市物业管理办公室刘毅副主任做客青岛政务网“在线问政”，与网民互动交流，为广大业主解答了社区物业管理相关政策。
【热点问题一】交房就收6个月的物业费，合理么？
在访谈中有不少网友都反映，新房交付，第一次去办理入住手续时，开发商就要求预收6个月物业费，这合理么？
刘毅解答，根据日起施行的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，物业服务合同有约定的，物业服务费用可以预收，但预收时间不超过三个月。如开发商存在违规收费行为业主可向价格部门进行反映，举报电话：12358，来维护自身的合法权益。
【热点问题二】物业收费不开发票，这不违规么？
刘毅答复：业主缴纳物业费后有权要求物业企业开具正规发票，无论对方以任何理由拒绝，业主都可以向所在地税务稽查部门进行反映，举办电话：12366，要求查处该物业企业，来维护自身权益。
【热点问题三】小区公共位置的广告收入该归谁？
刘毅答复：根据《山东省物业管理条例》第五十七条第二款规定，业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。按照《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。如遇到违规行为，业主可直接向价格部门进行反映（电话：12358）并由其予以查处。
【热点问题四】一张门禁卡收费50元，这算不算乱收费？
刘毅答复：根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。
业主大会成立前，因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取，工本费每张不得超过10元；业主大会成立后，工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。如果业主再遭遇这样的“狮子大开口”，可直接向价格部门进行反映（电话：12358）要求相关部门对物业服务单位予以查处。
【热点问题五】物业有权直接出租小区的公共车位么？
刘毅答复：车位问题是目前许多小区业主关注的一个焦点问题，尤其是小区的公共车位，由于汽车保有量的暴涨，停车位不足，公共车位常常成为物业和小区业主矛盾的焦点。根据《物权法》和物业管理相关法规规定，建议存在类似情况的小区通过召开业主大会的方式决定车位的具体使用办法，同时要求物业企业按照业主大会意愿进行服务和管理。
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业主不满小区管理拒交物业费 律师：大多不合法
福州晚报陈鸿星
核心提示时下，福州的很多物业公司抱怨小区难管，业主的要求太多，有些要求相当不合理，可不满足他们的要求又会遭遇业主拒交物业费。一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，又拒不整改，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。业主能否通过拒交物业费的方式维权？双方的矛盾有没有其他更好的解决办法？本期说事释法就此展开探讨。 ■本报记者 陈鸿星案例一：新房漏水没解决业主拒交物业费2006年，某物业公司受开发商委托，负责管理其开发的位于六一路上的某高档住宅小区。蔡先生购买了该小区的一处商品房。同年9月，他与这家物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2009年，蔡先生接收新房后，发现房内漏水，多次请物业公司帮忙协调开发商进行维修。物业公司每次都口头答应会安排人员上门修理，却一直不见动静。无奈之下，2011年，蔡先生自行请工人修补，解决了漏水问题。在等待维修的这3年时间里，他的新房一直空置着，既无法自住，也无法租给他人。蔡先生十分生气。蔡先生还发现小区停车位经常被他人占用，导致自己的车子无车位可停。停车库管理无序，通道乱停车现象严重，但物业却视而不见。为了督促物业公司改进服务，从2009年4月起，蔡先生拒绝交纳物业管理费。这家物业公司觉得经营亏本，于2012年3月正式退出了该小区。去年，物业公司将蔡先生告上法庭，讨要其拖欠的物业费和公共能源分摊费共8198.56元。庭审中，蔡先生辩称，这家物业公司的服务不到位，而且大部分物业费主张已过诉讼时效，因此他没必要支付这些费用。上个月，鼓楼区法院经审理认为，物业公司为蔡先生提供了物业服务，他也接受了服务，理应依约支付物业服务费。因为物业公司未能举证证明其向蔡先生进行了催缴，所以法院只能支持物业公司主张的未过两年诉讼时效部分的物业费请求。蔡先生辩称物业服务存在瑕疵，但他未能向法院提交相应的证据加以证明，因而对该辩解意见不予采信。据此，该院判令蔡先生应给付物业公司从日至日期间的物业管理费603元，并支付相应的逾期付款违约金。案例二：未与物业公司签合同业主也要交物业费2012年底，仓山兰庭新天地所在的社区居委会及部分业主与深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业公司”）共同签订了一份《福建省物业服务合同》，约定由这家物业公司向该小区北区业主提供物业服务，合同期限暂定半年。陈女士是兰庭新天地北区的业主，但她一直不肯交物业费，最终被保利物业公司告上法庭。庭审中，陈女士详细解释了自己不交物业费的原因：在保利物业公司入驻小区期间，北区业委会尚未成立，张某某等人在未召开业主大会，广大业主不知情的情况下，擅自作主同物业公司及居委会签订物业合同，违反强制性法规，该合同无效。她不承认该物业合同的效力，也未与保利物业公司签约。该物业公司入驻期间，提供的物业服务存在极大的瑕疵，她很不满意。福州市中院于日前经终审审理认为，本案中的《福建省物业服务合同》系保利物业公司与社区居委会及部分业主签订的，陈女士并未参与签订该合同，因而她不是该合同的相对方，该合同对她不发生法律效力。但保利物业公司实际上提供了物业服务，陈女士也实际享受了对方提供的物业服务，因此仍然应参照合同约定的物业费标准交纳物业费。记者调查：不交物业费常见四种原因近期，本报说事释法热线接到不少读者对所住小区物业服务和管理质量的投诉及咨询维权途径。家住仓山江南水都·丽岛小区的周先生，最近和物业处闹得很不愉快。今年初，楼上住户想把原先设计的书房位置改成厨房。周先生得知后，坚决不同意。他觉得厨房位置并没有预设管道，如果改造不当很容易造成漏水。但他又不想直接找楼上住户说，怕影响邻里关系，于是就通过物业处反映，由物业处制止楼上住户的施工。楼上住户因此停工了很长一段时间。前几天，周先生发现楼上住户又重新开工。他很生气，认为物业处监管不力，要求物业处拿出强有力的措施制止楼上住户行为。在整改到位之前，他坚决不交物业费。但物业处要他先交物业费再谈其他问题。记者就此采访了该小区物业处的华主任。她说，物业处接到周先生的投诉后，多次上门劝导楼上业主，不让其工人运送装修物品进小区，还向城管部门发函，要求帮助制止违规装修行为。物业处已经尽力了，但因为自身没有执法权，所以无法强行拆除楼上的违规装修部分。周先生以此无端指责物业处，近一年不交物业费。无独有偶，家住仓山欣隆盛世小区的杨先生，最近也拒交物业费维权。他告诉记者，自己每个月都按时向物业公司交停车费。前不久，他的私家车停在小区路面，竟然被人扔东西砸破车窗玻璃。物业一直查不出“作案者”，也调不出出事区域的监控录像资料。物业公司不尽职，应赔偿自己的修车费用。在物业公司赔偿损失之前，他会一直拒缴物业费。管理该小区的物业公司工作人员向记者表示，他们每月收的几十元钱只是车辆占地费，而不是车辆保管费。再说了，杨先生没按物业人员的要求，将车子停在小区指定位置，出了事理应自己担责。他以此为由拒缴物业费，纯属无理取闹。据记者了解，业主拒交物业费大多事出有因，常见的原因主要有4类：一是因个人利益受损得不到解决引发，如家中失窃，卫生间天花板漏水，停在小区里的私家车被划等，由此觉得物业公司不尽职；二是对小区的公共管理不满意，如小区卫生不够整洁、停车混乱、小区安保措施不到位导致外来人员可随意进出等；三是认为选聘物业公司时的程序不规范，质疑甚至否认其管理小区的资格；四是物业公司自行提高物业费标准，而服务却没有相应跟上，导致业主不满。律师说法：业主维权应有理有据福建大佳律师事务所的陈捷渊律师认为，只要是合法选聘的物业公司，即使业主认为物业公司的服务不到位，全部不交物业费也于理于法不符。较好的维权办法是小区选举成立业主委员会，由其代表业主与选聘的物业公司交涉，要求对方改善物业服务质量。如果物业公司存在严重违约的行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业公司，并追究物业公司的相关责任。福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉分析了常见的几种业主在日常生活中与物业公司发生纠纷的情形：1.小车停在小区指定位置被划伤。若物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业公司应当承担损害赔偿责任；若物业公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失，物业公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。2.业主家中失窃。由于物业公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业公司承担赔偿责任。3.小区卫生不够整洁。因物业公司疏于管理，造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业公司承担违约责任。4.相邻业主违章装修。物业公司虽然没有执法权，但根据有关规定，发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司没尽到上述职责的，应承担一定的法律责任。在物业管理公司未尽职责时，业主的合法维权方式主要有以下4种：1.通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业公司谈判、交涉；2.请求物业管理联席会议介入调解；3.向物业公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉；4.根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。陈晓珊 图(())
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案例分析：业主家中被盗可以拒交物业费吗？
　　案例分析：业主家中被盗可以拒交物业费吗？
　　由于家中的物品被盗，向小区的物业公司反映而没有答复为由，合山一业主在长达五年之久不交物业管理费。在多次追讨无果后，物业公司将此业主告上法院。近日，经合山法院审理，判决该业主向物业公司交纳物业管理服务费、公共照明费共2796元，并支付违约金838.8元。
　　从2010年7月开始至2015年6月，长达5年内，合山市某小区的业主罗某拒交物业管理费及照明费。经该公司工作人员多次口头、书面催告，罗某仍然我行我素，为维护合法的权益，该物业公司向合山法院提起民事诉讼，请求法院判令罗某支付物业公司拖欠的物业管理费、照明费并支付违约金5934元。
　　庭审中，罗某辩称，物业公司与他签订的《前期物业管理服务协议》是不平等的,损害了他的合法权益。物业公司作为小区的物业管理,对小区业主的物品有管理责任,他家的物品被盗向物业公司反映，到没有任何答复。因物业公司不按合同履行义务,所有他不交物业管理费是有理由的。现物业公司要求他交纳物业管理费,物业公司必须处理好他房屋的质量问题后,他方可交纳。物业公司请求他支付滞金违反国家规定,他不同意物业公司的请求。
　　法院经审理认为，双方签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，是双方在自愿的基础上签订的，是有效的合同。物业公司按照《前期物业管理服务合同》的约定对罗某所在小区进行物业管理，罗某未按约交纳相应物业管理服务费，应承担相应的民事责任。故物业公司的诉讼请求，于法有据。关于滞纳金问题，罗某未按约支付物业管理服务费，理应根据物业服务合同约定向物业公司偿付相应的违约金。由于双方在《前期物业管理服务合同》中明确约定了违约责任，即逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。物业公司向罗某主张2010年7月起至2015年6月的滞纳金的请求成立，但法院考虑物业公司系追索五年的物业费，滞纳金具有惩罚性，如果按照合同约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则，物业公司亦同意让步，故将滞纳金数额调整为罗某拖欠物业管理服务费总额的30％作为付款违约金。罗某在庭审中所抗辩其购买的房屋及门窗存在质量问题,属罗某与第三人之间产生的商品房买卖合同关系，罗某可提供相关证据另行起诉。法院遂作出以上判决。
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　　物业收取小区公共区域停车费合理吗？费用如何分配的？　　晚报为您解答心中疑问　　“车子越来越多，在小区公共区域规划的停车位停车，物业公司收取停车费合不合理？这笔费用是不是该归业主所有？”日前，金港名都的业主陈女士向记者反映。　　记者走访了解到，在老城区多数小区在小区内道路、绿地等公共区域划设停车位并向业主收取停车费，如金港名都、遂宁花园等。而河东新区多个新建小区由于入住率不高，且规划了大型地下停车场，并未规划出地面公共区域停车位和对外收费。那么，小区公共区域停车位的划定、收费标准应该谁说了算？其收益是否该由归业主所有？对此记者进行了采访。　　案例　　记者走访　　小区步行街划设了停车位　　“我们花了几十万买套房子，房价中就包括公摊面积，所以小区地面停车位应属公共区域，归业主集体所用。物业公司是否有权收费和收费标准是否合理我觉得值得推敲。”陈女士质疑。　　记者在金港名都南区步行街看到，除了各楼宇商铺间门前的人行通道，小区步行街道路和花园两旁基本划设了停车位，使本来就不宽敞的通道明显“瘦身”。据小区保安介绍，地面停车位主要为业主服务 ，目前1个月收费120元，地下停车场300元/月。　　陈女士表示，现在私家车越来越多，光是小区内“一户多车”的现象就非常普遍，所以还是比较赞成在不造成交通拥堵的前提下，利用公共区域缓解停车难，“车子停放有序有人看着，比较安全，我也放心。”　　物业回应　　停车费经业主同意才敲定　　对于陈女士的疑问，金港名都南区物业公司汇德物业相关负责人员张经理则回应，小区公共区域停车位的划定和收费标准是在征询了业主、城管执法、交管部门、发改委等多方意见之后确定的，其收费标准也经过了大部分业主同意，并报有关部门审批通过。　　据张经理介绍，金港名都主要分为南区和北区，分别由汇德物业和双发物业两个公司分区管理。而步行街同属于两个物管公司的责任范围。以往，金港名都小区占道停车问题突出，经过该小区物业公司和业主委员会多方沟通，确定出了小区公共区域停车方案，在公共区域步行街规划出停车位75个，以每户120元/月收取租金和服务费，一方面解决了小区停车难问题，一方面保证了停车有序停放。　　部门　　市房屋管理局物管科　　公共区域停车费划入四个用途　　小区地面公共区域停车位是否属业主集体所用？物业有权收费吗？市房屋管理局物管科相关负责人根据《遂宁市物业服务收费管理实施细则》，物业服务企业利用住宅物业管理区域占用业主共有的道路或者其他场地及设施用于停车服务的，属于业主共有。业主委员会未建立之前，实行有偿停放的收费标准可暂按当地价格主管部门制定的指导价执行，并在前期物业服务合同中约定；业主委员会成立后，收费标准应征得经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中予以约定。　　由此，小区新增的道路、花台旁等停车位归业主集体所有，如物业要规划停车位、收停车费需经大多数业主或业委会同意，收费标准应当合理，收支账目应透明公开。　　据了解，目前，我市聘请专业物业公司进行管理的小区共有120余个，按照相关规定，公共区域停车位收费标准需按照路面停车市场价格，并经过市发展改革委员会的审批。　　那么，小区地面公共区域停车位所得收益应该如何分配？对于小区内明确为共有的场地，作为停车位的收费应该做这么四项分配：由于该收费包含了两项收入，一项是土地收益，这一部分应该属于业主所有，作为业主委员会的工作经费；二是弥补小区业主所缴物业费不足；三是划入小区公共设施的维修基金，当小区花台、座椅损坏后，可利用划定的资金维修这些公共设备；另一项分为物管公司的管理劳动成果，应该作为物业管理公司的管理成本。　　“也就是说，公共区域停车收益应划为业主委员会工作经费、弥补物业费、弥补维修基金、支付物业公司管理成本四个方面，至于如何分成，需由业主委员会与物业公司协商处理。”该负责人表示。　　市发改委收费管理科　　逐步开放住宅小区停车服务　　昨（14）日下午，记者致电遂宁市发展改革委员会，收费管理科相关负责人告诉记者，按照今年1月国家发改委印发通知，地方将开放住宅小区停车服务、物业费等9项商品和服务价格。遂宁将在政府指导的前提下，逐步开放住宅小区停车服务。　　“但放开并不意味着放任，停车费并不是开发商或物业公司单方面说涨就能涨的，必须要业委会与物业公司或开发商双方协商，由双方约定，并签订相关协议。”放开了这些价格与收费项目，也标志着物价部门将事前审批改为了事中事后监管，该部门将对停车收费进行更严格的监管。　　如果物业私自上调收费价格，业主可拨打12358投诉，发改委一经核实后会做出相应处理。　　链接　　律师：可要求物业公开账目　　我市利民律师事务所律师任强表示，《物权法》规定，小区内公共停车费实际上包括了停车位所占用土地的使用费和车辆保管费两部分。据了解，小区地面停车位权属是归小区业主所有的，物业公司不能以盈利为目的收取停车费。小区地面公共区域停车费扣除物业公司必要的管理费外，属于全体业主共有，物业公司不得据为己有。但是，随着私家车越来越多，停车位也越来越紧张，占用公共区域停车也是无奈之举，为方便管理，物业收取停车服务费有一定合理性。　　但由于我市多数小区很难建立起业委会，而个人在对物业的监管上处于劣势地位，业主的利益也难以得到保障。任强建议，业主可以依托业主委员会，对停车区域和收费标准与物业公司共同协定，并要求公开停车费去向，维护自身利益。　　（记者 刘佳佳）