在房屋拆迁过程中，有房产证和无房产证所获得的补偿都是不一样的，所以遇上拆迁并不一定都是大赚一笔的时机，那如果被拆迁的房屋是没有产权该怎么补偿的?下面一起来看看。
房产拆迁没有产权到底怎么给补偿?
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：被拆迁人即被拆迁房屋的所有权人，没有自己是合法房屋所有权人的证明文件(一般是房屋所有权证)，从法律意义上说也就不是拆迁当事人，自然不能得到补偿。
但是如果该房屋使用人只有这一套房屋用于居住，一般为保障其基本居住需要，拆迁人应为其安排住处或将建好后的安置房供原使用人继续租住，但是使用人要支付相应租金的。而通常情况下，也有拆迁人愿意对使用人进行补偿的，只要双方达成一致签订协议，任何法律法规也不会干涉。但是反过来说，如果拆迁人不愿意，你的主张和要求也没有法律上的支持依据，因为你毕竟不是合法的被拆迁人，不具备拆迁补偿安置的主体资格。
拆迁过户需要哪些材料?
拆迁过户房过户申办手续材料：
开发商名下的房产证原件。
开发商的法人委托书。
拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。
被安置人身份证复印件。
拆迁安置协议。
房屋移转过户申请书。
房屋权属登记申请书。
测量分户平面图。
如被拆迁人死亡，应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。
安置房转移过户程序：
1、先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户。
2、先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到)，在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。
3、过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的。、
安置房过户需要的费用：
一、买房人应缴纳税费：
1、契税：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
2、交易费：3元/平方米
3、测绘费：按各区具体规定
4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、卖房人应缴纳税费：
1、交易费：3元/平方米
2、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
3、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
土地出让金：最简单的算法是房款的2%办理房屋产权过户的手续和费用
1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税，营业税5.5%，满5年大于144平方米的收差额营业税。
2、第一次过户要交纳契税小于等于144平方米是2%，大于144平方米是4%契税(财政部门收取)
3、6元/平方米的手续费(房管局收)
4、房屋评估费按评估后总价的5%收(评估事务所收)
5、公证费最高300元
分享到：128人有用119人有用163人有用84人有用福州市仓山区人民政府关于三叉街旧改项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书
因三叉街旧改泰州市根据《省政府办公厅关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》（苏政办发〔号）精神，宜昌
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& 回迁房没有房产证怎么办?回迁房买卖注意事项
回迁房没有房产证怎么办?回迁房买卖注意事项
发布时间： 17:21&&来源:合家网
回迁房是国家或者土地商在征用这个地方人的土地时,给他们房子的补偿。因此回迁格都会比较低,相对于其他商业房。如果回迁房有房产证,那个回迁房的交易就与其他房子没有什么区别了。没有当然在交易过程中就会有一定的风险。回迁房是开发商征用回迁民的房子后所赔的新房,每个地区都会有商品房和回迁房,回迁房一般比商品房要便宜。因此很多人对购买回迁房还是很担忧的。回迁房买卖要求:& &一、无房产证房子是否可以买,买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政管理,不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有协议和回迁证,即取得对房屋的准所有权,有权对其所安置的房屋进行处分。因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,在取得房地产证之前,可以转让房屋,买卖双方签订的房地产买卖合同有效。二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效自从市场出现至今,本来应由卖家来支付的营业税、个人所得税,却通过约定转嫁到了买家头上,而熟悉二手房市场的人都知道,这是二手房交易市场的“潜规则”。对于房屋交易双方的该项约定是否合法有效呢?房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款,并不违反法律规定,也不损害国家利益,对其约定应认定为有效。值得注意的是,回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳:一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在合同中予以明确约定。三、特别需要注意的问题上述几点,一般的房屋买卖合同中也会涉及,但对于回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。1、严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式,即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。因此,出卖人不得将房屋另行转让给他人,相应的违约责任的规制显得十分重要。2、一定要约定房屋过户和交房的时间签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。3、买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。4、要求卖方的配偶签名实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。四、“改合同”法律性质和法律后果以上三大点,不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时,都是可以通用的,但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时,往往会涉及“改合同”的问题,那么“改合同”法律性质和法律后果是什么?在法律上,“改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同,再由开发商直接与下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时,投资客(上家)想炒房,开发商也想汇集部分建设资金,双方利益一致、一拍即合,有的投资者在最初购房时就跟开发商说好,让他们在改合同时提供方便。而从签合同到交房还有较长的一段时间,投资者签合同后等到房价涨得差不多了,就抓紧在交房前把房子卖出去,不然等到办证后再卖,5年之内要交5.5%的营业税,减少了炒房的利润;5年之后卖的话要长期占用资金,有违炒房初衷。为了尽快脱手,他们的出价一般比同期开发商的出价略低。“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式,以掩盖逃税的非法目的,损害国家税收利益,显然违反合同法第五十二条的规定,应当归于无效。然而前文所述,未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同是有效的,“改合同”确实不允许的,二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同可以等到上家取得房产证,并缴纳有关税费后,再转让给下家,该合同当然是有效的。也就是说,“改合同”条款是无效的,但不影响合同其它条款的效力。
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石头大侠 ?
多年任职报纸，从事地产板块
任职于宜昌主流传媒集团《房产周刊》主编，行业杂志《宜昌房地产》主编，深耕房地产行
在宜昌地产行业5年，对区域，政策比较清楚
宜昌人民广播电台FM100.6房产节目《城市家园》主播
三十多年分别从事房地产开发、营销策划、物业管理、信访投诉、房地产协会及房地产行政
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