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男子伪造房屋买卖合同诈骗60万元获刑10年半
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　　北京须眉秦彪用一份衡宇交易合同从朋侪郭某处骗患上60万元，而合同商定的衡宇基本不属于秦彪。...
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　　北京须眉秦彪用一份衡宇交易合同从朋侪郭某处骗患上60万元，而合同商定的衡宇基本不属于秦彪。为了让郭某信赖本身，秦彪还特地提早在复印店自制了一份《拆迁安顿房交易合同》。记者昨天从市一中院获悉，秦彪因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑10年半。
　　到打字店做假合同
　　1981年诞生的秦彪是年夜兴区黄村镇人。检方指控其日，在北京市年夜兴区黄村镇，哄骗其伪造的拆迁安顿房交易合同骗取被害人郭某信托，后与其签定衡宇交易合同，骗患上人平易近币60万元后窜匿。经被害人报案，被告人秦彪被重庆市公安构造抓获回案。
　　开庭审理时，秦彪其实不认可本身存在诈骗举动，宣称本身同郭某之间是假贷纠纷，且本身只向郭某借了40万元，算上利钱共60万元。
　　但秦彪到案后曾经在公安构造供述，本身&由于还不上钱，就想做个假房产，把屋子典质给他。&因而秦彪奉告郭某说本身在年夜兴城镇建设综合开发团体公司开发的康庄项目中有一套归迁房，想抵给郭某。2010年11月份，秦彪到黄村的一个打字复印店做了一份假的《拆迁安顿房交易合同》，并经由过程路边小告白找了一个做公章的，花了100元做了一个&北京市年夜兴城镇建设综合开发团体公司&的公章。
　　签卖房协定骗60万
　　筹备停当后，秦彪将郭某约出来，把假的《拆迁安顿房交易合同》给了郭某，并同郭某签定了一份《衡宇交易合同》。对付这份合同，秦彪诠释称郭某筹算让秦彪拿这份屋子做典质，若是他还不上钱，屋子就给郭某。
　　但被害人郭某则暗示，其基本就没有借钱给秦彪。2010年10月份，其经由过程朋侪熟悉了秦彪，秦彪便称本身想出手一套拆迁安顿房，代价比商品房廉价。随后，秦彪给其望了一份《拆迁安顿房交易合同》，这让其确信秦彪确凿有一套安顿房，便与秦彪签定了一份《衡宇交易合同》，合同商定屋子的代价是人平易近币60万元，同时需交纳首付款25万元。合同签定完，郭某便往银行给秦彪转账了25万元，随后又分两次将60万元给了秦彪。
　　郭某付完款后就等屋子下来。然而2011年9月份，郭某就接洽不上秦彪了，往秦彪家也没找到。感触事有蹊跷的郭某拿着秦彪给的《拆迁安顿房交易合同》到北京市年夜兴城镇建设综合开发团体公司查询后得悉，这份合同是伪造的。郭某发明上当后向公安构造报案。
　　日，秦彪在重庆被警方抓获。其认可本身名下并无这套衡宇，合同上的单位门号是其随意写的。
　　系购房款而非乞贷
　　一审法院认为，秦彪以非法据有为目的，在签定、实行合同进程中，骗取对方当事人财物后窜匿，数额出格庞大，其举动已经组成合同诈骗罪，依法应予惩办。终极以合同诈骗罪，判处秦彪有期徒刑十年六个月，褫夺政治权力一年，并处分金人平易近币11000元。同时继承追缴秦彪背法所患上人平易近币60万元，发回被害人郭某。
　　裁决作出后，秦彪不平提出上诉，暗示被害人郭某在以及其签定衡宇交易合同后即已经经发明《拆迁安顿房交易合同》是伪造的，是以郭某给其转账的钱均系乞贷，与购房无关。
　　一中院审理后认为，凭据在案的证据、证人证言等都证实秦彪及郭某所签购房合同商定的衡宇代价为人平易近币60万元，与郭某支付秦彪的人平易近币60万元可以或许对应，是以可以或许确认郭某支付的人平易近币60万元系购房款而非乞贷。
　　法院未采用秦彪的定见，终审讯决驳归上诉，维持原判。
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　　我国立法对欺诈的概念没有明确的规定，当前，对欺诈认定的主要根据是最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)，《意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。据此，我们认为欺诈的构成虚具备以下要件：(1)必须有欺诈的故意。此为认定欺诈的主观要件。所谓欺诈的故意，是指一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使对方陷于错误认识，而希望或放任这种结果的发生的心理状态。(2)须有欺诈行为。此为认定欺诈的客观要件。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表现于外部的行为，包括作为和不作为。作为的欺诈表现为故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况是他人作出错误意思表示的行为。不作为的欺诈，也即沉默是否构成欺诈，我国法律没有明文规定，但学界较为一致的观点认为，可借鉴外国国外立法的规定，有条件地承认沉默可以构成欺诈，只要一方当事人存在义务相另一方当事人陈述某种事实真相。(3)受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。这是认定欺诈的因果关系要件。所谓错误是指针对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。
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如何认定商品房买卖合同中的欺诈行为及赔偿责任的承担
来源：& 作者：仲凯& 时间： 16:50:42
如何认定商品房买卖合同中的&欺诈&行为及赔偿责任的承担
【基本案情】
&&&&&&日，吴某与某房地产开发有限公司签订《宿迁市宿城区某商业街售楼合同》，吴某购买某房地产公司开发建设的位于宿迁市宿城区八一路的门面房，面积约150平方米，房屋价值&93万元，合同约定吴某应当于合同签订日预交购房款20万元，余款于交付房屋时给付，并约定同年11月8日交付房屋，吴某依约向该房地产公司交纳20万元购房首付款后，该房产公司向吴某出具了收据。同年11月6日，吴某联系该房产公司，要求交付房屋，该房产公司以各种理由推托吴某，后吴某听说该房屋在出售给自已前已经被房产公司抵押给第三人并办理了抵押权手续，上述抵押情况，吴某在宿迁市房产局查询该房相关信息后得以证实。2011年2月，吴某委托本律师起诉要求开发公司返还购房款20万元并自日始到判决之日给付利息，另外要求被告承担给付购房款一倍即20万元的赔偿责任。&&
【法院裁判】
&&&&&&某房地产开发有限公司隐瞒房屋已经抵押他人的事实，将房屋出售给原告，其行为构成欺诈；故判决被告房产公司应返还购房款、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审判决后，该房产公司不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉，二审法院审理后，裁定维持原判。
【律师解析】
&&&&&&这是一较为常见的商品房买卖合同纠纷案。对于商品房买卖纠纷案件如何适用法律，特别是商品房买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、一房二卖等，这类情形下是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条双倍赔偿的规定，一直是房地产开发者及购房者关注的问题。日最高院发布了《解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。但是在适用该《解释》的过程中，应当特别注意如下问题。
&&&&&&一、该《解释》的适用范围
&&&&&&目前，我国房屋种类较多，如商品房、房改房、经济适用房、单位集资房、个人私有房屋等。《解释》中的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，除此之外的其他房屋买卖合同均不能适用该《解释》，不能任意扩大《解释》的适用范围，出卖人主体必须是房地产开发企业。本案中的销售合同即属于《解释》的调整范围。
&&&&&&二、惩罚性赔偿责任在商品房买卖合同中的适用
&&&&&&《解释》第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在这5种情形中，前2种是买受人订立合同在先，因开发商恶意违约导致的惩罚性赔偿责任，后3种是因开发商欺诈行为产生的惩罚性赔偿责任，其中，后两种情形是买受人订立合同在后。在适用惩罚性赔偿责任时尤其应当注意的是如下几个问题：
&&&&&&1、因开发商恶意违约导致的惩罚性赔偿责任以合同目的不能实现，无法取得房屋以及合同有效为前提。
&&&&&&在开发商恶意违约时，并不必然导致其承担惩罚性赔偿责任，还应当以合同目的不能实现，无法取得房屋、合同有效为前提。如非因合同法第五十二条而导致无效，则应认定为有效；如果合同无效的产生事由不是《解释》第九条中规定的事由，也不可适用《解释》的规定。在上述第一种情形下，并不必然导致合同无法履行。如果出卖人后来又将抵押解除，买受人已实际占有使用该房屋，对于买受人来说，其合同主要目的即已部分实现，其合法权益未受侵犯，在此情形下，不应当适用惩罚性赔偿责任的规定。另外，买受人取得的房屋所有权如果存在瑕疵（如第三人对该房屋主张抵押权），该情形是否属于合同目的不能实现呢？由于买受人订立合同的目的是取得没有权利瑕疵的房屋所有权，如有瑕疵即为合同目的不能实现。在上述第二种情形下，则可以表现为多种不同状态，但均以合同目的能否得以实现为衡量标准。第一，买受人已将商品房过户登记或者经过预售登记。此情形下，即便出卖人又将商品房出售给第三人，买受人请求出卖人承担惩罚性赔偿责任的，因其已取得房屋，合同目的已实现，该请求也不应予以支持；第二，出卖人将该房屋出卖给第三人后，第三人已经过产权登记的或者已实际占有该商品房，由于出卖人与买受人之间的合同项下的房屋已无法交付，买受人的合同目的无法实现，可以适用《解释》第八条的规定；第三，第三人与买受人均未办理产权登记手续，买受人实际占有该商品房，则买受人由于已可实现合同目的，其不能请求出卖人承担惩罚性赔偿责任；第四，买受人与第三人均未办理产权登记手续且均未实际占有，再此情形下，除非买受人有足够充分的证据和理由证明其合同目的不能实现，否则仍不能请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
&&&&&&关于商品房交付使用的认定问题，这主要涉及出卖人应否承担违约责任。当事人对于房屋交付使用问题发生争议时，出卖人一般认为房屋交付使用就是&交钥匙&，而买受人则认为房屋交付使用不仅是领取钥匙，还应实际使用并同时办理交付房屋的所有权证书。一般认为，所谓的房屋交付使用，就是出卖人将房屋转移给买受人占有，其外在表现形式主要就是将房屋的钥匙交付给买受人，但在此情况下，只有办理了房屋产权登记手续后，所有权才发生转移。在出卖人将房屋钥匙交付给买受人后，由于出卖人已讲房屋交付给买受人，无论因买受人自身的任何其他原因，其没有使用该房屋，致使在该房屋上产生争议时，均不能产生承担惩罚性赔偿责任的后果。
如果出卖人与买受人之间并未明确商品房的面积、位置，如果出卖人在同一地段、区位，尚有条件满足买受人的目的，则并非买受人订立商品房买卖合同目的不能实现，不能适用《解释》的规定。审判实践中需要注意，合同目的能否实现的举证责任应合理分配，该举证责任应当由买受人承担，证明其合同目的不能实现，不能取得商品房。
在开发商恶意违约的情形下，买受人如不能通过请求出卖人承担惩罚性赔偿责任来主张权利，还可以通过请求确认出卖人与第三人订立的合同无效等途径进行救济。
&&&&&&2、因开发商有欺诈行为导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿责任的适用。
&&&&&&首先涉及到的是欺诈行为的认定。《解释》中涉及的欺诈必须是出卖人具有主观故意隐瞒的要件，那么，相对于第三种情形来说，由于房地产开发企业对其进行商品房预售应当具备的条件是明知的，即根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项的规定，其起码应当取得商品房预售许可证明，因此，无论其说辞如何，只要其没有取得或者提供了虚假的商品房预售许可证明，就可认定其故意隐瞒。相对于第四、第五种情形，由于开发商对其开发建设的房屋的状况是明知的，因此，如果出现该情形，也应当认定为故意隐瞒。如果开发商认为其没有故意隐瞒，只是没有告知买受人，由于其没有尽到告知义务，而真实情况并不为买受人知晓，其仍有诱使买受人作出订立合同意思表示之嫌。其次，必须是买受人因开发商的欺诈行为而作出了违背其意思表示的行为。另外，还需要有买受人要求适用惩罚性赔偿责任规定的请求，并提出具体数额。审判实践中，法官对此应当谨慎行使释明权。
&&&&&&3、关于开发商实施欺诈行为所应承担的责任问题。开发商实施了欺诈行为，如开发商销售商品房的宣传广告中的虚假宣传，承诺的绿地覆盖面积、配套设施并未如宣传广告中的说明、描述的，或者明知房屋实际面积明显小于宣传面积的，是一种欺诈行为，该行为也不必然产生承担惩罚性赔偿责任的后果。
&&&&&&4、关于惩罚性赔偿数额认定问题。与《中华人民共和国消费者权益保护法》明确规定的&一倍&不同，《解释》中规定的数额为&不超过已付购房款一倍&，该数额为未定数，而且第八条、第九条规定的仅仅是一项权利，即买受人可以请求赔偿的权利，应当由买受人确定为&一倍&以内的某一具体数额，而不能由法官根据案情在&一倍&以内酌定（自由裁量）。在确定出卖人承担惩罚性赔偿责任后，出卖人对赔偿买受人损失的责任仍不能免除。
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案情简介：
甲村村民于2010期间，向乙村村民购买了土木，混合结构房屋140中的70平方米二层，双方签订了农村房屋买卖合同一份，甲方按照合同约定，支付了全部购买房屋款给乙方。直至2011年，甲方所购买的房屋被县政府项目规划拆迁，依照县政府拆迁补偿安置政策实施办法的规定，本村村民之间购买房屋可以得到1比3的货币补偿，外村人在该村购买房屋，只是现有几层补偿几层，因此，甲只能补偿二层，甲为了能够争取补偿第三层，找了乙村的村民丙，经乙同意（当事拆迁补偿政策未出台），甲代签上了乙的名字，与丙签了一份房屋买卖合同，作为乙直接将房屋卖给丙，后由丙去拆迁办办理了相关房屋权属手续，后丙得到了共计三层的拆迁补偿款，该款也就打入了丙在拆迁办所开的账户，由丙提现金将该三层补偿款转交给甲。乙知道拆迁补偿政策出台后，能够补偿高于与甲之间的买卖房屋成交价几倍，因此，反悔了当时与甲口头同意直接卖丙的约定，否认了没有委托甲签自己的名字，不承认自己直接卖给丙，而是承认卖给乙，为此，甲、丙被公安机关认为，隐瞒虚构事实，伪造假买卖合同证据，骗取第三层的政府拆迁补偿款，以涉嫌诈骗犯罪，将甲、丙刑事拘留30天，由于检察院以事实不清，证据不足，应该作为民事案件调整，外村人在另外村购买房屋，该买卖合同无效，及县政府的拆迁补偿政策有问题，不涉嫌诈骗为由，不予批捕，甲、乙、丙办理了取保候审手续。
问题一：该案件是属于民事还是刑事？诈骗的定性质是否准确？二，该政府的拆迁补偿政策办法是否与土地法，以及其它法律法规相抵触？其效力如何？三、二份合同是有效，还是无效？这种以对人不对房屋价值的补偿政策在法律上是否能够站得住脚？四，政府有没有造成损失？五，该案件如何处理？
能够提供一下法律依据？
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