[转载]物业管理公司如何管控电梯维修保养的质量
物业管理公司如何管控电梯维修保养的质量
　　在物业管理活动中，对设备外包的有效管理控制，一直是物业管理活动的重点难点，其中对电梯外包的管控显得特别突出，如何有效管理控制维保单位按要求对电梯设备进行维护，是物业管理活动中一直在探索的课题。
　　对电梯设备的维保质量的管控，实质上就是要管理控制好电梯维修保养的全过程，目前电梯维修保养存在的问题主要包括以下几个方面：
　　一、电梯保养的形式小于内容。在物业管理活动中，由于一些专业设备需要具有专业技术的公司来维护，为了物业管理活动的顺利实施，物业管理公司通过招标的方式与专业公司订立服务合同，其中电梯设备的维护保养就是通过合同的方式交给专业电梯公司维保的，然而物业公司对电梯公司的运作方式仅仅停留在合同条款上，电梯专业公司一开始会派经验丰富的员工，对所接管的电梯设备进行维护保养，当电梯设备稳定后，维保方往往会派来新人撤走老人，维持现状。事实上电梯维护保养是综合能力很强的工作，没有一定经验很难实质性完成维保工作，为了解决这种矛盾维保方会把技术含量低的工作做起来——那就是把设备表面清理干净，而物业管理公司往往看重这一点，使管理控制电梯维保质量渐渐转变为管控设备清洁质量。这样就使的电梯维修保养简化成设备清洁。
　　二、电梯保养人员的经验水平较低。随着城市快速发展，电梯数量猛曾，电梯维保人员供不应求，刚拿到电梯操作证就被电梯公司放到维保第一线，经验能力都有限，事实上很难有质量的完成维修、保养工作。同时一些有经验水平较高的电梯工又往往脱离了基础的维修保养工作。
　　三、电梯保养数量大。随着市场竞争的加剧，电梯维保费用的降低，电梯公司要维持电梯工的工资增长，其最基本的方法和途径就是增加每个电梯工电梯维保的数量，由于电梯数量的增加，使得电梯保养水准难以达到合同要求，久而久之电梯的保养质量下降、故障上升、风险增大，形成恶性循环。
　　四、电梯维保人员的工作状况很难被监管。由于电梯维保是专业性很强的一项工作，没有经过相关的学习和培训很难掌握，因此非电梯专业人员很难监管电梯维保工作，电梯维保是否做到实处也很难界定。
　　五、电梯备件不足。深圳有数百家电梯维保单位，大多数维保单位并不是电梯生产制造单位，配件完全靠外部采购，因此电梯维保单位不可能配备较为齐全的电梯配件，延误电梯修复时间的情况时有发生，对物业管理公司造成一定的影响。
　　六、配件更换频繁。主要原因就是1、更换的配件质量不过关。2、与维保人员的技术水平有关系。3、通过更换配件达到创收的目的。4、电梯设备设计的原因。
　　七、维保人员责任心不强。主要体现在保养过程能省就省，保养内容能少就少，保养时间尽量缩短。出现问题后找理由，互相推诿责任，使处理问题时间变得较长，对物业管理公司的要求敷衍了事。
　　面对电梯维保现状，如何管控当前电梯维修保养存在的问题，提高电梯维修保养的质量，是当前物业管理公司面临的一个共同问题，现在主要可以从以下几个方面入手：
　　一、建立维保人员档案。对电梯维保公司派驻人员进行考察，考察从3个方面入手：1、通过询问维保程序、工作细节初步了解维保人员的理论知识。2、查看维保人员的工作年限，从侧面了解维保人员的经验水平。3、确定现场维保人员，防止电梯维保单位频繁换人影响现场维保质量。经过细致的前期准备工作，使物业管理公司方面能很明确的知道维保人员状况，以便更好的掌控维保现场质量的实现。
　　二、规范维保人员按计划保养。电梯按一定时间间隔进行保养是保证电梯安全运行的关键，电梯的保养主要内容包括检查、调整、润滑、清洁。主要作用是保证电梯安全运行。按计划保养能有效控制电梯保养的频次，降低电梯出故障的风险。
　　三、明确维保单位权责以避免风险扯皮。在现实合作过程中由于权责不清造成维修拖延，保养不到位，故障频发。物业管公司认为维保单位的水平不行，而维保单位认为物业管理公司不愿意花钱，这样互相推诿就造成电梯维保质量下降，为了避免此类风险首先要明确配件价格、维修时限、保养频次。其次物业管理公司应积极配合，该花钱的地方不要吝啬。这样有利于提高维保质量。
　　四、引入有经验的电梯管理人员。在市场经济条件下，公司的目标是追求利润，对于电梯维保公司来讲收入包括维保费用、大修费用，维保费用基本固定不变，而大修费用是变动的，如何减少不该发生的大修费用是物业管理公司最急于考虑的问题，引进有经验的电梯管理员是解决问题的关键。有经验的电梯管理员能有效的监控电梯维保过程，提高保养质量降低、减少由于保养不到位引起的大修费用，同时也保证了物业管理公司所付费用与电梯维保公司所付出的劳动基本一致。保持对电梯的维保质量进行管控有着重要意义。
　　五、物业管理公司定期对维保单位进行维保质量的评估，通过对维保单位的维保质量评估来监测该阶段的维保状况，及时反馈给维保单位，同时作出书面评估报告，由维保单位确认并做出反馈，为以后合同的续签做参考。
　　六、物业管理公司加强与维保单位的定期沟通，通过定期沟通更好加强双方的合作，建立互信机制，避免猜忌，互利双赢。
　　物业管理公司若能不断完善管控措施，使电梯维保单位严格按合同要求去做，那么电梯维保质量将有明显提升，并且保持常态化，不仅有利于电梯设备寿命的延长，而且能提升物业管理水平，这是物业管理公司希望看到的结果。
　　(作者单位：佳兆业物业(深圳)有限公司 本文来自《深圳物业管理》)
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。关于加强我市电梯安全运营管理监督的建议
提案内容：
&&& 近年来，我市高层建筑数量快速增长，作为运输载体的电梯，其数量也在激增。由于电梯安全运营管理监督还没有完全到位，发生电梯事故等不安全隐患也日趋严重。分析电梯事故发生的原因，主要有以下五个方面。
一、电梯质量参差不齐，一些质量不过关的电梯存在严重的安全隐患。
二、维修保养不及时，以抢修代替维保的现象比较常见。
三、电梯运行费用得不到保障，一些小区未建立足够的电梯修理基金，现有商品房电梯维修基金不足以满足每15年更换一次的需求。
四、电梯使用者安全意识不强，超载、人货混载、违规操作等情况较严重。
五、物业公司和维保公司责任分工不明确，电梯安全责任以及维保质量监督落实不到位。
针对上述问题，对加强电梯安全管理提出六点建议。
一、加强质量监督，严把行政许可准入关。质检部门要加强对电梯质量的监管，确保售出的电梯符合国家规定的安全标准，防止劣质电梯投入使用。对于电梯安装、改造、维修单位的资质要进行验证，严禁没有资质的单位不规范作业，确保电梯在安装、改造以及维修环节的安全和质量。&
&二、加强电梯维修保养，及时排除安全隐患。按照国务院《特种设备安全监察条例》的规定 &电梯应当至少每十五天进行一次清洁、检查、润滑、调整和检修&，每年要进行年检。各地质检部门要负责督促相关单位按照电梯安全技术规范和维保标准进行维修保养，确保维保质量，严禁降低维保标准，用劣质、假冒零部件骗取材料费的违法行为，保证电梯安全运行。开辟专栏定期向社会公布电梯受检结果，及时曝光不合格单位和超期设备。
三、落实和规范电梯运营维护资金保障。分类制定电梯维保收费项目和标准，规范运维管理政策，保障资金的落实，实行专款专用。
四、加强安全教育，强化安全意识。通过电视、报纸、网络等主流媒体宣传电梯安全使用常识和事故应急措施，提醒居民和物业一旦发现电梯运行存在异常及时向维保部门反映。对没在电梯里挂&&安全检验合格&的牌子或牌子内容有误的，及时向管理部门举报，发挥全民主观能动性，提高居民、物业对电梯维保工作重要性的认识。
五、完善电梯管理规章制度。明确小区物业、维保单位的责任和义务，一旦遇到矛盾和问题时避免互相推诿。同时建议房管、质监部门把物业公司、电梯维保单位的工作质量纳入企业的诚信档案，加强对物业公司、电梯维保单位的考核，进行分级管理，定期向社会通报，通过市场机制，淘汰维保质量差的单位。
&六、引入物联网等先进技术，建立电梯信息化监管系统。利用物联网技术对电梯运行采取远程监控的技术手段，是提高我市电梯的安全管理水平的必然趋势。可以先将部分小区的电梯纳入新技术推广的试点，建立具有电梯运行状态实时监测、日常维护保养管理、故障远程报警、应急救援联动等功能的&电梯安全管家&，即电梯公共安全物联服务平台，运用物联网技术强化电梯安全。
承办单位：
答复日期：
答复内容：
民建委员：
您提出的《关于加强我市电梯安全运营管理监督的建议》收悉，现答复如下：
一是明确责任主体。住宅电梯等多业主共有产权电梯，由于业主委员会、物业公司、维保公司等职责不清，造成电梯隐患得不到及时整改的情况时有发生，部分住宅小区由于无业主委员会、无物业管理，造成电梯无管理责任主体，故障频发、投诉不断，针对这些问题，我局以落实电梯使用管理的首负责任为重点，明确电梯使用管理的责任主体。2013年以来我局组织开展了电梯使用管理首负责任确认工作，组织制定了统一格式的电梯安全使用管理委托协议，要求由业主委员会或者有关部门明确委托指定的物业公司为电梯使用安全责任单位。没有物业管理的住宅电梯，通过协调街道、居民委员会等组织落实责任主体，并由其承担电梯使用管理的首负责任，要求所签委托协议向质监部门备案。截止2014年底，全市电梯确权签约单位达到1300家，占电梯使用单位总数的90%。
二是强化监督检查。近年来，结合各类安全生产大检查活动，加大了对电梯使用现场的检查力度，不断规范电梯使用维保环节，重点加强了自动扶梯、自动人行道新标准、新规范整改落实、新电梯登记使用标志张贴情况的监督检查，督促电梯安全责任主体、维保单位开展自查自纠，督促其重点对电梯制动器、超载防护装置、安全保护装置逐台进行检查维保，及时排查整改安全隐患，做到电梯使用日常巡查到位、维护保养到位、隐患整改到位。2014年我局先后多次联合各相关部门、新闻媒体对多家管理存在较大问题的住宅小区、医院、超市等人员密集场所的电梯开展了联合检查，共检查电梯使用单位650多家，对15起轻微违规维保单位主要负责人进行&行政约谈&，对7家电梯使用维保单位进行了行政处罚。
三是完善星级评定。近年来我局进一步完善了电梯维保单位星级评定制度，严格规范维保人员操作技能考核，完善星级评定细则，组织开展新取证单位的星级评定以及现有星级的调整工作，每年都对全市电梯维保单位开展动态化的星级评定，推动维保单位信息化、科学化管理，2014年全市审查通过星级单位48家，其中有两家企业因去年发生一般事故由三星降为二星，进一步完善星级降级制度；同时完善维保市场退出机制，通过开展维保单位监督检查、星级评价和对监督检查的后处理，强化各种严重违规行为查处，公开曝光违法行为或安全管理质量差的维保单位。
四是推进安全评价。未来5-10年，我市电梯将进入&老龄化&阶段，高层楼宇电梯安全隐患将成为影响城市公共安全的一个重大问题，推进老旧住宅电梯安全检测评价工作势在必行。2013年以来，我局组织各县（市）区局、特检院针对老旧故障频发的200台电梯开展了免费安全检测评价，专门抽调了一线检验人员、相关制造厂的技术专家，组成专业的评价小组，逐台分析，逐台评价，共提出700多条整改意见，并将检测评价报告及时反馈给使用单位、相关部门和地方政府，督促协调地方政府和有关部门组织开展老旧电梯维修、改造、更新。
五是强化应急处置。提高电梯困人事故的求援效率是提高电梯安全监管的重要组成部分。为了能让每个困人求援电话能够得到及时响应、实现电梯困人的快速救援，2014年在市政府领导下，我局发挥主管部门职能，整合社会资源，耗费半年建成了南通市电梯应急救援处置中心，设立统一的应急救援专线电话96333，全天候24小时接警，并于日起正式运行，目前可以覆盖市区范围内的1.37万台电梯。运行一季度，96333电梯应急处置中心共接电话538通，应急处置电梯困人故障324起,&解救被困人员400人，处理投诉故障190起。其中涉及乘客电梯困人324&起，救援人员到达现场平均用时15分钟，现场实施救援平均用时4分钟，极大地提高了应急救援处置能力。
六是强化宣传力度。近年来，我局进一步加大电梯安全知识宣传力度，不断提升公众电梯安全意识。多次开展了电梯安全知识进社区活动，制作了10套电梯安全知识事故警示展板，在150家住宅小区进行了巡回展示，在特种设备安全宣传周期间，在全市12个安全月咨询点摆放了精心制作的电梯事故展板，让参观者感受电梯事故，并现场宣传安全乘坐电梯的注意事项。《南通市电梯安全管理暂行办法》已于2013年的2月1日正式实施，各地共对1250家相关单位和部门的分管领导、安全管理人员开展了《办法》的专题培训，培训人次达到3000多人次。我局专门编写了电梯安全管理员职责宣传教育培训教材，对全市近500家住宅小区的电梯安全管理员进行免费的培训工作，发放了近2000本《使用单位电梯安全管理员工作手册》。
针对您提出的建议，结合我市的实际情况，2015年我们将组织和督促各县（市）区市场监管局进一步强化电梯各个环节的监管力度，推进电梯安全监管重点前移，从控制电梯事故率逐步转移到降低电梯故障率。
一是落实电梯制造单位安全责任。加强对电梯制造单位的监督管理，进一步落实生产制造安全责任，电梯制造单位要对电梯设计制造环节的质量安全以及电梯安全运行涉及的质量问题负责，指导电梯维保企业对电梯进行正确的维保，对其制造的电梯更新、改造、报废提出建议。
二是强化电梯安装环节监督管理。加强电梯安装工地的监督检查力度，检查安装、改造、维修单位有无取得相关许可资质、有无办理开工告知和监督检验手续，开工告知内容是否与现场相符，有无非法转包、分包和无证上岗行为，严厉打击电梯安装、改造、维修过程中的违法违规行为，杜绝安全隐患。
三是强化电梯维保环节监督管理。电梯是&三分制造，七分维护&，维保质量的优劣直接影响着电梯的安全运行。强化电梯维护保养企业的监督管理，加强电梯维保质量的现场监督检查力度，实施电梯维保单位告知性登记、非本市电梯维保单位维保备案、分级分类监管、行政约谈以及&黑名单&等制度。
四是开展电梯安全监管大会战。2015年全面开展电梯安全风险大排查，继续推进电梯使用单位&确权签约&工作，&全覆盖&落实在用电梯的安全责任主体，对&问题电梯&进行评估建档，逐一评估安全风险，逐一制定整治方案，组织力量集中攻坚、消除风险。特别是对&无物管、无维保、无维修资金&的电梯，要通报地方政府，联合有关部门，挂牌督办。
五是开展电梯维保单位星级评定工作。加强对星级评定过程的质量控制，严格宁缺勿滥原则，引导电梯维保市场的消费，整顿和规范行业秩序；坚持扶优扶强准则，力争今年全市五星企业&零&的突破；建立星级奖惩激励机制，推动扩大星级评定结果采信范围。
六是完善电梯应急救援处置中心建设。总结市区电梯救援平台运行中存在的问题，完善电梯救援平台系统，建立全市电梯应急救援处置情况季度通报制度，全面推进处置中心建设，在已完成4个区的基础上，对5个县（市）地区进行推进，力争上半年、确保今年10月底前完成整个南通的建设。
七是推动老龄电梯、多故障电梯更新改造。通过电梯风险大排查、电梯应急救援处置系统以及投诉举报发现的问题电梯，协调检验机构进行电梯安全检测评价，推动老旧、多故障电梯维修、改造、更新工作。
八是推进电梯安全责任保险。为充分发挥责任保险事前防范与事后补偿功能，落实电梯相关单位安全责任，促进电梯安全管理，减轻责任主体经济负担，化解社会矛盾，今年我局将推进&政府推动，市场运营&电梯责任保险模式，完善电梯安全事故的社会救助保障机制、提高电梯事故赔付能力。
九是强化公众集聚场所电梯的监督检查。重点加强公共聚集场所电梯的现场安全检查，杜绝公共安全事故，加强对电梯维护保养单位维护保养质量以及应急救援反应能力的抽查，督促电梯安全责任主体、维保单位开展自查自纠，及时排查整改安全隐患。
十是开展电梯安全知识宣传活动。利用&安全生产月&、&电梯安全周&，积极宣贯《江苏省特种设备安全监察条例》、《南通市电梯安全管理暂行办法》；开展&电梯安全知识进社区&活动，采用发放电梯安全使用宣传材料，现场咨询，受理投诉等方式，宣传电梯安全乘用知识，增强居民自我保护和安全、文明乘梯意识。
以上谨作答复，感谢您对电梯安全工作的关心！
南通市质量技术监督局
2015年&4月27日提高电梯维保效率有什么好的方法？_百度知道想提高电梯维保效率，该怎么做？_百度知道