二手房评估价由哪些因素决定？收费标准如何？_通用攻略_贷款攻略 - 融360
公积金政策
二手房评估价由哪些因素决定？收费标准如何？
　　在二手房交易中，常常设计二手房评估这一环节。那么，哪些因素决定了二手房评估价的高低呢？
　　一、房龄
　　房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。
　　二、户型
　　市场上，正规的两居、三居更受欢迎，评估价格更高；反之，不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。
　　三、楼层
　　楼层的好坏也直接影响房价的高低，处于中间部位的房屋评估价相对较高，但如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。
　　四、位置
　　如果房屋所处地理位置好，如在城市中心地带或者周边配套完善，评估价自然更高。
　　五、小区
　　在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，评估时，小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况需要综合考虑。
　　二手房评估的收费标准又是怎样的呢？
　　根据物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率，如下：
　　1、房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%。
　　2、100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%。
　　3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。
　　4、2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%。
　　5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
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商业贷款的额度和年限是怎么规定的？
提问者：134****0142&
时间： 10:53 &
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商业贷款的额度跟公积金比起来较高，因此也是许多人选择的对象。它的额度是根据房屋的购房价格和评估值来确定的，这里就提到一个新的概念，什么是评估值呢。
什么是评估值
商业贷款额度的认定
商业贷款年限的认定
什么是评估值？
就是对房产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
评估时需要费用，商业贷款评估一般在600元。
商业贷款额度的认定
商业贷款额度的认定与名下房产有密切关系，如下图所示
图：商业贷款与拥有房产数目关系
1）如果是新房，一般最高会按照房价的70%。根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。 　　
2） 如果是二手房住宅，贷款成数最高为购房总价与房屋评估价两者之间低值的70%，根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。 　　
3）贷款利率按照中国人民银行有关贷款利率的规定执行。
商业贷款年限的认定
与房龄有关：一般是30年内房龄，最长贷款年限计算：贷款年限+房龄&50(各银行间有差异)
借款人年龄有关：一般最高65岁，个别银行70岁
最长不超过30年(商业用房最长贷款年限10年)
　　以上三者以贷款年限短的为准
　　注：各银行间有差异，具体以现行政策下各银行的具体要求为准。
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还没有链家网账号？用户名或密码错误下次自动登录下次自动登录买房贷款选银行好坏的6大标准 不看怎么行
买房贷款选银行好坏的6大标准 不看怎么行&&　　最近有朋友向小编）咨询：买房贷款该怎么选银行？如何判断银行好坏？毕竟，买房可以说是一个普通家庭的最大开销，选对贷款银行关系到一家人生活，银行信息港给大家总结了申请贷款时判断银行好坏的几个重要标准。&&　　1.看贷款利率折扣&&　　申请房贷，首先要看银行的贷款利率折扣，央行规定的5年以上贷款基准利率为4.90%，但是各地银行在实际操作中，会根据房贷市场大环境设定利率折扣，这样就会出现最低利率和最高利率。比如，根据银行信息港最新监测数据显示，目前北京首套房利率最低的是浦发银行的8折，最高为渣打银行、大华银行的9折。低利率意味着房贷利息就少了，对于购房人来说是省钱的关键，也是选银行时首先要考虑的因素。&&　　2.看贷款门槛高低&&　　不过，要是想要获得优惠利率就得满足一定的条件，上面浦发银行对利率优惠获得条件的规定是：私人银行客户（在浦发的金融资产达800万以上）首套最低8折，钻石客户（在浦发的金融资产达100万以上）或贷款金额200万以上首套最低8.3折，正常普通客户只能享受8.5折。所以不是所有人都能享受利率优惠，这就是我们要说的另一个选银行的标准&&看贷款门槛高低，这其中就包括获得利率折扣的门槛，此外还有银行对二手房房龄要求也有差异，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。所以，申请房贷时也要看银行贷款门槛高低，要不然明明有利率优惠却因为不满足条件而享受不到，也是空欢喜一场。&&　　3.看调息方式&&　　房贷利息直接影响了贷款人的经济压力，而遇到央行升息、降息，房贷利息会根据银行调息方式不同而产生差异。目前银行调息主要有两种方式：一种是次年调息，就是央行宣布调整利息后的第二年1月1日起，贷款银行才执行新的基准利率。另一种是按月调息，就是在央行宣布调整利息后的下个月起，贷款银行执行新的基准利率。另外除了根据央行利率浮动外，还有就是贷款银行执行固定利率不变，签约时的利率不随着央行升息、降息的变化而变化。以上这几种方式，不同银行规定不同，有的是默认次年调息，有的是贷款人可以自己选择调息方式。&&　　4.看还款方式&&　　我们知道，房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种，等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。前期还款压力较大，但随着还款时间的推移还款负担减轻。等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中。总的来说等额本金比等额本息还款更能节省利息。但是在申请贷款的时候，有银行会规定只能选等额本息还款，有的银行是两种方式由贷款人自己选。能让自己根据自身情况做决定的银行当然值得考虑了。&&　　5.看提前还贷是否收违约金&&　　考虑提前还贷的的购房人，要注意看银行对房贷提前还款的规定，因为有的银行要求还贷满一年才能申请提前还贷，有的还会收取违约金。那些对提前还贷时间和违约金没有硬性限制的银行，自然是在考虑范围内的。&&　　6.看银行工作效率&&　　这一点，主要就是看在借款人正确提交材料后，审批贷款所需的时间，体现了银行的批贷效率，也可以说是工作效率。当然是时间越短，对贷款人越有利。&&　　小编在这提醒各位，在申请贷款前要充分了解所在城市银行对房贷利率、首付的规定，多咨询几家银行，根据自身情况选择适合自己的银行申请贷款。&&　　来源：银行信息港原创(来源:南^方^财^富^网)
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