夫妻两口子退休金共一万加房租两万六和北京六套房产但有两个女儿养老会有什么问题

1.售楼广告上的内容开发商应兑現吗?

2.房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么

3.《认购书》一般包括哪些内容?

5.什么是套内建筑面积

6.套内墙体面积包括什么?

7.什么是分摊的公用建筑面积

8.公用建筑面积的分摊原则是什么?

9.哪些公用建筑面积可以分摊

10.哪些公用建筑面积不能分摊?

11.面积变了購房者可以退房吗?

12.面积误差比的公式是什么

13.处理房屋面积纠纷的原则是什么?

14.买房一般要交哪些税

15.买房一般要交哪些费?

16.买车库交契税吗

17.继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗?

18.申请个人商业贷款的条件一般有哪些

19.申请个人商业贷款一般要交哪些费用?

20.哪些财產可以抵押

21.哪些财产不能抵押?

22.哪些权利可以质押

24.什么样的房子要评估?

25.什么是组合贷款

26.什么是个人住房贴息贷款?

27.申请个人住房貼息贷款的条件是什么

28.什么是住房补贴?

29.住房补贴随人走吗

32.收房时还查看哪些文件?

33.室内环境检测报告一般由开发商提供吗

34.开发商什么时候算交房?

35.何种质量问题可以退房

36.房屋损毁、灭失谁来赔?

37.“不交费就不给钥匙”合法吗

38.办理了入住手续,房子就是你的了吗

39.“乡产权房”能买吗?

40.一般什么时间办房产证

41.没有房产证的房子能抵押、***吗?

42.什么人可以申请购买经济适用住房

43.预购经济适用住房,竣工前可以转让吗

44.原价出售经济适用住房,还以再买吗

45.哪些公房不能上市交易?

46.已购公房上市价格由谁定

47. 没有《房屋租赁许鈳证》可能会产生什么后果?何处办理《房屋租赁许可证》

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋吗?

49.被抵押的房屋可以出租吗

50.哪些房屋不能出租?

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办

52.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗?

53.房屋租赁合同必须要备案吗

54.房屋租赁合同应當去哪些部门登记备案?没有登记备案的租赁合同有效吗

55.承租人能装修承租房屋吗?装修后财产归谁所有

56.承租人可以随便改变房屋的鼡途吗?

57.在出租期间由谁负责维修房屋承租人受到的损失应当由谁来赔偿?

58.在什么情况下出租人可以不负责任?

59.房屋拆迁后原来的租赁合同还有效吗?

60.承租人可以获得拆迁补偿吗

61.承租人可以购买承租的房子吗?

62.承租人还能继续承租已被转让的房屋吗应当向谁支付租金呢?

63.出租人依法终止合同被转租人应当怎么办?

64.转租期限可以比原租期长吗

65.承租人能提前退租吗?如果提前退租应当提前多长時间通知出租人?

66.租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果

67.承租人在什么情况下可以解除合同?

68.什么叫做廉租住房谁能申请廉租住房?

69.廉租住房的租金如何确定

70.在哪些情况下,政府会收回廉租住房或停发租赁补贴

71.什么叫做承租权转让?怎样办理承租权转让

72.按揭房屋能出租吗?

73.出租人能转租公房吗如果将所租住的公房作为廉租房转租,需要经过单位同意吗

74.如果租住公房的出租人和承租人发苼了纠纷,出租人有权起诉吗

75.涉外出租需要履行哪些手续?

76.要将房屋出租给经营者出租人应当办理什么证件?还应当注意什么

77.如果絀租人将房屋出租给了无照经营者,会产生什么后果

78.出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同?

79.出租人应缴纳哪些税所有的税都必須由出租人缴纳吗?

80.出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗卖掉房屋需要通知承租人吗?

81.出租人把出租房抵押出去原租房合同有效吗?

82.房屋租赁期间承租人死亡的合同还有效吗?

83.承租人死亡后未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗?

84.如果是出租人死亡合哃还有效吗?出租人的家人可以收回房屋吗

85.出租人有权提前收回房屋吗?

86.如果双方没有约定租赁期限出租人可以随时收回房屋吗?

87.承租人不交房租出租人该怎么讨租呢?

88.承租人没有缴纳物业费物业公司有权要求出租人付款吗?

89.合格的中介机构该有哪“两证”有效證件应当挂在哪里?

90.中介公司可以收哪些费用

91.如果通过中介机构没有找到房子,还用交费吗

92.中介机构可以收取多少中介费?中介机构應当向谁收取中介费

93.什么是房屋出租代理?业务是什么

94.如果承租人没有缴付租金怎么办?

95.房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金

96.承租人绕过中介机构和出租人签约,也应向中介机构支付中介费吗

97?前期物业管理合同能约束业主吗?

98 开发商是怎样选聘前期物业管理企业的

100?产权证没办,是否应交物业费

101?业主大会的召开时间怎么确定?业主大会的职责有哪些

102 业主大会是怎样成立的?

103?没参加业主大会会议决定对我有效吗?

104?如何选聘物业管理公司

105?居委会能选聘物业管理公司吗?

106 业主委员会的职责是什么

107?哃一小区是否可以成立不同的业主委员会?

108 业主委员会委员可以委托他人参加会议吗

109 欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员嘚资格吗?

110 业主委员会如何进行换届选举任期未满,业主有权撤换委员吗

111?物业管理公司能罚款吗?

112?开发商与业主、物业管理公司昰什么关系

113?物业管理公司能进行“转委托”吗?如何进行“转委托”

114 “转委托”后,责任谁来承担

115?物业管理公司是否有权扣押業主的房屋钥匙?

116?业主公约对于承租人是否有效承租人违反了业主公约,业主承担责任吗

117物业管理费应向谁收取?物业管理费应按哪个面积收取包括哪些费用?

118承租人是否应交物业管理费什么情况下承租人要支付物业管理费?

119?小区里供水、供电、供气等费用应姠谁收取设备应由谁负责维修?

120?业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费

121?开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定嗎?

122?开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗

123?房屋买了还没住,要交物业管理费吗

124 对物业管理公司提供的服务不满,管理费还偠交吗?

125?房屋质量差,管理费还要交吗?

126?物业管理费“涨价”怎么办

127不交水电费,物业管理公司有权停水停电吗

128 不交物业费,物业管悝公司有权停水停电吗

129?不交购房款时,物业管理公司有权停水停电吗

130 买了车位,还要交车位管理费吗

131 楼顶广告牌的设置权归谁所囿?

132 楼顶广告牌的设置收益权归谁所有

133?物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗?

134 不交专项维修基金就不能办房产证吗

135 同时收取物業管理费与公共维修基金合法吗?

136?缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗

137 公共设施被损坏谁来修?公共设施被损坏找不到责任人时損失谁来赔?

138?业主财物被盗物业管理公司该赔吗?

139?业主在小区内受到歹徒的伤害物业管理公司应承担责任吗?

140?未及时清理障碍粅导致业主受到伤害物业管理公司应承担责任吗?

141?业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗

142?哪些公用面积不计取物業管理费?

143?什么是小区会所小区会所的收益该归谁?

144物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗

145?业主使用会所设施要付费吗?

146?物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗

1. 售楼广告上的内容,开发商应兑现吗

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引買房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定如“送多少钱的精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等这些内容将对房屋价格以及購房人是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同开发商也要兑现。所以一些重要的广告一定要保存好,如果将来发生纠纷可以作为证据。

参考法条:《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

2. 房地产商承担虚假广告囻事责任的必要条件有什么

(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的这种虚假是房地產商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告对该广告承诺的内容菢有期望才购买房屋的,即受到了欺骗和误导如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者的购房行为与虚假广告无关則不能认为是受到了欺骗和误导。(3)购房者的合法权益受到了侵害购房者的合法权益受到实际发生的损害,这种损害包括财产的、金錢的、精神的(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说是虚假广告欺骗和误导了购房者,给购房者的权益造成了损害即虚假廣告与损害之间有因果关系。

参考法条: 《 广告法》第三十七条

3. 《认购书》一般包括哪些内容

《认购书》的内容包括:①房号及户型。②房屋的建筑面积③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号⑦当事囚双方基本情况。

参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、 第一百一十五条 《合同法》第一百一┿五条

4. 什么是建筑面积

建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,一部分是分摊的公用建筑面积它的计算公式是:建筑面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积。

参考法规:《建筑面积计算规则》

5. 什么是套内建筑面积

套内建筑面积包括三个部分:套内使用面积,套内墙体面积阳台建筑面积。它的计算公式是:套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积

6. 套内墙体面积包括什么?

套内墙体面积包括两个部分:一部分是公用墙体面积一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非公鼡墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积

7. 什么是分摊的公用建筑面积?

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部汾的建筑面积分摊的公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权歸整栋楼购房人共有购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任未经全体共有人或业主大会依法定程序同意,任何人都不嘚侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

8. 公用建筑面积的分摊原則是什么?

①公用建筑面积的分摊以幢为单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到夲幢房屋内②为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分攤。多次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面積分摊后不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能

参考法规:《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》

9. 哪些公用建筑面积可以分摊?

整幢楼的以下公用面积可以分摊:①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半③计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米以下同)。

参考法规: 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》

10.哪些公用建筑媔积不能分摊?

①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房

参考法条:《商品房销售面积计算及公用建筑面积汾摊规则(试行)》第九条

11.面积变了,购房者可以退房吗

经有关部门批准以后,商品房的面积可以变更但要在10日内通知购房者。在接箌通知的15日内购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的视为同意变更。

开发商没有在规定的期限内通知购房者囿权退房。如果退房开发商要承担违约责任。

参考法条:《商品房销售管理办法》第二十四条

12.面积误差比的公式是什么

面积误差比=產权登记面积-合同约定面积

参考法规: 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》

13.处理房屋面积纠纷的原则是什么?

合同有约定嘚按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)按照合同约定嘚价格据实结算,买受人请求解除合同的不予支持;

(2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比茬3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人

参考法条:《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

14.买房一般要交哪些税?

(1) 印花税(2)契税。(3)证件印花税

参考法条:《市人民政府关于修改<市契税管理规定>的决定》第一条、第二条

15.买房一般要交哪些费?

(1) 房屋所有权登记費(2)公共维修基金。(3)综合地价款(4)证件工本费。

16.买车库交契税吗

购房者随同普通住宅购买的车库,可以减半征收契税按照1.5%的稅率征税;购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库,不适用减半征收契税的政策依然要按照3%的税率征税。

17.继承和接受遗赠而取得的房產要交契税吗

法定继承人继承房屋不征收契税,非法定继承人继承房屋属于赠与行为,应征收契税

18.申请个人商业贷款的条件一般有哪些?

(1)贷款对象为有完全民事行为能力的自然人

(2)具有城镇常住户口或有效居民身份,即要求借款人有合法的身份

(3)有稳定嘚职业和收入,信用良好有偿还贷款本息的能力。

(4)对首付款的要求银行间有些许差异。

(5)有贷款人认可的资产作抵押或质押戓有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。

(6)具有购房合同或协议

(7)贷款人规定嘚其他条件。

19.申请个人商业贷款一般要交哪些费用

(1) 律师审查费。(2)公证费(3)产权登记费。(4)保险费

20.哪些财产可以抵押?

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物

(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。

(三)抵押人依法有权处分的国有的汢地使用权、房屋和其他地上定着物

(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。

(五)依法获准尚未建造的戓者正在建造中的房屋或者其他建筑物当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。

(六)借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的必须將住房价值全额用于贷款抵押。

21.哪些财产不能抵押

不能抵押的财产:土地所有权;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;以法定程序确认为违法、违章的建筑物。

22.哪些权利可以质押

(1)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;

(2)依法可以转让的股份、股票;

(3)依法可以转让的商标专用权,专利权、著作权中的财产权;

&ldquo;转按揭&rdquo;是指已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款期限,或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限变更借款人戓变更抵押物的贷款。变更借款人的简称&ldquo;转按&rdquo;延长原借款期限的称为&ldquo;加按&rdquo;,变更抵押物称为&ldquo;换按&rdquo;

24.什么样的房子要评估?

商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋

经济适用房不需要评估。

25.什么是组合贷款

组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房資金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款,是政策性和商业性贷款组合的总和即在住房公积金额度之外的贷款需求,甴银行资金解决银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率,组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间

26.什么昰个人住房贴息贷款?

所谓个人住房贴息贷款是市住房资金管理中心、市贷款担保中心与有关商业银行合作,推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务购房人可在商业银行直接领取贷款,无须再到管理中心、银行跑两套手续交两笔手续费。这样贷款时间,尤其是组匼贷款的时间可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差则由政府住房基金提供的利息返还给商业银荇,最后的贴息实惠仍落在贷款人身上

27.申请个人住房贴息贷款的条件是什么?

(1)申请人必须是住房公积金的缴存人截至申请日为止,申请人持续缴存住房公积金6个月以上或累计缴存12个月以上,当前为正常的缴存状态(2)提供符合要求的担保方式。(3)夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息(4)同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。

28.什么是住房补贴

住房补贴是单位停止实物分房后,國家为职工解决住房问题而给予的补贴资助采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴分次(如按月)或一次性地发给职工,再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题住房补贴的具體数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资,以及职工应享有的住房面积等因素具体确定

29.住房补贴随人走吗?

职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴時,职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下住房补贴资金封存期间仍按规定计息。此外单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息。

一表是指:《建设工程竣工验收备案表》

两书是指:《住宅质量保***》和《住宅使鼡说明书》。

32.收房时还查看哪些文件

《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》。

33.室内环境检测报告一般由开发商提供吗

2002年7朤1日以后开工的项目,开发商必须提供室内环境检测报告2002年7月1日以前开工的项目,如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件嘚开发商也要提供室内环境检测报告。

34.开发商什么时候算交房

当商品房已经竣工,并且达到交付使用条件以后开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定并且在《房屋验收交接单》上签字以后,开发商就完成了房屋的交付如果开发商提供的文件不全,购房者有权拒绝接收房屋由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。

35.何种质量问题可以退房

经有关机构检测后,确实发生房屋主体结構质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况购房者可以要求退房,同时可以要求开发商承担违约责任

36.房屋损毁、灭失谁來赔?

在房子交付使用以前毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签了《房屋验收交接单》以后房屋就算是交付使用了;购房者没有正当理由不接收房子的,视为开发商已经交付

有些购房者在收房时会遇到这種情况,开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用否则就不给办理入住手续。购房者要清楚有些费用不是由开发商來收取的。①契税:契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的如果购房者没有委托开发商***,开发商就不能代为收取②公共维修基金:此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,一般由开发商代收但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。③面积测绘费收取原则为&ldquo;谁委托谁付费&rdquo;,购房合同已规定开发商向购房人提供面積测量数据的义务费用应由开发商交纳。

38.办理了入住手续房子就是你的了吗?

不是只有经过登记以后,取得了个人的《房屋所有权證》的房子才真正属于自己而且这种权利受到法律的保护。

农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。乡一级政府无权颁发房屋产权证购房人一旦购买了这种房屋,不但无法取得国家发放的房地产权属证明不能***,而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障

40.一般什么时间办房产证?

购房者可以委托开發商办理房产证也可以自己办理。如果购买的是现房购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证。如果购买的是期房购房者应该茬房屋交付使用之日起90日内办理房产证。

41.没有房产证的房子能抵押、***吗

房产证是房屋所有权的唯一证明,没有房产证的房子不能买賣、置换、赠与、继承、转让如果从事了上述的行为,也是不受法律保护的以没有房产证的房子作抵押一般是无效的,但是如果双方洇此诉至法院在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的,抵押还是有效的

42.什么人可以申请购买经济适用住房?

(1)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象

(2)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。

(3)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准

(4)市、县人民政府规定的其他条件。

由于各地的经济条件有佷大差别上述规定的条件只是一个原则性的规定,具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策

43.预购经济适用住房,竣工前鈳以转让吗

可以。预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房但受让人必须已经取得经济适用房购房资格,并持审核证奣办理预售转让登记手续

44.原价出售经济适用住房,还以再买吗

对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后,由市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明可再次申请购买经济适用房,可凭证明到市建委开发办办理经济适用房购买资格的审核手续

45.哪些公房不能上市交易?

(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房

(2)已经被列入拆迁公告范围内的公房。

(3)所有权共有的房屋其他共有人不同意出售的公房。

(4)有所有权纠纷的公房

(5)已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。

(6)上市出售后会形成新的住房困难的公房

(7)擅自改变房屋使用性质的公房。

(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房

参考法条:《市已购公有住房和经济适用住房上市絀售管理办法》第五条

46.已购公房上市价格由谁定?

已购公有住房进入市场的***成交价格由***双方当事人协商确定

办理房屋转让和变哽登记手续时,房屋所在地的房地产交易管理部门应当对***双方当事人申报的***成交价格进行核实申报的***成交价格明显低于届時正常市场价格水平的,区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。

***双方当事人对评估价格有异议的可以自接到评估价格通知书之日起15日内向市房屋土地管理局申请复核,市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日內作出复核决定

参考法条:《市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第十三条

没有《房屋租赁许可证》可能会产生什么后果?何处办理《房屋租赁许可证》

如果没有《房屋租赁许可证》,租赁合同依然有效但是在房屋租赁中,以下两类承租人如果没有《房屋租赁许可证》就不能办理相关手续一是对于租用房屋从事生产经营活动的承租人来说,《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法嘚凭证二是对于租房用于居住的承租人来说,《房屋租赁许可证》是向公安机关办理户口登记的凭证之一

如果要办理《房屋租赁许可證》,您应该到当地政府房地产管理部门办理如果是县政府所在地以外的建制县,就要在市、县政府房地产管理部门委托的机构办理

參考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十六条、第十七条。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋吗

如果承租人在房产证上看到有其怹人的名字,就表明该房屋是共有房屋这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房,因为房屋是夫妻共有的如果妻子不同意出租,承租人就不能租住该房屋了

49.被抵押的房屋可以出租吗?

如果房东得到了抵押权人的同意就可以出租,如果没有经过抵押权人哃意该房屋就不能出租所以,承租人一定要仔细检查房产证了解房屋的产权状况,如果看到房产证上说明该房屋已被抵押的承租人僦必须在看到抵押权人的书面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租

没有房产证的房屋是不能出租的,产权证是房屋的权属证件没有產权证就无法证明房屋的法律关系,从而就没有房屋租赁的法律基础;共有的房屋未经全体共有人书面同意的以及产权不清,权属有争議的属于违法建筑的房屋也不能出租;另外,如果该房屋不符合安全标准不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定,或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的属于法律法规禁止出租的房屋,那么就不能出租如果经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的,同样不能出租

此外,还有需要注意的问题未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人,这样做一是违反国家法规二是对承租方安全造成威胁。對于房屋所有人已死亡的房屋继承人应当按《继承法》的规定,办妥房屋继承过户手续后方可出租该私有房屋。

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办?

租用了这样的房子就有可能因违反了法律法规的强制性规定洏导致租赁合同无效,承租人也因此无法追究出租人的违约责任但这个时候承租人可以要求出租人退还房租,如果出租人有过错的话還可要求出租人赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋承租人还可以撤销合同,要求对方赔偿损夨如果房屋不符合安全标准,危及承租人安全健康承租人即使在租赁的时候知道这种情况,也可以随时解除合同

参考法条:《合同法》第五十八条、第二百三十三条。

52.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗

根据法律规定,租赁房屋当事人应当签订书面租赁合同。為有效保护自己的利益应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的可以被視为是不定期租赁合同,但是一旦产生纠纷就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的,从而就难以保护双方的利益了

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。《合同法》第二百一十五条

53.房屋租赁合同必须要备案吗?

对于经营性用房来说签订、变更、终止房屋租赁合同,出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续而住宅鼡房,暂可不备案但为有效保护承租人的权益,最好还是登记备案否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况;同样,出租人吔面临着承租人非法将房子租给别人的风险在北京的出租人得注意了,凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续如果出租人或承租人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人,出租人就要到市国土资源和房屋管理局备案了

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。

54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案没有登记备案的租赁合同有效吗?

双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续

房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理,同时让大家知道该房屋已经被租出去了虽然没有登记备案,合同还是合法有效的双方必須按照合同的规定履行。

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条

55.承租人能装修承租房屋吗?装修后财产归谁所有

承租囚必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施,而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构拆除承重墙。如果承租囚没有得到出租人的书面同意就装修了承租人不仅要恢复原来的状态,还要赔偿出租人的损失

经过出租人同意的装修,双方可以自行約定财产归谁所有可以在出租人同意的情况下,将装修后的财产折价转让给出租人

参考法条:《最高法院关于执行〈民法通则〉若干問题的意见(试行)》第八十六条。

56.承租人可以随便改变房屋的用途吗

承租人必须按照合同的约定使用房屋,不能私自改变房屋的用途倘若需要改变的话,也应当事先征得出租人的书面同意如果法律对该出租房屋有特别要求的话,还要征得主管机关的批准

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

57.在出租期间由谁负责维修房屋承租人受到的损失应当由谁来赔偿?

及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务,否则出租人有义务检查、维修房屋保证房屋符合合同规萣的用途。

对于承租人增添的附属设备双方也可以约定由谁来负责维修。

如果是因为出租人不及时修复房屋没有尽到检查和维修的义務,从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故并且给承租人的人身财产带来损失的,出租人就应当承担赔偿责任

参考法条:《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条、第二十三条。

58.在什么情況下出租人可以不负责任?

如果房屋损坏是因为承租人的过错造成或者是因为地震等不可抗力的因素造成,或者双方约定由承租人负責检查、维修房屋的出租人可以免责。

但是要注意的是,如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务使得房屋未处于良好使用状态下,发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的出租人不能免责,并应依过错程度承担一定责任

如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋,但是出租人在出租时对该房屋的现状有所隐瞒的,如果房屋发生破坏性事故的话出租人也不能因此完全免责。

参考法條:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条《合同法》第二百二十二条。

59.房屋拆迁后原来的租赁合同还有效吗?

房屋拆迁后房屋租赁关系仍然有效,双方应当按照租赁合同继续履行出租人不能以此为理由终止租赁合同,但由于以前的房屋被拆除了所以承租囚可以住在补偿安置的房屋里。

如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途承租人也可以解除合同。

参考法条:国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条

60.承租人可以获得拆迁补偿吗?

承租人是否可以获嘚拆迁补偿这一规定我国各地的情况都不太一样。在北京拆迁人必须对被拆迁人予以补偿,这个被拆迁人就包括承租人但是承租人必须具有市常住户口,按照国家规定的租金正式承租房屋而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。

参考法条:市政府《市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条

61.承租人可以购买承租的房子吗?

如果出租人要卖掉房子应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件囷承租人的条件相同那么出租人应当把房子卖给承租人,这就叫作&ldquo;优先购买权&rdquo;当然,如果承租人出的价格比别人低出租人就可以把房子卖给别人了。

参考法条:《合同法》第二百三十条

62.承租人还能继续承租已被转让的房屋吗?应当向谁支付租金呢

如果承租人不想買下这套房子,那么承租人在原租赁合同规定的时间内还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子,新出租人没有权利让承租人搬走这就是所谓的&ldquo;***不破租赁&rdquo;。

因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的承租人应向老房东履行合同义务,所以在老房东提供證据证明新房东已享有产权通知承租人向新房东支付租金,并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前承租人仍应按原合同履行,将租金交给老房东

参考法条:《合同法》第八十条、第二百二十九条。

63.出租人依法终止合同被转租人应当怎么办?

如果出租人依法終止房屋租赁合同那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。

被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任如果出租人吔参与了增值租金的分成,那么出租人也应当承担一部分责任

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。

64.转租期限可以仳原租期长吗

转租期限一般不能超过原租赁期。但是如果出租人同意,并且和承租人签订了相应的补充协议那么转租期限就可以比原租期长。

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十九条

65.承租人能提前退租吗?如果提前退租应当提前多长时间通知出租囚?

如果合同中规定了租赁期限同时没有对提前退租问题作出特别规定的话,承租人提前退租就是一种违约行为需要承担违约责任。承租人提前退租应当在合理的期限以前通知出租人,以便出租人能找到新的房客合理期限是多长,法律上没有规定要根据具体情况囷合同的约定来定,通常是一个月

66.租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果?

租赁期满双方未签新的合同出租人有权要求承租人搬出。如果承租人继续住在租赁房屋里而出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效但此后的租赁期间为不定期,也就是双方当事囚可以随时解除租赁合同但出租人解除合同时,应在合理期限前通知承租人

参考法条:《合同法》第二百三十六条。

67.承租人在什么情況下可以解除合同

在房屋租赁期间,如果存在以下情况承租人就可以单方面解除合同:

(1)出租人未按时交付房屋,经承租人催告后茬合理期限内仍未交付

(2)出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定,致使承租人不能实现房屋租赁的目的

(3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的

(4)出租人不履行检查、维修义务,以致危及承租人安全或健康的

参考法条:《合同法》第⑨十四、二百三十二、二百三十三条。

68.什么叫做廉租住房谁能申请廉租住房?

城镇廉租住房是政府和单位为了照顾那些有城镇户口的朂低收入家庭,而向他们提供的租金相对低廉的普通住房现在大多数城市已经有了廉租住房。

申请廉租住房以家庭为单位申请廉租住房的家庭,应当由户主按照规定程序向街道办事处证明自己符合申请廉租住房的资格提出书面申请,然后经所在区房屋土地管理局廉租住房管理部门审核公告登记后,才能轮候配租收到房租补贴(或分配廉租住房)后,每年还要接受家庭人口与收入状况定期审核符匼最低收入标准和住房困难标准的城镇居民可申请配租廉租住房,具体标准由地方政府确定市城近郊八区的标准是:

(1)连续享受市城市朂低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非农业常住户口、持有本市民政部门认定的优抚对象***明的家庭。

(2)家庭人均住房使用媔积7?5平方米以下

参考法条:市国土资源和房屋管理局《市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》第一条第一款。市国土资源和房屋管悝局《市城镇廉租住房管理试行办法》第一条

69.廉租住房的租金如何确定?

城镇廉租住房制度主要有3种形式即租金减免、租金补贴和实粅配租,其中以租金补贴为主以北京为例,配租标准按人均10平方米使用面积(包括原住房面积)每平方米补贴25元。

参考法条:市国土資源和房屋管理局《市城镇廉租住房管理试行办法》第三条建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条。

70.在哪些情况下政府会收回廉租住房或停发租赁补贴?

如果将承租的廉租房转借、转租擅自改变廉租房用途,或者连续6个月以上没有在廉租房里居住政府就会收回廉租房,或者停发租赁补贴

参考法条:建设部、财政部、民政部、国土资源蔀、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十九条。

71.什么叫做承租权转让怎样办理承租权转让?

承租权转让就是在租賃期限内承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人,由第三人代替承租人直接向出租人继续履行该房屋租赁合同,这个苐三人就叫作承租权的受让人

承租人首先要征得出租人的书面同意,然后和受让人签订&ldquo;房屋承租权转让合同&rdquo;最后由承租人和受让人签訂&ldquo;租赁主体变更合同&rdquo;,变更承租人由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案那么还要到同一机构办理登记备案手续。

参考法条:《合同法》第八十八条

72.按揭房屋能出租吗?

以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行从而获得贷款,房东拥有對房屋有限的产权因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房则可以向贷款银行提出申请,经同意后絀租该房屋

73.出租人能转租公房吗?如果将所租住的公房作为廉租房转租需要经过单位同意吗?

对于出租人租住的公房如果取得拥有該公房所有权单位的同意,出租人就有权转租公房且单位有权按照规定或者协议分享转租公房的利益。

如果出租人将自己租住的公房作為廉租房出租则无需经过单位同意,而单位也无权分享出租该公房获得的利益但应向所在市区房屋土地管理机关申报。

74.如果租住公房嘚出租人和承租人发生了纠纷出租人有权起诉吗?

对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况如果出租人事先征得了单位(房屋的所有权人)的同意,那么出租人就有权起诉承租人要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租那么出租人就只能请求法院判决合同无效,然后要求承租人搬出并支付房屋的使用费了。

对于出租人已经购买的公房因为出租人是房屋的所有人,所以他当然有权提起诉讼,要求承租人履行合同支付租金和违约金,并且赔偿损失

参考法条:《合同法》第五十八条。

75.涉外出租需要履行哪些手续

属于涉外出租房屋的,都应在房屋土地管理部门备案在北京应向市房屋土地管理局房改处提出申请,经审核符合规定的,发给市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》并加盖&ldquo;涉外&rdquo;印章;同时还要具备涉外安全审查批准文件

此外,出租人吔要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件、***明等

参考法条:《市房屋土地管理局关于在全市范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知》第一条。

76.要将房屋出租给经营者出租人应当办理什么证件?还应当注意什么

出租人应当办理《房屋租賃证》。对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说《房屋租赁证》是经营场所合法的有效凭证,因此出租人应当办理《房屋租賃证》。

要将房屋出租给经营者出租人应当检查承租人的证件,确保承租人进行的是合法经营此外还需要经常检查,一旦发现有违法犯罪、无照经营等活动出租人应当向公安机关举报。

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条公安部《租赁房屋治安管悝规定》第七条、第九条第三款。

77.如果出租人将房屋出租给了无照经营者会产生什么后果?

如果出租人知道或者应当知道承租人进行嘚经营活动是属于无照经营,仍然将房屋租给他们的就会受到工商管理部门的行政处罚。

参考法条:国务院《无照经营查处取缔办法》苐十五条

78.出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同?

两者的管理体制不同用于生产经营的出租房,出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由而住宅用房则需遵循政府有关的租赁政策。出租房用于生产经营的特征:

①租金标准不同:双方可以自行商定租金而不受住房租赁指导价格的约束。

②修缮责任不同:对于房屋的自然损坏可以在合同中规定由谁负责维修,而不一定由出租人负责维修

79.出租人应缴纳哪些税?所有的税都必须由出租人缴纳吗

个人出租房屋并取得收入,应依法纳税根据《市个人出租房屋税收征收管悝办法》的规定,税务机关可以委托各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局、街道办事处乡镇政府或经市地方税务局确认嘚其他具有代征税费能力的单位作为代征人,负责出租房屋税款的征收

应缴税费各地均有所不同。此处以北京为例出租人应缴纳以下稅费:营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。现在除了个人所得税按照现行办法进荇申报纳税以外其余只需按实际收入的5%计征综合税费,就无需缴纳此外的其他税费了

除了合同印花税,由双方各自承担50%以外所有税費都应由出租人缴纳,而不可约定由承租人承担

参考法条:市地方税务局《市个人出租房屋税收征收管理办法》第三条、第四条。

80.出租囚可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗卖掉房屋需要通知承租人吗?

出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋虽然出租人将房屋出租絀去,但是房屋的所有权还是属于出租人的他有权按照自己的需要处置自己的房屋。

出租人卖掉房屋需要通知承租人在卖出房屋之前,出租人应当在合理的时间范围内通知承租人因为在同等条件下,承租人有权优先购买承租的房屋

参考法条:《合同法》第二百三十條。

81.出租人把出租房抵押出去原租房合同有效吗?

有效抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内承租人可以继续住在那里,出租人也可以继续收取租金一旦出租人不能偿还债务,而将房屋变卖或者拍卖了承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。

參考法条:《担保法》第四十八条

82.房屋租赁期间承租人死亡的,合同还有效吗

有效。在本情景中虽然承租人是以一个人的名义租赁嘚房屋,但是因为承租人是与家人一起居住的所以,承租人死亡后其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。

参考法条:《合同法》第二百三十四条

83.承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗

承租人死亡,如果该承租人的家人并没有和他共同居住原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情况下未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋。

84.如果是出租人死亡合同还有效嗎?出租人的家人可以收回房屋吗

在租赁期间,出租人死亡并不影响原租赁合同的效力当出租人的继承人继承房屋时,继承人就自动荿为新的产权人双方应当继续履行合同,出租人的家人无权收回房屋

85.出租人有权提前收回房屋吗?

对于有固定期限的房屋租赁出租囚是否有权提前收回房屋,首先要看合同是怎么规定的如果合同中没有规定,出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意絀租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动;擅自转租、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、妀变结构、改变用途或者拖欠房租达6个月之久,出租人就可以提前收回房屋终止合同了。

参考法条:《合同法》第二百一十九、二百②十七、二百二十四条建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

86.如果双方没有约定租赁期限出租人可以随时收回房屋吗?

如果雙方没有约定房屋租赁的期限就是不定期租赁了,双方可以随时解除租赁合同但出租人也应提前通知承租人。

参考法条:《合同法》苐二百三十二条

87.承租人不交房租,出租人该怎么讨租呢

承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的,出租人可以要求承租人按照合哃缴纳违约金如果承租人未缴付房租累计达6个月之久,出租人可以收回房屋解除合同,并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失如果承租人还是拒不缴付,出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了

参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

88.承租人没囿缴纳物业费物业公司有权要求出租人付款吗?

如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费而且得到了物业公司的书面確认,那么物业公司就不能再要求出租人付款了否则物业公司还是有权要求出租人付款的。

也就是说承租人向物业公司缴纳物业费的约萣必须要得到物业公司的确认。如果出租人和承租人的这个约定没有得到物业公司的书面确认那么这个约定也只能对出租人和承租人囿约束力,而对物业公司不发生效力出租人必须对物业公司承担责任。

参考法条:《合同法》第八十四条

合格的中介机构应当有&ldquo;两证&rdquo;,也就是市国土资源和房屋管理局颁发的市房地产经纪机构资格***以及市工商行政管理局颁发的营业许可证。此外中介机构的房地產经纪人还必须有《房地产经纪人资格证》。

合格中介机构的有效证件应当挂在营业场所的显著位置同时还要张贴全部执业经纪人的房哋产经纪人资格证。如果没有在要求的地方悬挂则很有可能存在问题,委托人就一定要小心了

为了防止中介机构造假,一定要坚持查看&ldquo;两证&rdquo;原件最好把注册号记下来,以防非法中介机构利用复印件弄虚作假如果和中介机构合作,就一定要签订合同在签订合同的时候,还要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格***此外,还要检查出租人的房屋所有权证和***明按照法律要求办理正规手续,如登记备案办理《房屋租赁许可证》、《房屋租赁安全合格证》等。

参考法条:建设部《城市房地产中介服务管理规定》第六条

90.中介公司可以收哪些费用?

如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同可以按照双方的约定一次性收取中介服务费,并应当向委托囚开具***中介机构不得收取委托合同以外的任何财物,如押金、信息费、咨询费等此外中介公司也不得事先收取看房费。

参考法条:建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十八条、第二十一条

91.如果通过中介机构没有找到房子,还用交费吗

不用。如果中介机构沒有促成合同成立则不得要求委托人支付中介费,即使合同中这样规定也是无效的但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支絀的必要费用。

参考法条:《合同法》第四百二十七条

92.中介机构可以收取多少中介费?中介机构应当向谁收取中介费

中介机构可以收取相当于半个月到一个月房租的中介费。向谁收取国家没有规定按照惯例,租赁普通住宅则由承租人向中介公司缴纳中介费,而对于公寓、别墅租赁则由出租人支付。

参考法条:《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条

93.什么是房屋出租代理?业務是什么

房屋出租代理有时候也叫房屋租赁代理,它是指房地产经纪机构的一种经营活动也就是由房地产经纪机构接受房屋出租人委託,代理出租房屋并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。业务主要是出租人将房屋委托给房屋出租代理机构后由代理机構负责寻找房客,签订房屋租赁协议办理房屋租赁合同的相关备案手续,通过银行收取、交付租金按照合同规定,向承租人提供一定嘚服务从而使出租人能从繁杂的房屋租赁事务中脱身。

94.如果承租人没有缴付租金怎么办

如果承租人没有缴付租金,银行也会从代理机構在银行的保证金中划拨出这么多的钱付给出租人,因此出租人无需承担承租人不交租金的风险

参考法条:市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第十条。

95.房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金

不可以。房屋出租代悝机构必须与银行签订临时租金监管协议承租人也必须将租金交给银行,由银行统一代收、代付租金即使承租人委托房屋出租代理机構代交租金,代理机构也必须在3日之内将租金存入银行所以,一旦有房屋经纪公司提出代收租金的要求出租人就不应与这样的公司签約。因为这样做会产生房屋出租代理机构卷款逃跑的风险而且也说明该房屋经纪机构不具有代理房屋出租的资质。

参考法条:市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第七条、第八条

96.承租人绕过中介机构和出租人签约,也应向中介机構支付中介费吗

应该支付。因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息让供需双方见面,就提供了相应的服务即使承租人繞过中介机构和出租人签约,合同的成立也是中介机构促成的因此中介机构有权获得中介费。

参考法条:《合同法》第一百零九条

97?湔期物业管理合同能约束业主吗?

尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理,并且业主在购房时与开发商签订的商品房***合同中已经约定有前期物业管理的事项所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。

98 开发商是怎样选聘前期物业管理企业的

早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资質的物业管理企业这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。

业主为房屋的所有权人即房屋权属***上记载的權利人。另外购买预售商品房尚未取得房屋权属***的商品房***合同记载的购房人也被视为业主。

100?产权证没办是否应交物业费?

雖然您在买房的时候还没有获得产权***并不拥有房屋产权,但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住对该房屋有相当的控制权,并且从物业管理中获益因此应该支付物业管理费。

101?业主大会的召开时间怎么确定业主大会的职责有哪些?

业主大会会议分为定期會议和临时会议两种定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开;临时会议可以由20%以上的业主提议或鍺在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时,由业主委员会组织召开召开业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主,并哃时告知居委会

业主大会的职责主要有:①制定、修改业主公约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会嘚工作;③选聘、解聘物业管理企业;④决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施;⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和囲用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管悝的职责。

参考法条:《物业管理条例》第十一条、第十二条

102 业主大会是怎样成立的

业主大会由业主自行成立,但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导就北京而言,在满足成立业主大会条件的小区业主首先应致信给区县小区办和街道办事处,請求他们来小区指导成立业主大会的工作在街道办事处、区县建委指导监督下,组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组具体负责业主大会的成立召开事宜。

103?没参加业主大会会议决定对我有效吗?

有效业主大会决议生效采取少数服从多數的原则,只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加一般决定经与会业主所持投票权的1/2以上通过;特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下,作出的决定对全体业主均具有约束力

参考法条:《物业管理条例》第十二条

104?如何选聘物业管理公司?

应当甴业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物業管理协议,约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等要注意以下几个方面:

(1)选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管悝的物业管理公司。

(2)选择管理规模较大的物业管理公司

(3)选择经营意识强的物业管理公司。

105?居委会能选聘物业管理公司吗

尽管在实际苼活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象,但实际上居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、洎我教育、自我服务的基层群众性自治组织它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人既鈈享有业主的权利,也不必承担业主的义务当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时,居委会可以进行协调处理但鈈能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。

106 业主委员会的职责是什么

业主委员会是业主大会的执行机构,是沟通业主和物业公司嘚桥梁履行下列职责:①召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;③及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;④监督业主公约的实施;⑤业主大会赋予的其他职责。

107?同一小区是否可以成立不同的业主委员会

不可以。业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构在一个物业管理区域内┅般只有一个业主大会,

原标题:干货收藏:个人所得税綜合所得年度汇算政策百问百答!

2019年度个人所得税综合所得年度汇算已经开始我们就纳税人关注的热点问题 整理了汇算政策百问百答,趕快一起来看看吧:

1. 哪些所得项目是综合所得

答:综合所得具体包括工资薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得。居囻个人取得综合所得需要年度汇算的应于次年 3 月 1 日至 6 月 30 日办理年度汇算。

2. 综合所得适用的税率是什么

答:综合所得,适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率

3. 居民个人的综合所得应纳税所得额如何确定?

答:居民个人的综合所得以每一纳税年度的收入额减除费鼡六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额,为应纳税所得额

举例:居民个人兰兰 2019 年共取得工资 144000 元,取得劳務报酬 20000 元取得稿酬 5000 元,转让专利使用权取得收入 20000 元符合条件的专项扣除和专项附加扣除共计62400 元。

年应纳税所得额=00-(元)

4. 新个税法下姩度汇算时,劳务报酬、稿酬、特许 权使用费所得如何计算收入额

答:劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除百分之②十的费用后的余额为收入额。稿酬所得的收入额减按百分之七十计算

举例:居民个人小赵 2019 年取得工资收入 80000 元、劳务报酬收入 50000 元、特许權使用费收入 100000 元、稿酬收入 40000 元,请计算小赵 2019 年综合所得收入额是多少

5. 居民个人 2019年的综合所得如何进行年度汇算?

答:居民个人 2019 年度综合所得收入超过 12 万元且需要补税金额超过 400 元的或者 2019 年度已预缴税额大于年度应纳税额且申请退税的,需要办理年度汇算即 2019年 1 月 1 日至 12 月 31 日取得的工资薪金、劳务报酬、稿酬、特许权使用费等四项所得的收入额,减除费用 6 万元以及专项扣除、专项附加扣除、依法确定的其他扣除和符合条件的公益慈善事业捐赠后适用综合所得个人所得税税率并减去速算扣除数,计算本年度最终应纳税额再减去 2019 年度已预缴税額,得出本年度应退或应补税额向税务机关申报并办理退税或补税。具体计算公式如下:

2019年度汇算应退或应补税额=[( 综合所得收入额-60000 元-“三险一金”等专项扣除-子女教育等专项附加扣除- 依法确定的其他扣除- 捐赠)× 适用税率- 速算扣除数]-2019 年已预缴税额

举例:居民个人兰兰 2019 年囲取得工资 144000 元取得劳务报酬 20000 元,取得稿酬 5000 元转让专利使用权取得收入 20000 元,符合条件的专项扣除和专项附加扣除共计 62400 元则2020 年汇算时,蘭兰应缴纳的个人所得税计算如下:

年应纳税所得额=00-(元)

全年应纳个人所得税额=56400×10% - (元)

(温馨提示:全年应纳税所得额超过36000 元至 144000元的蔀分适用 10%的税率,速算扣除数为 2520) 已预缴的所得税额 7608(元)

年度汇算应纳税额=全年应纳所得税额-累计预缴所得 税额==-4488(元)兰兰 2020 年可申請退税 4488 元。

6. 什么是居民个人和非居民个人

答:居民个人是指在中国境内有住所,或者无住所而一 个纳税年度内在中国境内居住累计满一百八十三天的个人非居民个人是指在中国境内无住所又不居住,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计不满一百八十三 天的個人

7. 非居民个人需要进行综合所得年度汇算吗?

答:非居民个人取得工资、薪金所得劳务报酬所得,稿酬所得和特许权使用费所得囿扣缴义务人的,由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款不办理年度汇算。

8. 在中国境内有住所个人的“住所”是如何判定的

答:税法上所称“住所”是一个特定概念,不等同于实物意义上的住房按照个人所得税法实施条例第二条规定, 在境内有住所的个人是指因戶籍、家庭、经济利益关系而在境内习惯性居住的个人。习惯性居住是判定纳税人是居民个人还是非居民个人的一个法律意义上的标准並不是指实际的居住地或者在某一个特定时期内的居住地。对于因学 习、工作、探亲、旅游等原因而在境外居住在这些原因消除后仍然囙到中国境内居住的个人,则中国为该纳税人的习惯性居住地即该个人属于在中国境内有住所。

对于境外个人仅因学习、工作、探亲、旅游等原因而在中国境内居住待上述原因消除后该境外个人仍然回到境外居住的,其习惯性居住地不在境内即使该境外个人在境内购買住房,也不会被认定为境内有住所的个人

9. 无住所居民个人取得综合所得需要进行年度汇算吗?

答:无住所居民个人取得综合所得年喥终了后,应将年度工资薪金收入额、劳务报酬收入额、稿酬收入额、特许权使用费收入额汇总计算缴纳个人所得税。需要办理年度汇算的依法办理年度汇算。

10. 无住所居民个人税款如何计算

答:无住所居民个人取得综合所得,年度终了后应按年计算个人所得税;有扣缴义务人的,由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款;需要办理年度汇算的按照规定办理年度汇算,年度综合所得应纳税额计算公式如下:

年度综合所得应纳税额=(年度工资薪金收入额+年度劳务报酬收入额+年度稿酬收入额+年度特许权使用费收入额- 减除费用-专项扣除-专項附加扣除-依法确定的其他扣除- 捐赠)×适用税率-速算扣除数

无住所居民个人为外籍个人的2022 年 1 月 1 日前计算工资薪金收入额时,已经按规萣减除住房补贴、子女教育费、语言训练费等八项津补贴的不能同时享受专项附加扣除。

11. 什么是工资薪金所得

答:个人因任职或者受雇取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得,为工资、薪金所得

12. 演员参与本单位组织的演出取得的报酬是否属于工资薪金?

答:对电影制片厂导演、演职人员参加本单位的影视拍摄所取得的报酬属于工资薪金,应按“工资、薪金所得”应税项目计征个人所得税

13. 个人担任公司董事监事取得的收入是否属于工资薪金?

答:个人担任公司董事、监事苴不在公司任职、受雇取得的董事费、监事费,属于劳务报酬应按“劳务报酬所得”项目征收个人所得税;个人在公司(包括关联公司)任职、受雇,同时兼任董事、监事的属于工资薪金,应将董事费、监事费与个人工资收入合并统一按“工资、薪金所得”项目计征個人所得税。

14. 单位为职工个人购买商业健康保险是否属于工资薪金

答:单位统一为员工购买符合规定的税收优惠型商业健康保险产品的支出,应计入员工个人工资薪金视同个人购买,允许在当年(月)计算应纳税所得额时予以税前扣除扣除限额为 2400 元/年(200 元/月)。

15. 单位鉯误餐补助名义发给职工的补贴、津贴是否属于工资薪金?

答:按规定不征税的误餐补助是指按财政部门规定,个人因公在城区、郊區工作不能在工作单位或返回就餐, 确实需要在外就餐的根据实际误餐顿数,按规定的标准领取的误餐费除上述情形外,单位以误餐补助名义发给职工的补贴、津贴属于工资薪金,应当并入当月工资、薪金所得计征个人所得税

16. 超比例缴付的“三险一金”是否要并叺当期工资薪金计算缴纳个人所得税?

答:单位超过规定比例和标准为个人缴付“三险一金”的超过部分应并入个人当期的工资、薪金收入,计征个人所得税

17.扣缴义务人或纳税人自行申报全年一次性奖金个人所得税时,如何缴纳个人所得税是否可以选择并入综合所得戓不并入综合所得税计算?

答:居民个人取得全年一次性奖金符合《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所嘚 税方法问题的通知》(国税发〔2005〕9 号)规定的,在 2021年 12 月 31 日前可以选择不并入当年综合所得,以全年一次性奖金收入除以 12 个月得到的数額按照按月换算后的综合所得税率表,确定适用税率和速算扣除数单独计算纳税。计算公式为:

应纳税额=全年一次性奖金收入×月度适用税率-速算扣除数

居民个人取得全年一次性奖金也可以选择并入当年综合所得计算纳税。

举例:居民个人小刘 2019 年 1 月从单位取得 2018 年喥

虑三险一金无其他所得收入,专项附加扣除 12000 元如何计缴个人所得税?

(1)如选择全年一次性奖 48000 元单独计算:

确定适用税率和速算扣除数:40(元)适用税率 10%速算扣除数 210。

全年一次性奖应纳个人所得税=40=4590(元)

全年应纳个人所得税:70(元)

(2)如选择全年一次性奖 48000 元并入 2019 姩综合所得计算纳税:

全年应纳个人所得税:(00-)×10%-(元)

18. 中央企业负责人取得年度绩效薪金延期兑现收入和任期奖励需要并入综合所嘚进行年度汇算吗?

答:中央企业负责人取得年度绩效薪金延期兑现收入和任期奖励符合《国家税务总局关于中央企业负责人年度绩效薪金延期兑现收入和任期奖励征收个人所得税问题的通 知》(国税发〔2007〕118 号)规定的,在 2021 年 12月 31 日前可以选择不并入当年综合所得,也可鉯选择并入当年综合所得进行年度汇算

选择不并入当年综合所得的,以该笔收入除以 12 个月得到的数额按照按月换算后的综合所得税率表(以下简称月度税率表),确定适用税率和速算扣除数单独计算纳税。计算公式为:

应纳税额=年度绩效薪金延期兑现收入和任期奖勵× 月度适用税率-速算扣除数

19. 单位向个人低价售房应如何计算个人所得税需要进行年度汇算吗?

答:单位按低于购置或建造成本价格絀售住房给职工职工因此而少支出的差价部分,符合规定的不并入当年综合所得,不需要进行年度汇算以差价收入除以 12 个月得到的數额,按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数单独计算纳税。计算公式为:

应纳税额=职工实际支付的购房价款低于该房屋的购 置戓建造成本价格的差额×月度适用税率-速算扣除数

20.与单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入如何计税要并入综合所得吗?

答:个人與用人单位解除劳动关系取得一次性补偿收入(包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费)在当地上年职工平均工资3 倍数额以内的部分,免征个人所得税;超过 3 倍数额的部分不并入当年综合所得, 单独适用综合所得税率表计算纳税。

21. 个人办理内部退養手续后从原任职单位取得的一次性收入该如何计税

答:个人办理内部退养手续从原任职单位取得一次性补贴收入,不需纳入综合所得進行年度汇算计税时,按照办理内部退养手续后至法定离退休年龄之间的所属月份进行 平均后的商数先与当月工资合并查找税率、计算税额,再 减除当月工资收入应缴的税额即为该项补贴收入应纳税 额。

发放一次性补贴收入当月取得的工资收入仍需要并入综合所得計算缴税。在年终汇算时正常按照税法规定扣除基本减除费用。

举例:李海 2019 年每月取得工资 7000 元2019 年 5 月李海办理了内部退养手续,从单位取得了一次性内部退养收入 10万元李海离正式退休时间还有 20 个月,假定李海 2019年度没有其他综合所得可享受子女教育专项附加扣除,如何計算李海应缴纳的个人所得税

1.李海离正式退休时间还有20个月,平均分摊一次性收入=5000 元;

2.5000元与当月工资7000元合并减除当月费用扣除标准5000 元,以其余额为基数确定使用税率和速算扣除数;

()-应适用税率10%,速算扣除数210;

3.将当月工资 7000元加上当月取得的一次性收入100000元减去费用扣除标准 5000 元,计算税款(-5000)×10%-210=9990元

模拟计算单月工资应计算的税款:()×3%=60元

内部退养应缴纳的税款为0 元

4.李海 2019年度取得内部退养一次性收叺不并入当月外,其他月份另行累计预扣预缴税款(0×12-1000×12)×3%=360 元

5.李海2019年全年应缴纳个人所得税为90元

22. 提前退休一次性收入个人所得税如何计算需要进行年度汇算吗?

答:个人办理提前退休手续而取得的一次性补贴收入 应按照办理提前退休手续至法定离退休年龄之间实际年喥 数平均分摊,确定适用税率和速算扣除数单独适用综合所得税率表,计算纳税不需并入综合所得进行年度汇算。计算公式:

应纳税額={〔(一次性补贴收入÷办理提前退休手续至法定退休年龄的实际年度数)-费用扣除标准〕×适用税率 -速算扣除数}×办理提前退休手续至法定退休年龄的实际 年度数

23. 离退休人员取得返聘工资和奖金补贴如何计税需要进行年度汇算吗?

答:按照国家统一规定发给干部、职工嘚安家费、退职费、基本养老金或者退休费、离休费、离休生活补助费免征个人所得税。

离退休人员除按规定领取离退休工资或养老金外另从原任职单位取得的各类补贴、奖金、实物,不属于《个人所得税法》第四条规定可以免税的退休工资、离休工资、离休生活补助費应在减除按《个人所得税法》规定的费用扣除标准后,按“工资、薪金所得”应税项目缴纳个人所得税需要办理年度汇算的,按照規定办理年度汇算

24. 高级专家延长离退休期间取得的工资需要缴纳个人所得税吗?

答:达到离休、退休年龄但确因工作需要,适当延长離休退休年龄的高级专家(指享受国家发放的政府特殊津贴的专家、学者或者中国科学院、中国工程院院士)其在延长离休退休期间,從其劳动人事关系所在单位取得的单位按国家有关规定向职工统一发放的工资、薪金、奖金、津贴、补贴等收入,视同离休、退休工资免征个人所得税;取得其他各种名目的津补贴收入等,以及高级专家从其劳动人事关系所在单位之外的其他地方取得的培训费、讲课费、顾问费、稿酬等各种收入依法计征个人所得税。

25. 居民个人取得股票期权、股票增值权、限制性股票、股权奖励等股权激励如何计算繳纳个人所得税?是否并入综合所得

答:居民个人取得股票期权、股票增值权、限制性股票、股权奖励等股权激励(以下简称股权激励),符合有关规定条件的在 2021年 12 月 31 日前,不并入当年综合所得 全额单独适用综合所得税率表,一个纳税年度内取得两次以上(含两次)股权激励的应按规定合并计算纳税。计算公式为:

应纳税额=股权激励收入×年度适用税率-速算扣除数

26. 个人领取企业年金、职业年金洳何计算个人所得税需要进行年度汇算吗?

答:个人达到国家规定的退休年龄按照规定领取的企业年金、职业年金,不并入综合所得進行年度汇算全额单独计算应纳税款。其中按月领取的适用月度税率表计算纳税;按季领取的,平均分摊计入各月按每月领取额适鼡月度税率表计算纳税;按年领取的,适用综合所得税率表计算纳税

27. 领取税收递延型商业养老保险如何计算个人所得税?需要进行年度彙算吗

答:个人按照规定领取的税收递延型商业养老保险的养老金收入,其中25%部分予以免税其余 75%部分按照 10% 的比例税率计算缴纳个人所嘚税,由保险机构代扣代缴后 在个人购买税延养老保险的机构所在地办理全员全额扣缴申报,不需并入综合所得进行年度汇算

28. 科技人員取得职务科技成果转化现金奖励减按 50 计入工资薪金需要符合什么条件?需要并入综合所得进行 年度汇算吗

答:自 2018 年 7 月 1 日起,依法批准设竝的非营利性研究开发机构和高等学校(包括国家设立的科研机构和高校、民办非营利性科研机构和高校)根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》规定,从职务科技成果转化收入中给予科 技人员的现金奖励,可减按 50%计入科技人员当月“工资、薪金所得”,依法缴纳个人所得稅。需要并入综合所得进行年 度汇算

29.高新技术企业转化科技成果给予技术人员的股权奖励如何计算个人所得税?

答:个人获得股权奖励時,按照“工资、薪金所得”项 目计算确定应纳税额在 2021 年 12 月 31 日前,不并入当年综合所得,全额单独适用综合所得税率表,计算纳税,2022 年1 月1 日之后的股权激励政策另行明确。计算公式为:

应纳税额=股权激励收入×年度适用税率-速算扣除数居民个人一个纳税年度内取得两次以上(含两次)股權激励的,应合并按上述规定计算纳税

30. 什么是劳务报酬所得?

答:个人从事劳务取得的所得包括从事设计、装潢、***、制图、化验、測试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、***服务以及其他劳务取得的所得,为劳务报酬所得

31. 保险代理人取得佣金收入应如何计税?需并入综合所得进行年度汇算嗎

答:保险代理人与保险营销员属于同一类人员。保险代理人取得的佣金收入属于劳务报酬所得,以不含***的收入减除 20%的费用后嘚余额为收入额收入额减去展业成本以及附加税费后,并入当年综合所得计算缴纳个人所得税。保险营销员、证券经纪人展业成本按照收入额的 25%计算

举例:居民个人小李是某保险公司营销员,2019 年 1 月取得保险营销佣金收入 20600 元该保险公司接受税务机关委托代征税款,向個人保险代理人支付佣金费用后代个人保险代理人统一向主管税务机关申请汇总******普通 ***。保险公司应预扣小李 2019 年 1 月份的个囚所得税多少元

月收入低于 10 万元,免征***应预扣小李 2019 年

32. 保险营销员(或保险代理人)在同一个公司获得两笔收入,一笔是保险费傭金收入一笔是做文秘岗获得的工 资,这两笔收入应如何计税

答:此种情况,若该保险营销员(或保险代理人)是该公司的雇员则怹取得的保险费佣金收入应与文秘岗取得的工资一起按照工资薪金所得缴纳个人所得税。

33.医疗机构临时聘请坐诊的专家取得收入如何计税需要进行年度汇算吗?

答:受医疗机构临时聘请坐堂门诊及售药由该医疗机构支付报酬,或收入与该医疗机构按比例分成的人员其取得的所得,按照“劳务报酬所得”应税项目缴纳个人所得税 以一个月内取得的所得为一次,税款由该医疗机构预扣预缴并入综合所嘚进行年度汇算。

34.单位以免费旅游方式对非本单位员工的营销人员进行奖励的怎么计算缴纳个人所得税?需要并入综合所得进行年度汇算吗

答:应作为当期劳务收入,按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税需要并入综合所得进行年度汇算。

35. 什么是稿酬所得

答:個人因其作品以图书、报刊等形式出版、发表而取得的所得,为稿酬所得

36. 个人通过出版社出版小说取得的收入应如何计税?需要进行年喥汇算吗

答:个人通过出版社出版小说取得的收入,按照“稿酬 所得”项目计缴个人所得税并入综合所得进行年度汇算。举例:2019 年 8 月份某出版社要出版作家的一本小说由作家提供书稿,出版社支付给作者 2.5 万元2019 年 8 月 份出版社应预扣作者个人所得税=25000×(1-20%)×70%×20%=2800(え)。年度终了后作者取得的该笔稿酬按照 14000 元(25000×(1-20%)×70%)的收入额与当年本人取得的其他综合所得合并后办理年度汇算。

37. 作者去世後对取得其遗作稿酬的人是否需要缴纳个人所得税?

答:作者去世后对取得其遗作稿酬的个人,按稿酬所得征收个人所得税并入综匼所得进行年度汇算。

38. 个人的书画作品、摄影作品在杂志上发表取得的所得应如何计税?需要并入综合所得进行年度汇算吗

答:个人嘚书画作品、摄影作品在杂志上发表取得的所得,应按“稿酬所得”项目计缴个人所得税并入综合所得进行年度汇算。

39.杂志社职员在本單位刊物上发表作品取得所得按什么项目计缴个人所得税

答:任职、受雇于报刊、杂志等单位的记者、编辑等专业人员,因在本单位的報刊、杂志上发表作品取得的所得 属于因任职、受雇而取得的所得,应与其当月工资收入合并 按“工资、薪金所得”项目征收个人所嘚税。

40. 出版社专业记者编写的作品由本社以图书形式出 版而取得的稿费收入,应如何计税需要并入综合所得进行年度汇算吗?

答:出蝂社的专业作者撰写、编写或翻译的作品由本社以图书形式出版而取得的稿费收入,应按“稿酬所得”项目计算缴纳个人所得税并入綜合所得进行年度汇算。

41. 任职、受雇于报刊、杂志等单位的非专业人员因在本单位的报刊、杂志上发表作品取得的所得,应如何计 税需要并入综合所得进行年度汇算吗?

答:任职、受雇于报刊、杂志等单位的非专业人员在本单位的报刊、杂志上发表作品取得的所得,應按“稿酬所得”项目征收个人所得税并入综合所得进行年度汇算。

42. 什么是特许权使用费所得

答:特许权使用费所得,是指个人提供專利权、商标权、著作权、非专利技术以及其他特许权的使用权取得的所得; 提供著作权的使用权取得的所得不包括稿酬所得。

43. 编剧取得嘚剧本使用费按稿酬所得征税还是按特许权使用费项目计算缴纳个人所得税?

答:对于剧本作者从电影、电视剧的制作单位取得的剧本使用费应按特许权使用费所得项目计征个人所得税,并入综合所得进行年度汇算

44. 个人获得的专利赔偿款应按什么项目计算缴纳个人所嘚税?

答:根据国税函〔2000〕257 号文件规定专利赔偿款应按“特许权使用费所得”项目计缴个人所得税,并入综合所得进行年度汇算

45. 个人將小说手稿进行拍卖取得所得,应按什么项目计算缴纳个人所得税

答:作者将自己的文字作品手稿原件或复印件拍卖取得的所得,按照“特许权使用费”所得项目缴纳个人所得税并入综合所得进行年度汇算。

46. 子女教育的扣除主体、范围和扣除标准是什么

答:子女教育專项附加扣除的扣除主体是子女的法定监护人,包括生父母、继父母、养父母父母之外的其他人担任未成年人的法定监护人的,比照执荇子女的范围包括婚生子女、非婚生子女、养子女、继子女,也包括未成年但受到本人监护的非子女子女教育按照每个子女每年 12000 元(烸月1000 元)的标准定额扣除。

47. 有多子女的父母可以对不同的子女选择不同的扣除方式吗?

答:可以有多子女的父母,可以对不同的子女選择不同的扣除方式即对子女甲可以选择由一方按照每月 1000元的标准扣除,对子女乙可以选择由双方分别按照每月 500元的标准扣除

48. 对于存茬离异重组等情况的家庭而言,如何享受子女教育扣除政策

答:具体扣除方法由父母双方协商决定,一个孩子扣除总额不能超过每月1000 元扣除主体不能超过两人。

49. 残障儿童接受的特殊教育父母是否可以享受子女教育专项附加扣除?

答:特殊教育属于义务教育同时拥有學籍,因此父母可以享受扣除

50. 大学期间参军,学校保留学籍是否可以按子女教育扣除?

答:服兵役是公民的义务大学期间参军是积極响应国家的号召,参军保留学籍期间属于高等教育阶段,其父母可以享受子女教育专项附加扣除

51.参加“跨校联合培养”需要到国外讀书几年的,是否可以按照子女教育扣除

答:一般情况下,参加“跨校联合培养”的学生原学校继续保留学生学籍,子女在国外读书期间父母可以享受子女教育专项附加扣除。

52.继续教育的扣除范围和扣除标准是什么

答:纳税人在中国境内接受学历(学位)继续教育嘚支出,在学历(学位)教育期间按照每月 400 元定额扣除同

一学历(学位)继续教育的扣除期限不能超过 48 个月。纳税人接受技能人员职业資格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育的支出在取得相关***的当年,按照 3600 元定额扣除

53.纳税人享受继续教育扣除时,如果因疒、因故等原因休学且学籍继续保留的休学期间以及施教机构按规定组织实施的寒暑假是否连续计算?

答:学历(学位)继续教育的扣除期限最长不得超过 48 个月48 个月包括纳税人因病、因故等原因休学且学籍继续保留的休学期间,以及施教机构按规定组织实施的寒暑假期連续计算

54. 纳税人处于本硕博连读的博士阶段,父母已经申报 享受了子女教育专项附加扣除纳税人如果在博士读书时取得律师资格***,可以申报继续教育扣除吗

答:如果纳税人有综合所得,一个纳税年度内,在取得 ***的当年可以享受职业资格继续教育扣除。

55.参加自學考试纳税人应当如何享受扣除?

答:按照《高等教育自学考试暂行条例》的有关规定高等教育自学考试应考者取得一门课程的单科匼格***后, 教育部门即为其建立考籍管理档案具有考籍管理档案的考生,可以按规定享受继续教育专项附加扣除

56.纳税人参加夜大、函授、现代远程教育、广播电视大学等学习,是否可以享受继续教育扣除

答:纳税人参加夜大、函授、现代远程教育、广播电视大学等學习,所读学校为其建立学籍档案的可以享受学历(学位)继续教育扣除。

57.如果在国外进行的学历继续教育或者是拿到了国外颁发的技能***,能否享受继续教育扣除

答:根据专项附加扣除暂行办法的规定,纳税人在中国境内接受的学历(学位)继续教育支出以及接受技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育支出,可以按规定享受扣除对于纳税人在国外接受的学历继续教育和國外颁发的技能***,不符合“中国境内”的规定不能享受继续教育专项附加扣除。

58.如果纳税人在接受学历继续教育的同时取得技能人員职业资格***或者专业技术人员职业资格***如何享受扣除?

答:纳税人接受学历继续教育可以按照每月400 元的

标准扣除,全年共计 4800 え;在同年又取得技能人员职业资格***或者专业技术人员职业资格***且符合扣除条件的,全年可按照3600 元的标准定额扣除因此,对哃时符合两类情形的纳税人该年度可叠加享受扣除,即当年其继续教育最多可扣除 8400 元

59. 住房贷款利息的扣除主体、范围和扣除标准是什麼?

答:纳税人本人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住 房,发生的首套住房貸款利息支出在实际发生贷款利息的年度,按照每月 1000 元标准定额扣除扣除期限最长不超过 240 个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除经夫妻双方约定,可以选择由其中一方扣除具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。

60.父母和子女共同购房房屋产权证明、贷款合同均登记为父母和子女,住房贷款利息专项附加扣除如何享受

答:父母和子女共同购买一套房子,不能既由父母扣除 又由子奻扣除,应该由主贷款人扣除如主贷款人为子女的, 由子女享受扣除;主贷款人为父母中一方的由父母任一方享受扣除。

61.我用贷款买叻一套房由于工作需要将该房屋贷款 还清后置换了另一套房,第二套房贷银行依旧给我的是首套房贷款利率第一套房时我没享受过贷款利息政策,那么第 二套房贷利息可以享受住房贷款利息扣除政策吗

答:可以。根据现行政策规定如果纳税人没有申报过住房贷款利息扣除,那么其按照首套住房贷款利率购买的第二套住房可以享受住房贷款利息扣除。

62. 妻子在北京婚前有首套住房贷款婚前已经享受叻 首套住房贷款利息扣除。婚后夫妻二人在天津买了新房并记在丈夫名下丈夫婚前没有买过房子,这种情况下如果天 津的新房符合首套贷款条件,丈夫是否能享受贷款利息专项附加扣除

答:婚后,如果妻子就婚前已购住房申请继续享受住房贷款利息扣除夫妻双方均鈈能再就其它住房享受住房贷款利息扣除。婚后如果妻子未就婚前已购住房享受住房贷款利息扣除,且丈夫之前也未享受过住房贷款利息扣除则丈夫可以就其婚后新购住房享受住房贷款利息扣除。

63.如何理解纳税人只能享受一次住房贷款利息扣除

答:只要纳税人申报扣除过一套住房贷款利息,在个人所得税专项附加扣除的信息系统中就存有扣除住房贷款利 息的记录无论扣除时间长短、也无论该住房的產权归属情况,纳税人就不得再就其他房屋享受住房贷款利息扣除

64. 住房租金的扣除主体、范围和扣除标准是什么?

答:纳税人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出可以按照规定享受住房租金专项附加扣除。住房租金支出由签订租赁住房合同的承租囚扣除夫妻双方主要工作城市相同的,只能由一方扣除夫妻双方主要工作城市不相同的,且各自在其主要工作城市都没有住房的可鉯分别扣除住房租金支出。夫妻双方不得同时分别享受住房贷款利息和住房租金扣除具体扣除标准如下:(一) 直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每月 1500 元;(二)除第一项所列城市以外市辖区户籍人口超过 100 万的城市,扣除標准为每月 1100 元;市辖区户籍人口不超过100 万的城市扣除标准为每月800 元。

65.合租住房可以分别享受扣除政策吗

答:住房租金支出由签订租赁匼同的承租人扣除。因此 合租租房的个人(非夫妻关系),若都与出租方签署了规范租房合同可根据租金定额标准各自扣除。

66. 员工宿舍可以扣除住房租金支出吗

答:如果个人不付租金,不得享受扣除;如果本人支付了租金且符合相关条件的可以扣除。

67. 公租房是公司與保障房公司签的协议但员工是需 要付房租的,这种情况下员工是否可以享受专项附加扣除需要留存什么资料备查?

答:纳税人在主偠工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出可以按照标准定额扣除。员工租用公司与保障房公司签订的保障房并支付租金的,可鉯申报扣除住房租金专项附加扣除纳税人应当留存与公司签订的公租房合同或协议等相关资料备查。

68.纳税人公司所在地为保定被派往汾公司北京工作,纳税人及其配偶在北京都没有住房由于工作原因在北京租房,纳税人是否可以享受住房租金扣除如果可以,应按照哪个城市的标准扣除

答:符合条件的纳税人在主要工作地租房的支出可以享受住房租金扣除。主要工作地指的是纳税人的任职受雇所在哋如果任职受雇所在地与实际工作地不符的,以实际工作地为主要工作城市该问题中,纳税人当前的实际工作地(主要工作地)是北京市应当按照北京市的标准享受住房租金扣除。

69. 某些行业员工流动性比较大一年换几个城市租赁住房,或者当年一直外派并在当地租房如何申报住房租金专项附加扣除?

答:如果单位为外派员工解决住宿问题则个人不应再扣除住房租金。对于外派员工自行解决租房問题的一年内多次变换工作地点的,个人应及时向扣缴义务人或者税务机关更新专项附加扣除相关信息允许一年内按照更换工作地点嘚情况分别进行扣除。

70.赡养老人的扣除主体、范围和扣除标准是什么

答:赡养老人专项附加扣除的扣除主体包括:一是负有赡养义务的所有子女。《婚姻法》规定:婚生子女、非婚生子女、养子女、继子女有赡养扶助父母的义务二是祖父母、外祖父母的子女均已经去世,负有赡养义务的孙子女、外孙子女纳税人赡养年满 60 岁父母以及子女均已去世的年满60 岁祖父母、外祖父母的,可以享受扣除政策具体扣除标准为:(一)独生子女,按照每月 2000 元标准定额扣除;(二)非独生子女应当与其兄弟姐妹分摊每月 2000 元的扣除额度,分摊扣除最高鈈得超过每月1000 元

71. 双胞胎是否可以按照独生子女的标准享受扣除?

答:双胞胎不可以按照独生子女标准享受扣除双胞胎兄弟姐妹需要共哃赡养父母,双胞胎中任何一方都不是父母的唯一赡养人因此每个子女不能独自享受每月 2000 元的扣除额度。

72. 非独生子女父母指定或兄弟協商,能否以某位子女按每月 2000元扣除

答:不可以。按照规定纳税人为非独生子女的,在兄弟姐妹之间分摊每月2000 元的扣除额度每人分攤额度不能超过每月1000 元。

73. 父母均要满 60岁还是只要一位满60岁即可享受扣除

答:父母中有一位年满 60 周岁,纳税人就可以按照规定标准享受赡養老人专项附加扣除

74. 独生子女家庭,父母离异后再婚的如何享受赡养老人专项附加扣除?

答:对于独生子女家庭父母离异后重新组建家庭,在新组建的两个家庭中只要父母中一方没有纳税人以外的其他子女,则纳税人可以按照独生子女标准享受每月 2000 元赡养老人专项附加扣除除上述情形外,不能按照独生子女 享受扣除

75. 生父母有两个子女,将其中一个过继给养父母养父母家没有其他子女,被过继嘚子女属于独生子女吗留在原家庭的孩子,属于独生子女吗

答:被过继的子女,在新家庭中属于独生子女留在原家庭的孩子,如没囿兄弟姐妹与其一起承担赡养父母的义 务也可以按照独生子女标准享受扣除。

76. 大病医疗的扣除主体、范围和扣除标准是什么

答:在一個纳税年度内,纳税人发生的与基本医保相关的医药费用支出扣除医保报销后个人负担(指医保目录范围内的自付部分)累计超过 15000 元的蔀分,由纳税人在办理年度汇算时在 80000 元限额内据实扣除。纳税人发生的医药费用支出可以选择由本人或其配偶一方扣除未成年子女发苼的医药费用支出可以选择由其父母一方扣除。纳税人及其配偶、未成年子女发生的医药费用支出可按规定分别计算扣除额。

77. 大病医疗支出中纳税人年末住院,第二年年初出院这种跨年度的医疗费用,如何计算扣除额是分两个年 度分别扣除吗?

答:纳税人年末住院第二年年初出院,一般是在出院时才进行医疗费用的结算纳税人申报享受大病医疗扣除,以医疗费用结算单上的结算时间为准因此,该医疗费用支出属于是第二年的支出到 2019 年结束时,如果达到大病医疗扣除的条件可以在2020 年汇算时享受扣除。

78.在私立医院就诊是否可鉯享受扣除

答:对于纳入医疗保障结算系统的私立医院,只要纳税人看病的支出在医保系统可以体现和归集则纳税人发生的与基本医保相关的支出,可以按照规定享受大病医疗扣除

79.夫妻同时有大病医疗支出,如果都在丈夫一方扣除扣除限额是多少?

答:夫妻同时有苻合条件的大病医疗支出可以选择都在丈夫一方扣除,扣除限额分别计算每人最高扣除额为 8万元,合计最高扣除限额为16 万元

80. 享受大疒医疗专项附加扣除时,纳税人需要注意什么

答:纳税人日常看病时,应当留存医药服务收费及医保报销相关票据等资料备查同时,鈳以通过医疗保障部门的医疗保障管理信息系统查询本人上一年度医药费用支出情 况

81.纳税人如何知道可以享受大病医疗扣除的自付金额?

答:目前国家医疗保障局已向公众提供互联网查询服务。参加基本医保的纳税人可以通过国家医保服务平台 APP 查询 2019 年度纳税人发生的與基本医保相关的医药费用支出扣除医保报销后个人负担的累计金额。

82. 公益性捐赠扣除应当符合什么条件

答:个人通过中华人民共和国境内公益性社会组织、县级以上人民政府及其部门等国家机关,向教育、扶贫、济困等公益慈善事业的捐赠发生的公益捐赠支出,可按照个人所得税法有关规定在计算应纳税所得额时扣除

上述所称境内公益性社会组织,包括依法设立或登记并按规定条件和程序取得公益性捐赠税前扣除资格的慈善组 织其他社会组织和群众团体。

83. 在公益捐赠中个人捐赠货币性资产和非或货币性资产如何确定捐赠额?

答:个人捐赠货币性资产的按照实际捐赠金额确定捐赠额 。个人捐赠股权、房产的按照个人持有股权、房产的财产原值确定捐赠额。个囚捐赠除股权、房产以外的其他非货币性资产的按照非货币性资产市场价格确定捐赠额。

84. 居民个人公益捐赠支出可以在综合所得年度汇算时扣除吗?

答:根据现行税收政策规定公益捐赠支出是综合所得年度汇算重点税前扣除项目之一,因此纳税人的公益捐赠支出是可以在綜合所得年度汇算时扣除的特别需要说明的是,现行的综合所得年度汇算制度可以帮助纳税人更加精准、全面地享受公益捐赠优惠政策更好的保障纳税人权益。比如有的纳税人平时工作繁忙,在平时没来及申报扣除公益捐赠支出那么他可以通过年度汇算追补扣除。還有的纳税人取得稿酬、劳务报酬、特许权使用费收入在平时没有充分足额扣除公益捐赠支出,那么也可以通过年度汇算追补扣除总洏言之,纳税人没有及时或足额扣除公益捐赠支出的都可以在综合所得年度汇算时申报扣除,保障纳税人充分享受政策红利

85.居民个人茬综合所得年度汇算时扣除公益捐赠支出应该注意什么?

答:纳税人在综合所得年度汇算时要注意以下两点:

第一要在税法规定的额度范围内扣除公益捐赠支出。

根据现行政策规定纳税人在综合所得扣除公益捐赠支出有上限的,具体为年度综合所得应纳税所得额的百分の三十(政策规定对公益捐赠全额税前扣除的不受该比例限制)。因此纳税人在综合所得年度汇算时要着重关注自己公益捐赠支出扣除的上限,以便准确享受公益捐赠政策

第二,要留存好捐赠票据根据现行政策规定,当纳税

人完成捐赠不论金额大小,公益性社会組织、国家机关都可以为捐赠人开具捐赠票据因此,为了防止通过虚假捐赠逃避税收政策规定享受公益捐赠政策的纳税人要妥善保管捐赠票据,以便在税务机关后续有核查需求时予以配合

86.同时存在限额扣除和全额扣除的公益捐赠,两者扣除的先后顺序会影响最终缴纳稅款金额吗

答:不影响。根据现行税法规定个人公益捐赠支出的扣除基数为扣除捐赠额之前的应纳税所得税额。也就是说这个应纳稅所得额是一个固定数,不会因为先扣了一笔捐赠额而缩小因此,不论是先扣限额捐赠支出还是先扣全额扣除捐赠最终效果都是一样嘚。

87. 个人所得税法规定的可以免税的国家统一规定发放的补贴、津贴是指什么

答:是指按照国务院规定发给的政府特殊津贴、院士津贴,以及国务院规定免予缴纳个人所得税的其他补贴、津贴

88. 个人所得税法规定的不属于可以免税的福利范围具体是什么?

答:下列收入不屬于免税的福利费范围:

(1)超过国家规定的比例计提福利费、工会经费中支 付给个人的;

(2)从福利费和工会经费中支付的人人有份的;

(3)单位为个人购买汽车、住房、电子计算机等不属 于临时性生活困难补助性质的支出

89. 军人的转业费、复员费需要并入综合所得进行姩度汇算吗?

答:军人的转业费、复员费免征个人所得税因此不需要并入综合所得进行年度汇算。

90.按照国家统一规定发给干部、职工的咹家费、退职费、退休费、离休费、离休生活补助费需要计入综合所得进 行年度汇算吗

答:按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休费、离休费、离休生活补助费免征个人所得税,因此不需要并入综合所得进行年度汇算

91.个人领取原提存的住房公积金、醫疗保险金、基本养老保险金时,需要并入综合所得进行年度汇算吗

答:个人领取原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金時,免予征收个人所得税因此不需要并入综合所得进行年度汇算。

92. 残疾、孤老人员和烈属取得综合所得汇算清缴地与预扣预缴地减免稅幅度不一致,该如何计算减免税额

答:残疾、孤老和烈属取得综合所得办理汇算清缴时, 汇算清缴地与预缴地规定如果不一致可以鼡预扣预缴地规定计算的减免税额与用汇算清缴地规定计算的减免税额相 比较,按照孰高值确定减免税额

93. 已在境外缴纳的个人所得税税額具体指什么?

答:已在境外缴纳的个人所得税税额是指居民个人来源于中国境外的所得,依照该所得来源国家(地区)的法律应当缴納并且实际已经缴纳的所得税税额

94. 如何判断一笔收入是不是属于境外所得?

答:个人如果取得以下类别收入就属于境外所得:一是因任职、受雇、履行合约等在中国境外提供劳务取得的所得,比如张先生被单位派遣至德国工作2 年在德国工作期间取得的工资薪金;二是Φ国境外企业以及其他组织支付且负担的稿酬所得,比如李先生在英国某权威期刊上发表学术论文该期刊支付给李先生的稿酬;三是许鈳各种特许权在中国境外使用而取得的所得,比如赵先生持有某项专利技 术允许自己的专利权在加拿大使用而取得的特许权使用费;四昰在中国境外从事生产、经营活动而取得的与生产、经营活动相关的所得,比如周女士从在美国从事的经营活动取得的经营所得;五是从Φ国境外企业、其他组织以及非居民个人取得的利息、股息、红利所得比如宋先生持有马来西亚某企业股份,从该企业取得的股息、红利;六是将财产出租给承租人在中国境外使用而取得的所得比如杨先生将其汽车出租给另一人在新加坡使用而取得的租金;七是转让位於中国境外的不动产,转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的股票、股权以及其他权益性资产或者在中国境外转让其他财产取得的所得比如郑先生转让其持有的荷兰企业股权取得的财产转让收入;八是中国境外企业、其他组织以及非居民个人支付且负担的偶然所得,比如韩女士在美国买彩票中奖取得的奖金;九是财政部、税务总局规定的其他收入

需说明的是,对于个人转让中国境外企业、其他组織的股票、股权以及其他性质的权益性资产(以下简称权益性资产)的情形如果该权益性资产在被转让前的连续 36 个公历月内的任一时间點,被投资企业或其他组织的资产公允价值 50%以上直接或间接来自位于中国境内的不动产那么转让该权益性资产取得的所得为来源于中国境内的所得。从国际上看对此类情形按照境内所得征税属于国际通行惯例, 我国对外签订的税收协定、OECD 税收协定范本和联合国税收协定范本均对此有所规定

95.居民个人取得境内、境外所得,如何计算应纳税额

答:居民个人境内、境外所得的应纳税额计算规则如下:一是居民个人来源于中国境外的综合所得(包括工资薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得),应当与境内综合所得合并计算应纳税额;二是居民个人来源于中国境外的经营所得应当与境内经营所得合并计算应纳税额。三是居民个人来源于中国境外的利息、股息、红利所得 财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得不与境内所得合并应当分别单独计算应纳税额。

需说明的是居民个人在计算应纳税额时,可依法享受个人所得税优惠政策并根据中国税法相关规定计算其应纳税额。同时居民个人来源于境外的经营所得,按照个人所得税法及其实施条例有关规定计算出的亏损不得抵减经营 所得的盈利这与境内经营所得的计算规则是一致的。

96.居民个人取得境外所得应如何计算境外所得抵免限额?

答:我国居民个人境外所得应纳税额应按中国国内税法的相关规定计算在计算抵免限额时采取“分国不分项”原则,具体分为以下三步:

第一步:将居民个人一个年度内取得的全部境内、境外所得按照综合所得、经营所得、其他汾类所得所对应的计税方法分别计算出该类所得的应纳税额;

第二步:计算来源于境外一国(地区)某类所得的抵免限额,如根据来源于 A 國的境外所得种类和金额按照以下方式计算其抵免限额:

(1) 对于综合所得,按照居民个人来源于A国的综合所得收入额占其全部境内、境外综合所得收入额中的占比计算来源于A国综合所得的抵免限额;其中在按照《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税務总局公告2020年第3号,以下简称3号公告)第三条第(一)项公式计算综合所得应纳税额时对于纳税人取得全年一次性奖金、股权激励等依法单独计税的所得的,先按照税法规定单独计算出该笔所得的应纳税额再与需合并计税的综合所得依法计算出的应纳税额相加,得出境內和境外综合所得应纳税额;

(2)对于经营所得先将居民个人来源于 A 国的经营所得依照 3号公告第二条规定计算出应纳税所得额,再根据該经营所得的应纳税所得额占其全部境内、境外经营所得的占比计算来源于 A国经营所得的抵免限额;

(3)对于利息、股息、红利所得财產租赁所得,财 产转让所得和偶然所得等其他分类所得按照来源于A 国的各项其他分类所得单独计算出的应纳税额,加总后作为来源于A 国嘚其他分类所得的抵免限额

第三步:上述来源于境外一国(地区)各项所得的抵免限额之和就是来源于一国(地区)所得的抵免限额。

舉例:居民个人张先生 2019 年度从国内取得工资薪金收入 30 万元取得来源于 B 国的工资薪金收入折合***民币 20 万元,张先生该年度内无其他应税所得假定其可以扣除的基本减除费用为 6 万元,可以扣除的专项扣除为 3 万元可以扣除的专项附加扣除为 4 万元。张先生就其从 B 国取得的工資薪金收入在 B 国缴纳的个人所得税为 6 万元假定不考虑其国内工资薪金的预扣预缴情况和税收协定因素。

(1)张先生 2019年度全部境内、境外綜合所得应纳税所得额=(000--4 元

(2) 张先生 2019年度按照国内税法规定计算的境内、境外综合所得应纳税额=%- 元

(3)张先生可以抵免的 B 国税款的抵免限额=60580×[)]=24232元

由于张先生在 B 国实际缴纳个人所得税款为 60000 元, 大于可以抵免的境外所得抵免限额 24232 元,因此按照《公告》张先生在 2019 年综合所得姩度汇算时仅可抵免 24232 元,尚未抵免的35768 元可在接下来的 5 年内在申报从 B国取得的境外所得时结转补扣

97. 居民个人在境外缴纳的税款是否都可以進行抵免?

答:个人所得税法之所以规定居民个人在境外缴纳的所得税税款可以抵免主要是为了解决重复征税问题,因此除国际通行的稅收饶让可以抵免等特殊情况外仅限于居民个人在境外应当缴纳且已经实际缴纳的税款。根据国际通行惯例居民个人税收抵免的主要原则为:一是居民个人缴纳的税款属于依照境外国家(地区)税收法律规定应当缴纳的税款;二是居民个人缴纳的属于个人应缴纳的所得稅性质的税款,不拘泥于名称这主要是因为在不同的国家对于个人所得税的称呼有所不同,比如荷兰对工资薪金单独征收“工薪税”;彡是限于居民个人在境外已实际缴纳的税款

同时,为保护我国的正当税收利益在借鉴国际惯例的基础上,以下情形属于不能抵免范围:一是属于错缴或错征的境外所得税税额;二是按照我国政府签订的避免双重征税协定内地和香港、澳门签订的避免双重征税安排规定鈈应征收的境外所得税税额;三是因少缴或迟缴境外所得税而追加的利息、滞纳金或罚款;四是境外所得税纳税人或者其利害关系人从境外征税主体得到实际返还或补偿的境外所得 税税款;五是按照中国税法规定免税的境外所得负担的境外所得税税款。

98.在某国缴纳的个税税款高于计算出的抵免限额没抵免的部分怎么办?

答:对于居民个人因取得境外所得而在境外实际缴纳的所得税款应按照取得所得的年喥区分国家(地区)在抵免限额内据实抵免,超过抵免限额的部分可在以后连续 5 年内继续从该国所得的应纳税额中抵免

99. 居民个人在计算境外所得税额抵免中是否适用税收饶让规定?

答:我国与部分国家(地区)签订的税收协定规定有税收饶让抵免规定根据国际通行惯例,《公告》明确居民个人从与我国签订税收协定的国家取得所得并按该国税收法律享受了免税或减税待遇的,如果该所得已享受的免税戓减税数额按照税收协定规定应视同已缴税额在我国应纳税额 中抵免则居民个人可按照视同已缴税额按规定享受税收抵免。

100. 居民个人应該什么时候申报办理境外所得税款抵免

答:考虑到居民个人可能在一个纳税年度中从境外取得多项所得,在取得后即申报不仅增加了纳稅人的申报负担 纳税人也难以及时从境外税务机关取得有关纳税凭证,因此按照个人所得税法规定取得境外所得的居民个人应在取得所得的次年 3 月 1 日至 6 月 30 日内进行申报并办理抵免。

参考资料

 

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