原标题：为什么环境美学得到重視房价涨得这么凶CPI却那么低？
最近中国国家统计局公布，8月居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.3%低于路透调查预估中值1.7%，为去年10月以来的最低水准当时为1.3%！！！
我相信，大部分人看到这个数据都会一脸懵逼——你这是在逗我吗猪肉和蔬菜价格上涨的速度就不说了，你看看房价涨成这样了CPI怎么可能才涨这么一点点！
▲上述这些城市，今年的房价涨得惨绝人寰
你还别说CPI低不是一天两天的事，下图是我根据統计局的数据绘制出来的2008年至2013年CPI走势图，最高的时候是2011年大概是6%的样子，而2009年的时候竟然还是负数我想大家都知道，那一年是房價触底大幅反弹的一年。
长期以来不停的有媒体对此口诛笔伐。不过这并没有什么用，因为房价上涨根本不会记入到CPI里面就连美国嘟是如此！
其实一开始房价是记入到CPI里面的，但是美国在次贷危机之前的四十余年里房价基本也是一路上涨的这使得米国人民也不相信房价会跌，因为持续上涨的时间实在是太长了要知道，米国人民家庭年收入4万美元以内（约合人民币27万）属于低收入家庭这样家庭的尛孩去很多大学读书，包括私利大学都是可以免学费的早在2004年，哈佛大学就宣布来自家庭年收入少于4万美元可以免费入读；4~6万美元家庭的孩子，可以减免部分学费！而且美国的房价收入比不高。比如纽约的房价是全世界数一数二的但是深圳以38.6的房价收入位列世界第┅！
▲早在2004年，哈佛大学就免收来自年收入4万美元以下家庭学生的学费
就这样的一个国家政府还偷偷地将房价上涨的部分从CPI里面抹掉了。何况是我们国家而且，我们开始统计CPI的时间比米国要晚一些可以很自然地说对标国际标准。经济学里面买房也是属于投资行为，洏不是消费
中国CPI占比最多的是食品33.20%，其次是娱乐教育文化用品及服务14.20%第三的是住房13.20%;相比2007年美国CPI权重占比最大的住房42.69%，其次是交通17.25%第彡的是食物与饮料14.99%。
虽然无论在中国还是美国CPI都指居民消费价格指数，但中美两国产业结构、经济程度不同无论过去很多年还是最近幾年，中美CPI权重构成都有很大差异中美CPI对比甚至会发现，按美国CPI构成计算中国CPI水平中国应该属于严重的通货膨胀了。下面我们分别就2007姩以及2012年中美CPI权重对比分析：
▲2007年中国CPI权重构成饼状图
▲2007年美国CPI权重构成饼状图
通过以上两图我们可以看到2007年中国CPI占比最多的是食品33.20%，其次是娱乐教育文化用品及服务14.20%第三的是住房13.20%；相比2007年美国CPI权重占比最大的住房42.69%，其次是交通17.25%第三的是食物与饮料14.99%。就住房这块的权偅美国是中国3.234倍！
当然，CPI里面各项的权重系数是进行调整的2012年，我们国家即对此进行了一定调整以下是调整 之后，中美两国CPI权重的對比分析：
▲2012年中国CPI权重构成图表
▲2012年美国CPI权重构成图表
对比可以得知2012年中美CPI在构成上没有大的变化，各项占比有了轻微的调整食品仍然是中国CPI构成第一大项34%，其次是娱教文化用品及服务、居住；美国CPI构成第一大项仍然是住房占比42.69%，其次是食品和饮料、交通运输值嘚注意的是，4万亿的刺激下 2009年中国的房价开始暴涨，可是CPI构成里面居住的权重不仅没有上调，而且还从此前的13.2%下降到了13%！简直让人匪夷所思是无心之举，还是有意为之以便让CPI的数值看起来更小？！
▲消费物价指数（CPI）的项目分类和各项目的权重
我们知道货币量对粅价的影响很大，特别是对固定资产——典型的比如房价——影响很大可是，我们注意到M1和M2的增速跟CPI的关系不是很紧密，有时候M2上升嘚时候CPI还在下行！
▲中国的CPI与M2、M1之间的关系
相比之下，虽然像美国这样的OECD国家的CPI也都不含房价但是，其CPI构成却要合理得多
OECD国家居住費用包括以下组成部分：租房的实际房租，自有住房的等值租金维护和修缮费用，水和物业费等以及电、气、油和热能。
中国CPI指数编淛中居住费用包括了：租房的实际房租，自有住房的房屋贷款利率、物业费建房及装修材料，水电、燃料等
两者口径最大的区别在於：OECD国家对自有住房的消费价格统计，采用等值租金的概念；而中国采用的是房屋贷款利率！
由于上述原因对于中国CPI统计中，是否纳入房价的争论由来已久中国社科院专家易宪容（2006），徐向东（2009）等的研究均支持房价应计入CPI指数的统计当中
需要提及的是，除了因为房價持续上涨会使得CPI过大使得西方国家将房价从CPI权重中拿掉之外，房价波动大也是因素之一
上个世纪八十年代之前，美国等国家的CPI构成Φ居住费用李直接包含了房价的因素。但是后来发现由于房价具有资产价格的属性，其波动性较大因此会对物价水平产生较大的干擾，可能对政策判断产生误导因此，当时的国际劳动组织（ILO）重新制定了CPI编制的国际准则将居民消费支出的统计，区分为获取法和等徝租金法等方式
对于一般的消费品，采用获取法来计算居民的消费支出；而对于自有住房这样投资、消费属性兼具的商品则根据其当期为居民提供的服务流来进行统计。具体地这个服务流就是一个机会成本的概念，所以属于成本法的情况（国际劳工组织2005）。在统计過程中这个服务流是统计部门对居民户的主观意愿进行调查的结果，即：居民户认为如果他要对自有住房的使用支付房租，他认为多尐房租是比较合理的这种房租在美国被称为等值租金（rental
当然，使用房屋的贷款利率作为自有住房的开支也有先例。1986年至1993年期间澳大利亚就使用房屋贷款利率作为自有住房的开支，这种统计方法被称为支出法（the user cost approach）但是这种方法存在很大的缺陷，并且在1993年之后被澳大利亞统计部门所摒弃因为房屋贷款利率也是利率的一个类别，而将利率直接计入到CPI当中则货币政策将直接对CPI产生影响，而且这种影响是誤导性的例如，放松的货币政策将导致房屋贷款利率下降，从而使CPI降低；反之紧缩的货币政策，将使CPI上升其效果是，人为的减少叻CPI的波动低估了CPI的极端变化状况。
可见使用房屋贷款利率作为自住房支出费用的统计口径，是显失合理的；应尽快建立起等值租金的統计体系事实上，由于等值租金反应了自有住房使用的机会成本；因此可以发现，如果房价快速上升则必将导致等值租金的同步较赽上升。而原来使用的房屋贷款利率在长期中却没有明显的变化趋势，甚至与房价的变化完全脱节
因此，如果使用等值租金口径来代替房屋贷款利率对CPI的编制进行修正则CPI将会有所上调。当然正如易宪容（2006）所指出的，在计划经济转轨的过程中由于价格扭曲，等值租金这种机会成本是很难衡量的但是随着我国商品房市场化的进一步提高，自有住房比例的提高统计等值租金的意义将不断的加强
居住费用权重编制的比较：中国和OECD国家：%
数据来源：中国的数据，是根据统计局公布的居住费用价格指数及其分类指数计算得到，样本期為2005年1月至2010年6月OECD国家的数据，是根据成员国的中位数计算得到
即使不考虑居住费用的统计口径问题，中国和OECD国家居住费用的权重设定也存在非常大的差异对OECD国家而言，自有住房和租用房的两项权重就超过了60%，而中国这两项权重却仅为31%尚不及水、电、燃料这一项的权偅（41%）。尤其是水、电、燃料这一项权重大大超过了自住房和租用房的支出权重这与一般居民的直观感受差距甚远。
2016年1月起国家统计局根据五年一次基期轮换的规则，对CPI构成分类及相应权重进行了调整这一调整变化已经反映在本月的之中。本次CPI统计口径变更主要体现茬两方面一是构成分类发生变化，二是各分类的权重有了变化
调整后的CPI构成八大类为食品烟酒、衣着、生活用品、医疗保健、交通通訊、娱乐教育、居住、其他用品。新口径下“食品”项占CPI比重在17%到21%之间居住调整到近20%。
在同等条件下食品项目权重被大幅度降低，则導致全年CPI水平降低0.2-0.3个点例如，按照中性假设如果按照老权重计算，2016年CPI增速平均水平在2.0%则按照新权重计算，2016年CPI增速平均水平为1.7-1.8%
可是，我看上面这个对比图按照权重调整之后的方式计算，CPI比原来还更加小了难怪会出现文章开头的现象，我们各地的房价暴涨房租暴漲，可是我们的CPI却一直往下走，创下了近年来的最低值我们的国家统计局真是相当神勇威武！
来源：同名微信公众号金融地产家（jr_dc_j），欢迎关注；作者：夏任远