住进凶宅的那些人，后来都怎么样了？
前几天，我们发过《》一文，就算是十分重视风水命理的香港，穷也还是比鬼可怕。
抢凶宅不只是香港独有的现象。两个月前南京碎尸案“凶宅”别墅拍出了786万，被全款买走。这套房子比周边二手房的价格便宜了近800万。
凶宅真的凶吗？那些花低价钱买下凶宅的人，住进去后都发生了哪些事情……
买下凶宅后，他们撞上了怪事
在万事追求“大吉大利”的东方社会，“凶”可不是什么好字眼，尤其是当它与安身立命的“房子”挂起钩来。
凶宅，官方还没有明确定义，但在大家看来，发生过命案等非自然原因死亡事件的住宅都被划入凶宅行列，凶杀、自杀、意外死亡的统统都算。而谨慎起来，一些生老病死的自然死亡情况也会被归进凶宅成因。
如此一来，在如此火旺的房地产市场，遇到凶宅也不是什么难事。据不完全统计，北京的凶宅数量就达到了近3000套之多，其中又以朝阳区居多。
也就是说，说不定哪次租房、买房的时候，你就毫无预警地踏进了一座凶宅。
有句话就说得很好：越担心什么越来什么。往往买下凶宅并不可怕，可怕的是买下凶宅之后……
如果你热衷民间传奇或都市志怪，那对于凶宅一定不陌生，这里是许多恐怖故事的“温床”。
主人公一旦住在凶宅，故事也就开始了：最开始是头疼脑热、饮食欠安；要么失眠要么被噩梦吓醒；再来隐约可以听到哭声、闻到腐烂味道；严重的时候能看到幻影；还总觉得屋内阴风阵阵。
听起来挺邪乎的？其实凶宅带来的也许是一种“心理瑕疵”：
房屋环境本身可能并没有不利影响，但因为住进去的人不自觉忌讳、恐惧，居住心理被影响，房子的不安全因素也在陡增。
朋友阿秋家住河南永城，一次偶然和父母的聊天中，她才得知住了近二十年的家是实打实的凶宅。“小区1999前后建起来，当时这一片都是坟头野地，小区就建在坟头上，打地基的时候还挖出了不少白骨。”
此后几天，阿秋发现，每天早上醒来，卧室的灯都是打开的。即使特意在睡前把门锁好关灯，第二天灯还是开着的......
父母安慰她，有可能是按钮坏了，弹上去把灯管打开。但阿秋却总觉得这里面藏着些说不清道不明的因素。
买下凶宅后，他们摊上了官司
当然，也不是所有的凶宅都富有传奇色彩。更多时候，人的故事远远精彩过鬼故事。
人固有一死，有的死在屋里，有的死在屋外，哪间房子都可能出现死亡。那么问题来了，在不知情的情况下不小心买到凶宅，能不能退呢？
在日本，凶宅被称为“事故物件”。法律规定房子若属于“事故物件”，一般不动产商及中介会在房源盘纸上备注明白事故原因等。
但国内还没有这样的明文规定。是否告知买家，完全成为了房主及中介的道德选择。而大多数人选择“瞒天过海”。
江苏就有一对小夫妻，因为考虑孩子上小学，决定买一套学区房。好不容易有一户便宜几万元，当下决定入手。与房主如约见了面,迅速签订了房屋***合同,也顺利过了户。一切看起来都很顺遂。
谁知住进去不久，妻子与邻居闲聊，被偷偷告知这房子竟是曾发生过杀人案的“凶宅”。夫妻俩左想右想还是别扭，几番沟通后将房东告到法院，请求确认买房合同无效。
最终法院调解，房主自愿补偿了5万，事情算是消停了，但心里总留下个疙瘩。
找房路上总是这样防不胜防，让房主和中介主动公布信息看起来不太可能，打起官司又着实麻烦。
一些北上广的房屋中介曾推出“凶宅回购”的业务：如果发现是凶宅，最高可以原价回购。
香港、台湾、日本等也存在专门搜集“凶宅”的网络平台，有名的像日本凶宅网站“大岛てる”，2005年开设，至今已经收录了4万多件事故房屋资料。
在这些信息平台上能够检索到较为详细的“凶宅”信息，小区、单元、楼层都能看到，甚至有些还包括了案发情况。
虽说这些也不一定能百分百保证避开“凶宅陷阱”，但至少算给自己吃下了“定心丸”。
买下凶宅后，他们交到了好运
尽管一般人对于凶宅都是避之不及，但也有两类人“超凡脱俗”，他们反其道而行，专门捡凶宅入手：第一种是之前讲过“不怕鬼的穷鬼”；这第二种人，则笃信“凶宅交好运”。
事实证明，确实有些人“欧气爆棚”。
@发霉的阿姨：我家隔壁有间房子，以前的屋主在那儿上吊自杀了，住户换了一批又一批，后来贱卖给一户人家，啥事没有，越住越旺。楼下还租出去给人算命了！
@小林自：我们这儿的有钱人，特别是经商的，都会特地买老宅凶宅来住，据说是凶宅前期能旺财。之前有个卖家具的租了一间着火死过人的门面，现在生意旺得不得了。
除了“入住旺财”，对另一些精明人来说，他们的好运是看到了凶宅中的无限商机。
买入凶宅，借此生财，也由此催生出“凶宅投资人”这一职业。他们收购凶宅并不为了居住，而是转手卖出，赚取差价。
在这些“凶宅投资人”眼中，没有所谓的凶宅，只要能赚钱，就都是吉屋。
不怕“惨案房”无人问津，砸在手上？不用怕的。
一面是房价日渐攀升，一些超一线城市愈发寸土寸金，远低于市价的凶宅也不得不“抢手”起来。
另一面，“买入凶宅”也不是毫无根据，这里面可大有学问。长年在行业内摸爬滚打的“凶宅投资人”都有一套自己的“凶宅经济学”：
买盘谨慎，卖盘斟酌。看上一个凶宅单位后，往往先查册以往的交易记录，再根据市场价格权衡利润，真的有利可图才下手。
一般来说，自杀或是自然死亡的凶宅，价格是市场的7折才属合理，而他杀等非自然死亡的凶宅，更为“凶猛”，价格要打到4折到5折才合理。
投资时严守底线，一旦价格过高便果断放弃。
凶宅不“凶”，大概是因为到了人的手中，它们不过是件赚取运气的工具罢了。
买下凶宅后，他们都信了科学
@M_I_E：去朝内81号隔壁的胡同饭馆吃饭，挨着窗户下面就是号称京城第一凶宅的鬼楼，隔着20米不到，冷风嗖嗖的。点菜的时候问老板闹鬼吗？老板说：闹鬼倒不知道，晚上闹人，探险的哐哐翻墙，夜里吵得睡不着觉。
16年前后，北京房价涨得离谱，一天一个价儿。
朝阳区高档小区天鹅湾有一套“凶宅”，200多平方米的别墅只卖600多万，业主被杀死在家中，看房的人都嫌弃“不吉利”。
但最终，房子还是售出了。“买房的好像是个法医，可能人家不怕吧！”
细查一下，医生、法警等成为了购买凶宅的高频职业，他们为何会买下凶宅？
“生老病死不过自然规律。”
“看了太多非正常死亡，屋子里死没死过人，不在乎了。”
而若是按着年龄段分，有统计发现，凶宅购房者中，老年人占据了多数，他们大概是将这些事看得很淡。
“万事穿堂过，清净屋中留”，这大概就是入住凶宅的最高境界了吧。
*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场
未来面前，你我还都是孩子，还不去猛嗅创新！
浅谈房地产企业破产债权优先权问题
近年来，随着中国经济增速放缓，不少房地产企业陷入资金链断裂，经营困难的境地，导致房地产企业的破产案件逐年上升。房地产企业破产不仅会涉及职工劳动债权、税款债权、担保债权等优先权问题，还会涉及建设工程价款优先受偿权和购房者权益保护的问题。本文，着重对建设工程价款优先受偿权和购房者权益保护的问题进行分析，阐述了在不同情况下建设工程价款和购房者权益在房地产破产案件中享有的优先权。
一、房地产企业破产及破产债权清偿顺位
自2008年起，我国的房地产市场飞速发展，商品房建设量迅速增长，房价不断攀升。但近年来，随着土地成本的增加、银行对房地产企业信贷的收紧、商品房库存的积压等问题，导致房地产企业的愈发艰难。特别是中小房地产企业，其资金流有限，抗风险能力差，在楼市调控期间率先倒下。因此，这几年房地产企业陷入困境，走入破产程序的案件也逐渐增多。
房地产企业投资巨大，其破产涉及利益主体众多，主要可分为商品房买受人、建设工程承包人、金融机构债权人以及同其他企业一样涉及的税务局、职工、民间借贷等债权人。
房地产企业的债权人，因各方利益差异，使得各方关系难以平衡，加大了对房地产企业破产处置的难度。现行《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）除对职工债权、税款债权做了优先受偿的规定外，未就房地产企业破产案件中特有的债权作出相应规定。因此，《企业破产法》除创造新的优先权外，其他法律规定的优先权顺位安排和效力相关联时，其效力必然及于破产法律关系中。[1]目前涉及房地产企业破产债权清偿顺位有关的法律法规主要有《企业破产法》第一百零九条和第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）等，按照上述规定，房地产企业破产案件中的商品房或在建工程等资产对破产债权清偿顺位为：
①消费者购房款优先权；
②建设工程价款优先受偿权；
抵押权、职工劳动债权、税款债权等优先权在《企业破产法》中均有相应规定，而建设工程价款优先受偿权与消费者购房款优先权《企业破产法》中却未提及，虽然在其他法律中有所规定，但并不详尽，实践中管理人对其优先权的认定也存在较大差异。因此，本文着重对该两类债权的优先权进行分析，分析该两类债权在不同情况下的优先权问题。
二、建设工程价款优先受偿权
《企业破产法》对建设工程价款并无特殊规定，一般情况下建设工程款应列入普通债权，按普通债权清偿顺位受偿。但是，如果建设工程价款满足《合同法》中对建设工程价款优先受偿权的条件时，建设工程价款可就在建工程折价或拍卖款项优先受偿。
（一）建设工程价款优先受偿权的性质
建设工程价款优先受偿权源于《合同法》第二百八十六条对发包人未按约定支付工程价款时，承包人的工程价款可对工程折价或者拍卖的价款优先受偿的规定。关于建设工程价款优先受偿权的性质，理论上大致存在三种观点：特殊留置权、抵押权、优先权。
相较三种观点，笔者更赞同优先权的观点，建设工程价款的优先受偿权是《合同法》第二百八十六条及《批复》明确赋予建筑工程承包人在发包人未按时支付工程价款时的优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。关于特殊留置权的观点，因留置权的标的必须为物，且留置权需债权人占有标的物为要件，但工程款的结算一般发生在工程验收交付后，此时承包人已不占有标的物，并不满足留置权的要件，所以笔者并不赞同特殊留置权的观点。关于抵押权的观点，因抵押权必须经登记方能成立，虽然以法律直接赋予其抵押权弥补无登记的形式不足，但法律赋予的权利也明确该权利优先于一般的抵押权，表示该权利与抵押权并不相同。因此，工程价款优先受偿权属于优先权，且是法律直接赋予其优先受偿的法定优先权。
（二）建设工程价款优先受偿权的认定
根据《批复》的规定，建设工程价款优先受偿权需满足发包人未按约定支付价款，经发包人催告仍未支付的，以及建设工程可以折价或拍卖的条件。行使期限为竣工之日或约定竣工之日起六个月内，范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。《批复》虽对建设工程价款优先受偿权的适用条件做了规定，但规定过于简单，在实践中对建设工程价款优先受偿权的认定存在一定的争议。
1.建设工程未竣工，优先权的行使时间计算问题
建设工程已竣工，则建设工程价款优先受偿权根据《批复》第四条自工程竣工之日起六个月计算。如建设工程停工，直至房地产企业进入破产程序时仍处于停工状态，在法院裁定受理房地产企业破产之日，一般早已超出建设工程施工合同约定竣工之日起算的六个月期限，严格依照合同约定的竣工时间起算工程价款优先受偿权，是否对建设工程承包人不公平？这问题最高人民法院给出了解答，根据《最高人民法院关于发布第15批指导性案例的通知》（法〔2016〕449号）“通州建总集团有限公司诉安徽天宇化工有限公司别除权纠纷案”中，案件双方签订的建设工程施工合同，并约定了工程竣工时间，因发包方未能按合同约定支付工程款导致工程停工，工程在停工后至法院受理破产申请前，双方没有解除或终止履行建设工程施工合同，破产管理人也没有决定继续履行合同。在此种情况下，法院认为建设工程价款优先受偿权应自合同解除或终止之日起算六个月期限。根据《企业破产法》第十八条，管理人在企业破产受理之日起两个月内未通知合同相对方继续履行合同的，合同解除。因此，在房地产企业破产案件中，对处于停工状态的在建工程，双方在房地产企业进入破产程序前未解除或终止合同，且管理人未通知承包人继续履行合同的，双方建设工程施工合同在法院裁定受理破产之日两个月解除，承包人建设工程价款优先受偿权自双方合同解除后起算六个月的行使时间。
2.建设工程施工合同无效的建设工程价款优先受偿权
根据《关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释》第一条及第四条规定，建设工程施工合同无效的情形：
①承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的；
②没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
③建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的；
④承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的。
建设工程施工合同存在上述规定的情况时，合同无效。在合同无效的情况下，但建设工程竣工并验收合格的，工程承包人或实际施工人向管理人申报工程款，管理人可根据《关于审理建设工程施工合同纠纷实用法律问题的解释》第二条确认相应的债权。承包人或实际施工人要求其申报的工程价款具有优先受偿权的，其申报的债权符合《合同法》及《批复》的条件，应确定该部分工程价款的优先受偿权。如仅因建设施工合同无效就否认了承包人或实际施工人的工程优先权，则违背了建设工程价款优先受偿权为了保护建设工程中劳工生存权的立法目的。
建设工程施工合同无效，同时工程验收不合格的，管理人可要求承包人或实际施工人依照《关于审理建设工程施工合同纠纷实用法律问题的解释》第三条规定，对不合格部分进行修复，根据修复情况，扣减相应款项，对其申报的工程款予以确认，满足建设工程价款优先受偿权条件的，可确认其享有的工程价款优先受偿权。如验收不合格，且不能修复的，承包人或实际施工人申报的工程价款不与确认破产债权。三、购房款优先权
房地产企业在取得预售许可证的情况下，可以将正在建设的商品房预先出售给购房者。虽然法律规定商品房预售时需达到一定的建设要求，但该要求无法满足房地产企业在预售后可立即向购房者交付商品房的条件。
房地产企业预售商品房，与购房者签订商品房***合同。如在房地产企业正常经营的情况下，可依照合同约定向购房者交付商品房。但是，如房地产企业资金断裂，无法完成预售商品房的建设，在建工程变***们俗称的“烂尾楼”的情况下，房地产企业则无法向购房者交付商品房。在房地产企业满足破产条件时，自行申请或被债权人申请进入破产程序时，购房者则面临要求破产企业返还购房款的问题。
（一）购房款返还请求权
根据《批复》第二条的规定，购房款返还请求权优先于承包人建设工程价款优先受偿权。但对于适用该条款的存在“消费者”及“大部分购房款”如何界定的问题。
关于《批复》第二条“消费者”的界定。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，将购买商品房的“消费者”界定为购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，对于支付“大部分购房款”则要求已付价款超过合同约定的总价款的50%。在房地产企业破产案件中，关于购房者购房是否用于居住目的，管理人无从得知，是否存在其他用于居住的房屋，也难以查询。从司法解释规定的权利基础出发，考虑管理人认定债权的可操作性问题，对投资还是消费进行认定的问题上，可通过对购房者购房数量和房产类型进行限制性解释，参照上述司法解释及地方出台的限购房政策，将一套住宅作为标准，即购买两套以上住宅的购房人，其第二套及以上住房不属于享有优先权的范围，购买商业性质的购房人也不属于享有优先权。[2]因此，对于已支付50%及以上购房款的购房者，第一套住宅性用途的住房，其主张的购房款返还请求权的，其返还购房款请求权可优先于建设工程价款优先受偿权，当然的也优先于担保债权及其他债权。
在房地产企业破产案件中，也普遍存在购房者仅支付首付（不足50%）情况。按照上述规定，该部分购房者的购房款是不享有《批复》第二条赋予的优先权。但是，如果机械的将支付款项不足购房款50%的购房者纳入普通债权***同分配，其最终能取回的购房款则少之又少。同时，因购房者仅支付部分款项，商品房***合同属于双方均未履行完毕的合同，《企业破产法》第十八条赋予管理人对双方均未履行完毕合同继续履行的选择权，如将该部分购房者的购房款性质认定为普通债权，则管理人出于债务人财产最大化的考虑，将牺牲该部分债权人利益，偏向性的选择解除商品房***合同。笔者认为，严格按照50%的比例确认其是否享有优先权，过于狭隘，也违背了《批复》第二条保障购房人生存权的立法目的。因此，应根据上文的结论判断购房者是否属于消费者的情况下，对符合居住用途唯一住房的购房者，可参考商品房***合同中付款条件的约定，扩大对“大部分款项”的理解，保障购房者的合法权益。
（二）“以房抵债”处理方式
在房地产企业破产案件中，还存在一种特殊情况的购房款返还请求权。该种情况产生的原因主要因为大部分房地产企业在陷入困境后，为摆脱困境会对外大量举债。债务到期后房地产企业无法偿还，则以商品房或期房折抵对外债务，该种情况俗称“以房抵债”。
“以房抵债”的情况，在破产企业案件中普遍存在，大体可分为两种情况，第一种，在签订借款合同的同时，签订了商品房***合同或以房抵债合同；第二种，借款合同签订在先，在借款合同到期后，再签订商品房***合同或以房抵债合同。对于第一种情况，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条已明确规定，抵债双方应认定为借贷法律关系。对于第二种情况，不宜以一刀切方法均不认可受偿方购房消费者的地位，而应根据实际情况，核查“以房抵债”的款项是否进入破产企业，并按上文结论判断其是否满足《批复》第二条的条件，再确定其是否享有优先权。
四、购房者要求交付商品房
在房地产企业破产案件中，除上述情况外，部分购房者会要求管理人交付商品房。针对交付商品房的要求，同样存在多种情况，不同情况所面对的法律关系也不尽相同，实践中管理人对不同情况下购房者交付房屋要求的处理也有所不同。
（一）商品房已办理过户登记或已交付
购房者在房地产企业进入破产程序前，已办理产权过户登记手续，只是房地产企业未向购房者实际交付商品房的。因商品房已过户至购房者名下，商品房的物权发生变动，购房者在法律上取得商品房的所有权，虽商品房未交付购房者，但产权的登记亦可对抗作为第三人的管理人和房地产企业其他债权人。购房者当然的享有对已登记在其名下商品房进行取回的权利。
对于房地产企业在进入破产程序前，商品房已建成并交付购房者，但未办理产权过户手续的情况。因不动产的物权变动以登记为要件，原则上，因商品房未登记至购房者名下，物权仍属于破产企业。但《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款之规定，“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”，根据该规定已交付的商品房不属于破产财产。因此，对于商品房已建成、交付，但未办理过户登记的购房者主张的取回权，虽商品房物权并未变动至购房者名下，管理人亦可根据上述规定支持购房者的取回权。
（二）商品房办理预告登记
《中华人民共和国物权法》第二十条之规定签订***不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的目的在于保障将来实现物权，其登记并不代表已经完成不动产物权登记，而是在于将来发生不动产物权变动的请求权。[3]预告登记不发生物权变动，在房地产企业进入破产程序后，购房者要求对预告登记商品房行使取回权，因财产归属于破产企业，管理人不应支持购房者的取回权。
虽然管理人不应支持购房者的取回权，但商品房***合同一经预告登记，购房者的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。[4]《企业破产法》第十八条赋予管理人未履行完毕合同的选择权，目的是为了房地产企业财团最大化，尽可能的维护全体债权人的利益，对于已办理预告登记的商品房***合同，虽未对商品房发生物权变动，但已达到对外公示作用。因此，管理人在房地产企业有条件继续履行的情况下，应继续履行商品房***合同。一方面也维护购房者取得房屋的目的，避免因解除合同，将购房者置于十分不利的地位，另一方面大部分商品房***合同购房者款项未支付完毕，继续履行合同可有利于房地产企业收回资金。同时也免去了管理人办理撤销预告登记的繁琐事宜。如商品房***合同客观条件无法继续履行的，可确认其享有的购房款债权，并根据上文的分析，判断该部分购房款是否享有优先权。
综上所述，房地产企业破产案件涉及面广，法律规定无法完全解决该类破产案件错综复杂的问题。因此，管理人在处理相应问题时，除依据《企业破产法》、《批复》等法律法规外，还应依照2018年《全国法院破产审判工作会议纪要》人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则，合理、合法的确定房地产企业破产案件中债权清偿顺位，平衡各方利益，维护社会稳定。
[1]李雪田，《论破产优先权》，《当代法学》2008年第五期。
[2]池伟宏，《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》，《破产法论坛》2016年第十一辑。
[3]余能斌主编：《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第393页。
[4]最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第72页。
杨杨，德恒福州办公室律师；主要执业领域为企业破产重整与清算、公司治理、建设工程服务等。
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以商品房***合同作为借款合同的担保,作为一种非典型的担保方式在民间借贷中流传已久。但因为前期经济形势的繁荣,民间借贷没有发生区域性大规模的逾期行为,故未引起理论界和实务界的重视。随着国家经济以及世界经济的周期性波动,民间借贷领域也随之产生波动,大量逾期债权的产生,导致了此类诉讼的不断涌现。对于此类担保行为如何审判,这成为了理论界与实务界的争论焦点。所谓的以商品房***合同为债权提供担保的行为,主要是指债务人向债权人进行融资的同时,双方另行订立以债务人作为卖方,出借人作为买方的房屋***合同,并且约定,到期不能清偿债务的,即履行商品房***合同,交付房屋,抵偿借款。虽然最高院在2015年的施行的司法解释中对其进行了一定的规定,但仍存在着漏洞,有必要予以完善。特别是对于以商品房***合同进行担保,相对于一般的***式担保,存在着特殊性,其优先受偿权应区别于一般的***式担保。本文第一部分为引言,介绍了以商品房***合同为债权提供担保的行为发生的背
无权处分***合同理论牵涉甚广,与善意取得、无因管理、不当得利等多项制度相呼应,形成一个逻辑严密的效力体系,可谓牵一发而动全身。其在民法中的地位可见一斑。有关该问题的争论由来已久,学者们围绕***合同的效力各抒己见,著述汗牛充栋。为了为法院办理类似案件提供指导,最高人民法院在2012年颁布了法释[2012]8号司法解释,其第3条肯定了无权处分***合同的效力。这在学界再度引发了轩然大波。理论应从实践中来到实践中去,并接受实践的检验。本文收集了近几年来自于全国各地各层级法院的50个案例和与其相对应的93份法律文书,通过实证分析得出结论:目前我国实务界正在逐步接纳“完全有效说”,越来越多的法院在裁判时援引最高院的司法解释来确认无权处分***合同的效力。但是由于苦于理论上的争议,判决书在说理方面仍有未尽妥善之处。通过对上述案例中所暴露的问题进行分析,本文认为要想解决这些问题必须首先应当抛弃原有的“无权处分合同”概念,并提出了更为合理的“无权处...
房地产行业作为重要的民生产业,与银行、公积金、税收、物业等多个行业具有密切的关系,与百姓生活和经济利益息息相关,对国民经济的可持续发展具有重要的推动作用。近年来,随着房地产市场的迅猛发展以及房价的不断攀升,国家出台了多项政策用以规范房地产市场,房地产市场正从规划、建设、销售等多个方面逐渐走向规范。而房地产企业则重视提前获取房地产项目的商业价值、规避项目建设过程中的风险并且提高购房者在购房时的体验,从而在企业获得经济利益的前提下,从各个方面保障房地产项目的顺利实施。为了对房屋基本资料、房屋销售情况以及销售合同情况进行统一管理,本文首先建立了Oracle房地产项目建设与销售数据库,并通过与政府(房地局)等部门数据库相连,实现房屋数据互联互通。在此基础上,本文运用Visual Studio2012软件开发工具,设计和实现了房地产项目建设与销售平台,该平台通过预售证的网上申办、审批与房屋***合同的网上签订、备案,实现了对A公司房地产项目... (本文共78页) |
1迟延履行中继续履行规则的完善在我国《合同法》中,第93条第三项中对迟延履行状况下合同双方当事人的权力和义务做出了相应的规定,当***合同双方当时中的出卖人一方不履行合同的,在买受人一方确定合理的履行期限之后,在履行期限届满后,对于出卖人一方仍旧不履行合同义务的,买受人一方可以通过解除合同并要求赔偿损失的方式以保障自身的权力。1.1出卖人一方提出给付做为***合同的双方当事人,当买受人一方提出继续履行合同以及对无期限下的违约赔偿行为做出选择的同时,买受人在享有解除权的基础之上却仍然进行给付上的延期,伴随着解除权的消失,买受人的行为在法律上视为对于解除权的放弃。此外,当***合同的履行规定日期到期的时候,作为***合同中买受人的一方不愿意对***物进行领取并且支付款项,此时,作为买受人不许应该履行支付领取的义务,不得加以拒绝[1]。由于考虑到***双方当事人的权力及义务可以得到有效的保障,法律出于公平公正的态度进行立法实践。对于其他情形之下,...
随着社会不断的进步,信息科技的快速发展,尤其是网络技术在我国的迅速发展和普及,互联网作为现代文明的产物,为人们提供了新型的信息交易平台,已经成为了人们生活的一部分。由于互联网没有时间、地域的限制,网上交易与传统交易形态相比更加便捷、先进,已被大多数民众熟知并认可,网上购物更是成为购物的一种新时尚,非常具有发展潜力。但是有关网上购物出现的一些问题和纠纷也越来越被人们所关注,比如买方收到物品和卖方所描述的不相符、卖方的信息不真实、退货困难以及由于买方给的差评就导致卖方的报复等一系列问题。但是由于目前我国现行的民商事法律法规对网络***合同的相关规定还不完善,从而致使民众的合法权益得不到及时的保护。因此,研究网络***合同的相关法律问题,规范网络***合同,完善纠纷救济机制,维护***双方的合法权益,稳定网络购物秩序是当前我们急需解决的问题。而研究这一新型的合同法律适用问题对完善和发展我国的《合同法》,也有非常重要的现实意义和理论意义。一、网...
以(房屋)***合同担保借款合同的案件已成为“事实上之惯行”[1]。恰当地定性此类***合同,不仅对于妥善处理民间借贷问题十分重要,而且也影响着我国担保理论与实践的完善。一、司法实践中的担保型***合同担保型***合同的概念并不复杂,有学者认为只要***合同确实有补充借款合同的作用,即可称其为“非典型担保”[2]。笔者认为此类***合同究其本质是一种带有保障债权实现性质的合同。(一)司法解释未明确担保型***合同的性质《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷规定》)第24条只解决了担保型***合同的履行问题,即法院首先解决民间借贷关系,当事人不得直接要求履行未经清算程序的***合同,否则,人民法院将裁定驳回起诉。因此形成了“民间借款合同与***合同的混合”[3]。第24条对此类***合同的履行作了程序性规定,却未说明其本质属性。值得注意的是,可能考虑到流押禁令,《民间借贷规定》第24条对担保型***合同附了一个前置...