关于我国发展房地产投资信托（REITs）的法律分析（上）
第一章 我国房地产信托之现状及发展趋势 第一节 我国房地产信托的实践 一、我国房地产信托的主要类型 二、我国房地产信托法律规范的现状 三、我国房地产信托的发展趋势 第二节 我国发展REITs的论证 一、REITs的含义 二、REITs得到发展的优势分析 三、我国发展REITs的必要性和可行性分析 第二章 REITs的模式及其相关法律制度 第一节 世界各国的REITs概况 一、REITs在世界各国的发展 二、对我国引进及发展REITs的启示 第二节 美国REITs的模式及其所需要的法律环境 一、美国REITs的发展历程及分类 二、美国REITs的法律环境 三、美国REITs法律环境对我国立法的启示 第三节、美国谨慎投资人规则 一、美国谨慎投资人规则的发展历程 二、美国《统一谨慎投资人规则》的主要内容 三、美国谨慎投资人规则与我国受托人规则之比较研究 第三章 我国发展REITs的模式及相关法律制度的完善 第一节 我国发展REITs可以采取的模式 一、我国发展REITs的思路 二、我国REITs模式及其与房地产资金信托的比较 第二节、我国发展REITs的立法体例及其与现有相关法律规范的衔接问题 一、我国发展REITs的立法体例 二、REITs法律规范与现有相关法律规范的衔接问题 第三节、我国发展REITs的立法及完善 一、关于REITs法律环境的立法规范 二、关于REITs受托人谨慎义务的立法完善 三、关于REITs受托人投资规则的立法完善 四、关于REITs托管人监督规则的立法完善 导论 近几年来，我国的房地产业发展迅猛，但房地产商依靠银行贷款开发房产早已是公开的事实。据有关统计,商业银行的贷款在整个房地产项目上所占的比例高达7成以上。针对上述情况，中国人民银行于2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产贷款规定了不少限制性措施。对信托公司而言,银行收紧房贷,则正好为运作灵活、风险小、回报率高的信托产品提供了一个发展壮大的契机。据资料统计，2004年全年各家信托投资公司共发行推出各类房地产信托产品89个，共计金额110.7576亿元，占全年发行总规模的29.18％。其中贷款运用方式为75个，金额为94.6577亿元人民币；股权投资运用方式为4个，金额为2.6亿元人民币；财产信托受益权转让运用方式为10个，金额为13.4999亿元人民币。目前房地产信托平均的预期收益率大多在4％以上，最高的达到8.4％，回报率远远高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品，而较小的风险（如第三人保证和房地产抵 ...现行的国有资产授权经营管理体制是由国有资产监管机构（以下简称监管机构，其包括国资委、国资办） 、国有资产运营机构（以下简称运营机构，其包括国有独资企业和国有独资公司） 和被授权的国有全资子公司、国有控股子公司和国有参股公司（以下简称被授权公司）组成的三层次的运营模式，其理论基础是通过设置专门的国资监管结构以实现政府部门社会经济管理职能与资产所有职能的分离 ，通过设立国有资产运营主体解决国资出资人缺失的局面，最终实现政企分离并保障国有资产的增值保值 。国资授权经营体制自20世纪80年代末90年代初从上海、深圳等地逐渐向全国推广，但是，由于授权经营制度本身存有缺陷，一系列国资运营和监管弊端逐渐暴露，且有愈演愈烈之势。
根据监管条例对于授权经营制度的规定，监管机构看似具有信托委托人的特性，作为运营机构的国有独资企业和国有独资公司看似具有信托受托人和受益人的特性，所以有学者主张授权经营的本质是一种信托关系。但是，如果对于这种主张略加分析我们不难发现现行的授权经营制度在很多方面与信托理念格格不入。因为，监管机构作为信托的委托人，运营机构作为信托的受托人和受益人，违背了信托法制的一般原理，由于从国资所有权的本质归属上讲监管机构既是被授权公司的出资人又是运营机构的出资人，违背信托委托人和受托人独立原则，构成一项消极信托。消极信托是英美等信托法制国家不予承认的信托类型，因为“在这种情况下，受托人的存在实属没有必要。”[1]其次，运营机构既是信托受托人又是信托受益人的做法也是有违信托受益人确定原则的，根据信托受益人确定原则，“如果财产的全部所有权，即法定所有权和衡平所有权都授予一个人，那就不存在信托了”。[2]虽然说授权经营的目标追求与资产信托管理理念极其吻合，但是授权经营制度本身的具体规定显然与信托理念相背离，该背离主要反映为国有资产授权经营制度主体设计的错位。
如果将国资授权经营信托化作为国资管理体制改革的方向，预防国资信托的消极特性而保障国资信托积极性是国资信托取得成功的关键。具体到我国国资信托的具体设计上，在国资信托受托人的选择上我们必须有实质性的转变，即国资信托受托人绝对不能局限于现有的国有独资企业和国有独资公司，如果将国资信托受托人仅仅局限于国有独资企业和公司，不仅“可能会导致国有产权不易流动、国有资产运营缺乏竞争而形成垄断、国有资产运营机构演变成国有资产监管机构的一个职能部门而无法摆脱其 ...---------------------------------------------------
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（一）2004年国内资金信托产品预期收益率统计分析
总体来看，2004年信托产品收益水平稳中有升而兑付将进入高峰期。由于2002年7月我国才允许开展集合资金信托业务，故2004、2005年便形成信托产品兑付的高峰年。截至2004年12月底，2004年几乎所有信托产品均达到了预期收益水平，据不完全统计，327个信托产品的年平均预期收益率为：4.66%。
（二）2004年国内资金信托产品发行季度特征
2004年第一季度共有39家信托公司发行并公布了74个集合资金（含财产）信托品种，实际募集资金总计65.15亿元，平均单个品种募集0.880亿元。与2003年第四季度相比，品种数量增幅－14.94%，减少13个，募集总金额增幅－30.77%，减少29.0亿元，平均单个品种募集金额增幅－18.61%，减少0.201万元。这是季节性因素（春节）造成的，但与去年同期相比，仍然呈现大幅增长的态势。
2004年第二季度共有35家信托公司发行并公布了75个集合资金（含财产）信托品种，实际募集资金总计73.1亿元，平均单个品种募集0.974亿元。与第一季度相比，品种数量增幅－8.54%，减少7个，募集总金额增幅2.94%，增加2.1亿元，平均单个品种募集金额增幅12.55%，增加0.109万元/个。二季度并没有出现预期的快速增长，原因有二：监管部门加强对信托公司的监管、检查，使得信托公司开展业务时变得谨慎；国家宏观经济因为过热开始进入调控状态，信托公司外部经营环境发生转变，信托公司相应做出调整。
2004年第三季度共有31家信托公司发行并公布了67个信托产品，实际募集资金总计63.8亿元，平均单个基金募集0.952亿元。与第二季度相比，信托产品数量增幅－16.25%，减少13个，募集总金额增幅－11.01%，增加－7.9亿元，平均单个基金募集金额增幅6.26%，增加0.056万元/个。
一到三季度，信托产品的发行持续下滑，监管政策是主要的影响因素。
2004年第四季度，共有33家信托公司发行了114个集合信托计划,募集资金125.8亿元,单个平均募集1.094亿元,一举扭转了前三季度的低迷走势,出现了爆发性增长。从图一和图二中，我们可以直观地看到这一显著的趋势。
据统计,与第三季度相比,去年第四季度集合信托计划数量增加41个,增幅55.4%,募集总金额增加59.6亿元,增幅89.9%,单个平均募集金额增加0.199万元,增幅22.2%。其中贷款的资金比重上升至82.0%,为全年之最。
一季度，房地产29个（32.41亿元），金融市场20个（11 ...北京资产管理二部—副总经理招聘具体职位信息
工作性质：全职 | 工作地点：北京 |
岗位名称：资产管理二部—副总经理
1、根据公司的整体工作方针，协助部门总经理制定本部门的总体发展规划及工作目标，适时调整部门工作方向及工作进度；
及日常管理工作，积极开展部门建设及团队建设；
3、负责部门所有房地产股权投资集合信托项目的后续监管，对项目存在的风险，进行分析、判断、预测、决策，并告知业务部门，双方沟通确定应对措施，确保信托项目的顺利运行；
4、积极维护与合作单位的合作关系，及时掌握项目公司最新情况和重大经营方针、策略的调整，了解项目公司的资金需求，为公司业务开拓创造条件；
5、负责加强本部门工作中的内部控制及风险防范工作；
6、在权限范围内完成业务审批工作。
一、教育背景：房地产、金融、经济、法律、
等相关专业，全国统招硕士及以上学历；
二、工作经验：信托、房地产等大型企业八年相关岗位工作经验，其中至少三年以上同岗位工作经验；
三、专业技能：1、丰富的投资及资产管理经验；2、卓越的
能力及资产管理技能，房地产综合运营能力，取得
、CPA、CFA等相关资质者优先；3、具备专业的投资分析及财务分析能力，项目管理及投资策略能力；4、熟悉相关法律法规、市场形势，操作方式，有相当的政策敏感性、较强的责任心和职业谨慎性。
(中融国际信托有限公司-北京资产管理二部—副总经理招聘)
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业务咨询专线：0592-3109968 传真：0592-3109967北方国际信托投资股份有限公司与四环药业股份有限公司换股合并项目资产评估报告书
http://china.toocle.com 2008年02月21日12:45
02月21日讯 证券代码：000605 证券简称：*ST四环
北方国际信托投资股份有限公司与四环药业股份有限公司换股合并项目
北方国际信托投资股份有限公司拟换股上市项目评估报告书
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面
根据北方国际信托投资股份有限公司股东会决议，北方国际信托投资股份有限公司拟与四环药业股份有限公司换股合并。北京中企华资产评估有限责任公司接受北方国际信托投资股份有限公司的委托，对该公司股东全部权益价值进行了评估，以确定其市场价值，为换股作价提供价值参考依据。
根据国家有关资产评估的法律和规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，并经履行必要的评估程序，北京中企华资产评估有限责任公司对北方国际信托投资股份有限公司的股东全部权益进行了评估，评估分别采用了市场法和成本法，经对两种方法计算的评估结果进行分析比较，结合本次评估目的，最终选用市场法结果作为评估结果：
在评估基准日2007年10月31日持续经营前提下，经中兴华会
132465.06计师事务所审计后，纳入评估范围内企业账面总资产为 万元，总负债为13465.67万元，净资产为118999.39万元，经采用市场法评估后，北方国际信托投资股份有限公司股东全部权益价值为238542.77万元，每股价格为2.39元，增值率100.46%。
本报告书所揭示的评估结论仅对北方国际信托投资股份有限公司与四环药业股份有限公司换股合并事宜有效，本报告评估结论使用有效期为一年，至2008年10月31日。超过一年，需重新进行资产评估。北京中企华资产评估有限责任公司 4
北方国际信托投资股份有限公司拟换股上市项目评估报告书
2007年12月29日北京中企华资产评估有限责任公司
北京中企华资产评估有限责任公司接受北方国际信托投资股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对北方国际信托投资股份有限公司与四环药业股份有限公司换股合并事宜所涉及的全部资产及相关负债进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，
2007 10 31对委估资产在 年 月 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介
本次评估项目委托方及资产占有方均为北方国际信托投资股份有 ...