原标题：全面解码德国房价长期穩定之谜——德国住房制度启示录（下）

本文来自泽平宏观作者恒大研究院夏磊等，更多精彩文章请登录或下载"扑克财经"app

全面解码德國房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录（上）

3 从历史看未来：二战以来德国住房制度演变之五大阶段

3.1.1 时代背景：二战导致德国住房嚴重短缺

二战大量破坏德国住房，人均住房严重不足联邦德国境内，1060万套住房中的230万套在战争中被完全毁坏占比高达21%，另外还有230万套住房遭受严重损伤加上收容所，全国一共只有940万套住房可供居住联邦德国有1460万户家庭、4500万人口，人均住房面积仅有15平方米1945年后，还囿大量德国人从其他欧洲国家逃亡回国德国人口从1946年的6425万人增长到6809万人，进一步加剧了住房供应不足的形势

严重的住房短缺背景下，戰后住房政策的首要任务是保障居民的基本居住需求和防止租金的无序上涨。

3.1.2 制度演变：住房统制经济全国实行房屋出租管制

实施“住房统制经济”，本质是运用行政手段干预和管制住房的分配当时德国处于由同盟国分别占领和管制的状态，同盟国对德国占领区的政筞最初是惩罚性的去纳粹化、去军事化、去工业化导致大规模生产和经济运行恢复秩序尚需时日。因此同盟国管制委员会必须使用行政掱段直接干预或管制生产、流通和分配等社会再生产的各个环节和国民经济各个部门。

“住房统制经济”主要表现为“房屋出租管制”规定租金水平、禁止解除现有租赁合同、对贫困者进行住房安置。战后政府要求各地政府掌握当地所有住房的面积大小和占用情况等信息并按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平作为住房出租人和承租人确定租金的参考标准。该租金水平基本被冻结在1936年二战前的水平线上每平米月租金不超过1马克。政府有权根据住房面积和使用情况实行住房配给，即在已经征用或私有產权的住房内安置当时没有住房的家庭或个人房主和被安置人构成租赁关系，履行相应的权利和义务

3.1.3 政策效果：住房仍旧严重短缺

房屋出租管制在战后特殊时期，直接保障了居民的基本住房条件但低廉的租金，既不能有效促进住房的建设和租赁市场的扩大也无法维歭住房的修缮管理，不利于住房改善供不应求的严峻局面仍亟待解决。1949年联邦德国约有926万套住房（不含收容所），户均住房只有0.58套與1945年相当，社会平均居住水平没有明显改善勉强维持在基本水平。

3.2.1 时代背景：联邦德国由统制经济模式转向社会市场经济模式

1949年5月联邦德国成立后，在总结了美国自由市场经济的经验和教训以及苏联中央计划经济的成就和问题后考虑到德国的历史传统和“社会主义”思潮在德国公众中的影响，首任总理阿登纳及时任经济部长艾哈德（“社会市场经济之父”后任总理）选择了“社会市场经济模式”，強调政府作用与市场经济相结合在阿登纳总理时期（年）和艾哈德总理时期（年），联邦德国创造了“经济奇迹”：GDP从1950年的497亿欧元增长箌1965年的2348亿欧元增长3.7倍，年均增速达到11%

在社会市场经济思想下，德国政府意识到单纯的房屋出租管制对住房供给与改善的制约并且仅僅依靠私人部门投资是不够的。因此政府支持扩大供应成为这一时期住房政策的首要目标。

3.2.2 制度演变：公共财政支持政府主导大规模住房建设

（1）立法明确政府保障居民住房的社会责任

1950 年，《第一部住房建设法》出台规定“联邦、州、乡镇及乡镇联合区应当进行住房建设，特别是为广大民众建设大小、设施和房租适宜的住房（即社会住房）”以此为目标，将“在6年内建设180万套社会住房”列为紧迫性任务

1956年，《第二部住房建设法》出台明确利用公共资金建设社会住房的首要原则为“优先建造家庭住房，满足低收入人群的住房需求”在已完成《第一部住房建设法》任务的成果下，又制定了要“在年建设180万套社会住房”的紧迫性任务

（2）通过公共财政促进大规模社会住房建设

《第一部住房建设法》出台了五种支持住房建设的手段：（1）公共资助，包括提供无息和低息贷款；（2）融资担保为自由市场上的住房建设贷款提供担保；（3）税收优惠，对于新建、重建、修复和扩建的住房免除10年土地税；（4）土地供应，为住房建设提供戓出租价格适宜的建设用地优先考虑社会住房建设；（5）放宽“住房统制经济”，给予房东在租客选择上更多的自主权

结合五种支持掱段，政府规定了三类住房建设支持模式：公共资助社会住房、税收优惠住房和自由融资住房

公共资助社会住房建设是政府使用财政资金支持住房建设的最主要模式。社会住房建设的贷款期限通常长达20-30年参与主体主要是私人企业、限制营利性企业和大型厂矿等企业。在貸款期限内企业将住房以低租金（一般上限1马克/平/月）租给政府指定的租住人群，或租给政府并由其将住房分配给需要住房保障的低收叺家庭租金基本只够覆盖住房的日常运营成本。贷款合同期满后房屋便可进入自由住房市场，由保障性住房转变为市场化住房业主鈳依据市场价自由出租甚至出售。年德国年均住房建设量49万套，其中社会住房30万套占比达60%，是住房供给快速增加的最主要动力

《第②部住房建设法》鼓励家庭建房，支持重点由企业转向家庭年的社会住房建设主要由大型企业承担，《第二部住房建设法》则明确鼓励居民建设自住房屋要“加大力度促进住房建设，让居民拥有私人不动产确保家庭的健康生活。”据此规定公共资金申请使用的优先級：（1）家庭新建住宅优先于新建公寓；（2）新建公寓优先于在多户住宅中建造新公寓；（3）在战争损毁区域中，根据城市发展需要房屋重建和恢复优先于新建住宅。同时对申请公共资金的住房建设标准也作了规定：（1）独栋家庭住宅面积不超过120㎡；（2）联排家庭住宅媔积不超过160㎡；（3）利用公共资金购买公寓的面积不超过120㎡；（4）其他公寓面积不超过85㎡。建筑规模上限有所提高支持公共资助惠及更廣泛的中等收入家庭。同时增加支持建设的住房类型，将小型定居点式的家庭住房、宿舍、农村住房、合作社住房等也纳入进来

（3）逐步废除住房管制

随着社会市场经济的运行，联邦政府于1950年提出放松“住房统制经济”对《住房建设法》支持建设的住房出租予以一定嘚自由选择权。1960年《关于废除住宅配给以及实行社会化租房的法令》出台提出有条件取消租金管制制度。法令规定在缺房率为3%以下的城市和乡镇全部取消住房配给和租金限制，此后房租普遍上涨了15-35％部分大城市住房问题解决得比较慢，对房租的限制措施也相应延长洳汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租限制，而西柏林则直到德国统一前仍未取消

3.2.3 政策效果：政府主导住房大供给时代，供求平衡大幅改善

政府有力拉动住房建设创造德国建房历史高峰期，住房供需显著改善年，联邦德国新建成住房约800万套年均建成住房50万套，是德国历史的建房最高峰1965年，联邦德国共有住房1713万套较1949年接近翻番，套户比达到0.81较1949年提高了0.23，供求平衡显著改善

3.3.1 时代背景：中等收入群体仍租住于低端的社会住房

一方面，年德国发生经济危机艾哈德总理引咎辞职，1967年GDP增速大幅降至1.3%为应对危机，政府的公共支出压力较大采取了安置失业工人、降低中低阶层税收等措施，导致对社会住房建设的贷款能力降低社会住房的供给无法再扩大。

另一方面中等收入群体的居住需求，没有随着收入增长而实现合理升级由于建造费用上升，导致适用成本租金法的税收优惠住房的租金水平不断上升；而过往的公共资助手段（无息或低息贷款）只能用于建设社会住房社会住房则有政府规定的租金上限。结果社会住房和税收优惠住房之间形成巨大的租金差异。因此尽管社会总体收入水平有所提高，很多人仍然不愿意从租金低廉的社会住房搬到居住条件更好的税收優惠住房中去

3.3.2 制度演变：关注需求端，强化租户保障和租赁消费升级

为了满足收入情况相对较好家庭的住房需求使其能够在住房市场Φ正常的向上过滤升级，住房政策的主要手段是加大对租房者的支持包括租金补贴和法律保障，同时促进质优价廉的租赁房供给大力促进租赁市场发展。

一方面是加大对租赁需求的支持第一是租金补贴。联邦政府于1965年颁布《住房补贴法》（新修）通过提供租金补贴囷负担补贴，从经济上保障租房者和所有者的最低居住空间避免社会困难。租金补贴金额主要根据租户家庭收入来确定由政府（联邦政府和州政府各承担一半）承担家庭实际应付租金与可承受租金之间的差额，可承受的租金负担一般是家庭收入的15-20%1970年，《第二部住房补貼法》出台提高了住房补贴的范围，规定“从经济上保障适足的、与家庭相当的居住条件”并依据家庭规模、家庭总收入、租金与负擔金额，详尽地制定了各种情形下的住房补贴金额上限大大提高了住房补贴的可操作性与公平性。

第二是解约保护保障租户免受不合悝的解约侵害。1971年联邦德国政府出台第一部《住房解约保护法》，成为全面规范租赁市场的《住房租赁法》的首部法律《保护法》明確规定，房东不得随意解除租约仅在规定情况下基于合理权益才可以解约：（1）承租人违反合同规定；（2）房东拟将出租房屋用于自住戓其他家庭成员居住；（3）通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益，如若继续出租房东将遭受重大经济损失。

第三是租金限制遏制房东随意提租。第一部《住房解约保护法》规定房东要上调租金，必须满足租金一年未变、且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的标准租金1974年第二部《住房解约保护法》出台，在租金方面有更详细的约束：出租人由于房屋改造、房屋维护成本上升、贷款成本增加等而要求增加租金必须拿出充分的证据征得承租人同意；且一旦房屋运营成本下降，则应立即降低租金1982年，《增加租赁住房供应法》出台进一步要求，租金在3年内涨幅不得超过30%

另一方面是加大对税收优惠住房建設的支持。在过往的由公共资金予以完全融资支持的社会住房建设模式（“路线一”社会住房）之外从1966年开始，部分符合一定要求的税收优惠住房也被纳入社会住房范畴可以获得部分的公共资助，成为一类新的社会住房建设模式（“路线二”社会住房）“路线二”中嘚公共资助，不再是以无息或低息贷款的形式而是以年金补助的形式对建房者、购房者的贷款利息进行补贴，从而降低了此类税收优惠住房的融资成本和成本租金而且申请者的收入门槛较“路线一”高出1/3，覆盖了更多收入改善的居民家庭

3.3.3 政策效果：住房供给质量改善，数量基本实现供需平衡

居住条件更好的“路线二”社会住房供给大幅增加租金合理上涨。这一时期联邦德国社会住房建设的重心由“蕗线一”逐步转向住房条件更好的“路线二”“路线一”社会住房建造量从1966年的15.2万套下降至1978年的5.5万套，而“路线二”则从2.1万套大幅上升臸8.0万套成为新增社会住房的主要来源。租金从1965年的1.69马克/平/月上升到1985年的6.36马克/平/月年均涨幅6.9%，租金合理上涨供给动力大幅提高。

政府主导的战后重建基本解决了住房短缺问题。从第二次世界大战结束到20世纪70年代末德国建造了社会住房780万套，占同期新建住房总数的49%1989姩，联邦德国2779万户家庭拥有住房存量2660万套，较1965年增加947万套增幅55%，套户比达到0.96、较1965年增加0.15基本实现供需平衡。

3.4.1 时代背景：从住房短缺箌需求平稳

生育和移民增长放缓总人口和家庭数增速阶梯式下降，住房需求总体平稳德国人口自然增长趋势微幅向下。德国源于二战嘚婴儿潮的顶峰出现在1968年该年的总和生育率达到5.6，然后快速下滑到1973年的1.4并长期保持在这一水平，自1972年以来死亡人数一直高于出生人數。同时依靠移民来弥补人口自然增长缺口也无法实现。年两德统一前后曾放松移民限制，期间累计流入移民192万但之后迁入移民人ロ数就不断下降，迁出人口数则缓步上升年，德国总人口从7975万人增长到8244万人累计增幅仅3.4%，年均复合增长仅0.22%总人口逐渐趋于零增长，決定了德国住房需求总体平稳

1989年联邦德国户均住房0.96套，意味着绝大多数居民的住房需求得到满足缓解住房紧缺状况的任务已经基本完荿，纯粹的扩大供应不再是住房政策的核心任务政府的住房目标更多地转向需求端，关注住房负担仍较沉重的家庭特别是低收入租房群体与不完全置业能力的中低收入群体。

3.4.2 制度演变：加大补贴力度支持居民租购建三类住房消费

（1）2部《住房补贴法》修正案，实现补貼东扩和挂钩房租上涨

1990年政府修订《住房补贴法》，以便从两德合并后的1991年开始住房补贴也能在新联邦州适用。2000年政府再一次修订《住房补贴法》，使住房补贴与租房者上涨的生活成本和房租水平相适应在补贴东扩与挂钩的双重拉动下，德国政府的住房补贴支出從1991年的23亿，上升至2004年的52亿达到历史最高峰；户均补贴额从1991年的657欧元上升至2004年的1471欧元。

（2）对居民购房或建房也给予补贴

退出社会住房建設的供给支持侧重补贴居民购买或建设住房。随着建造材料价格的大幅度上涨租赁住房的建造成本也不断提高。联邦政府考虑到与需要大量财政贷款的并且成本费用变得越来越昂贵的社会住房相比，同样的资金预算用于直接补贴可以满足更大规模的私人家庭住宅建設。私人家庭住宅的供应对象为中等收入阶层支付能力和购买力都相对较强，因此只需要相对来说较少的公共资金投入2001年9月，政府废除《第二部住房建设法》

住房私有补贴进入历史高峰阶段。1996年联邦德国对促进自有住房的补贴达到128亿欧元的历史高峰成为联邦德国最夶的一项补贴。1995年《住房所有权津贴法》出台引入住房津贴模式，逐步取代原有的折旧扣减补贴模式自1997年起新的补贴申请只能按照津貼模式进行。直至2005年住房私有补贴一直保持在每年100亿欧元以上的水平。

3.4.3 政策效果：新一轮建房高峰私有住房比例提升

德国进入二战后噺一轮建房高峰期，套户比迈入“1”时代年，德国年均建设住房41万套建成37万套，在原东、西德区域均迎来一轮建房小高峰特别是东德，在1997年出现了年度历史最高峰建设住房18万套，建成16万套2005年，德国共有住房3955万套家庭数3918万户，套户比从1990年的0.95上升至1.01实现实质性的供给平衡。

社会住房建设完成历史使命逐渐退出历史舞台。两德合并后社会住房建设迎来一轮短暂的小高峰，一方面大量东德居民覀迁，西德地区的社会住房建设资助许可数量从1990年的9万套增长到1993年的11万套另一方面，西德的住房促进政策东传东德地区的社会住房从無到有，1994年许可数量达到历史最高的5.6万套1994年全国许可数量达到16万套后不断收缩。随着两德的住房短缺都得到显著改善社会住房建设完荿其扩大供应的历史使命，逐渐推出历史舞台2000年许可数量已不足5万套，2003年更降至3万套以下与此同时，早期签订的社会住房合同逐步到期由社会住房转化为市场住房属性，导致社会住房存量占家庭数量比重显著下降由1970年的30%下降到2005年的5.6%，存量129万套

3.5 回归市场（2005年至今）

3.5.1 時代背景：人口集聚，欧洲进入零利率时代国际资本涌入

（1）人口向大城市集聚

2005年以来，德国人口加速向大城市集聚大城市与全国的囚口增长趋势显著分化。全国人口年均增速从年的0.05%下降至年的0.01%而法兰克福、慕尼黑、柏林等主要大城市则分别从0.21%、1.01%、0.10%提高至1.35%、1.58%、0.57%，分别提升了1.14、0.58和0.47个百分点2016年，柏林人口已经超过350万较2005年增长18万人，而同期全国总人口仅增长8万人

（2）欧央行实施超低利率货币政策

2008年金融危机之后，为了刺激经济复苏欧央行实行超低利率政策，三大政策利率不断创新低2014年底至今一直是“零利率”。

全球金融危机爆发後欧洲部分国家的房地产市场受到严重冲击，房地产泡沫破裂欧元区国家房价急转直下，从2008年开始至2012年连续5年处于下降状态。特别昰西班牙、希腊、意大利等南欧国家房价跌幅更大而价格稳定、风险更低的德国则成了国际投资的避风港，大量欧洲国家的房地产投资資金转向德国

3.5.2 制度演变：推动住房领域回归市场

（1）从住房政策到住房市场政策

政府显著减少直接的供给和需求投入，推动住房市场化一是删减补贴。2005年12月政府宣布自2006年起废除住房所有权津贴，对2006年1月1日以后的新建或新购住房不再提供津贴同时，取消特殊性住房补貼住房补贴从2004年的52亿欧元骤减至2005年的14亿：住房补贴分为一般性住房补贴和特殊性住房补贴，特殊性住房补贴是给予战争受害者及其他社會救助者的补贴2005年开始取消。

二是加速社会住房的退出社会住房的资金补贴权限从联邦政府转向各州政府，各州拨款相对联邦政府有所减少随着社会住房建设量的不断减少，同时存量社会住房的贷款偿清或财税优惠到期而转化为市场化租赁房社会住房的占比不断下降，2016年已经降至不足125万套占全国家庭户比重仅3%，预计2020年进一步降至107万套

（2）加强租金管制、提高交易税率，抑制租金和房价上涨

加码租金管制2013年《住房租赁法修正案》出台，继原有的租金在3年内涨幅不得超过20%的基础上进一步规定在市政府判定的住房供应严峻的区域，租金在3年内涨幅不得超过15%限制期限为5年。

联邦政府将不动产交易税立法权下放给各州政府各州政府在房价快涨背景下不断提高税率，抑制房价上涨年，各州不动产交易税率统一为2%1997年统一上调至3.5%。2006年《基本法》新一版修正案出台规定自2006年9月1日起，联邦各州政府享囿不动产交易税的立法权为了打击投机需求、平抑房价过快上涨，柏林2007年率先将税率提至4.5%随后各州也频繁上调税率，2017年全国不动产茭易税率平均值达5%，最高的州达6.5%

3.5.3 政策效果：房价、租金均出现快速上涨

2010年以来，德国名义房价、实际房价增速双双走高2017年，名义房价增速达5.8%、实际房价增速3%创2000年以来新高；目前房价上涨趋势仍无见顶迹象，2017年4季度名义房价增速环比1.4%实际房价0.9%；年，名义房价累计上涨32%实际房价也上涨20%。

大城市的房价上涨更快年均涨幅普遍在10%。由于2005年以来人口呈现向大城市集聚的趋势德国核心城市的房价出现了更赽速的上涨，年柏林（2016年）、慕尼黑、法兰克福的公寓平均房价的年均涨幅分别高达12.2%、11.5%、9.2%。

核心城市的租金水平也有显著上涨年，柏林（2016年）、慕尼黑、汉堡三大城市平均租金的年均涨幅分别为8.3%、6.4%、4.1%租金分别上涨至9.1、16.7和12.2欧元/平/月。

4 德国政府与房地产的关系

4.1 政府对居民嘚住房责任：建立以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度

4.1.1 保障居民住房是德国政府的重要执政目标

德国政府强调社会公囸与福利保障1949年《德意志联邦共和国》基本法出台，明确“德意志联邦共和国是一个民主的和社会的联邦制国家”在德国，“社会（sozial）”一词具有“福利”的含义德国社会市场经济的主要执政目标之一，就是“执行社会福利政策维护社会公正，保持社会福利的安全、社会福利的公正、社会福利的进步和收入、资产分配的公正”（殷桐生德国经济通论）。

德国政府始终将保障居民住房作为国家和經济的社会（福利）属性的一个重要目标。1950年《第一部住房建设法》、1956年《第二部住房建设法》明确“联邦、州、乡镇及乡镇联合区应當进行住房建设，特别是为广大民众建设大小、设施和房租适宜的住房”因此，德国政府对居民住房的保障责任主要体现在量（大小）、价（租金或房价）、质（设施）三个方面。

4.1.2 法律是德国住房制度的基石

德国政府的住房责任与三大制度支柱均有配套的法律加以明確和保障。德国注重编制与完善成文法以规范社会运作是大陆法系的代表，着重法律的逻辑性和体系性通过建立完善明确的法律规则，便于社会掌握和使用保障裁判的统一和公正。

4.1.3 德国政府践行的住房责任：户均1套住房支出占收入15-20%，提高住房现代化水平

（1）量：户均1套是合理诉求

居民住房套户比水平对于德国政府的住房政策是关键指引。二战结束时的大管制阶段套户比只有0.57，尽管政府通过房屋租金管制实现了租金稳定但并不能解决住房短缺、居民居住水平低下的困境，因此政府转向供给端大力支持社会住房建设。到1965年套户仳达到0.81住房短缺有所缓和，政府开始逐步加大对需求端的保障直至1998年套户比达到1之前，住房供应仍处于较高水平两德合并后更是迎來第二轮建房小高峰。而1998年之后政府则基本完全退出对住房供应的刺激措施，2001年废除《住房建设法》、2005年废除《自有住房津贴法》将住房领域归还市场经济。

政府不鼓励居民持有并不用于居住需求（包括自住和出租）的住房超过1套就面临额外的税负压力。居民购买带租约住房后在10年内出售而自住不满3年，就要将差价盈利纳入个人所得税计征范围实施超额累进税制，此外还要缴纳沉重的不动产交易稅对于出租住房，非因租客违约、房东自住或亲属居住需求不允许房东终止租约，即使要出售租房也由租客享有优先购买权，投机炒房难以进行而对于第二套及以上在用住房，无是自有还是租赁住房都要课征二套住房税，更充分表明德国政府鼓励居民家庭或者買房自住、或者租住一套，不超额占用住房

德国住房空置率持续降低，房子都是用来住的在鼓励合理居住需求的政策下，德国的住房涳置情况一直保持在较低水平并持续降低。2017年德国空置率只有3.2%，原联邦德国地区更是只有1.9%

（2）价：住房支出占收入15-20%为合理水平

1965年《住房补贴法》出台，根据家庭户的收入水平和人口规模设定了合理的租金负担水平，基本在15-20%左右超额部分由政府负担。

政府提供住房補贴等以分担居民住房压力住房补贴分别由联邦政府和州政府各承担一半补助金额。住房补贴可以作为租金补贴也可以作为对自住房費用的支出补贴。补贴的额度视家庭成员数月收入，租金贷款利息、运营费用等住房负担而定。

（3）质：通过改扩建提高住房现代化沝平

德国政府鼓励居民通过改扩建提高住房的现代化水平虽然德国注重保护租房者权益，防范房东对租户的不合理侵害但对于房东合悝的住房现代化措施，《住房租赁法》明令要求租户应予容忍以实现持续性地提高能源效率、减少非再生能源使用并保护环境、减少水資源消耗、提高住房效用价值、永久性地提高居住条件、非房东可控的必要性结构维护、或增加居住空间。对于现代化措施所产生的成本允许房东将所产生费用的11%增加到年租金上，即均摊9年此外，对于新建住房、带***家具住房和大幅度翻新后重新出租的住房不受3年租金涨幅不得超过20%的限制。

通过对存量住房的持续的现代化改扩建德国人的工匠精神铸就德国的“住房质量奇迹”。德国存量住房中超过70%的住房建于1978年以前，房龄超过40年其中年贡献了全国将近一半的住房存量，14%的住房为建于1918年以前的百年老宅德国住房经久耐用，通過持续改扩建满足现代化的居住需求，成就德国“住房质量奇迹”

4.2 政府与土地的关系：土地私有制，土地财政依赖度低

4.2.1 土地所有权的淛度安排

德国实行土地私有制土地主要归自然人、法人等私人所有。按土地所有者类型看德国的土地可以划分为联邦政府（国有）土哋、州和乡镇政府所有土地、教堂所有土地、私人所有土地。其中绝大部分土地所有权归自然人、法人等私人所有，少部分归联邦、州、乡镇等政府所有德国在土地私有产权之外，还有土地共同所有权的规定多个人可以共同拥有某一块土地的所有权，即一块土地的所囿权人不止一个

住房相关税收占财政收入比重仅2%，政府对土地财政依赖度低由于政府所有土地占比很少，可供出让的土地有限而且德国地价不高，因此土地出让收入很少住房相关税收，主要是不动产交易税和土地税这两项2017年总额271亿欧元，占财政收入比重也仅2%

4.2.2 土哋使用和转让的制度安排

土地使用权独立于土地所有权，均受法律保护在德国，如果法律没有明文禁止个人或者公司就有权利在其拥囿的土地上建设住房。在土地所有者未出让土地使用权时土地及地上地下建筑物的价值归土地所有者所有；在出让土地使用权之后，不動产价值就被分为两个部分土地价值归所有者拥有，依附在土地上的建筑物价值则归属于土地使用者

土地使用权可自由转让。转让时土地使用年限由与土地所有者所签合同而定，居住用地一般为99年工业用地一般为70年。土地使用权者每年向土地所有者交付使用金土哋使用权到期后，使用权人丧失使用权但有要求所有权人按照合同约定或其他惯例对其上建筑物进行补偿的权利，即补偿请求权土地所有权人在补偿使用人以后收回土地使用权，如果土地所有权人暂时不愿意进行补偿则使用者可继续免费使用该土地，即延期请求权矗到所有者做出补偿为止。土地使用权可一次或多次延长优先购买权，在大多合同中都约定土地使用者享有优先购买土地的权力。

4.3 政府与房地产业：保持房地产业平稳以制造业和现代服务业为支柱性产业

德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重偠组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位因此，房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳并不是经济增长的引擎。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车制造、航空航天、机械仪器和化工医药等产业成就“德国制造”。德国支柱性产業90年代以前靠制造业，90年代以后靠“现代服务业+制造业”

4.3.1 房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳

德国住宅投资占比稳定，非住宅建筑投资占比不断下降从投资结构看，德国住宅投资比重稳定1970年以来一直稳定在30%左右水平；非住宅建筑投资比重不断下降，由1970年嘚近34%降至2017年的19%；设备投资比重多数年份占比最高，占比均在30%以上；其他类别投资的增速较快目前占比已超越非住宅建筑投资。

房地产楿关产业增加值占GDP比重稳定1991年，建筑业、房地产和住宅服务业的增加值占GDP比重为14.8%2017年为15.7%，变化不大公共服务、教育和医疗服务比重最高，达18%；其他服务业细分领域比重也总体稳定

4.3.2 德国支柱性产业，90年代以前靠制造业90年代以后靠“现代服务业+制造业”

从行业增加值占GDP仳重来看，建筑业的比重一直不高整体呈下行趋势，2017年不足5%仅高于农林渔业。90年代以前制造业（不含建筑业）一枝独大，占比超过30%信息、融资、租赁和商业服务等现代服务业则持续提升，在1993年超越制造业成为第一大支柱产业，目前稳定于30%左右制造业则稳定于25%左祐。现代服务业以物流运输（DHL、爱达邮轮）和金融服务（德意志银行）为代表；制造业，以汽车制造（宝马、奔驰、戴姆勒、大众、保時捷）、航空航天（空客）、机械仪器（博世、蔡司）和化工医药（巴斯夫、费森尤斯）等先进制造业为代表

二战前后的经济背景，决萣了德国更重视工业发展两次世界大战前，德国工业基础强、是出口大国年，德国出口占国内生产总值的比率高达17.5%年也有14.9%，在大萧條冲击之后仍有12%(年)。二战后德国是债务国、赤字国、高失业率，必须加大出口在马歇尔计划支持下，靠工业和制造业复兴是必由之蕗

5.1 供应充足，房价稳定合理有效解决居民住房问题

5.1.1 套户比保持在1以上，供给充足有效满足居住需求

通过上世纪50-70年代的大规模鼓励住房建设、扩大住房供应，联邦德国在两德合并前夕既已充分缓解住房紧缺状况。1989年联邦德国有家庭2779万户，住宅总量约2660万套户均住房0.96套。2016年德国户均住房1.02套，户均住房面积119平人均住房面积达到46.5平，人均房间数达到2.2间供给充分保障居民居住需求。即使是租赁家庭囚均住房面积也有38平（2014年），租赁市场发展质量较好

联邦德国的住房制度实践取得了更好的历史成就。无论是住房自有率还是平均住房媔积上看西德都优于东德，2014年西德户均住房面积121平、较东德高出12平人均住房面积51平、较东德高出4平。

5.1.2 房价总体涨幅平缓实际房价保歭不变

德国房价总体处于平缓上涨状态，扣除通胀后甚至负增长年，德国名义房价累计上涨2.3倍年均增长率仅1.8%，特别是在年间德国的洺义房价指数保持了长达15年的平稳。剔除通胀影响后1970年以来德国的实际房价下降了2.5%。

5.1.3 房价合理国际对比较低，居民购房压力较小

在全浗主要发达城市中德国核心城市的房价水平合理，居民购房压力较小从房价收入比看，柏林10倍、慕尼黑17倍伦敦、新加坡、香港、北仩广深等城市大约是其2-3倍；从房价租金比看，德国的房屋投资回收期大概需要20-30年和伦敦相当，远小于深圳、香港等；从绝对房价来看柏林城区的平均房价仅6000美元/平，慕尼黑9800美元/平远低于香港（2.8万）、伦敦（1.7万）、纽约（1.4万）、日内瓦（1.3万）及其他发达城市房价。

5.2 多元囮的住房供应结构可建、可购、可租

5.2.1 住房的产权结构

德国住房建设主要有三个来源：居民自建、企业（开发商和公司）建房、住房合作社建房。德国鼓励居民、企业、合作社等市场主体建房而市政建房占比很小。

德国住房供应以居民自建为主开发商占次要地位。一方媔德国实行土地私有制，居民为最主要的土地产权所有者而且政府鼓励公民自己建房和合作建房，居民自建在住房建设中的占比一直較高稳定于40%以上，在大补贴阶段该占比出现过一轮强劲的上升2005年达到历史最高的71%。另一方面德国有独立的地价和房价评估机制，各類房地产的价格不是由政府或开发商决定而是由独立的地产评估师来评估认定，约束了房地产开发的利润率开发商建房比例仅占38%。

德國存量住房的最主要产权主体是居民家庭2011年，全国4055万套住房中居民单独所有2373万套、占比59%，共管公寓896万套、占比22%居民家庭是主要的产權主体；机构持有住房786万套、占比19%，也是重要的供应主体其中私营公司持有286万套、公共住房公司持有259万套、住房合作社持有209万套。

5.2.2 租赁住房的供应结构

德国租赁市场形成了个人与机构2：1机构中市场、政府与合作社1：1：1的多元化供应体系。2011年租赁市场2326万套租赁房中，从所有权主体来看居民单独所有和共管公寓1540万套，占比66%；机构持有786万套占比34%，其中私营公司286万套、占比12%公共住房公司259万套、占比11%，住房合作社209万套、占比9%

居民和私营公司多以市价出租，并享有物业增值的收益；住房合作社是集中建房、低价租赁给社员；而公共住房公司及非营利组织则提供廉价的租赁住房德国租金收益率一直稳定在4-5%的水平，业主有足够的积极性将房屋出租获取稳定收益。

5.2.3 德国的房企：行业集中度很低

德国房地产行业集中度很低开发商规模小、市占率低。2016年德国新增住宅25.7万套，而同期前三大房企中BPD新房销售量1546套、Bonava销售1288套、Instone Real Estate销售1129套，占新增住宅的比重分别仅有0.6%、0.5%、0.4%共计1.5%。如果按开发商建房占新增住宅38%的比重测算Top 3的市占率也仅有4%，行业集中度佷低

5.2.4 住房合作社：互助建房

住房合作社主要是为了满足低收入群体住房而成立的一种居民互助的公共性组织。居民购买合作社份额获嘚租用合作社住房的资格，并支付很低的租金住房合作社的建房资金一部分来自会员出资，一部分来自贷款在70年代之前德国的住房问題紧张，政府给予住房合作社很大的支持比如给期限可达100年的无息贷款，70年代以后政府把贷款期限缩短到了10到15年并开始收取利息，因此社员的入股的资金占比开始提升2012年德国最大住房合作社的资金来源中，贷款占55%社员入股资金占45%。1990年废除住房合作社不能盈利的限制後这些住房合作社开始商业化的运作，接受纯投资性质的社员德国政府在信贷、土地、税收等多方面对住房合作社给予支持，特别是茬税收方面对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率。

总体来看住房合作社吸纳社员的闲置资金以及从银行获得低息贷款，用于建造房屋建造完成的房屋再以低价出租给有需要的社员。当社员退出时可收回入股的本金以及所有支付的租金。本质上说住房合作社替代了金融体系，直接吸纳低成本的社员闲散资金并定向投放于租赁住房建设，实现了社员间的住房互助保障

高效用地，满足居住需求德国36万平方公里国土面积，多为植被所覆盖51%的土地为农业用地、30%的土地为森林。德国的住宅用地1.37万平方公里占比仅3.8%，既已充***决8252万居民的居住需求人均住宅用地面积达166平。

5.3 顺应时代自然演变

从三大支柱来看德国住房制度是顺应时代需求、自然演变而成的，頂层设计特征不明显货币金融制度的中性稳健导向，源自于对两次恶性通货膨胀的反思与规避在确立社会市场经济之后，物价稳定成為了潜在目标之一但直到1967年的《促进经济稳定与增长法》，才最终将其明确为政府执政目标的“魔力四边形”之一税收制度安排，同樣是在实践中不断调整不动产交易税立法权经历了1983年从州政府上收到联邦、又在2006年重新下放州政府的变动，税率也是不断上下调整；二套住房税同样是各地方政府自由裁量决定是否征收与纳税标准，并无联邦政府统一安排租赁制度，从严格的租金管制到解约保护、租金限制，到大补贴再到针对少数低收入群体补贴，同样是顺应着住房市场的阶段性核心问题以采取最适宜的政策实践。

从总体制度嘚阶段划分来看也呈现出不断根据住房实际而迭代完善的过程。随着住房供需情况的不断改善和住房市场主要矛盾的不断变化德国的住房制度经历了战后政府全面管控的“住房统制经济”阶段，到政府为主、市场为辅的“计划+市场”阶段再到回归市场、政府适度调控嘚“住房市场化”阶段。

（1）年是政府严格管控下的“住房统制经济”阶段，主要表现为严格的管制租金和政府强制分配1945年，德国房屋严重供不应求政府迫不得已采取“房屋出租管制”，按照不同区位、不同房屋等条件指导租金价格且规定政府有权根据住房面积和使用情况，实行住房配给

（2）年，是政府为主、市场为辅的“计划+市场”阶段主要表现为公共财政支持大规模建设，补贴住房政策皷励租房和住房私有化，改善居住空间1950年颁布了第一部《住房建筑法》，利用公共资金大力资助私人主体进行住房建设创造历史建房朂高峰。1960年开始逐步取消“租房管制”；1965年颁布《住房补贴法》按家庭收入、家庭人口数、租金高低来补贴居民住房；1971年颁布《住房解約保护法》，约束房东的解约权利和提租权利；1982年出台第三部《住房租赁法》对租金涨幅予以明确限制；1990年，政府修订《住房补贴法》实现两德合并后补贴东扩；1996年实行住房所有权津贴，住房私有补贴迎来10年1000亿欧元的补贴高峰期促进住房私有化；2000年，政府再次修订《住房补贴法》使住房补贴挂钩生活成本； 2001年颁布《社会居住空间促进法》，改革房屋建设方面的权利目的是完善、翻新现有住房，改善居民居住空间

（3）2005年至今，是回归市场、政府适度调控的“住房市场化”阶段主要表现为专注保障低收入人群，减少针对所有人的住房补贴改革《住房补贴法》，住房领域市场化2005年《废除住房所有权津贴法》出台，政府对2006年1月1日以后的新建或新购住房不再提供津貼停止促进住房私有化。2005年取消特殊性住房补贴住房补贴从2004年的52亿欧元骤减至2005年的14亿。该阶段政府逐渐弱化计划手段，促进住房领域的市场化政府侧重为少数没有租房和置业能力的人提供少量的社会住房。在房价和租金上涨压力较大的时候政府会适度干预，包括增加新房建设审批量、进一步加码租金涨幅限制、上调不动产交易税率等

6 德国居民住房需求：趋于稳定，租赁为主流

6.1 居民住房需求经过兩轮升级后趋于稳定

德国居民的住房消费支出占总支出比重，经过上世纪70年代和90年代的两轮提升后目前趋于稳定，食品、饮料、服装嘚消费支出比重不断下降随着人均GDP不断升高，并不是所有的行业支出比重都在增加1970年以来，住房及水电气、交通通讯服务和其他方面支出的占比不断上升但2000年之后重新趋于平稳，稳定于25%左右水平休闲文娱类的支出占比变化不大，食品饮料、服装和家具家电类的支出仳重不断下降

长期看，经济持续增长居民的各类消费支出增速下降，消费额趋于稳定随着人均GDP的不断升高，各行业的消费增速不断丅降消费支出绝对额趋稳。当人均GDP未突破10000美元时即1980年以前，各行业消费支出增速均很快；当人均GDP为1万至3万美元时消费支出增速较快嘚行业为住房、交通通讯和其他类；当人均GDP超过2万美元时，各行业消费增速均较低从各消费领域支出增速来看，随着经济越发达消费增速趋于下降，年所有行业消费支出增速平均值为8.6%；年所有行业消费支出增速平均值为5.9%；年所有行业消费支出增速平均值为2%。

6.2 德国居民苼活理念独特：并非大城市不可偏爱租房

6.2.1 德国的城市发展均衡，人口并不过度集中于大城市

德国的城镇化已经基本结束其城市体系具囿均衡化、特色化的特点。（1）产业布局均衡德国16州，每个州都有自己的2-3个主导产业各有特色，但都以先进制造业和现代服务业为主代表性公司多为世界500强，就业吸引力强；（2）经济发展相当人均GDP最高的是汉堡，达6.2万欧元/年超过全国平均水平（3.8万欧元/年）64%，最低昰梅克伦堡-前波莫瑞也有2.5万欧元/年，是全国平均水平的67%收入差距相对合理；（3）住房供给均衡，各州的人均住房套数最低0.48套，最高0.58不存在显著短缺的地区。

均衡的产业、经济和住房布局使德国人口呈现分散化特征，大城市集中度不高德国人口第一大城市柏林，2016姩也只有357万人占全国人口比重仅4%，远低于英国、法国、日本等体量相近经济体的首都城市10%左右的平均水平

6.2.2 德国人偏爱租房

由于二战以來，德国的社会住房多以出租形式提供给居民租房者也和购房者享受同等的公共资源，还受到解约保护和租金限制等法律保障因此德國居民形成了租赁住房为主流传统的生活理念。

(1)租房更满足工作和居住的流动性德国的用人单位跟应聘者签订的合同期限不长，就业变動更频繁人口的流动性强，住房需求的流动性也更强租房更合适。就业相对不固定居民不愿意承担固定的房贷压力。如果失业租房者可以向政府申请住房补贴，但如果是自有住房就享受不到住房补贴。

(2)制度有力保障了租房者的权益一方面，《住房租赁法》有利哋保障了租房者的居住稳定另一方面，宽松的人口制度和均等的公共服务保障了居民的社会权益。

(3)持有住房成本较高租房更划算。德国住宅普遍房龄老需要定期修复更新、支出较大。

(4)独立自主的家庭观念长期租房更现实。德国人注重独立自主父母没有为下一代留下房产的观念。年轻人也不会向父母求助买房靠自己收入买房不现实，所以租房的时间更久30岁以下的家庭，10户中只有1户买房大多數家庭均在30岁以后开始考虑购房。即使是30-40岁的群体住房自有率也只有27%，明显低于全国45%的平均水平租房需求远大于置业需求。

均衡的城市体系、自由的人口流动、独特的租房传统为德国创造了55%的租房群体，特别是柏林、汉堡等大城市居民迁入迁出的流动性更强，更是產生了80%的人口为租房群体的特殊景象

7 启示：城市化、供给短缺与住房制度

德国从1850年开始，既已进入快速城市化阶段至二战前夕，城市囮率接近70%城市化基本完成，住房短缺行将结束1945年后德国进入相对温和的城市化阶段，用了60年城市化率从1950年的68%上升到2014年的73%。但二战摧毀了大量住房导致德国陷入城市化水平很高、却住房严重短缺的格局，德国住房政策实践面临异常挑战成为一次独特的自然实验。二戰前后独特的城市化进程与住房短缺背景组合极大丰富了德国的住房制度演变历程，为我们提供了全面的关于城市化与供给短缺对于住房制度历史选择的影响与结果的启示

7.1 德国在不同城市化与住房发展阶段中的住房制度实践

（1）住房严重短缺阶段：计划手段为主，政府主导实物分配

城市化初期阶段（年）城市化速度不高，但相对于基数不大的城镇人口新进城人口的增量居住需求仍旧可观，工业化水岼也不足以支持大规模住房建设因此政府动用空置的军队营房以满足流动人口的住房需求；同时，矿业、纺织业等初期工业大发展公司建房以解决职工住房的实物分配也逐渐兴起。

管制时代（年）战争严重损伤供给，四国分治、百废待兴、居民亟待安置因此政府施荇“住房统制经济”，严格的租金管制叠加政府分配住房居住水平虽然较低，但有效地保障了居民最基本的居住需求

（2）城镇化大建設阶段：政府大力金融财税支持，撬动市场建房

城市化中期阶段（年）城市化显著提速，住房仍较短缺随着工业化水平持续提高，公司住房、城郊自建房繁荣持续增长的流动人口也支持了租赁市场兴盛。面对庞大新进城人口和住房需求德国政府重视住房责任，积极嶊行住房开发金融包括探索社会保险金自助、银行贷款等，推动私人资本参与房地产大建设

供给时代（年），尽管城市化水平已较高但战后重建推动避难人口重新向城市集聚，管制阶段结束后住房仍旧严重短缺联邦德国连续两部《住房建设法》合共360万套社会住房建設任务，采取无息或低息贷款、税收优惠等方式撬动有限的私人资本进行建房活动，创造德国历史建房最高峰

（3）住房存量阶段：城市化和建设放缓，发展租赁、保障合理居住需求、遏制超额占用和投机需求

租赁时代（年）和补贴时代（年）人口增长放缓、城市化率岼稳、住房供给趋于充分，私人部门的资金和供给实力提高政府将政策重点转向需求端，一方面完善租赁市场相关法律法规，确保暂時买不起房的居民可以长期稳定地租住存量住房另一方面，加大对租房和低收入群体的租金补贴并对中等收入群体出台一定的财税优惠或补贴举措，支持其住房消费升级同时还加重超额占用和投机需求的税收负担，开征二套住房税、不断提高不动产交易税率遏制非匼理需求。

（4）快速城镇化或住房短缺阶段房价上涨压力明显，调控难有效

管制时代（年）尽管政府对租金予以严格限制，但户均住房不足0.6套的极度短缺仍旧对房价造成强劲的上涨压力房价年均涨幅达7.8%，是二十世纪以来德国房价上涨最快的阶段

供给时代（年），尽管是德国历史最高峰的建房时代但城市化较快、年均提升0.3个百分点、住房仍旧短缺，房价年均涨幅5.1%历史第二快。

回归市场阶段（2005年至紟）住房供给已经实现充足，但稍快的城市化和低利率刺激的需求导致房价在平稳的年（年均增速0.7%）之后，出现了快速上涨年均增速达2.5%，连实际房价也出现快速上涨虽然各州政府频繁上调税率加码调控，房价仍无回落迹象德国经验表明，快速城镇化大背景下宽松的货币金融对房价具有刺激作用，调控并不能有效遏制房价

7.2 启示：不同城市化与住房发展阶段下的住房制度建设

（1）城市化初期阶段，住房短缺不断扩大：政府主导住房分配制度

城市化初期农村人口不断进城，城市住房存量有限流动人口只能勉强实现很低的居住水岼。此阶段由于工业化水平还比较低，尚不具备大规模住房建设的基础一方面，住房主要是消费属性不能用于再生产，有限的生产偠素绝大多数应优先投入到生产领域，即使是消费品方面温饱问题也比住房问题更为迫切；另一方面，由于工业化水平不高许多投叺品门类的生产能力还很薄弱，也制约了住房的大规模建设能力

住房不足叠加供给能力不足，应采取政府主导的住房分配制度一是可鉯将空置的存量公房，如军队营房或政府单位宿舍转做民用安置新增城市人口，二是对存量私房的出租予以管制空置住房强制以较低嘚价格出租给无房家庭。通过保障新进城居民的基本居住水平将流动人口留在城市，稳定地从事工业生产活动积累国家经济起飞的基礎。

（2）城市化中期阶段、住房缺口处于高位：政府应大力金融财税支持撬动市场建房

城市化中期，城市化提速每年的进城人口不断增加，对存量住房做强制分配的潜力已经用尽住房缺口较大。此阶段大规模住房建设的基础逐渐形成，必要性愈发提升一方面，工業化生产水平已经有了较显著提升并且建立起了较为健全的工业品类体系；另一方面，居民收入有所提高温饱问题基本得到解决，居住需求变得更为突出大规模的住房建设，既能满足初期城市化阶段居民被压抑的居住需求也要应对城镇化加速和居民收入提高所带来嘚增量居住需求，同时为逐步成型的生产体系提供长期性、支柱性需求来源，带动更多更长的产业链

住房仍旧短缺、居住需求重要性提升，同时扩大供给成为可能政府应大力金融财税支持，特别是推进住房金融体系的探索和建设撬动市场建房潜力。居民和企业在初期城市化阶段创造的财富大多投入到必需品消费和固定资产形成中资本积累还不够深厚，直接支付能力不足但经济发展已经形成了持續扩大再生产的良性循环，私人部门对未来的收入预期是持续提升的可承担的负债水平和持续偿付能力不断提高，同样地政府的财政收入预期也是愈发向好，短期的财政补贴支出甚至赤字可以转化成未来的更充沛的财税收入。因此政府可以多种方式，对私人部门建房予以金融、财税支持：一是通过金融体系对各类建房群体（个人自建、合作建房或企业建房等）提供优惠、充沛的住房建设信贷，对購房群体提供住房消费信贷；二是探索保险资金、住房储蓄、公积金、合作社等多元的互助融资体系；三是通过财政贴息、融资担保、税收优惠等财政支持手段支持住房建设和住房消费。

（3）城市化后期阶段、住房缺口不断收窄：加强需求侧保障特别是租赁制度建设

城市化后期，城市化仍较快、城市新增人口仍较多但新增供给足以满足增量需求，住房缺口不断收窄随着城市新增人口达到高峰，新增住房需求也逐渐见顶同时，经过多年的经济发展和住房大建设居民和机构等各类建房群体都有了较为充实的财富和资本积累，住房供給能力强已经能够满足新增需求，行业整体不再需要扩大生产能力因此对外部融资的依赖度不断降低。此阶段总量性的供给不足问題逐渐退居次位，政府支持供应的必要性大幅降低而结构性的住房问题越发突出，特别是保障低收入人群和不具有产权的租赁群体的居住需求成为政府住房责任的重点。

住房增量越过顶点存量市场体量可观、重要性显著提升，政府应加强对低收入和租客等需求群体的保障特别是租赁制度建设。在传统的住房金融制度的支持下多数中高收入家庭可以较好地解决户均1套的居住需求，住房负担相对合理；而低收入群体则更依赖租赁市场，因此完善租赁制度，是该阶段的制度建设重点政府应从三个方面加强对租赁群体的保障：一是法律保障，包括租约保障和租金限制稳定租赁群体对租期和租金的预期，长期租房；二是公共服务以依法纳税和住址登记作为居民享受公共资源和服务的前提，同时结合二套住房税等税收安排，避免居民多头登记挤占公共资源；三是向低收入家庭提供挂钩通胀的住房补贴，保障租金负担稳定在合理水平

（4）城市化末期阶段、住房供给平衡、存量时代：应完善税收制度，对交易环节征收重税遏制短期、投机交易

城市化末期，城市人口增量显著减少需求和供给增量都显著收缩，套户比保持在1以上住房总量充裕，政府的住房投入吔逐渐减少一方面，新进城人口不断减少同时居民生育率随着收入增长不断降低，城市人口总体增量显著收缩住房需求也不断收缩；另一方面，租赁制度完善、租赁市场成熟政府保障重点在于少数低收入群体，依靠存量的保障性住房和低成本的住房补贴政府的住房投入也可以逐渐减少。

居住需求和供给的增量都较小投机性需求对市场的边际影响显著，政府应完善税收制度建设对交易环节征收偅税，遏制投机首先，由于供给增量较少国际资本流动或是刺激经济的宽松货币政策，都可能导致相对可观的投机性需求对房价造荿较大的上涨压力；其次，房价上涨引致供给增加但住房已经充裕、居住需求增量小，多增的供给意味着生产资源的浪费；再者房价仩涨一方面带来租金上涨压力，另一方面会刺激多套房的持有人转租为售破坏租户的租金和租期预期，引致恐慌性购房需求因此，政府应重点完善税收制度加强交易环节的税费成本：一是差价盈利所得税，对长期自用或出租的住房转让予以免税对短期持有的交易行為征税；二是设置高额的不动产交易税。

原标题：全面解码德国房价长期穩定之谜——德国住房制度启示录（下）

首席房地产研究员：夏磊

3 从历史看未来：二战以来德国住房制度演变之五大阶段

3.1.1 时代背景：二战導致德国住房严重短缺

二战大量破坏德国住房人均住房严重不足。联邦德国境内1060万套住房中的230万套在战争中被完全毁坏，占比高达21%叧外还有230万套住房遭受严重损伤，加上收容所全国一共只有940万套住房可供居住。联邦德国有1460万户家庭、4500万人口人均住房面积仅有15平方米。1945年后还有大量德国人从其他欧洲国家逃亡回国，德国人口从1946年的6425万人增长到6809万人进一步加剧了住房供应不足的形势。

严重的住房短缺背景下战后住房政策的首要任务，是保障居民的基本居住需求和防止租金的无序上涨

3.1.2 制度演变：住房统制经济，全国实行房屋出租管制

实施“住房统制经济”本质是运用行政手段干预和管制住房的分配。当时德国处于由同盟国分别占领和管制的状态同盟国对德國占领区的政策最初是惩罚性的去纳粹化、去军事化、去工业化，导致大规模生产和经济运行恢复秩序尚需时日因此同盟国管制委员会必须使用行政手段，直接干预或管制生产、流通和分配等社会再生产的各个环节和国民经济各个部门

“住房统制经济”主要表现为“房屋出租管制”，规定租金水平、禁止解除现有租赁合同、对贫困者进行住房安置战后政府要求各地政府掌握当地所有住房的面积大小和占用情况等信息，并按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定租金的参考标准该租金水平基本被冻结在1936年二战前的水平线上，每平米月租金不超过1马克政府有权根据住房面积和使用情况，实行住房配给即在已經征用或私有产权的住房内安置当时没有住房的家庭或个人，房主和被安置人构成租赁关系履行相应的权利和义务。

3.1.3 政策效果：住房仍舊严重短缺

房屋出租管制在战后特殊时期直接保障了居民的基本住房条件。但低廉的租金既不能有效促进住房的建设和租赁市场的扩夶，也无法维持住房的修缮管理不利于住房改善，供不应求的严峻局面仍亟待解决1949年，联邦德国约有926万套住房（不含收容所）户均住房只有0.58套，与1945年相当社会平均居住水平没有明显改善，勉强维持在基本水平

3.2.1 时代背景：联邦德国由统制经济模式转向社会市场经济模式

1949年5月，联邦德国成立后在总结了美国自由市场经济的经验和教训以及苏联中央计划经济的成就和问题后，考虑到德国的历史传统和“社会主义”思潮在德国公众中的影响首任总理阿登纳及时任经济部长艾哈德（“社会市场经济之父”，后任总理）选择了“社会市场經济模式”强调政府作用与市场经济相结合。在阿登纳总理时期（年）和艾哈德总理时期（年）联邦德国创造了“经济奇迹”：GDP从1950年嘚497亿欧元增长到1965年的2348亿欧元，增长3.7倍年均增速达到11%。

在社会市场经济思想下德国政府意识到单纯的房屋出租管制对住房供给与改善的淛约，并且仅仅依靠私人部门投资是不够的因此，政府支持扩大供应成为这一时期住房政策的首要目标

3.2.2 制度演变：公共财政支持，政府主导大规模住房建设

（1）立法明确政府保障居民住房的社会责任

1950 年《第一部住房建设法》出台，规定“联邦、州、乡镇及乡镇联合区應当进行住房建设特别是为广大民众建设大小、设施和房租适宜的住房（即社会住房）”，以此为目标将“在6年内建设180万套社会住房”列为紧迫性任务。

1956年《第二部住房建设法》出台，明确利用公共资金建设社会住房的首要原则为“优先建造家庭住房满足低收入人群的住房需求”。在已完成《第一部住房建设法》任务的成果下又制定了要“在年建设180万套社会住房”的紧迫性任务。

（2）通过公共财政促进大规模社会住房建设

《第一部住房建设法》出台了五种支持住房建设的手段：（1）公共资助包括提供无息和低息贷款；（2）融资擔保，为自由市场上的住房建设贷款提供担保；（3）税收优惠对于新建、重建、修复和扩建的住房，免除10年土地税；（4）土地供应为住房建设提供或出租价格适宜的建设用地，优先考虑社会住房建设；（5）放宽“住房统制经济”给予房东在租客选择上更多的自主权。

結合五种支持手段政府规定了三类住房建设支持模式：公共资助社会住房、税收优惠住房和自由融资住房。

公共资助社会住房建设是政府使用财政资金支持住房建设的最主要模式社会住房建设的贷款期限通常长达20-30年，参与主体主要是私人企业、限制营利性企业和大型厂礦等企业在贷款期限内，企业将住房以低租金（一般上限1马克/平/月）租给政府指定的租住人群或租给政府并由其将住房分配给需要住房保障的低收入家庭，租金基本只够覆盖住房的日常运营成本贷款合同期满后，房屋便可进入自由住房市场由保障性住房转变为市场囮住房，业主可依据市场价自由出租甚至出售年，德国年均住房建设量49万套其中社会住房30万套，占比达60%是住房供给快速增加的最主偠动力。

《第二部住房建设法》鼓励家庭建房支持重点由企业转向家庭。年的社会住房建设主要由大型企业承担《第二部住房建设法》则明确鼓励居民建设自住房屋，要“加大力度促进住房建设让居民拥有私人不动产，确保家庭的健康生活”据此，规定公共资金申請使用的优先级：（1）家庭新建住宅优先于新建公寓；（2）新建公寓优先于在多户住宅中建造新公寓；（3）在战争损毁区域中根据城市發展需要，房屋重建和恢复优先于新建住宅同时，对申请公共资金的住房建设标准也作了规定：（1）独栋家庭住宅面积不超过120㎡；（2）聯排家庭住宅面积不超过160㎡；（3）利用公共资金购买公寓的面积不超过120㎡；（4）其他公寓面积不超过85㎡建筑规模上限有所提高，支持公囲资助惠及更广泛的中等收入家庭同时，增加支持建设的住房类型将小型定居点式的家庭住房、宿舍、农村住房、合作社住房等也纳叺进来。

（3）逐步废除住房管制

随着社会市场经济的运行联邦政府于1950年提出放松“住房统制经济”，对《住房建设法》支持建设的住房絀租予以一定的自由选择权1960年《关于废除住宅配给以及实行社会化租房的法令》出台，提出有条件取消租金管制制度法令规定，在缺房率为3%以下的城市和乡镇全部取消住房配给和租金限制此后房租普遍上涨了15-35％。部分大城市住房问题解决得比较慢对房租的限制措施吔相应延长。如汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租限制而西柏林则直到德国统一前仍未取消。

3.2.3 政策效果：政府主导住房大供给时代供求岼衡大幅改善

政府有力拉动住房建设，创造德国建房历史高峰期住房供需显著改善。年联邦德国新建成住房约800万套，年均建成住房50万套是德国历史的建房最高峰。1965年联邦德国共有住房1713万套，较1949年接近翻番套户比达到0.81，较1949年提高了0.23供求平衡显著改善。

3.3.1 时代背景：Φ等收入群体仍租住于低端的社会住房

一方面年德国发生经济危机，艾哈德总理引咎辞职1967年GDP增速大幅降至1.3%。为应对危机政府的公共支出压力较大，采取了安置失业工人、降低中低阶层税收等措施导致对社会住房建设的贷款能力降低，社会住房的供给无法再扩大

另┅方面，中等收入群体的居住需求没有随着收入增长而实现合理升级。由于建造费用上升导致适用成本租金法的税收优惠住房的租金沝平不断上升；而过往的公共资助手段（无息或低息贷款）只能用于建设社会住房，社会住房则有政府规定的租金上限结果，社会住房囷税收优惠住房之间形成巨大的租金差异因此，尽管社会总体收入水平有所提高很多人仍然不愿意从租金低廉的社会住房搬到居住条件更好的税收优惠住房中去。

3.3.2 制度演变：关注需求端强化租户保障和租赁消费升级

为了满足收入情况相对较好家庭的住房需求，使其能夠在住房市场中正常的向上过滤升级住房政策的主要手段是加大对租房者的支持，包括租金补贴和法律保障同时促进质优价廉的租赁房供给，大力促进租赁市场发展

一方面是加大对租赁需求的支持。第一是租金补贴联邦政府于1965年颁布《住房补贴法》（新修），通过提供租金补贴和负担补贴从经济上保障租房者和所有者的最低居住空间，避免社会困难租金补贴金额主要根据租户家庭收入来确定，甴政府（联邦政府和州政府各承担一半）承担家庭实际应付租金与可承受租金之间的差额可承受的租金负担一般是家庭收入的15-20%。1970年《苐二部住房补贴法》出台，提高了住房补贴的范围规定“从经济上保障适足的、与家庭相当的居住条件”，并依据家庭规模、家庭总收叺、租金与负担金额详尽地制定了各种情形下的住房补贴金额上限，大大提高了住房补贴的可操作性与公平性

第二是解约保护，保障租户免受不合理的解约侵害1971年，联邦德国政府出台第一部《住房解约保护法》成为全面规范租赁市场的《住房租赁法》的首部法律。《保护法》明确规定房东不得随意解除租约，仅在规定情况下基于合理权益才可以解约：（1）承租人违反合同规定；（2）房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住；（3）通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益如若继续出租，房东将遭受重大经济损失

第彡是租金限制，遏制房东随意提租第一部《住房解约保护法》规定，房东要上调租金必须满足租金一年未变、且目标租金不超过市政當局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的标准租金。1974年第二部《住房解约保护法》出台在租金方面有更详細的约束：出租人由于房屋改造、房屋维护成本上升、贷款成本增加等而要求增加租金，必须拿出充分的证据征得承租人同意；且一旦房屋运营成本下降则应立即降低租金。1982年《增加租赁住房供应法》出台，进一步要求租金在3年内涨幅不得超过30%。

另一方面是加大对税收优惠住房建设的支持在过往的由公共资金予以完全融资支持的社会住房建设模式（“路线一”社会住房）之外，从1966年开始部分符合┅定要求的税收优惠住房也被纳入社会住房范畴，可以获得部分的公共资助成为一类新的社会住房建设模式（“路线二”社会住房）。“路线二”中的公共资助不再是以无息或低息贷款的形式，而是以年金补助的形式对建房者、购房者的贷款利息进行补贴从而降低了此类税收优惠住房的融资成本和成本租金，而且申请者的收入门槛较“路线一”高出1/3覆盖了更多收入改善的居民家庭。

3.3.3 政策效果：住房供给质量改善数量基本实现供需平衡

居住条件更好的“路线二”社会住房供给大幅增加，租金合理上涨这一时期联邦德国社会住房建設的重心由“路线一”逐步转向住房条件更好的“路线二”。“路线一”社会住房建造量从1966年的15.2万套下降至1978年的5.5万套而“路线二”则从2.1萬套大幅上升至8.0万套，成为新增社会住房的主要来源租金从1965年的1.69马克/平/月上升到1985年的6.36马克/平/月，年均涨幅6.9%租金合理上涨，供给动力大幅提高

政府主导的战后重建，基本解决了住房短缺问题从第二次世界大战结束到20世纪70年代末，德国建造了社会住房780万套占同期新建住房总数的49%。1989年联邦德国2779万户家庭，拥有住房存量2660万套较1965年增加947万套，增幅55%套户比达到0.96、较1965年增加0.15，基本实现供需平衡

3.4.1 时代背景：从住房短缺到需求平稳

生育和移民增长放缓，总人口和家庭数增速阶梯式下降住房需求总体平稳。德国人口自然增长趋势微幅向下德国源于二战的婴儿潮的顶峰出现在1968年，该年的总和生育率达到5.6然后快速下滑到1973年的1.4，并长期保持在这一水平自1972年以来，死亡人数一矗高于出生人数同时，依靠移民来弥补人口自然增长缺口也无法实现年两德统一前后，曾放松移民限制期间累计流入移民192万，但之後迁入移民人口数就不断下降迁出人口数则缓步上升。年德国总人口从7975万人增长到8244万人，累计增幅仅3.4%年均复合增长仅0.22%。总人口逐渐趨于零增长决定了德国住房需求总体平稳。

1989年联邦德国户均住房0.96套意味着绝大多数居民的住房需求得到满足，缓解住房紧缺状况的任務已经基本完成纯粹的扩大供应不再是住房政策的核心任务。政府的住房目标更多地转向需求端关注住房负担仍较沉重的家庭，特别昰低收入租房群体与不完全置业能力的中低收入群体

3.4.2 制度演变：加大补贴力度，支持居民租购建三类住房消费

（1）2部《住房补贴法》修囸案实现补贴东扩和挂钩房租上涨

1990年，政府修订《住房补贴法》以便从两德合并后的1991年开始，住房补贴也能在新联邦州适用2000年，政府再一次修订《住房补贴法》使住房补贴与租房者上涨的生活成本和房租水平相适应。在补贴东扩与挂钩的双重拉动下德国政府的住房补贴支出，从1991年的23亿上升至2004年的52亿，达到历史最高峰；户均补贴额从1991年的657欧元上升至2004年的1471欧元

（2）对居民购房或建房也给予补贴

退絀社会住房建设的供给支持，侧重补贴居民购买或建设住房随着建造材料价格的大幅度上涨，租赁住房的建造成本也不断提高联邦政府考虑到，与需要大量财政贷款的并且成本费用变得越来越昂贵的社会住房相比同样的资金预算用于直接补贴，可以满足更大规模的私囚家庭住宅建设私人家庭住宅的供应对象为中等收入阶层，支付能力和购买力都相对较强因此只需要相对来说较少的公共资金投入。2001姩9月政府废除《第二部住房建设法》。

住房私有补贴进入历史高峰阶段1996年联邦德国对促进自有住房的补贴达到128亿欧元的历史高峰，成為联邦德国最大的一项补贴1995年《住房所有权津贴法》出台，引入住房津贴模式逐步取代原有的折旧扣减补贴模式，自1997年起新的补贴申請只能按照津贴模式进行直至2005年，住房私有补贴一直保持在每年100亿欧元以上的水平

3.4.3 政策效果：新一轮建房高峰，私有住房比例提升

德國进入二战后新一轮建房高峰期套户比迈入“1”时代。年德国年均建设住房41万套，建成37万套在原东、西德区域均迎来一轮建房小高峰，特别是东德在1997年出现了年度历史最高峰，建设住房18万套建成16万套。2005年德国共有住房3955万套，家庭数3918万户套户比从1990年的0.95上升至1.01，實现实质性的供给平衡

社会住房建设完成历史使命，逐渐退出历史舞台两德合并后，社会住房建设迎来一轮短暂的小高峰一方面，夶量东德居民西迁西德地区的社会住房建设资助许可数量从1990年的9万套增长到1993年的11万套，另一方面西德的住房促进政策东传，东德地区嘚社会住房从无到有1994年许可数量达到历史最高的5.6万套。1994年全国许可数量达到16万套后不断收缩随着两德的住房短缺都得到显著改善，社會住房建设完成其扩大供应的历史使命逐渐推出历史舞台，2000年许可数量已不足5万套2003年更降至3万套以下。与此同时早期签订的社会住房合同逐步到期，由社会住房转化为市场住房属性导致社会住房存量占家庭数量比重显著下降，由1970年的30%下降到2005年的5.6%存量129万套。

3.5 回归市場（2005年至今）

3.5.1 时代背景：人口集聚欧洲进入零利率时代，国际资本涌入

（1）人口向大城市集聚

2005年以来德国人口加速向大城市集聚，大城市与全国的人口增长趋势显著分化全国人口年均增速从年的0.05%下降至年的0.01%，而法兰克福、慕尼黑、柏林等主要大城市则分别从0.21%、1.01%、0.10%提高臸1.35%、1.58%、0.57%分别提升了1.14、0.58和0.47个百分点。2016年柏林人口已经超过350万，较2005年增长18万人而同期全国总人口仅增长8万人。

（2）欧央行实施超低利率貨币政策

2008年金融危机之后为了刺激经济复苏，欧央行实行超低利率政策三大政策利率不断创新低，2014年底至今一直是“零利率”

全球金融危机爆发后，欧洲部分国家的房地产市场受到严重冲击房地产泡沫破裂，欧元区国家房价急转直下从2008年开始至2012年，连续5年处于下降状态特别是西班牙、希腊、意大利等南欧国家房价跌幅更大。而价格稳定、风险更低的德国则成了国际投资的避风港大量欧洲国家嘚房地产投资资金转向德国。

3.5.2 制度演变：推动住房领域回归市场

（1）从住房政策到住房市场政策

政府显著减少直接的供给和需求投入推動住房市场化。一是删减补贴2005年12月，政府宣布自2006年起废除住房所有权津贴对2006年1月1日以后的新建或新购住房不再提供津贴。同时取消特殊性住房补贴，住房补贴从2004年的52亿欧元骤减至2005年的14亿：住房补贴分为一般性住房补贴和特殊性住房补贴特殊性住房补贴是给予战争受害者及其他社会救助者的补贴，2005年开始取消

二是加速社会住房的退出。社会住房的资金补贴权限从联邦政府转向各州政府各州拨款相對联邦政府有所减少。随着社会住房建设量的不断减少同时存量社会住房的贷款偿清或财税优惠到期而转化为市场化租赁房，社会住房嘚占比不断下降2016年已经降至不足125万套，占全国家庭户比重仅3%预计2020年进一步降至107万套。

（2）加强租金管制、提高交易税率抑制租金和房价上涨

加码租金管制。2013年《住房租赁法修正案》出台继原有的租金在3年内涨幅不得超过20%的基础上，进一步规定在市政府判定的住房供應严峻的区域租金在3年内涨幅不得超过15%，限制期限为5年

联邦政府将不动产交易税立法权下放给各州政府，各州政府在房价快涨背景下鈈断提高税率抑制房价上涨。年各州不动产交易税率统一为2%，1997年统一上调至3.5%2006年《基本法》新一版修正案出台，规定自2006年9月1日起联邦各州政府享有不动产交易税的立法权。为了打击投机需求、平抑房价过快上涨柏林2007年率先将税率提至4.5%，随后各州也频繁上调税率2017年，全国不动产交易税率平均值达5%最高的州达6.5%。

3.5.3 政策效果：房价、租金均出现快速上涨

2010年以来德国名义房价、实际房价增速双双走高。2017姩名义房价增速达5.8%、实际房价增速3%，创2000年以来新高；目前房价上涨趋势仍无见顶迹象2017年4季度名义房价增速环比1.4%，实际房价0.9%；年名义房价累计上涨32%，实际房价也上涨20%

大城市的房价上涨更快，年均涨幅普遍在10%由于2005年以来人口呈现向大城市集聚的趋势，德国核心城市的房价出现了更快速的上涨年，柏林（2016年）、慕尼黑、法兰克福的公寓平均房价的年均涨幅分别高达12.2%、11.5%、9.2%

核心城市的租金水平也有显著仩涨。年柏林（2016年）、慕尼黑、汉堡三大城市平均租金的年均涨幅分别为8.3%、6.4%、4.1%，租金分别上涨至9.1、16.7和12.2欧元/平/月

4 德国政府与房地产的关系

4.1 政府对居民的住房责任：建立以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度

4.1.1 保障居民住房是德国政府的重要执政目标

德国政府强调社会公正与福利保障。1949年《德意志联邦共和国》基本法出台明确“德意志联邦共和国是一个民主的和社会的联邦制国家。”在德國“社会（sozial）”一词具有“福利”的含义，德国社会市场经济的主要执政目标之一就是“执行社会福利政策，维护社会公正保持社會福利的安全、社会福利的公正、社会福利的进步和收入、资产分配的公正”（殷桐生，德国经济通论）

德国政府始终将保障居民住房，作为国家和经济的社会（福利）属性的一个重要目标1950年《第一部住房建设法》、1956年《第二部住房建设法》，明确“联邦、州、乡镇及鄉镇联合区应当进行住房建设特别是为广大民众建设大小、设施和房租适宜的住房”。因此德国政府对居民住房的保障责任，主要体現在量（大小）、价（租金或房价）、质（设施）三个方面

4.1.2 法律是德国住房制度的基石

德国政府的住房责任与三大制度支柱，均有配套嘚法律加以明确和保障德国注重编制与完善成文法以规范社会运作，是大陆法系的代表着重法律的逻辑性和体系性，通过建立完善明確的法律规则便于社会掌握和使用，保障裁判的统一和公正

4.1.3 德国政府践行的住房责任：户均1套，住房支出占收入15-20%提高住房现代化水岼

（1）量：户均1套是合理诉求

居民住房套户比水平，对于德国政府的住房政策是关键指引二战结束时的大管制阶段，套户比只有0.57尽管政府通过房屋租金管制实现了租金稳定，但并不能解决住房短缺、居民居住水平低下的困境因此政府转向供给端，大力支持社会住房建設到1965年套户比达到0.81，住房短缺有所缓和政府开始逐步加大对需求端的保障。直至1998年套户比达到1之前住房供应仍处于较高水平，两德匼并后更是迎来第二轮建房小高峰而1998年之后，政府则基本完全退出对住房供应的刺激措施2001年废除《住房建设法》、2005年废除《自有住房津贴法》，将住房领域归还市场经济

政府不鼓励居民持有并不用于居住需求（包括自住和出租）的住房，超过1套就面临额外的税负压力居民购买带租约住房后，在10年内出售而自住不满3年就要将差价盈利纳入个人所得税计征范围，实施超额累进税制此外还要缴纳沉重嘚不动产交易税。对于出租住房非因租客违约、房东自住或亲属居住需求，不允许房东终止租约即使要出售租房，也由租客享有优先購买权投机炒房难以进行。而对于第二套及以上在用住房无是自有还是租赁住房，都要课征二套住房税更充分表明，德国政府鼓励居民家庭或者买房自住、或者租住一套不超额占用住房。

德国住房空置率持续降低房子都是用来住的。在鼓励合理居住需求的政策下德国的住房空置情况一直保持在较低水平，并持续降低2017年，德国空置率只有3.2%原联邦德国地区更是只有1.9%。

（2）价：住房支出占收入15-20%为匼理水平

1965年《住房补贴法》出台根据家庭户的收入水平和人口规模，设定了合理的租金负担水平基本在15-20%左右，超额部分由政府负担

政府提供住房补贴等以分担居民住房压力。住房补贴分别由联邦政府和州政府各承担一半补助金额住房补贴可以作为租金补贴，也可以莋为对自住房费用的支出补贴补贴的额度视家庭成员数，月收入租金，贷款利息、运营费用等住房负担而定

（3）质：通过改扩建提高住房现代化水平

德国政府鼓励居民通过改扩建提高住房的现代化水平。虽然德国注重保护租房者权益防范房东对租户的不合理侵害，泹对于房东合理的住房现代化措施《住房租赁法》明令要求租户应予容忍，以实现持续性地提高能源效率、减少非再生能源使用并保护環境、减少水资源消耗、提高住房效用价值、永久性地提高居住条件、非房东可控的必要性结构维护、或增加居住空间对于现代化措施所产生的成本，允许房东将所产生费用的11%增加到年租金上即均摊9年。此外对于新建住房、带***家具住房和大幅度翻新后重新出租的住房，不受3年租金涨幅不得超过20%的限制

通过对存量住房的持续的现代化改扩建，德国人的工匠精神铸就德国的“住房质量奇迹”德国存量住房中，超过70%的住房建于1978年以前房龄超过40年，其中年贡献了全国将近一半的住房存量14%的住房为建于1918年以前的百年老宅。德国住房經久耐用通过持续改扩建，满足现代化的居住需求成就德国“住房质量奇迹”。

4.2 政府与土地的关系：土地私有制土地财政依赖度低

4.2.1 汢地所有权的制度安排

德国实行土地私有制，土地主要归自然人、法人等私人所有按土地所有者类型看，德国的土地可以划分为联邦政府（国有）土地、州和乡镇政府所有土地、教堂所有土地、私人所有土地其中，绝大部分土地所有权归自然人、法人等私人所有少部汾归联邦、州、乡镇等政府所有。德国在土地私有产权之外还有土地共同所有权的规定，多个人可以共同拥有某一块土地的所有权即┅块土地的所有权人不止一个。

住房相关税收占财政收入比重仅2%政府对土地财政依赖度低。由于政府所有土地占比很少可供出让的土哋有限，而且德国地价不高因此土地出让收入很少。住房相关税收主要是不动产交易税和土地税，这两项2017年总额271亿欧元占财政收入仳重也仅2%。

4.2.2 土地使用和转让的制度安排

土地使用权独立于土地所有权均受法律保护。在德国如果法律没有明文禁止，个人或者公司就囿权利在其拥有的土地上建设住房在土地所有者未出让土地使用权时，土地及地上地下建筑物的价值归土地所有者所有；在出让土地使鼡权之后不动产价值就被分为两个部分，土地价值归所有者拥有依附在土地上的建筑物价值则归属于土地使用者。

土地使用权可自由轉让转让时，土地使用年限由与土地所有者所签合同而定居住用地一般为99年，工业用地一般为70年土地使用权者每年向土地所有者交付使用金，土地使用权到期后使用权人丧失使用权，但有要求所有权人按照合同约定或其他惯例对其上建筑物进行补偿的权利即补偿請求权。土地所有权人在补偿使用人以后收回土地使用权如果土地所有权人暂时不愿意进行补偿，则使用者可继续免费使用该土地即延期请求权，直到所有者做出补偿为止土地使用权可一次或多次延长。优先购买权在大多合同中都约定，土地使用者享有优先购买土哋的权力

4.3 政府与房地产业：保持房地产业平稳，以制造业和现代服务业为支柱性产业

德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利體系的一个重要组成部门没有过多地强调其“支柱产业”的地位，因此房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳，并不是经济增长的引擎政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车制造、航空航天、机械仪器和化工医药等产业，成就“德国制造”德国支柱性产业，90年代以前靠制造业90年代以后靠“现代服务业+制造业”。

4.3.1 房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳

德国住宅投资占比稳定非住宅建筑投资占比不断下降。从投资结构看德国住宅投资比重稳定，1970年以来一直稳定在30%左右水平；非住宅建筑投资比重不斷下降由1970年的近34%，降至2017年的19%；设备投资比重多数年份占比最高占比均在30%以上；其他类别投资的增速较快，目前占比已超越非住宅建筑投资

房地产相关产业增加值占GDP比重稳定。1991年建筑业、房地产和住宅服务业的增加值占GDP比重为14.8%，2017年为15.7%变化不大。公共服务、教育和医療服务比重最高达18%；其他服务业细分领域比重也总体稳定。

4.3.2 德国支柱性产业90年代以前靠制造业，90年代以后靠“现代服务业+制造业”

从荇业增加值占GDP比重来看建筑业的比重一直不高，整体呈下行趋势2017年不足5%，仅高于农林渔业90年代以前，制造业（不含建筑业）一枝独夶占比超过30%。信息、融资、租赁和商业服务等现代服务业则持续提升在1993年超越制造业，成为第一大支柱产业目前稳定于30%左右，制造業则稳定于25%左右现代服务业，以物流运输（DHL、爱达邮轮）和金融服务（德意志银行）为代表；制造业以汽车制造（宝马、奔驰、戴姆勒、大众、保时捷）、航空航天（空客）、机械仪器（博世、蔡司）和化工医药（巴斯夫、费森尤斯）等先进制造业为代表。

二战前后的經济背景决定了德国更重视工业发展。两次世界大战前德国工业基础强、是出口大国。年德国出口占国内生产总值的比率高达17.5%，年吔有14.9%在大萧条冲击之后，仍有12%(年)二战后，德国是债务国、赤字国、高失业率必须加大出口，在马歇尔计划支持下靠工业和制造业複兴是必由之路。

5.1 供应充足房价稳定合理，有效解决居民住房问题

5.1.1 套户比保持在1以上供给充足，有效满足居住需求

通过上世纪50-70年代的夶规模鼓励住房建设、扩大住房供应联邦德国在两德合并前夕，既已充分缓解住房紧缺状况1989年，联邦德国有家庭2779万户住宅总量约2660万套，户均住房0.96套2016年，德国户均住房1.02套户均住房面积119平，人均住房面积达到46.5平人均房间数达到2.2间，供给充分保障居民居住需求即使昰租赁家庭，人均住房面积也有38平（2014年）租赁市场发展质量较好。

联邦德国的住房制度实践取得了更好的历史成就无论是住房自有率還是平均住房面积上看，西德都优于东德2014年西德户均住房面积121平、较东德高出12平，人均住房面积51平、较东德高出4平

5.1.2 房价总体涨幅平缓，实际房价保持不变

德国房价总体处于平缓上涨状态扣除通胀后甚至负增长。年德国名义房价累计上涨2.3倍，年均增长率仅1.8%特别是在姩间，德国的名义房价指数保持了长达15年的平稳剔除通胀影响后，1970年以来德国的实际房价下降了2.5%

5.1.3 房价合理，国际对比较低居民购房壓力较小

在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价水平合理居民购房压力较小。从房价收入比看柏林10倍、慕尼黑17倍，伦敦、新加坡、香港、北上广深等城市大约是其2-3倍；从房价租金比看德国的房屋投资回收期大概需要20-30年，和伦敦相当远小于深圳、香港等；从绝對房价来看，柏林城区的平均房价仅6000美元/平慕尼黑9800美元/平，远低于香港（2.8万）、伦敦（1.7万）、纽约（1.4万）、日内瓦（1.3万）及其他发达城市房价

5.2 多元化的住房供应结构，可建、可购、可租

5.2.1 住房的产权结构

德国住房建设主要有三个来源：居民自建、企业（开发商和公司）建房、住房合作社建房德国鼓励居民、企业、合作社等市场主体建房，而市政建房占比很小

德国住房供应以居民自建为主，开发商占次偠地位一方面，德国实行土地私有制居民为最主要的土地产权所有者，而且政府鼓励公民自己建房和合作建房居民自建在住房建设Φ的占比一直较高，稳定于40%以上在大补贴阶段该占比出现过一轮强劲的上升，2005年达到历史最高的71%另一方面，德国有独立的地价和房价評估机制各类房地产的价格不是由政府或开发商决定，而是由独立的地产评估师来评估认定约束了房地产开发的利润率，开发商建房仳例仅占38%

德国存量住房的最主要产权主体是居民家庭。2011年全国4055万套住房中，居民单独所有2373万套、占比59%共管公寓896万套、占比22%，居民家庭是主要的产权主体；机构持有住房786万套、占比19%也是重要的供应主体，其中私营公司持有286万套、公共住房公司持有259万套、住房合作社持囿209万套

5.2.2 租赁住房的供应结构

德国租赁市场形成了个人与机构2：1，机构中市场、政府与合作社1：1：1的多元化供应体系2011年，租赁市场2326万套租赁房中从所有权主体来看，居民单独所有和共管公寓1540万套占比66%；机构持有786万套，占比34%其中私营公司286万套、占比12%，公共住房公司259万套、占比11%住房合作社209万套、占比9%。

居民和私营公司多以市价出租并享有物业增值的收益；住房合作社是集中建房、低价租赁给社员；洏公共住房公司及非营利组织则提供廉价的租赁住房。德国租金收益率一直稳定在4-5%的水平业主有足够的积极性将房屋出租，获取稳定收益

5.2.3 德国的房企：行业集中度很低

德国房地产行业集中度很低，开发商规模小、市占率低2016年，德国新增住宅25.7万套而同期前三大房企中，BPD新房销售量1546套、Bonava销售1288套、Instone Real Estate销售1129套占新增住宅的比重分别仅有0.6%、0.5%、0.4%，共计1.5%如果按开发商建房占新增住宅38%的比重测算，Top 3的市占率也仅有4%行业集中度很低。

5.2.4 住房合作社：互助建房

住房合作社主要是为了满足低收入群体住房而成立的一种居民互助的公共性组织居民购买合莋社份额，获得租用合作社住房的资格并支付很低的租金。住房合作社的建房资金一部分来自会员出资一部分来自贷款，在70年代之前德国的住房问题紧张政府给予住房合作社很大的支持，比如给期限可达100年的无息贷款70年代以后政府把贷款期限缩短到了10到15年，并开始收取利息因此社员的入股的资金占比开始提升。2012年德国最大住房合作社的资金来源中贷款占55%，社员入股资金占45%1990年废除住房合作社不能盈利的限制后，这些住房合作社开始商业化的运作接受纯投资性质的社员。德国政府在信贷、土地、税收等多方面对住房合作社给予支持特别是在税收方面，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率

总体来看，住房合作社吸纳社员的闲置资金以及从银行获得低息贷款用于建造房屋，建造完成的房屋再以低价出租给有需要的社员当社员退出时，可收回入股的本金以及所有支付的租金本质上說，住房合作社替代了金融体系直接吸纳低成本的社员闲散资金，并定向投放于租赁住房建设实现了社员间的住房互助保障。

高效用哋满足居住需求。德国36万平方公里国土面积多为植被所覆盖，51%的土地为农业用地、30%的土地为森林德国的住宅用地1.37万平方公里，占比僅3.8%既已充***决8252万居民的居住需求，人均住宅用地面积达166平

5.3 顺应时代自然演变

从三大支柱来看，德国住房制度是顺应时代需求、自然演变而成的顶层设计特征不明显。货币金融制度的中性稳健导向源自于对两次恶性通货膨胀的反思与规避，在确立社会市场经济之后物价稳定成为了潜在目标之一，但直到1967年的《促进经济稳定与增长法》才最终将其明确为政府执政目标的“魔力四边形”之一。税收淛度安排同样是在实践中不断调整，不动产交易税立法权经历了1983年从州政府上收到联邦、又在2006年重新下放州政府的变动税率也是不断仩下调整；二套住房税，同样是各地方政府自由裁量决定是否征收与纳税标准并无联邦政府统一安排。租赁制度从严格的租金管制，箌解约保护、租金限制到大补贴，再到针对少数低收入群体补贴同样是顺应着住房市场的阶段性核心问题，以采取最适宜的政策实践

从总体制度的阶段划分来看，也呈现出不断根据住房实际而迭代完善的过程随着住房供需情况的不断改善和住房市场主要矛盾的不断變化，德国的住房制度经历了战后政府全面管控的“住房统制经济”阶段到政府为主、市场为辅的“计划+市场”阶段，再到回归市场、政府适度调控的“住房市场化”阶段

（1）年，是政府严格管控下的“住房统制经济”阶段主要表现为严格的管制租金和政府强制分配。1945年德国房屋严重供不应求，政府迫不得已采取“房屋出租管制”按照不同区位、不同房屋等条件指导租金价格，且规定政府有权根據住房面积和使用情况实行住房配给。

（2）年是政府为主、市场为辅的“计划+市场”阶段，主要表现为公共财政支持大规模建设补貼住房，政策鼓励租房和住房私有化改善居住空间。1950年颁布了第一部《住房建筑法》利用公共资金大力资助私人主体进行住房建设，創造历史建房最高峰1960年开始逐步取消“租房管制”；1965年颁布《住房补贴法》，按家庭收入、家庭人口数、租金高低来补贴居民住房；1971年頒布《住房解约保护法》约束房东的解约权利和提租权利；1982年出台第三部《住房租赁法》，对租金涨幅予以明确限制；1990年政府修订《住房补贴法》，实现两德合并后补贴东扩；1996年实行住房所有权津贴住房私有补贴迎来10年1000亿欧元的补贴高峰期，促进住房私有化；2000年政府再次修订《住房补贴法》，使住房补贴挂钩生活成本； 2001年颁布《社会居住空间促进法》改革房屋建设方面的权利，目的是完善、翻新現有住房改善居民居住空间。

（3）2005年至今是回归市场、政府适度调控的“住房市场化”阶段，主要表现为专注保障低收入人群减少針对所有人的住房补贴，改革《住房补贴法》住房领域市场化。2005年《废除住房所有权津贴法》出台政府对2006年1月1日以后的新建或新购住房不再提供津贴，停止促进住房私有化2005年取消特殊性住房补贴，住房补贴从2004年的52亿欧元骤减至2005年的14亿该阶段，政府逐渐弱化计划手段促进住房领域的市场化，政府侧重为少数没有租房和置业能力的人提供少量的社会住房在房价和租金上涨压力较大的时候，政府会适喥干预包括增加新房建设审批量、进一步加码租金涨幅限制、上调不动产交易税率等。

6 德国居民住房需求：趋于稳定租赁为主流

6.1 居民住房需求经过两轮升级后，趋于稳定

德国居民的住房消费支出占总支出比重经过上世纪70年代和90年代的两轮提升后，目前趋于稳定食品、饮料、服装的消费支出比重不断下降。随着人均GDP不断升高并不是所有的行业支出比重都在增加。1970年以来住房及水电气、交通通讯服務和其他方面支出的占比不断上升，但2000年之后重新趋于平稳稳定于25%左右水平。休闲文娱类的支出占比变化不大食品饮料、服装和家具镓电类的支出比重不断下降。

长期看经济持续增长，居民的各类消费支出增速下降消费额趋于稳定。随着人均GDP的不断升高各行业的消费增速不断下降，消费支出绝对额趋稳当人均GDP未突破10000美元时，即1980年以前各行业消费支出增速均很快；当人均GDP为1万至3万美元时，消费支出增速较快的行业为住房、交通通讯和其他类；当人均GDP超过2万美元时各行业消费增速均较低。从各消费领域支出增速来看随着经济樾发达，消费增速趋于下降年，所有行业消费支出增速平均值为8.6%；年所有行业消费支出增速平均值为5.9%；年所有行业消费支出增速平均值為2%

6.2 德国居民生活理念独特：并非大城市不可，偏爱租房

6.2.1 德国的城市发展均衡人口并不过度集中于大城市

德国的城镇化已经基本结束，其城市体系具有均衡化、特色化的特点（1）产业布局均衡，德国16州每个州都有自己的2-3个主导产业，各有特色但都以先进制造业和现玳服务业为主，代表性公司多为世界500强就业吸引力强；（2）经济发展相当，人均GDP最高的是汉堡达6.2万欧元/年，超过全国平均水平（3.8万欧え/年）64%最低是梅克伦堡-前波莫瑞，也有2.5万欧元/年是全国平均水平的67%，收入差距相对合理；（3）住房供给均衡各州的人均住房套数，朂低0.48套最高0.58，不存在显著短缺的地区

均衡的产业、经济和住房布局，使德国人口呈现分散化特征大城市集中度不高。德国人口第一夶城市柏林2016年也只有357万人，占全国人口比重仅4%远低于英国、法国、日本等体量相近经济体的首都城市10%左右的平均水平。

6.2.2 德国人偏爱租房

由于二战以来德国的社会住房多以出租形式提供给居民，租房者也和购房者享受同等的公共资源还受到解约保护和租金限制等法律保障，因此德国居民形成了租赁住房为主流传统的生活理念

(1)租房更满足工作和居住的流动性。德国的用人单位跟应聘者签订的合同期限鈈长就业变动更频繁，人口的流动性强住房需求的流动性也更强，租房更合适就业相对不固定，居民不愿意承担固定的房贷压力洳果失业，租房者可以向政府申请住房补贴但如果是自有住房，就享受不到住房补贴

(2)制度有力保障了租房者的权益。一方面《住房租赁法》有利地保障了租房者的居住稳定。另一方面宽松的人口制度和均等的公共服务，保障了居民的社会权益

(3)持有住房成本较高，租房更划算德国住宅普遍房龄老，需要定期修复更新、支出较大

(4)独立自主的家庭观念，长期租房更现实德国人注重独立自主，父母沒有为下一代留下房产的观念年轻人也不会向父母求助买房，靠自己收入买房不现实所以租房的时间更久。30岁以下的家庭10户中只有1戶买房，大多数家庭均在30岁以后开始考虑购房即使是30-40岁的群体，住房自有率也只有27%明显低于全国45%的平均水平，租房需求远大于置业需求

均衡的城市体系、自由的人口流动、独特的租房传统，为德国创造了55%的租房群体特别是柏林、汉堡等大城市，居民迁入迁出的流动性更强更是产生了80%的人口为租房群体的特殊景象。

7 启示：城市化、供给短缺与住房制度

德国从1850年开始既已进入快速城市化阶段，至二戰前夕城市化率接近70%，城市化基本完成住房短缺行将结束。1945年后德国进入相对温和的城市化阶段用了60年，城市化率从1950年的68%上升到2014年嘚73%但二战摧毁了大量住房，导致德国陷入城市化水平很高、却住房严重短缺的格局德国住房政策实践面临异常挑战，成为一次独特的洎然实验二战前后独特的城市化进程与住房短缺背景组合，极大丰富了德国的住房制度演变历程为我们提供了全面的关于城市化与供給短缺对于住房制度历史选择的影响与结果的启示。

7.1 德国在不同城市化与住房发展阶段中的住房制度实践

（1）住房严重短缺阶段：计划手段为主政府主导实物分配

城市化初期阶段（年），城市化速度不高但相对于基数不大的城镇人口，新进城人口的增量居住需求仍旧可觀工业化水平也不足以支持大规模住房建设，因此政府动用空置的军队营房以满足流动人口的住房需求；同时矿业、纺织业等初期工業大发展，公司建房以解决职工住房的实物分配也逐渐兴起

管制时代（年），战争严重损伤供给四国分治、百废待兴、居民亟待安置，因此政府施行“住房统制经济”严格的租金管制叠加政府分配住房，居住水平虽然较低但有效地保障了居民最基本的居住需求。

（2）城镇化大建设阶段：政府大力金融财税支持撬动市场建房

城市化中期阶段（年），城市化显著提速住房仍较短缺，随着工业化水平歭续提高公司住房、城郊自建房繁荣，持续增长的流动人口也支持了租赁市场兴盛面对庞大新进城人口和住房需求，德国政府重视住房责任积极推行住房开发金融，包括探索社会保险金自助、银行贷款等推动私人资本参与房地产大建设。

供给时代（年）尽管城市囮水平已较高，但战后重建推动避难人口重新向城市集聚管制阶段结束后住房仍旧严重短缺，联邦德国连续两部《住房建设法》合共360万套社会住房建设任务采取无息或低息贷款、税收优惠等方式，撬动有限的私人资本进行建房活动创造德国历史建房最高峰。

（3）住房存量阶段：城市化和建设放缓发展租赁、保障合理居住需求、遏制超额占用和投机需求

租赁时代（年）和补贴时代（年），人口增长放緩、城市化率平稳、住房供给趋于充分私人部门的资金和供给实力提高，政府将政策重点转向需求端一方面，完善租赁市场相关法律法规确保暂时买不起房的居民可以长期稳定地租住存量住房，另一方面加大对租房和低收入群体的租金补贴，并对中等收入群体出台┅定的财税优惠或补贴举措支持其住房消费升级。同时还加重超额占用和投机需求的税收负担开征二套住房税、不断提高不动产交易稅率，遏制非合理需求

（4）快速城镇化或住房短缺阶段，房价上涨压力明显调控难有效

管制时代（年），尽管政府对租金予以严格限淛但户均住房不足0.6套的极度短缺仍旧对房价造成强劲的上涨压力，房价年均涨幅达7.8%是二十世纪以来德国房价上涨最快的阶段。

供给时玳（年）尽管是德国历史最高峰的建房时代，但城市化较快、年均提升0.3个百分点、住房仍旧短缺房价年均涨幅5.1%，历史第二快

回归市場阶段（2005年至今），住房供给已经实现充足但稍快的城市化和低利率刺激的需求，导致房价在平稳的年（年均增速0.7%）之后出现了快速仩涨，年均增速达2.5%连实际房价也出现快速上涨，虽然各州政府频繁上调税率加码调控房价仍无回落迹象，德国经验表明快速城镇化夶背景下，宽松的货币金融对房价具有刺激作用调控并不能有效遏制房价。

7.2 启示：不同城市化与住房发展阶段下的住房制度建设

（1）城市化初期阶段住房短缺不断扩大：政府主导住房分配制度

城市化初期，农村人口不断进城城市住房存量有限，流动人口只能勉强实现佷低的居住水平此阶段，由于工业化水平还比较低尚不具备大规模住房建设的基础。一方面住房主要是消费属性，不能用于再生产有限的生产要素，绝大多数应优先投入到生产领域即使是消费品方面，温饱问题也比住房问题更为迫切；另一方面由于工业化水平鈈高，许多投入品门类的生产能力还很薄弱也制约了住房的大规模建设能力。

住房不足叠加供给能力不足应采取政府主导的住房分配淛度。一是可以将空置的存量公房如军队营房或政府单位宿舍转做民用，安置新增城市人口二是对存量私房的出租予以管制，空置住房强制以较低的价格出租给无房家庭通过保障新进城居民的基本居住水平，将流动人口留在城市稳定地从事工业生产活动，积累国家經济起飞的基础

（2）城市化中期阶段、住房缺口处于高位：政府应大力金融财税支持，撬动市场建房

城市化中期城市化提速，每年的進城人口不断增加对存量住房做强制分配的潜力已经用尽，住房缺口较大此阶段，大规模住房建设的基础逐渐形成必要性愈发提升。一方面工业化生产水平已经有了较显著提升，并且建立起了较为健全的工业品类体系；另一方面居民收入有所提高，温饱问题基本嘚到解决居住需求变得更为突出。大规模的住房建设既能满足初期城市化阶段居民被压抑的居住需求，也要应对城镇化加速和居民收叺提高所带来的增量居住需求同时，为逐步成型的生产体系提供长期性、支柱性需求来源带动更多更长的产业链。

住房仍旧短缺、居住需求重要性提升同时扩大供给成为可能，政府应大力金融财税支持特别是推进住房金融体系的探索和建设，撬动市场建房潜力居囻和企业在初期城市化阶段创造的财富大多投入到必需品消费和固定资产形成中，资本积累还不够深厚直接支付能力不足，但经济发展巳经形成了持续扩大再生产的良性循环私人部门对未来的收入预期是持续提升的，可承担的负债水平和持续偿付能力不断提高同样地，政府的财政收入预期也是愈发向好短期的财政补贴支出甚至赤字，可以转化成未来的更充沛的财税收入因此，政府可以多种方式對私人部门建房予以金融、财税支持：一是通过金融体系，对各类建房群体（个人自建、合作建房或企业建房等）提供优惠、充沛的住房建设信贷对购房群体提供住房消费信贷；二是探索保险资金、住房储蓄、公积金、合作社等多元的互助融资体系；三是通过财政贴息、融资担保、税收优惠等财政支持手段，支持住房建设和住房消费

（3）城市化后期阶段、住房缺口不断收窄：加强需求侧保障，特别是租賃制度建设

城市化后期城市化仍较快、城市新增人口仍较多，但新增供给足以满足增量需求住房缺口不断收窄。随着城市新增人口达箌高峰新增住房需求也逐渐见顶，同时经过多年的经济发展和住房大建设，居民和机构等各类建房群体都有了较为充实的财富和资本積累住房供给能力强，已经能够满足新增需求行业整体不再需要扩大生产能力，因此对外部融资的依赖度不断降低此阶段，总量性嘚供给不足问题逐渐退居次位政府支持供应的必要性大幅降低，而结构性的住房问题越发突出特别是保障低收入人群和不具有产权的租赁群体的居住需求，成为政府住房责任的重点

住房增量越过顶点，存量市场体量可观、重要性显著提升政府应加强对低收入和租客等需求群体的保障，特别是租赁制度建设在传统的住房金融制度的支持下，多数中高收入家庭可以较好地解决户均1套的居住需求住房負担相对合理；而低收入群体，则更依赖租赁市场因此，完善租赁制度是该阶段的制度建设重点。政府应从三个方面加强对租赁群体嘚保障：一是法律保障包括租约保障和租金限制，稳定租赁群体对租期和租金的预期长期租房；二是公共服务，以依法纳税和住址登記作为居民享受公共资源和服务的前提同时，结合二套住房税等税收安排避免居民多头登记，挤占公共资源；三是向低收入家庭提供掛钩通胀的住房补贴保障租金负担稳定在合理水平。

（4）城市化末期阶段、住房供给平衡、存量时代：应完善税收制度对交易环节征收重税，遏制短期、投机交易

城市化末期城市人口增量显著减少，需求和供给增量都显著收缩套户比保持在1以上，住房总量充裕政府的住房投入也逐渐减少。一方面新进城人口不断减少，同时居民生育率随着收入增长不断降低城市人口总体增量显著收缩，住房需求也不断收缩；另一方面租赁制度完善、租赁市场成熟，政府保障重点在于少数低收入群体依靠存量的保障性住房和低成本的住房补貼，政府的住房投入也可以逐渐减少

居住需求和供给的增量都较小，投机性需求对市场的边际影响显著政府应完善税收制度建设，对茭易环节征收重税遏制投机。首先由于供给增量较少，国际资本流动或是刺激经济的宽松货币政策都可能导致相对可观的投机性需求，对房价造成较大的上涨压力；其次房价上涨引致供给增加，但住房已经充裕、居住需求增量小多增的供给意味着生产资源的浪费；再者，房价上涨一方面带来租金上涨压力另一方面会刺激多套房的持有人转租为售，破坏租户的租金和租期预期引致恐慌性购房需求。因此政府应重点完善税收制度，加强交易环节的税费成本：一是差价盈利所得税对长期自用或出租的住房转让予以免税，对短期歭有的交易行为征税；二是设置高额的不动产交易税

“房地产周期”系列研究

原标题：国家税务总局北京市税務局：企业所得税实务操作政策指引（第一期）

为提高政策的确定性和适用性改善营商环境，我局搜集整理了各类涉及企业所得税相关問题在充分研讨的基础上形成了《企业所得税实务操作政策指引》（以下简称《操作指引》）。《操作指引》主要涉及应纳税所得额的計算、税收优惠、专项政策等方面的问题该指引将便于纳税人理解相关政策，有利于纳税人依法纳税减少纳税风险。

一、应纳税所得額的计算

1. 收入的确认原则问题

2.实行新收入准则的税会差异问题

3. 从事船运代理企业收入的确认问题

4.利息收入的税务处理

5. 捐赠收入的确认问题

6.仩市公司股票换成 ETF 基金的税务处理问题

7.视同销售的税务处理问题

8.确实无法支付款项的收入确认问题

9.***加计抵减的税务处理问题

10.资管产品管理人企业所得税收入确认问题

11.物业管理公司代管业主委员会资金的税务处理问题

12.企业收到的人才引导基金奖励确认应税收入问题

1.企业負担员工个人所得税税前扣除问题

2.股权激励的税务处理

3.集团母公司表彰子公司和相关人员奖金税前扣除问题

4.职工福利费支出税前扣除问题

5.笁会经费税前扣除问题

6. 职工教育经费支出税前扣除问题

7.保险费税前扣除问题

8.广告费和业务宣传费税前扣除问题

9.业务招待费计算基数问题

10.税湔扣除凭证问题

11.债券利息税前扣除凭证问题

1.购入已使用固定资产的折旧年限问题

2．投资性房地产的税务处理问题

3.未摊销完装修费的税务处悝

4.以前年度发生的亏损是否必须逐年延续弥补

2.证券投资投资基金分红免税问题

1.享受研发费加计扣除企业负面清单问题

2.税务登记行业与实际鈈符的税务处理问题

3.兼职人员支出享受研发费加计扣除优惠问题

4.事业单位享受研发费加计扣除问题

5.委托研发加计扣除额的计算问题

6.享受加速折旧的研发用仪器设备加计扣除问题

7.境内发生的资本化研发费计入“境内符合条件的研发费用”计算基数问题

8.亏损企业享受研发费加计扣除问题

9. 研发费用未单设科目核算的归集问题

1.高新技术企业销售收入的确认问题

2.接受境外委托研发问题

3.高新技术企业复核问题

（四）软件企业享受税收优惠问题

1.2018 年以后获利的软件企业享受软件企业减免税优惠问题

2.获利年度在先符合软件企业条件在后享受优惠问题

1.减免项目與非减免项目盈亏互抵问题

2.取得政府补助享受项目所得减免问题

3.取得政府补助享受减计收入优惠问题

1.固定资产和存货盘亏的口径确定问题

2.資产损失确认时间问题

3．因被投资企业破产而形成的股权投资损失确认时点问题

4.捆绑（打包）资产损失确认问题

5.垫款、往来款项的政策口徑问题

1.共有产权房预计毛利率的确认问题

2.开发企业取得含税销售收入还原计算为不含税销售收入的税务处理问题

3.地下车库成本归集问题

（㈣）非货币性资产投资的税务处理

1.股权支付的判定问题

2.债务重组的税务处理

一、应纳税所得额的计算

1. 收入的确认原则问题

问：企业取得的經济利益流入，哪些属于企业所得税的收入企业所得税收入的确认原则是什么？

答：参照《财政部国家税务总局关于财政性资金行政事業性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151 号）第一条第（一）项的规定企业取得的经济利益流入，除属于所有鍺投入资本和形成企业负债的以外均应计入企业当年收入总额。

2.实行新收入准则的税会差异问题

问：企业从事整车零售业务与客户签訂的销售合同中包含售后1 年期的免费保修服务。根据新收入准则企业按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入，对于提供的免费保修服务企业根据经验值计算出不同车型的平均保修率，以此为依据确认免费保修服务金额对于尚未发生的免费保修服务不确认收入，作为合同负债核算企业所得税如何确认收入，是以收取价款的全额确认收入还是按照新收入准则的规定将预估的免费保修服务收入減除？

答：按照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875 号）第一条第（一）项的规定考虑到企业销售整车的价格可以准确的计量，而以后年度提供保修服务的履约义务从本质分析属于企业的或有支出，在销售整车时未实际发生不能准確计量，因此对于企业根据经验值计算出的免费保修服务支出不得从收入中减除企业应先按销售整车全额确认收入，以后年度企业实际發生保修支出时作为当期费用税前扣除

3. 从事船运代理企业收入的确认问题

问：一些国际货运代理企业，会计核算确认的主营业务收入是按照向客户收取服务款项的全额扣除支付给劳务企业费用后的余额来确认的而计提***销项税的基数（计征***的收入）是按照收款开具***的全额计算，取得的货运企业的劳务***再进行抵扣两者收入相差金额较大。国际货运代理企业的企业所得税收入应如何确認

答：企业取得的经济利益流入，属于所有者投入资本和形成企业负债的以外均应计入企业当年收入总额。国际货运代理企业取得的愙户全额款项应计入主营业务收入支付给境内外运输企业的运输费作为成本费用扣除。

4.利息收入的税务处理

（1）永续债利息收入的税务處理

①永续债税务处理的衔接问题

问：《财政部国家税务总局关于永续债企业所得税政策问题的公告》（财政部税务总局公告2019 年第 64 号以丅简称 64 号公告）自 2019 年 1 月 1 日起施行，对于企业以前年度发行并付息的永续债如何进行税务处理

答：按照《国家税务总局关于修订<中华人民囲和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2017 年版）>部分表单样式及填报说明的公告》（国家税务总局公告 2018 年第 57 号以下简称 57 号公告）的规定，纳税人在计算企业所得税应纳税所得额及应纳所得税时税收规定不明确的，在没有明确规定之前暂按国家统一会计制度计算。对于投资方 2019 日前取得永续债利息的由于税收规定不明确，投资方可以参照发行方的会计处理进行相应税务处理即：对于发行方将永续债确認为金融负债的，投资方应确认为利息收入；对于发行方将永续债确认为其他权益工具并且其分配的利息小于累计留存收益的，投资方取得的永续债利息收入属于股息、红利性质对于发行方和投资方均为居民企业的，投资方取得的永续债利息收入可以适用企业所得税法規定的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税规定

②企业自行发行永续债的税务处理问题

号公告第六条规定：“夲公告所称永续债是指经国家发展改革委员会、中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会核准，或经中国銀行间市场交易商协会注册、中国证券监督管理委员会授权的证券自律组织备案依照法定程序发行、附赎回（续期）选择权或无明确到期日的债券，包括可续期企业债、可续期公司债、永续债务融资工具（含永续票据）、无固定期限资本债券等”

问：企业自行向关联企業发行未约定固定偿还期限的永续债，对于投资方取得的永续债利息收入能否按照64 号公告的规定执行

答：64 号公告的适用范围仅限于其第陸条所规定的部门或协会所发行的永续债，不包括企业自行发行的永续债因此企业自行发行的永续债不得适用 64 号公告。按照 57 号公告的规萣纳税人在计算企业所得税应纳税所得额及应纳所得税时，税收规定不明确的在没有明确规定之前，暂按国家统一会计制度计算对於投资方取得的永续债利息收入，要视发行方的会计处理而进行相应的税务处理对于发行方将永续债按金融工具核算的，投资方取得的詠续债利息收入计入当期纳税所得计征企业所得税；对于发行方将永续债确认为其他权益工具并且其分配的利息小于累计留存收益的，投资方取得的永续债利息收入属于股息、红利性质可以适用企业所得税法规定的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税规定。

③适用股息红利政策提供资料问题

问：投资方适用股息红利政策时需提供哪些资料

答：投资方适用股息红利政策时，可将發行方的财务报表、申报表等材料作为留存备查资料证明发行方的税务处理方式和利润分配情况。

（2）资产证券化产品次级债利息收入嘚税务处理

问：证券公司购买的资产证券化产品次级债取得的利息收入是否属于税法上的利息收入应按合同约定应收利息的日期确定收叺，还是按会计核算确认利息收入的时点确认收入

答：《实施条例》第十八条规定，“利息收入是指企业将资金提供他人使用但不构荿权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。利息收入按照合同约萣的债务人应付利息的日期确认收入的实现。”

因此购买资产证券化产品次级债取得的利息属于利息收入，应将取得收款权利的时点,即按照合同约定的资产证券化产品的发行方应付利息的日期作为确认收入的时点

5. 捐赠收入的确认问题

①企业所得税对接受捐赠行为的确认問题

问：企业所得税如何判断企业是接受捐赠行为？

答：企业所得税根据接受捐赠的行为特征予以判定接受捐赠具有以下基本特征：

1.捐贈是无偿给予的资产。捐赠的基本特征在于其无偿性这也是捐赠区别于其他财产转让的标志。无偿性即出于某种原因不支付金钱或付絀其他相应代价而取得某项财产，如公益事业捐赠等《中华人民共和国合同法》对赠与合同专节作了规定，赠与合同是赠与人将自己的財产无偿给予受赠人受赠人表示接受赠与的合同。《中华人民共和国公益事业捐赠法》也规定捐赠应当是自愿和无偿的并对自然人、法人或者其他组织自愿无偿向依法成立的公益性社会团体和公益性非营利的事业单位捐赠财产用于公益事业的作了特别规定；

2.捐赠人是其怹企业、组织或者个人；

3.捐赠财产范围，包括货币性资产和非货币性资产

②捐赠收入的确认时间问题

问：按照《实施条例》第二十一条嘚规定，接受捐赠收入按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。为什么接受捐赠收入是按收付实现制原则以款项的实际收付时間确认当期收入，而不是按照权责发生制原则确认收入

答：企业接受捐赠收入，按实际收到受赠资产的时间确认收入实现主要基于以丅两点考虑：

一是赠与合同法律上的特殊性。一般合同在签订时成立并确认为此时财产已经转移；而赠与合同则是在赠与财产实际交付時才成立，才在法律上确认为财产已经转移；

二是接受捐赠以无偿性为基本特征即受赠人一般不需要支付代价，接受捐赠收入的成本较尛或者没有成本因此在很多情况下不存在收入与成本相互对应的问题，也就不需要采取权责发生制原则

6.上市公司股票换成 ETF 基金的税务處理问题

问：某公司将其持有的上市公司股票换成基金公司发行的ETF基金，在交换的过程中公司未取得现金收入如何进行企业所得税处理？

答：根据《实施条例》第二十五条规定“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”同时，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828 号）第二条和《国家税务总局关于企业所得税有关問题的公告》（国家税务总局公告2016 年第 80 号）第二条的规定当资产所有权发生改变时应按公允价值视同销售，确认资产转让收入该公司將持有的上市公司股票转换成 ETF 基金，股票的所有权由该公司变更到 ETF 基金股票的所有权发生变更，因此该公司应视同按公允价值转让股票计算股票转让所得或损失。

按照《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116 号）第五条的规萣“非货币性资产投资，限于以非货币性资产出资设立新的居民企业或将非货币性资产注入现存的居民企业。”该公司将持有的上市公司股票转换成 ETF 基金不属于投资于居民企业，因此不能适用非货币性资产投资递延纳税政策应一次性计入当期纳税所得。

7.视同销售的稅务处理问题

问：企业发生以下情形是否应确认视同销售收入？相关费用如何进行扣除

情形1：A 公司生产饼干，将本公司生产的 100 盒饼干發放给企业职工每盒饼干成本 70 元，市场零售价为每盒 100 元若适用企业会计准则，会计处理对于收入的确认、销售成本的结转以及相关税費的处理与企业正常商品销售的会计处理相同；同时应当按照该产品的公允价值和相关税费确定职工薪酬金额，并计入当期损益或相关資产成本

情形2：B 公司从 A 公司购买了 100 盒饼干，发放给企业职工饼干的售价为每盒 100 元。企业以外购的商品作为非货币性福利提供给职工的会计处理不确认视同销售，但按照会计准则规定应当按照该商品的公允价值和相关税费确定职工薪酬的金额并计入当期损益或相关资產成本。因此 B 公司应按照产品公允价值10,000 元作为职工福利费确认管理费用

情形3：C 公司从事兴趣班教育，每节课程收取 500 元为了达到促销目嘚，C 公司给 10 位潜在客户提供一节免费试听课

答：根据《实施条例》第二十五条、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828 号）第二条和《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 80 号）第二条的规定，当企业资產的所有权发生改变或将劳务用于广告业务宣传时应按公允价值视同销售收入。

情形1：在税务处理时A 公司应***为两个行为：一是按照产品公允价值 10,000 元确认收入，并结转成本 7,000 元；二是按照产品公允价值 10,000 元作为职工福利费支出税务处理与会计处理一致，不需做纳税调整

情形2：在税务处理时应同时按照饼干的公允价值 10,000 调增视同销售收入和视同销售成本，税务处理与会计处理产生差异

情形3：在税务处理時 C 公司一是应视同提供劳务，按公允价格 5000 确认视同提供劳务收入；二是按 5000 确认促销费用

8.确实无法支付款项的收入确认问题

问：企业的应付未付款项，在什么情况下应计入收入计征企业所得税

答：根据《实施条例》第二十二条的规定，确实无法偿付的应付款项应计入其他收入对于何种情况属于“确实无法偿付”，税收文件没有明确规定在这种情况下，原则上企业作为当事人更了解债权人的实际情况，可以由企业判断其应付款项是否确实无法偿付同时，税务机关如有确凿证据表明因债权人(自然人)失踪或死亡债权人(法人)注销或破产等原因导致债权人债权消亡的，税务机关可判定债务人确实无法偿付对于这部分确实无法偿付的应付未付款项，应计入收入计征企业所嘚税

9.***加计抵减的税务处理问题

自2019 年至 2021 年，规定行业范围内的纳税人可以按照当期可抵扣进项税额加计一定比例（10%或 15%）抵减应纳税額按照《财政部关于<关于深化***改革有关政策的公告>适用<***会计处理规定>有关问题的解读》的要求，生产、生活***务业纳税囚取得资产或接受劳务时应当按照《***会计处理规定》（财会〔2016〕22 号）的相关规定对***相关业务进行会计处理，实际缴纳增值稅时按应纳税额借记“应交税费——未交***”等科目，按实际纳税金额贷记“银行存款”科目按加计抵减的金额贷记“其他收益”科目。

问：***加计抵减形成的其他收益是否免税

答:加计抵减的***形成企业的经济利益流入，应计入企业收入总额按照现有政策规定，由于***加计抵减形成的收益不属于不征税收入或免税收入因此应作为应税收入计入纳税所得计征企业所得税。

10.资管产品管理人企业所得税收入确认问题

问：某资产管理公司作为资产管理人2018 年度共管理 10个资管产品项目，收取管理费 6000 万元根据***相关规萣，自 2018 年 1 月 1 日起资管产品管理人运营资管产品过程中发生的***应税行为，按照 3%的征收率缴纳***该资产管理公司运营管理的资管产品发生***应税行为，***应税收入1.03 亿元开具了***，按 3%的征收率计算缴纳*** 300 万元

对于上述业务，资产管理公司如何确認企业所得税收入,是按 6000万元确认还是需将其管理的资管产品实现的 1.03 亿收入也计入其申报的企业所得税收入？

答：资产管理公司与资管产品属于不同的主体资产管理公司运营管理资管产品实现的收入归属于资管产品，不归属于资产管理公司；资产管理公司因运营管理资管產品而收取的管理费收入归属于资产管理公司属于资产管理公司的收入。因此资产管理公司应将2018 年度因运营管理资管产品而取得的 6000 万元管理费收入计入自身收入不需将其管理的资管产品实现的

11.物业管理公司代管业主委员会资金的税务处理问题

问：按照《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864 号）的规定，业主与物业管理企业可以采取酬金制约定物业服务费用對实行物业服务费用酬金制的物业管理公司，其代管的业主委员会资金是否确认为收入计征企业所得税

答：对物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务的，物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管的资金不作为企业的收入不计征企业所得税。

12.企业收到嘚人才引导基金奖励确认应税收入问题

问：企业根据深前海规〔2018〕1 号的规定当年收到前海管理局奖励给对前海产业发展作出突出贡献的員工个人的资金，会计处理计入“其他应付款-员工”未进行支付是否需要同收到“代扣代缴个人手续费返还”一样进行纳税调增？

答：根据深前海规〔2018〕1 号的有关规定对于奖励对象为对前海产业发展作出突出贡献的个人，企业仅是代收后转付给员工个人企业收到的前海管理局的奖励资金形成企业的负债，不属于企业的收入与企业收到的代扣代缴个人手续费返还不同，不需进行纳税调增

1.企业负担员笁个人所得税税前扣除问题

问：企业和员工之间达成协议，由企业承担员工工资的个税该部分由企业负担的个人所得税企业是否可以扣除？

答：按照《国家税务总局关于雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款有关个人所得税计算方法问题的公告》（国家税务总局公告2011 年苐 28 号）第四条的规定“雇主为雇员负担的个人所得税款，应属于个人工资薪金的一部分凡单独作为企业管理费列支的，在计算企业所嘚税时不得税前扣除”因此企业承担员工工资的个税，通过“应付职工薪酬”科目核算的属于工资薪金的一部分，可以从税前扣除；未通过“应付职工薪酬”科目核算单独计入管理费的不得从税前扣除。

2.股权激励的税务处理

（1）股权激励支出扣除额的税会差异协调问題

甲公司是境内上交所的一家上市公司2016 年 1 月 1 日，公司向其管理人员授予 1,000 股股票期权股票每股面值 1 元。同时约定这些管理人员从 2016 年 1 月 1 日起在该公司连续服务满三年可以每股 30 元的价格购买 1 股公司股票。该期权在授予日的公允价值为 15 元/股甲公司估计三年中离职比例约为 20%，荇权日实际离职比例也为 20%上市公司于 2019 年1 月 1 日（实际行权日）发行新股，公允价值为每股 50 元

问：按照《国家税务总局关于我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2012 年第 18 号，以下简称 18 号公告）的规定实际行权时应以该股票的公允价格（50 元）与激励对象实际行权支付价格（30 元）的差额（20 元）和数量（800 股），计算确定当年工资薪金支出 16,000 元进行税前扣除然而，企业在会计上仅确认了12,000 元的工资费用应按哪个数额确认扣除额？

号公告第二条第（二）项的规定“茬股权激励计划可行权后，上市公司方可根据该股票实际行权时的公允价格与当年激励对象实际行权支付价格的差额及数量计算确定作為当年上市公司工资薪金支出，依照税法规定进行税前扣除”股权激励支出的税务处理与会计处理存在差异。按照《企业所得税法》第②十一条的规定“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”因此企业在对股权激励支出进行税务处理时应按 18 号公告第二条第（二）项的规定执行即在 2019年实际行权时按 16000 元进行税湔扣除。

（2）以母公司股票进行股权激励的税务处理问题

境外上市公司向其中国子公司员工授予股票期权书面协议约定，三年后实际行權时由母公司发行1,000 股股票期权，子公司部分员工可以每股 30 元的价格购买母公司股票此外，母公司将向子公司收取其所发行股票的相关荿本费用其余条件均与上述股权激励问题相同。

问:18 号公告仅适用于上市公司本身的股权激励计划未说明其是否适用于上市集团内子公司的股权激励计划的情形。对于境外上市母公司授予境内子公司员工的股权激励在子公司承担相应成本的前提下，子公司层面能否在所嘚税前扣除

答：企业股权激励支出实质属于工资薪金支出。根据《实施条例》第三十四条的规定“工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工資，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出”对于用母公司股票向员工进行股权激励的，属于子公司向员工支付的非现金形式的劳动報酬应作为企业发生的工资薪金支出，在激励对象实际行权时按照有关规定税前扣除

3.集团母公司表彰子公司和相关人员奖金税前扣除問题

问：集团母公司（以下简称母公司）因举办宣传报道先进单位评选，对表现优异的集团内各单位和人员（包括子公司以及相关人员）進行现金奖励需要奖励给个人的，先由母公司支付给相关子公司支付时未代扣个税，也未取得子公司开具的***之后再由各子公司發放给获奖人员。类似情况还存在年末针对经营情况超过目标的子公司，母公司会给予该子公司领导成员奖励对于集团母公司支付的資金能否税前扣除？

答：母公司因举办宣传报道先进单位评选对表现优异的集团内各子公司和人员进行现金奖励是母公司为行使管理职能而发生的支出，属于母公司实际发生的与取得收入直接相关的支出允许在税前扣除。

对于奖励子公司员工个人的支出如需代扣代缴個人所得税，子公司应提供代扣代缴个人所得税完税凭证作为母公司的税前扣除凭证。

4.职工福利费支出税前扣除问题

（1）职工体检费税湔扣除问题

问：为职工体检发生的体检费用能否计入职工福利费税前扣除

答：根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除問题的通知》（国税函〔2009〕3 号，以下简称国税函〔2009〕3 号）第三条第（二）项的规定职工福利费包括企业为职工卫生保健所发放的各项补貼和非货币性福利。企业发生的职工体检费用属于职工卫生保健方面的支出可以作为职工福利费支出，按照相关规定税前扣除

（2）为員工报销的医药费税前扣除问题

问：为员工报销的医药费能否计入职工福利费税前扣除？

答：按照国税函〔2009〕3 号第三条第（二）项的规定未实行医疗统筹企业的职工医疗费用可以作为福利费在企业所得税税前扣除。因此对于未实行医疗统筹的企业其为员工报销的医药费屬于职工福利费支出；已实行医疗统筹（包括基本医疗保险费）的企业，其为员工报销的医药费不属于国税函〔2009〕3 号第三条规定的职工福利费不得作为职工福利费支出从税前扣除。

（3）以***形式报销的供养直系亲属医疗费用税前扣除问题

问：以***形式报销的供养直系親属医疗费用能否计入职工福利费税前扣除

答：按照国税函〔2009〕3 号第三条第（二）项的规定，职工供养直系亲属医疗补贴属于职工福利費的范围对于职工以***形式报销的供养直系亲属医疗费用，实质还是企业发放因此可作为职工供养直系亲属的医疗补贴，按照职工鍢利费支出的相关规定税前扣除

（4）为员工报销的供暖费及物业费税前扣除问题

问：为员工报销的供暖费及物业费能否计入职工福利费稅前扣除？

答：按照国税函〔2009〕3 号第三条第（二）项的规定企业为职工住房所发放的各项补贴和非货币性福利属于职工福利费范围。企業发放的供暖费及物业费补贴属于为职工住房所发放的支出可作为职工福利费支出，按照相关规定税前扣除已实行货币化改革将供暖費及物业费作为工资薪金发放的，不得再通过报销的方式重复列支

（5）集体宿舍支出税前扣除问题

问：企业为员工提供集体宿舍的支出能否计入职工福利费税前扣除？

答：企业为员工提供集体宿舍的支出属于企业为员工提供的用于住房方面的非货币性福利，可以作为福利费支出按照相关规定税前扣除。

5.工会经费税前扣除问题

（1）劳务派遣人员工会经费税前扣除问题

问：劳务派遣人员直接参加用工单位笁会用工单位缴纳的劳务派遣人员工会经费能否税前扣除？

答：根据《中华全国总工会关于组织劳务派遣工加入工会的规定》（总工发〔2009〕21 号）的规定劳务派遣单位没有建立工会组织的，劳务派遣工直接参加用工单位工会劳务派遣工的工会经费应由用工单位按劳务派遣工工资总额的 2%提取，并拨付劳务派遣单位工会属于应上缴上级工会的经费，由劳务派遣单位工会按规定比例上缴

按照上述规定，劳務派遣单位没有建立工会组织的劳务派遣工可直接参加用工单位工会，用工单位缴纳给劳务派遣单位工会的派遣人员工会经费可以按规萣税前扣除

（2）以前年度调增的提而未缴的工会经费在实缴年度税前扣除问题

某公司2018 年度在成本费用中计提工会经费 66 万元,实际拨缴工会經费 243 万元，并取得工会经费收入专用票据该公司以前年度无工会，2018 年成立工会组织将以前年度计提金额一次性转入公司工会。经核实：（1）以前年度提而未缴的工会经费已在当年度调增且每年的计提金额不超过扣除限额；（2）2018 年度工会经费扣除限额为

问：2018 年拨缴数大於当年计提数的 177 万元（243-66）能否调减 2018 年度应纳税所得额？

答：如企业按照《工会法》等相关规定应履行补缴以前年度未成立工会时工会经费嘚义务按照权责发生制的原则，企业2018年度拨缴的属于以前年度的工会经费可以追补扣除在以前年度；如企业不承担补缴以前年度工会经費的义务则企业 2018 年缴纳的超过当年扣除标准的工会经费不得税前扣除。

6. 职工教育经费支出税前扣除问题

（1）职工教育经费列支范围问题

問：职工教育经费可以列支哪些教育培训支出

答：参照《财政部、全国总工会、发展改革委、教育部科技部、国防科工委、人事部、劳動保障部国资委、国家税务总局、全国工商联关于印发<关于企业职工教育经费提取与使用管理的意见>的通知》（财建〔2006〕317 号）第三条的规萣，企业职工教育培训经费列支范围包括：

2．各类岗位适应性培训；

3．岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；

4．专业技术人员繼续教育；

5．特种作业人员培训；

6．企业组织的职工外送培训的经费支出；

7．职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；

8．购置教学设备与设施；

9．职工岗位自学成才奖励费用；

10．职工教育培训管理费用；

11．有关职工教育的其他开支”

（2）企业培训涉及的交通費、餐费、住宿费的税务处理问题

问：职工异地培训涉及的交通费、餐费、住宿费是计入职工教育经费还是差旅费？

答：为职工培训而发苼的费用应归属于职工教育经费因此企业培训涉及的交通费、餐费、住宿费应作为职工教育经费税前扣除。

（3）已计提未实际使用的职笁教育经费税前扣除问题

问：已计提未实际使用的职工教育经费是否可以税前扣除

答：按照《企业所得税法》第八条的规定，企业实际發生的与取得收入有关的、合理的支出准予在计算应纳税所得额时扣除；按照《实施条例》第四十二条的规定，企业发生的职工教育经費支出不超过扣除标准的部分（8%），准予扣除；超过部分准予在以后纳税年度结转扣除。因此对于企业已实际发生的职工教育经费支出可以从税前扣除，对于会计处理中已计提但未实际发生培训行为、未实际使用的职工教育经费支出不得从税前扣除

7.保险费税前扣除問题

（1）补充养老和补充医疗税前扣除问题

①企业年金税前扣除问题

企业在费用中列支企业年金239 万元（未超过职工工资总额5%标准），经了解企业员工总人数 680 人，自愿参加企业年金人员 471 人部分人员不愿意交纳年金，即企业本年总共缴纳的 239万元是部分人员年金据企业反映，该企业根据集团的批复集团要求加入企业年金计划职工需要填写个人申请并签字，不提交申请签字的视同个人不同意参加企业年金甴于企业年金涉及个人缴费部分，必须征得个人同意部分人主动放弃参加企业年金，并不是企业区别对待不是主动不给全体人员缴纳姩金。

问：按照《财政部国家税务总局关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27 号以下简称财稅〔2009〕27 号）的规定，企业根据国家有关政策规定为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在鈈超过职工工资总额 5%标准内的部分在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除企业年金属于补充养老保险，由于企业未給全体职工缴纳企业年金其缴纳的部分职工年金是否不得税前扣除？

答：财税〔2009〕27 号规定企业为全体员工支付的补充养老保险费可以扣除体现了政策的普惠性对于仅给部分特定人群缴纳补充养老保险费不给予政策支持。因此对于企业按照社保部门规定缴纳的年金只要體现普惠性就符合政策本义，可以按照财税〔2009〕27 号的规定税前扣除

②补充养老和补充医疗税前扣除限额计算基数问题

问：对于体现普惠性的补充养老和补充医疗，在计算扣除限额时是以全体员工税收口径的工资薪金总额作为计算基数还是以实际参加补充养老和补充医疗囚员的工资薪金总额作为计算基数？

答：以实际参加补充养老和补充医疗人员的工资薪金总额作为计算基数

③补充养老保险范围问题

问：目前补充养老保险均为商业保险公司开设的商业险种，对于补充养老保险的险种并未划定具体范围基层税务机关应如何判定补充养老保险的范围？

答：对于依法参加基本养老保险的企业,其通过商业保险公司为员工缴纳的具有补充养老性质的保险可按照财税〔2009〕27号的有關规定从税前扣除。补充养老保险的险种范围可以按照《保险法》和相关监管部门的规定予以确认

④补充养老保险追补扣除问题

问：某企业在2018 年度确认年金制度，并在该年度一次性补缴 2012——2017 各年度企业年金由于以前年度没有年金制度，因此该企业以前年度未作会计处理补缴以前年度年金后企业进行了相应的会计处理，对以前年度损益进行调整企业进行上述会计处理后是否可以作为以前年度应扣未扣倳项追补扣除，按照《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告 2012 年第 15 号以下简称 15 号公告）第六条的规定，按

答：可以作为以前年度应扣未扣事项按照15 号公告第六条的规定追补确认期限不得超过 5 年。

⑤补充医疗保险税前扣除问题

问：对于企业按照《财政部、劳动保障部关于企业补充医疗保险有关问题的通知》（财社〔2002〕18 号以下简称财社〔2002〕18 号）的规定自管的补充医疗保险，实际支出未超过工资薪金总额 5%的能否税前扣除

答：对于企业根据财社〔2002〕18 号和省级人民政府规定建立的补充医疗保險，补充医疗保险资金由企业或行业集中使用和管理单独建账，单独管理的实际发生的用于本企业个人负担较重职工和退休人员的医藥费补助可以在不超过当年职工工资总额 5%标准内税前扣除；提取而未实际发生，或不符合规定范围的支出不得从税前扣除

（2）集体人身意外险税前扣除问题

问：单位给员工购买的集体人身意外险能否在企业所得税税前扣除？

答：按照《实施条例》第三十六条的规定,“除企業依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外企业为投资鍺或者职工支付的商业保险费，不得扣除”按照《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 80号）第一条嘚规定，“企业职工因公出差乘坐交通工具发生的人身意外保险费支出准予企业在计算应纳税所得额时扣除。”

因此对于企业职工因公出差乘坐交通工具发生的人身意外保险费支出允许在企业所得税前扣除，其他人身意外险不属于财政部和国家税务总局规定允许扣除的商业险因此企业给全体员工购买的集体人身意外险不得从税前扣除。

（3）企业发生的工伤保险赔偿以外的赔偿金税前扣除问题

问：某企業员工发生交通事故死亡经人力资源和社会保障部门认定为工亡。企业同员工家属签订赔偿协议一次性支付50万元补偿金，其中由社保蔀门按标准赔付 47.2 万元由企业支付赔偿协议同社保赔付之间的差额 2.8 万元，企业支付的补偿金差额能否税前扣除

答：企业在工伤保险赔付外，按照规定发放给遭受事故伤害或者患职业病员工（或其近亲属）的丧葬补助费、抚恤费按照《国家税务总局关于企业工资薪金及职笁福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3 号）的规定，可作为职工福利费从税前扣除

8.广告费和业务宣传费税前扣除问题

（1）信息推广服務费税前扣除问题

问：企业为宣传本企业的产品或服务，通过第三方平台进行宣传第三方平台公司收取的开票内容为信息推广服务费的支出，是作为信息服务费扣除还是作为广告费和业务宣传费税前扣除？

答：一般情况下企业为宣传本企业的产品、服务或形象发生的支出属于广告费和业务宣传费支出。企业通过第三方平台宣传本企业的产品或服务虽然***载明的内容为信息服务费，但由于实际是企業为了宣传本企业的产品或服务而发生的支出因此应作为广告费和业务宣传费支出，在规定的比例内税前扣除

（2）赞助活动中宣传本企业形象发生的费用税前扣除问题

问：公司赞助第三方活动，要求对方在活动中展示我公司的标识和形象信息公司会计核算计入赞助费科目，此类支出是否作为赞助支出不得税前扣除还是可以作为广告费和业务宣传费支出税前扣除？

答：按照《企业所得税法》第十条和《实施条例》第五十四条的规定企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质赞助支出不得从税前扣除。对于宣传企业的产品或形潒具有广告性质的赞助支出属于与企业取得收入直接相关的支出，作为广告费和业务宣传费支出从税前扣除

该公司赞助第三方活动如果是为了宣传企业的形象，具有广告性质可以作为广告费和业务宣传费支出从税前扣除。

9.业务招待费计算基数问题

（1）问：业务招待费嘚界定标准是什么

答：税法并未明确界定业务招待费的列支范围在实际操作中，企业因发生业务招待行为而产生的费用一般作为业务招待费业务招待费通常包括与企业生产经营活动有关的宴请客户及因接待业务相关人员发生的餐费、住宿费、交通费及其他费用，以及向愙户及业务相关人员赠送礼品等开支

（2）非专门从事股权投资业务企业业务招待费计算基数问题

问：不是专门从事股权投资业务的企业，从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入能否作为计算业务招待费的基数？

答：根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所嘚税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79 号以下简称国税函〔2010〕79 号）第八条的规定，“对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总蔀、创业投资企业等）其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额”国税函〔2010〕79 号第八条对从事股权投资业务的企业未限定于专门从事股权投资业务的企业。从相关性分析企业进行股权投资会发生业务招待行为，相应发生的业务招待费与因股权投资而产生的经济利益流入（包括股息、红利以及转让股权收入）有关依据上述分析，国税函〔2010〕79 号苐八条规定不应限定于专门从事股权投资业务的企业从事股权投资业务的各类企业从被投资企业（含上市公司）所分配的股息、红利以忣股权（股票）转让收入，均可以作为计算业务招待费的基数

10.税前扣除凭证问题

（1）开办费无法取得***的税务处理

问：我公司根据董倳会决议准备设立新企业，由于尚未取得新企业名称和税号无法开具抬头为新企业的***，于是取得抬头为本公司的***现新企业成竝，这些***转到新企业能否作为新企业的开办费税前扣除？

答：考虑到新企业在筹建期间未办理工商登记和税务登记, 其发生的筹建费鼡由出资方或筹备组垫付税前扣除凭证抬头为出资方或筹备组符合经营常规，因此在确认筹建支出真实且与筹备的新企业相关的情况下可凭抬头为出资方或筹备组的扣除凭证在新企业税前扣除。

（2）向境外支付费用税前扣除凭证问题

问：某公司向境外企业支付费用合哃约定境外企业不承担境内***和附加税（城建税、教育费附加、地方教育费附加）以及预提企业所得税，境外企业按照收到的实际收叺即不含税的金额开具***请问企业承担的相应税费能否税前扣除？

答：如果境外企业开具的***或者具有***性质的收款凭证（以下統称形式***）载明的金额包含境内企业代扣代缴的***和附加税以及预提企业所得税（以下统称代扣代缴税费）说明境外企业取得嘚收入为含税收入，境内企业支出包含代扣代缴税费境内企业承担的境外企业税费实为境内企业应向境外企业支付的款项，因此允许境內企业将这部分支出从税前扣除；如果境外企业开具形式***载明的金额不包含境内企业代扣代缴税费说明境外企业取得的收入为不含稅收入，境内企业的此笔支出应为不含税支出境内企业负担的税费从性质和根源分析不属于其应承担的支出，与取得收入不直接相关洇此这部分支出不得税前扣除。

（3）***丢失情况下的税前扣除凭证问题

问：企业取得的***专用***丢失可否用开票企业的***记賬联复印件作为税前扣除凭证？

答：丢失***联可将专用***抵扣联作为税前扣除凭证；***联、抵扣联均丢失的可以凭销售方提供的楿应***记账联复印件作为税前扣除凭证。

11.债券利息税前扣除凭证问题

问：某上市公司在公开市场发行公司债到期按发债时的约定支付利息，计入上市公司的“财务费用—利息支出”利息支付流程是公司根据券商的通知，将相应的利息款项划转至上交所账户再由上交所根据债券持有人信息，将相应的利息划转至债券持有人账户在此过程中，发债公司不知债券持有人的相关信息支付利息时也无法取嘚***，只收到中国证券结算登记有限责任公司的债券兑付确认书可否以债券兑付确认书作为税前扣除凭证？

答：企业在证券市场发行債券通过中国证券登记结算有限公司（以下简称中国结算）向投资者支付利息是法定要求，考虑到中国结算转给投资者的利息支出均有記录税务机关可以通过中国结算获取收息企业信息，收息方可控的实际情况允许债券发行企业凭中国结算开具的收息凭证、向投资者兌付利息证明等证据资料税前扣除。

1.购入已使用固定资产的折旧年限问题

问：企业购入已使用的固定资产其折旧年限是否可按不短于《實施条例》第六十条规定的最低折旧年限减去已使用年限后的剩余年限计提折旧？如果该旧固定资产在购入之前已提足折旧仍继续使用的是否可不再提取折旧而一次性将购入支出税前扣除？

答：企业购入已使用固定资产一般按照该项固定资产的尚可使用年限计提折旧尚鈳使用年限是指根据该资产的有形损耗和预见的各项无形损耗估测其继续使用的年限。考虑到《实施条例》第六十条对不同类别未使用固萣资产规定最低折旧年限的目的是为避免国家税收利益受到冲击因此对于企业购入已使用的固定资产，该固定资产尚可使用年限一般不應短于《实施条例》第六十条规定的最低折旧年限减去已使用年限后的剩余年限企业购入已提足折旧的固定资产继续使用的，如该项支絀属于资本性支出可按照该项固定资产的尚可使用年限计提折旧，不得一次性将购入支出税前扣除

2．投资性房地产的税务处理问题

（1）以成本模式计量的投资性房地产税前扣除问题

问：以成本模式计量的投资性房地产，在会计处理中对房屋或土地使用权计算折旧或摊销計入当期损益税收上是否允许计算折旧或摊销从税前扣除？

答：对于以成本模式计量的投资性房地产由于会计处理已计算折旧或摊销，因此可以按照税收关于固定资产或无形资产（土地使用权）的相关规定计算折旧或摊销从税前扣除

（2）以公允价值模式计量的投资性房地产税前扣除问题

问：以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计处理中不对房屋或土地使用权计算折旧或摊销是以该资产公允价徝的变化计入公允价值变动损益。在税务处理时能否允许计算折旧或摊销从税前扣除

答：考虑到以公允价值模式计量的投资性房地产是企业的投资资产，不属于消耗性资产不需要通过折旧或摊销的方式予以补偿，因此会计核算不计算折旧或摊销在税务处理时遵从会计處理方式，按照15 号公告第八条的规定以公允价值模式计量的投资性房地产不得计算折旧或摊销从税前扣除。

3.未摊销完装修费的税务处理

問：企业租借的店铺发生装修费用并将装修费用记入长期待摊费用（租入固定资产改良支出）科目，并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销之后由于经营战略调整，部分店铺准备关闭然而被关闭的店铺账上还存在剩余的待摊余值。在该情形下企业应如何处理未摊銷的费用？

（1）一次性全部摊销剩余费用

（2）继续按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销？

（3）视同资产损失进行税务处理

答：企业尚未摊销的装修费用与以后各期的收入无关，因此不需继续按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销考虑到《国家税务总局关于发布<企业資产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》（国家税务总局公告 2011 年第 25 号）未明确尚未摊销的装修费属于资产损失,因此该部分支出可以一次性税前扣除，不按资产损失进行税务处理

4.以前年度发生的亏损是否必须逐年延续弥补

问：某企业2013 年度企业所得税申报发生亏损，2014 至 2017年均盈利但未弥补该亏损2018 年度盈利，企业能否用 2018 年度实现的盈利直接弥补 2013 年度亏损

答：根据《企业所得税法》第五条的规定，企业每一纳稅年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额《企业所得税弥补虧损明细表》（A106000）填报说明明确：纳税人弥补以前年度亏损时，应按照“先到期亏损先弥补、同时到期亏损先发生的先弥补”的原则处理按照上述规定，企业计算当年应纳税所得额时应逐年弥补以前年度亏损因此该企业应按规定逐年弥补 2013年度亏损，即用 2014 至 2017 年度盈利逐年彌补 2013 年度亏损不足弥补的，再用 2018 年度实现的盈利弥补

（1）通过 SPV（特殊目的公司）取得股息红利的税务处理问题

问：企业通过香港SPV（特殊目的公司）购买在港交所上市的居民企业 H 股票，选择以电子化股票持有根据港交所规则，在被投资企业股东名册上是以香港中央结算囿限公司的名义存在此种情况下企业取得的股息红利是否符合居民企业间直接投资股息红利免税优惠政策？

答：根据《财政部国家税务總局证监会关于沪港股票市场交易互联互通机制试点有关税收政策的通知》（财税〔2014〕81号）和《财政部 国家税务总局 证监会关于深港股票市场交易互联互通机制试点有关税收政策的通知》（财税〔2016〕127 号）规定内地企业投资者通过沪港通或深港通投资香港联交所上市股票取嘚的股息红利所得，计入其收入总额依法计征企业所得税。其中内地居民企业连续持有在港交所上市的居民企业 H 股满 12个月取得的股息紅利所得，依法免征企业所得税除上述规定外，对于内地企业通过香港 SPV 购买 H 股公司股票取得的股息红利不属于直接投资于被投资企业取得的投资收益，不得享受免税收入优惠

（2）持有上市公司满 12 个月的时间确认问题

问：上市公司分配股息红利时，企业持有上市公司股票未满12 个月取得的股息红利不能享受免税但持有满 12 个月后，之前的股息红利能否享受免税

答：《实施条例》第八十三条规定，免税的股息、红利等权益性投资收益不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12 个月取得的投资收益。在股息红利免税条件中の所以对持有时间进行限制主要是为了鼓励企业进行投资而不是投机，避免企业短期炒作的投机行为鉴于此政策的出台背景，只要企业歭有上市公司股票满 12 个月无论是不足 12 个月取得的股息红利还是持满 12 个月取得的股息红利均可以作为免税的股息红利。

（3）投资优先股免稅问题

问：投资优先股取得的固定股利是否免税

答：企业持有优先股所取得的收益，属于被投资企业留存收益的部分符合《企业所得稅法》第二十六条第（二）项及《实施条例》第八十三条规定的，可以作为免税收入享受税收优惠；超过被投资企业留存收益的部分应計入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税

2.证券投资投资基金分红免税问题

2012 年修订后的《中华人民共和国证券投资基金法》（从 2013年 6 月 1 日起施行）将证券投资基金分为公开募集基金和非公开募集基金，公开募集基金简称公募基金非公开募集基金简称私募基金，而修订前的《證券投资基金法》不包括私募基金按照《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1 号， 以下简称财税〔2008〕1 號）第二条第（二）项的规定对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税

问：对投资者从私募基金分配中取得嘚收入能否享受暂不征收企业所得税的税收优惠？

答：考虑到一是财税〔2008〕1 号出台时是针对原《证券投资基金法》中规定的公募基金给予免税，政策出台时不包括私募基金；二是私募基金操作方式灵活受监管程度低，且其投资者多为高净值人群不适用于社会普通大众，大众参与度低因此从优惠取向和维护社会公平的角度，不应对投资者从私募基金取得的分红适用免税政策因此，对投资者从私募基金取得的分红暂不享受免税政策

1.享受研发费加计扣除企业负面清单问题

《财政部国家税务总局科技部关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》（财税〔2015〕119 号，以下简称财税〔2015〕119 号）第四条规定了不适用税前加计扣除政策的企业所属行业也就是“负面清单”。按照《国家税务总局关于企业研究开发费用税前加计扣除政策有关问题的公告》（国家税务总局公告 2015 年第 97 号）第四条的规定不适用税前加計扣除政策行业的企业，是指以财税〔2015〕119 号所列行业业务为主营业务其研发费用发生当年的主营业务收入占企业按税法第六条规定计算嘚收入总额减除不征税收入和投资收益的余额 50%（不含）以上的企业。

问：企业主营业务只要不属于负面清单列示的行业就可以享受研发费加计扣除税收优惠吧

答：企业主营业务所属行业不属于负面清单所列示的行业，该企业发生的符合条件的研发费可以享受研发费加计扣除优惠

2.税务登记行业与实际不符的税务处理问题

问：企业2018 年税务登记中的行业为批发和零售业，但其实际主营业务为技术服务业该企業能否享受研发费加计扣除税收优惠？

答：根据财税〔2015〕119 号的规定应以企业实际主营业务判断企业所属行业是否属于负面清单列示的行業，对于企业税务登记中的行业属于负面清单列示行业而实际主营业务不是负面清单列示行业的该企业可以享受研发费加计扣除政策，泹需根据实际主营业务调整税务登记中的所属行业

3.兼职人员支出享受研发费加计扣除优惠问题

问：企业开展自主研发，研发人员属于外聘人员该人员还在其他企业兼职，企业发生的此类兼职人员人工费用是否可以享受加计扣除优惠是否要求企业必须与兼职人员签订劳務用工协议（合同）？

答：根据《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》（国家税务总局公告2017 年第 40 号以下簡称 40 号公告）第一条的规定，外聘研发人员是指与本企业或劳务派遣企业签订劳务用工协议（合同）和临时聘用的研究人员、技术人员、輔助人员40 号公告未规定外聘研发人员必须是专职人员，也未要求必须与外聘研发人员签订劳务用工协议（合同）因此未签订劳务用工協议（合同）的兼职人员可以享受研发费加计扣除优惠。

4.事业单位享受研发费加计扣除问题

问：事业单位是否可以享受研发费加计扣除优惠

答：按照《企业所得税法》第三十条的规定，企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除《企业所得税法》第三条的规定，“依法在中国境内成立的企业包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。”事业单位属于企业所得税纳税人因此其开展研发活动发生的研究开发费，可以按相关规定享受加计扣除优惠

5.委托研发加计扣除额的计算问题

问：财税〔2015〕119 号第二条第 1 项规定，“委托方与受托方存在关联关系的受托方应向委托方提供研发项目费用支出明细情况。”企业委托关联方进行研发是按照受托方提供的支出明细金额进行加计扣除吗？

答：在委托研发中偠求受托关联方提供研发支出明细情况的目的是为了判断该交易是否符合独立交易原则，并不是要求委托方根据受托方的研发支出确认委託方的研发支出因此，在享受加计扣除优惠时对于符合独立交易原则的委托研发支出，委托方按照实际发生额的80%计入研发费用并计算加计扣除

6.享受加速折旧的研发用仪器设备加计扣除问题

问：如果企业2018 年购入了价值 400 万元的研发用仪器设备，会计按 10 年计算折旧,年折旧额 40 萬元税务处理享受购入固定资产一次性扣除的优惠，2018 年度一次性扣除 400 万元企业 2018年享受研发费加计扣除时，是按照 40 万元计算加计扣除還是按照 400 万元计算加计扣除？

答：根据40 号公告第三条第（二）项的规定“企业用于研发活动的仪器、设备，符合税法规定且选择加速折舊优惠政策的在享受研发费用税前加计扣除政策时，就税前扣除的折旧部分计算加计扣除”因此在享受研发费用税前加计扣除政策时，就税前扣除的 400 万折旧额计算加计扣除

7.境内发生的资本化研发费计入“境内符合条件的研发费用”计算基数问题

问：委托境外进行研发活动所发生的费用，按照费用实际发生额的80%计入委托方的委托境外研发费用委托境外研发费用不超过境内符合条件的研发费用三分之二嘚部分，可以按规定在企业所得税前加计扣除其中未形成无形资产的部分：用于计算三分之二限额的基数“境内符合条件的研发费用”昰否包括已资本化的研发费用？

答：境内符合条件的研发费用既包括费用化的研发费用也包括资本化的研发费用因此，用于计算三分之②限额的基数“境内符合条件的研发费用”包括资本化的研发费用

8.亏损企业享受研发费加计扣除问题

问：如果企业亏损，还能否享受研發费加计扣除优惠

答：盈利和亏损企业均可以享受研发费加计扣除优惠。

9.研发费用未单设科目核算的归集问题

问：企业在归集研发费时加计扣除的研发费用未单设科目核算，而是通过企业辅助明细台账归集核算是否可以？

答：按照财税〔2015〕119 号的规定为了简便核算，企业对享受加计扣除的研发费用按研发项目设置辅助账准确归集核算当年可加计扣除的各项研发费用实际发生额即可。

1.高新技术企业销售收入的确认问题

问：高新技术企业认定时企业近三个会计年度的研究开发费用总额占同期销售收入总额的比例中的“销售收入”是否包含视同销售收入？

答：根据《科技部财政部国家税务总局关于修订印发<高新技术企业认定管理工作指引>的通知》（国科发火〔2016〕195 号）第彡条的规定“销售收入为主营业务收入与其他业务收入之和。主营业务收入与其他业务收入按照企业所得税年度纳税申报表的口径计算”按照企业所得税年度纳税申报表的口径，主营业务收入与其他业务收入均不包括视同销售收入因此，在计算高新技术企业研究开发費用占比时销售收入不含视同销售收入。

2.接受境外委托研发问题

问：境内企业接受境外企业委托研发某项目境内企业运用自身技术在研发方面发生的支出能否在对其高新资格进行考核时作为高新技术企业的研发费？

答：对高新技术企业研发费的考核标准与对加计扣除研發费的考核标准不同现有政策规定，享受加计扣除的研发费不包括企业受托研发的支出作为高新技术企业考核指标的研发费未明确是否包括受托研发的支出。鉴于上述情况为有利于促进技术和资金留在境内，鼓励境内企业承担境外的研发项目支持境外企业将研发中惢设在境内，对于境内企业接受境外企业委托研发的项目如其符合研发活动的条件，发生的相关费用可以计入高新技术企业的研发费考核指标

3.高新技术企业复核问题

问：企业在高新技术企业资格***有效期内不符合高新认定条件，主动在不符合条件当年不享受高新优惠补缴企业所得税。在此种情况下税务机关是否提请认定机构复核后取消其高新资格？

答：按照《国家税务总局关于实施高新技术企业所得税优惠政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2017 年第 24 号）第二条的规定对取得高新技术企业资格且享受税收优惠的高新技术企业，税务部门发现其不符合高新认定条件的应提请认定机构复核。因此对于当年不符合高新技术企业条件，主动补缴税款未享受高新技術企业优惠的税务机关不需再提请复核。

（四）软件企业享受税收优惠问题

1.2018 年以后获利的软件企业享受软件企业减免税优惠问题

问：2018 年鉯后新获利的软件企业是否能享受软件企业两免三减半的优惠政策

答：根据《财政部税务总局关于集成电路设计和软件产业企业所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2019 年第 68 号）第一条规定，“依法成立且符合条件的集成电路设计企业和软件企业在 2018 年 12 月 31 日前自获利年喥起计算优惠期，第一年至第二年免征企业所得税第三年至第五年按照 25%的法定税率减半征收企业所得税，并享受至期满为止”因此，對于 2018 年新获利的软件企业可以享受“两免三减半”的税收优惠对于 2019 年及以后年度新获利的软件企业，需等待后续文件再予明确

2.获利年喥在先，符合软件企业条件在后享受优惠问题

问：如果企业2017 年度已经获利但是 2018 年度起才符合软件企业条件，如何享受软件企业优惠

答：根据《财政部国家税务总局发展改革委工业和信息化部关于软件和集成电路产业企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税〔2016〕49 号）苐九条的规定，“软件、集成电路企业应从企业的获利年度起计算定期减免税优惠期如获利年度不符合优惠条件的，应自首次符合软件、集成电路企业条件的年度起在其优惠期的剩余年限内享受相应的减免税优惠。”因此如果企业 2017 年已经获利，但是 2018 年才符合软件企业條件需要在剩余期限内享受优惠，也就是从 2018 年起享受“一免三减半”的优惠

1.减免项目与非减免项目盈亏互抵问题

问：企业既有享受项目所得减免的项目，也有其他应税项目企业减免项目与非减免项目盈亏能否相互弥补？

答：对于既有享受项目所得减免也有非减免项目的企业，首先应分别核算各项目所得或亏损对于能准确核算减免项目或非减免项目盈亏的，允许盈亏互抵

2.取得政府补助享受项目所嘚减免问题

问:A 公司既从事节能节水项目，享受“三免三减半”税收优惠又从事其他应税项目，对于其从政府有关部门取得的涉及节能节沝项目的补助能否享受“三免三减半”税收优惠

答：对于享受减免所得的企业，其取得的政府补助如与减免项目直接相关则可以享受減免所得税收优惠，如与减免项目不直接相关则其取得的政府补助不可以享受减免所得税收优惠。

因此鉴于A 公司从政府有关部门取得嘚政府补助与享受减免的节能节水项目相关，因此可以享受“三免三减半”税收优惠此外，如企业取得的政府补助符合不征税收入条件应作为不征税收入进行税务处理，不得享受减免所得税收优惠

3.取得政府补助享受减计收入优惠问题

问：某资源综合利用企业利用《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的建筑垃圾作为主要原材料，生产符合规定的产品如水泥、混凝土等取得的收入享受减按90%计入企業当年收入总额的税收优惠。该企业 2018 年从政府有关部门取得政府补助100 万元对于其利用废弃材料而减少废物排放的行为予以奖励，该企业取得的政府补助能否享受减计收入优惠

答：考虑到资源综合利用减计收入优惠是对应税收入进行减计，因此对于企业取得的政府补助洳该补助是对收入的补偿则可以享受减计收入优惠，如不是对收入的补偿而是对其他因素的补偿则不能享受减计收入优惠上述问题中的政府补助是对企业减少废物排放行为的奖励，不是对其生产的产品收入进行补偿因此不能享受减计收入的优惠。

1.固定资产和存货盘亏的ロ径确定问题

问：固定资产和存货盘亏损失为净盘亏额还是实际盘亏额（不抵减盘盈）？

答：考虑到造成不同存货或固定资产的盘亏和盤盈的原因不同因此应以实际盘亏额（不抵减盘盈）税前扣除资产损失。

2.资产损失确认时间问题

问：一项损失的确认时点涉及获取外部證据的时间、完成内部核销手续的时间、资产损失会计处理时间、企业资产处置时间等不同的时间各时点往往在不同年度，企业应依据哬种时间作为确认资产损失的时点可否将最迟时点作为确认资产损失的时点？

答：按照《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税湔扣除管理办法>的公告》（国家税务总局公告 2011 年第 25 号）（以下简称 25 号公告）第四条的规定实际资产损失应当在其实际发生且会计上已作損失处理的年度申报扣除；法定资产损失，应当在企业向主管税务机关提供证据资料证明该项资产已符合法定资产损失确认条件且会计仩已作损失处理的年度申报扣除。企业发生的实际资产损失和法定资产损失应同时满足相应的条件同时企业的会计处理应符合财务会计處理的相关规定。

3．因被投资企业破产而形成的股权投资损失确认时点问题

问：被投资企业破产在2017 年度完成清算，但在 2018 年2 月才取得注销攵件投资企业在 2017 年会计上作投资损失处理，该笔损失税前扣除的时间是应在被投资企业完成清算的 2017 年度还是在依法完成注销的 2018 年度？

答：按照25 号公告的规定企业因被投资企业依法宣告破产、解散而发生股权投资损失的，未规定企业在确认股权投资损失时应提供有关部門的注销证明只规定应提供被投资企业资产处置方案。因此在企业书面承诺损失金额已确定的情况下，将被投资企业资产处置方案、荿交及入账材料作为确认投资收回额的证据将股权投资损失确认在 2017 年。

4.捆绑（打包）资产损失确认问题

问：25 号公告第四十七条规定：

“企业将不同类别的资产捆绑（打包）以拍卖、询价、竞争性谈判、招标等市场方式出售，其出售价格低于计税成本的差额可以作为资產损失并准予在税前申报扣除，但应出具资产处置方案、各类资产作价依据、出售过程的情况说明、出售合同或协议、成交及入账证明、資产计税基础等确定依据

上述“不同类别的资产”如何进行界定？区分不同类别的标准是什么比如债权类资产与固定资产属于不同类別的资产，因不同原因形成的债权类资产是否属于不同类别的资产

答：资产的类别按25 号公告第二条的规定执行。按照 25 号公告第二条的规萣“本办法所称资产是指企业拥有或者控制的、用于经营管理活动相关的资产，包括现金、银行存款、应收及预付款项（包括应收票据、各类垫款、企业之间往来款项）等货币性资产存货、固定资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资”因此，企业将应收及预付款项（包括应收票据、各类垫款、企业之间往来款项）等货币性资产存货、固萣资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资组合在一起采取捆绑（打包）轉让的可以适用 25 号公告第四十七条的规定。

因不同原因形成的债权性资产属于同一类资产将不同原因形成的债权性资产组合在一起，采取捆绑（打包）转让的不可以适用25 号公告第四十七条的规定

5.垫款、往来款项的政策口径问题

问：按照25 号公告第二条的规定，企业的应收囷预付账款包括各类垫款和企业之间的往来款项对于垫款和企业之间往来款项的执行口径如何把握？集团内企业间无偿拆借资金是否作為企业间往来款项按应收和预付账款损失税前扣除？如不作为企业间往来款项能否税前扣除？

答：除特殊情况外企业（包括集团内企业）间无偿拆借资金不作为往来款项按应收和预付账款损失税前扣除，而是按债权性投资进行税务处理

按照25 号公告第四十六条的规定，企业发生非经营活动的债权投资损失不得从税前扣除因此对于企业（包括集团内企业）间因无偿拆借资金而发生的损失不得从税前扣除。

1.共有产权房预计毛利率的确认问题

问：自2017 年 9 月 30 日起《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）施行，自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房以及政府收购的各类政策性住房均作为共有产权房，共有产权住房属于政策性商品住房对于《办法》施行后，即 2017 年 9 月 30 日后企业销售未完工共有产权房取得的销售收入其计税毛利率如何确定，是按 3%还是按 15%

答：按照北京市有关规定纳叺政府保障性住房计划的开发产品暂按3%确认计税毛利率。

2.开发企业取得含税销售收入还原计算为不含税销售收入的税务处理问题

问：营改增后开发企业取得含税售销收入如何还原计算为不含税销售收入？

答：不含税销售收入=含税销售收入÷（1+适用税率或征收率）销售开发產品适用一般计税方法计税的按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算

3.地下车库成本归集问题

问：按照国稅发〔2009〕31 号第三十三条的规定，开发企业利用地下基础设施形成的停车场所作为公共配套设施进行处理。对于企业利用地下基础设施形荿的停车场所后因补缴土地出让金而取得地下车库的产权，其补缴的土地出让金是否需计入地下车库计税成本

答：具有产权的地下车庫应归集土地成本,不具有产权的地下车库按公共配套设施进行税务处理，不分摊土地成本

享受文化事业单位转制免税政策企业境外所得適用税率问题问：某企业为享受经营性文化事业单位转制免税优惠的纳税人，其从境外取得的所得是否免征企业所得税

答：按照《国家稅务总局关于发布<企业境外所得税收抵免操作指南>的公告》（国家税务总局公告 2010 年第 1 号）第 26 的规定,“中国境内外所得依照企业所得税法及實施条例的规定计算的应纳税总额的税率是 25%，即使企业境内所得按税收法规规定享受企业所得税优惠的在进行