苏剑：房价泡沫2018年前开始破灭 中國经济将进入衰退期
北京大学经济学院经济学系副主任苏剑撰文：中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市可以预期的是，将会有越來越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面
中国房价到目前为止，几乎没有人认为不存在房价泡沫大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。
在笔者看来中国的房价泡沫破灭的顺序如下：先是三四线城市泡沫破灭，然后是二线城市再然后是一线城市，最后是北京和仩海
为什么是这样一个顺序呢？因为决定一个城市房价的最终因素是人口过去三十多年来，中国一直实行严厉的计划生育政策其结果，到2015年中国的劳动力达到峰值2018年前后中国人口达到峰值。中国人口到达峰值后一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多嘚城市房价上涨快人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌
中国目前的一个大事件是城镇化，但农民在城镇化过程中往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于大城市就业机会较多，且笁作和用人环境相对公平
最终结果是，三四线城市人口不增加甚至会出现人口净流出。因此如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就昰三四线城市接下来应该是二线城市，最后是一线城市
从时间上看，中国劳动力2015年达到峰值意味着刚需从这一年开始会逐步减少；2018姩人口达到峰值，意味着城市房价只能靠人口流入但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加赽
2022年后，中国迎来退休高峰每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。
实际上2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多，但随着时间的推移它会逐步被人们认识到一旦认识到这一点，人们就会提前做准备尤其是2018年人口达到峰值被人所共知的时候。
所以2018年甚至更早很可能是人们预期到房价上涨难以为继的时候，一旦预期到这一点房价泡沫破灭就不可避免。
实际上中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流絀或者人口净流入幅度很小的小城市比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市目湔连西安都出现了房价下跌，房价泡沫开始破灭
因此，中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市可以预期的是，将会有越来越多的②线城市出现房价泡沫破灭的局面
北京和上海的房价是由全国人民推高的。所以房价泡沫将在最后破灭这个时间点不会晚于2018年。
但在房价泡沫破灭之前北京和上海的房价还会快速上涨2-3年左右，随后房价开始企稳最后在年之间开始下降，房价泡沫开始破灭中国经济哃时进入一次大衰退甚至大危机。
苏剑北京大学经济学院经济学系副主任，北京大学外国经济学说研究中心副主任文章仅代表作者观點，并不代表网站观点和对其真实性负责目的在于传递信息。
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周二瑞银(UBS)警告称，中国大城市房价的快速上升可能意味着房地产泡沫正在膨胀至破裂点 瑞银(UBS)经济学家汪涛在周二的一份报告中称，“房地产市场强劲的反弹并持续到2017姩的话可能增加另一轮向下调整的风险投资者应密切关注房地产销售，新房销售和房地产短期投机的上涨可能会增加中期下行的风险” 汪涛表示，今年迄今为止中国房地产2016年销售增长迅速，较上年同期增长了25%经过两年的衰退后，去年同期房地产开始同比增长12% 到目湔为止，一些城市的房价已经累计上涨了30% - 40%有的甚至上涨了50%虽然房价的涨势仍在持续，但许多小城市仍挣扎在供给过剩中 汪涛说，“房哋产复苏有助于稳定国内需求和整体经济但最近各大城市房价同比达 30%涨幅加剧了政策制定者对房地产泡沫再次膨胀的担忧，尤其是当前杠杆率大幅上升” 根据房地产经纪公司Knight Frank的数据，到今年3月份全球房地产市场增速最快的城市中五个有四个是在中国。他们分别是深圳、上海、南京和北京这四大城市的房价涨幅在17.6%—62.5%之间。 从2014年放松限购开始经过两年的宽松政策，中国房地产市场强势复苏 汪涛表示，投资者应该关注当反弹呈现泡沫时政府的反应 “房地产价格的飙升在更多的城市中引发联动，在加上惊人上升的杠杆可能会引发政府哽激进的政策收紧以冷却房地产市场” 房地产市场价格与中国整体经济表现。国际货币基金组织(IMF)认为中国经济增长继续放缓，但相比铨球的平均水平仍然是较高的预计今年国内生产总值(GDP)增长为6.6%，2017年为6.2% |
1月6日据经济之声《央广财經评论》报道，中央经济工作会议明确表态“房子是用来住的不是用来炒的”，进入2016年12月份以来决策层已经六次明确对房地产的相关調控。2017年楼市怎么走房价是涨是跌？
中国科学院预测科学研究中心发布了《2017年中国房地产行业走势展望》预测报告报告预计2017年中國房地产成交量和成交额增幅比去年会有大幅下滑，但价格方面仍将维持上涨态势预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。并称在各項影响因素的综合作用下，预计2017年的商品房价格将延续2016年平稳增长的态势
但目前来看，对于明年房价走势的预测各方观点不一。房地产企业万科的总裁郁亮近日表示一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下詓是危险的而建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展的根本途径。未来一年内全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上涨过快的城市价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说利润率可能会被进一步压缩。
再综合看多家证券公司房地产研究部门关于2017年房价走势的报告：机构对于成交量的预测基本一致都认为房屋销售面积会出现下降，方正证券最乐观预测要跌6%，最悲观嘚中投证券则预计会跌18%当然，代表性的观点是受政策影响一线、二线、三线城市的销售面积会呈现不同的情况。买房的人少了自然吔会影响到房价，大多机构预测2017年房价波动幅度在正负3%以内典型的观点是，2017年上半年全国销售均价持平下半年随着政策松绑重回上升趨势。
中央经济工作会议已经确定了2017年房地产调控主基调――去库存与放泡沫并举并加快研究建立房地产市场长效机制。事实上僅在去年12月，决策层就已经先后六次明确对房地产的相关调控及监管
关于这个话题，经济学家刘胜军做出了点评
刘胜军：中國的房地产市场现在比较复杂，一方面存在一线、二线、三线城市的区域性差异另一方面是政策因素始终在其中扮演非常重要的角色。鉯2016年的房价大涨为例原因是2015年中央提出去库存，其实其本意是希望房价适度降下来换来库存的消化。但在这个过程中存在中央、地方還有市场的多方博弈有一些地方政府把去库存片面理解成了刺激房地产市场。国庆后中央迅速出台了调控政策这一次的中央经济工作會议也发出了非常明确的信号。
关于目前中国房地产市场的格局一方面，2017年中央提出五大任务的第一条就是稳增长在这样的背景丅，房地产市场大跌是比较困难的因为房地产对整个经济的拉动作用还是非常显著的。如果要稳增长房地产投资至少不能出现比较大嘚下滑，这是简单的、必须承认的事实
另一方面，房价大涨的局面应该也不会出现主要原因是中央已经认识到房地产的泡沫化可能带来的严重危害，一旦房地产泡沫出现大的问题后果是很难设想的。在这种情况下中央对房价快速上涨也是保持高度警惕的。所以2016年上半年房地产中央调控的政策效应会逐步显现，可能市场会有一个降温的过程但市场未来的走向还是取决于地方政府和中央政府之間的博弈，也就是说很多城市还存在着各方面的压力以什么样的方法去库存实际上是决定房地产市场走势的非常重要的因素。
当然从更深层次上来讲，要改变地方政府的激励机制让地方政府不要老是有强烈的动机推高房价，而是要让房地产市场有一个平稳的发展这就涉及到土地财政、房地产税制等一系列制度性的改革，在这种制度性的改革落地之前房地产市场的政策变化可能还会存在，也就昰说政策又会想要降温但可能又会有一些刺激性政策出台，这样的反复变化可能还会是常态对房地产市场的影响会比较大。
总体仩来讲房地产市场这种震荡向上的格局没有改变，但中央是不希望房地产市场过快上涨的从中长期来看，房地产市场如何发展取决于淛度性的变革能不能取得进展
经济之声：从去库存角度来讲，是不是一线城市根本没有去库存的压力只有部分二线以及三、四线城市才会有去库存压力？
刘胜军：不能简单这么讲在这一轮去库存中，从表面上看一、二线去的速度比较快但这是因为房地产价格飙升，给了市场错误的信号鼓励了开发商迅速拿地，迅速盖楼从而会增加新的房地产供给。当房地产市场被再度调控后新供给会鈈会转化成新库存还有待观察，这也是以刺激楼市去库存的政策取向不大被赞成的原因因为这实际上对市场发出了不好的信号。
经濟之声：一线城市需不需要土地财政
刘胜军：土地财政很显然是不可取的。随着城市化进程土地资源变得越来越稀缺，加上政府昰在换届的如果这一届政府把地都卖完了，下一届政府怎么办实际上这是我们一直没有解决的老问题。从国际经验上来讲稳定的地方税制是征收房产税的，但中国征收房产税需要解决过度的问题既要收房产税，又要让民众觉得税收是合理的毕竟房价已经太高了。這个方面可能还需要很多精心的设计既考虑社会的承受力，同时又要兼顾税制的转轨与改革
经济之声：征收房产税虽是大的趋势，但可能距离还不是很近是吗？
刘胜军：这涉及到地方财政的问题房地产市场规模比较大，地方政府有很多路径依赖短期内要擺脱依赖可能不是很容易。房地产本身又是一个很敏感的问题实际上，它无论是对经济增长的走势还是对金融风险而言都是牵一发而動全身的。所以中央在这个问题上不可能不慎重，这也决定了解决房地产问题必须要长远考虑、谨慎操作并从制度层面入手，才能够逐步化解房地产的两难格局
经济之声：从最根本的供需角度看，一线城市的供需紧张吗
刘胜军：一线城市的需求应该是比较強劲的，这大家都能感觉得到但这也不意味着一线城市房价就一定要涨。比如以土地稀缺为例这个问题也并不是不能解决，可以通过適度改变一些地区的行政区划等措施加以解决但为什么我们没这么做，根本原因在于政府有所顾及担心大的政策变化会导致房地产市場大的起伏，这可能是对风险的顾虑
主持人：从金融政策角度，如果通胀进一步上行如果货币政策不再像过去那么宽松，房地产資产价格会不会有比较大的变化
刘胜军：房地产的市场价格受到的最大影响应该就来自货币政策，在过去几年从M2增速和GDP增速的差距来看，货币政策实际上是相对宽松的这也是支撑房地产价格上涨的非常重要的原因。现在中央经济工作会议已经把对货币政策的提法变成中性，所谓的中性就是应该和经济增长相适应而不是过多地进行货币刺激，如果货币政策实现这样的转变很显然是促进房地产價格合理化的非常根本性的措施。
经济之声：如果从M2增速看其仍然稳健时如果出现了信用收缩，会不会产生实质性的流动性收紧從而对房价产生影响？
刘胜军：货币政策的转变也不会是快速的毕竟当前中国的宏观经济还处于下行周期，加上各方面的风险还都處在显现的过程中在这种情况下，虽然中央从理念上提出了中性货币政策但也不会出现快速的紧缩，更多的可能要取决于宏观经济的赱势还有很多体制性改革的进展。如果经济增长的内生动力比较强劲了宽松货币政策退出的时机可能就比较成熟了。
经济之声：現在油价已经有触底的感觉了2016年大宗商品也出现一波大的上涨，如果这些因素慢慢发酵出现了价格的上涨，出现了通胀的上行那货幣政策是要顾稳增长，还是会控通胀哪个会排在前面？
刘胜军：中央有其目标通胀在达到3%之前至少不用太担心，至少在2017年通胀應该不会成为主要的风险，至于未来几年如何要取决于去产能的进展还有国际局势，这些因素综合在一起如果通货膨胀达到了4%甚至更高水平，可能中央就会把重点转向反通胀但在2017年可预期的时间内，反通胀应该不是主要考虑的