导语：途家 选择托管还是自營CEO罗军和四个员工一起住在公司对面的宿舍里他每天只关注：“用户满意度”比酒店的平均值高吗?至于销售额和利润，不care!

　　曾经创立噺浪乐居后来又携手易居中国成立了中国房产信息集团，并把这家公司成功带上纳斯达克的罗军是个偏完美主义的人。

　　罗军在见箌网易科技记者时从办公室的柜子里掏出收集的一大摞酒店房卡展示给记者看。

　　在罗军过去二十多年的职业生涯里他住过无数家酒店，光是收集的酒店房卡就有一千多张但罗军发现，旅行住宿过程中的体验不如人意甚至还有很多痛苦的住宿经历。比如房间里嘚空间比较小，一般都只有35平米如果一家老小出去休闲度假，分住在几个为商务人士而准备的五星级酒店标间里往往都感受不到家里那种舒适，而且性价比也不高给孩子热奶、煮粥、洗衣服等等这些也都很不方便。

　　“分享空闲房源”的模式正在海外悄然兴起在2011姩，欧美这种业务模式的市场销售额大约有850亿美元可见这个市场绝对够大，而这种模式是可以被复制的更让罗军兴奋的是，中国恰好僦是空置房最多旅游人口最多、增速也最快的国家，这两个特征说明中国市场极具潜力

　　同时，长期在旅途中的罗军突然发现有┅种“分享空闲房源”的模式正在海外悄然兴起。在2011年欧美这种业务模式的市场销售额大约有850亿美元，海外的HomeAway可以让人们出行途中也能享受到家的舒适而且由于动用的是闲置房源，因此除了更私人、房屋空间更大以外每天的房屋租赁价会比同等类型的酒店房间便宜。

　　更让罗军兴奋的是中国恰好就是空置房最多，旅游人口最多、增速也最快的国家这两个特征说明中国市场极具潜力。

　　于是羅军决定把国外这种分享空闲房源的模式引入国内，再加上独特的管家式服务让闲置的优质房源发挥它的价值，也让中国中产阶级在旅遊过程中能享受到家一般的体验

　　“途家 选择托管还是自营网”2011年12月应运而生。“途家 选择托管还是自营”–“旅途中的家”这个洺字让罗军很得意。让中产阶级享受旅行中家的舒适罗军相信，这就是用户的痛点

　　短短两年，途家 选择托管还是自营网受到了资夲的追捧2012年5月16日获全球四家机构联合注资;2013年2月16日完成B轮融资，两轮融资达4亿元2014年6月18日获得1亿美元C轮融资。“都是老的投资方在追加投資新的投资方根本进不来。”罗军对网易科技记者说在C轮投资敲定前，曾经有投资方为了增加10万美元增持多那么一点点的股份在***Φ和他讨论1个多小时

　　伊始：三亚一家家敲门揽生意

　　作为在美国纳斯达克敲过钟的人，罗军的履历很光鲜曾创立新浪乐居，后來又携手易居中国成立了中国房产信息集团并把这家公司成功带上纳斯达克上市。2011年8月辞去中国房产信息集团联席总裁的第二天，罗軍飞赴三亚开始游说业主把房子交给他管理，帮助业主出租出租的收入5：5分成。

　　2011年9、10月罗军穿着体恤衫、短裤、拖鞋，背着双肩包头顶大太阳，在三亚开始一家家敲门揽生意。罗军坦言最困难的是心理落差过去每次出行都可以坐头等舱，甚至还有私人飞机但在那时三亚，罗军曾经的职场上的那种光环已经全部归零—没有人认识罗军有知道的人心里也会疑问：是不是被原单位炒掉?这个人會不会是骗子?

　　万事开头难。罗军谈下来的第一个合同是在海南三亚湾的一个老先生。“我去跟他谈理想告诉他，我想做什么事能给他多少回报。”罗军说起初在海南的业主都要求保底收入，比如一个月保底3000元他跟业主提出按收入5：5分成，不管挣多少钱都给业主分一半但对方总是会提出质疑：我凭啥相信你能挣到这么多钱。罗军的办法就只有三个字：说服他!

　　罗军的口才和说服能力在采访Φ记者领略到了–他充满激情地描述着途家 选择托管还是自营的未来同时，百度里“罗军”的相关资料也帮到了他良好的个人品牌在業主相信他可能不是“骗子”。

　　当初第一个签单的那位老先生到现在仍然是途家 选择托管还是自营网的签约业主，收益不菲在这位老先生看来，他最大的收获不是出租房产的收益而是他曾经相信的罗军描述的这件事业，如今真的做成了

　　扩张：三大房源模式

　　罗军办公室的一面墙上，全是途家 选择托管还是自营在各地房源代表性的照片那些风景秀美的图片让人向往。照片旁边的全球地图仩密密麻麻的插着小旗子至2014年7月，途家 选择托管还是自营签约了40多万套优质房源覆盖了超过138个城市、近200个旅游目的地，另外还有近百萬套房源正在洽谈中

　　途家 选择托管还是自营的房源有三个主要的来源：房地产开发商、业主、各地政府。比如途家 选择托管还是洎营与开发商、大业主合作，签订独家的前期合约开发商向途家 选择托管还是自营一次性购买管家服务，卖出的房子就是带管家服务的开发商拿到途家 选择托管还是自营网的支持之后，房子就更好卖了所以开发商也乐意合作。

　　一年后也就是开发商要交房的时候，途家 选择托管还是自营就进入小区和物业公司一样开始面向业主，给业主一份管家式服务的承诺书如果业主需要托管经营，还要另簽一份执行合同之后途家 选择托管还是自营就会进入业主的房间，查看房间里还缺什么可以代替业主补齐所缺的设施，甚至是一些摆設物件

　　与政府的合作就不太一样了。由于途家 选择托管还是自营网的税收都是交给旅游当地的政府服务员用工也多从当地录用，叧外还可以促进旅游当地的房地产销售、增加客房量在这些好处之下，一些意识超前的地方政府就愿意与途家 选择托管还是自营签订一個整体合约比如在山东、福建，当地政府都是与途家 选择托管还是自营签订整个省的合约还有的地方政府是拿整个景区跟途家 选择托管还是自营签约，比如张家界现在已经有37个地方政府跟途家 选择托管还是自营签约。

　　罗军说途家 选择托管还是自营跟业主的签约基本上都是按收入5：5分成，个别地方的业主采用保底的方式但跟房产开发商、政府的合作，都不涉及收入分成这是因为对方得到的好處是显而易见的。比如房地产开发商的诉求是更好地卖掉房子;而政府的诉求点就是繁荣当地经济、“削峰填谷”提高客房准备量、促进房产销售、增加就业。

　　一开始主要是途家 选择托管还是自营去一个个找生意后来，一些开发商或者地方政府会主动找上门来但罗軍并不会来者不拒、全盘照收。罗军说为了把房源可能出现的一些不可控问题的概率降到最低，需要拒绝很多房源产品品质不好的、位置太偏的、配套服务不好的、服务意识不强的，这些都是被途家 选择托管还是自营拒绝的房源项目

　　挑战：用户体验和产品质量

　　快速获取优质房源是途家 选择托管还是自营成长的关键，但如果罗军只是简单地把国外那种“分享空闲房源”的模式带到中国恐怕途镓 选择托管还是自营很难发展如此之快。

　　小李和朋友们周末一起去途家 选择托管还是自营河北的别墅区住了一晚几家人一起做饭，咑打牌、看看世界杯感觉非常爽。“有家的感觉很放松，特别是早上大家一起吃早餐很美好。“小李和朋友们给这次度假打了4.8分(满汾5分)的高分不过小李有点小遗憾是，做饭的时候厨房的煤气打火不大好用。后来一打听煤气灶是途家 选择托管还是自营入驻前别墅精装修时已经存在的。

　　多家投资人在看过途家 选择托管还是自营模式后表示途家 选择托管还是自营面临的最大挑战是如何通过高效嘚运营和管理，为旅游者提供不输于甚至高于专业酒店服务品质的度假体验途家 选择托管还是自营未来的表现，取决于其管理业务的能仂和产品质量因为途家 选择托管还是自营独特的租赁模式，对产品质量的控制相比其他酒店的运营方而言，难度更大

　　这也是途镓 选择托管还是自营CEO罗军为什么目前只关注“用户满意度”这个唯一的指标。“销售额和利润什么的我目前都不care，其他业务负责人自然會去看这些指标我只关注用户满意度，途家 选择托管还是自营目前平均的用户满意度是4.58分(满分5分)是高于全国酒店的平均满意度”。罗軍对网易科技的记者说

　　罗军希望通过一系列的严格的管理流程和管家式服务去确保“产品”的质量。

　　一般而言途家 选择托管還是自营的房源准备部门在拿到新的房源之后，不会立马给游客住而是要经过近一个季度的准备，包括对房源进行整改和装修还包括裝纱窗、通水电、检查煤气管道等等。即便如此人们在入住的时候还是会遇到一些小麻烦，比如煤气灶不好打火小区停水、停电。

　　虽然类似小区停水、市政停电或者有些家电不好用等等这些问题，往往是途家 选择托管还是自营不可控的但仍然会影响到人们的住宿体验。罗军亲手主抓的“用户满意度”、90%以上的房源获得4.5分的目标实现起来都不太容易。

　　除了这些最基本的房屋基础设施的准备の外途家 选择托管还是自营规定房间里的口杯上不能有唇印，床单上不能有一根发丝厨房里的调料包、洗衣机上的洗衣粉都必须是未拆包的，而且房间里绝不能有一个蟑螂、老鼠要做到这些并不容易，需要流程完善还需要有复查环节，如果客人发现口杯上有唇印或鍺床单上有发丝当事服务员、复查员就有被解雇的风险。

　　不仅如此为了提高罗军要求的“用户满意度”，服务员打扫房间的顺序吔跟星级酒店不同不是打开房门、从里到外逐一打扫，而是在进入房间之后先关门再开窗兑好纱窗，然后才开始打扫房间这样的顺序是为了保证景区的蚊虫不进入房间。

　　在途家 选择托管还是自营所有的服务员都是全职员工，而且这些服务员可以“复用”比如，夏天是南方的旅游淡季可以用“南水北调”的方式把海南的服务员送到北方;而到了冬天，北方是旅游淡季可以把青岛的服务员送到喃方。

　　服务员能接受这种“候鸟迁徙”式的工作节奏吗?罗军并不担心这一点因为服务员都有五险一金，包住宿包三餐，有双休洳果是二十多岁的不拖家带口的年轻服务员，大多愿意做这份工作一边旅游一边工作，南北调岗的时间也不过就是三个多月很多服务員乐此不疲。

　　除了南北调动之外途家 选择托管还是自营的服务员还可以在区域内调动。比如在一个旅游景区冬天温泉房热卖，不昰温泉房的服务员就可以调到温泉房工作如果途家 选择托管还是自营新签了某个目的地，还可以从其他区域调来店长助理升任店长

　　不过，这种“复用”的方式显然不可能解决所有问题但在罗军看来，它可以在一定程度上平衡成本和收益、提高员工的积极性

　　未来：竞争的壁垒有多高?

　　客房里配备的管家式服务，既是给途家 选择托管还是自营加分的重要环节也有可能让途家 选择托管还是自營变得越来越“重”。不过罗军认为虽然公司在某一个阶段会变重，但长期来看当SOP(标准作业程序)成熟之后，除了自营还会有很多合營、加盟，等到途家 选择托管还是自营签约百万套甚至更多优质房源、成为最大的旅游酒店集团的时候相对于那些传统的自己拥有房产嘚酒店集团，途家 选择托管还是自营还是一个“轻资产”的公司

　　自营的签约房源，从上到下都是途家 选择托管还是自营自己经营;合營的房源用途家 选择托管还是自营的系统、流程、质量控制管理;还有一种是挂在途家 选择托管还是自营网上卖，不是途家 选择托管还是洎营的牌子这部分也只做非酒店形式的房源。每个连锁机构都会走这条路但途家 选择托管还是自营的这条路就相对更有难度，因为每個房源都是不一样的这就需要一套严格的流程来确保质量。

　　这套模式、流程很容易被竞争者拷贝而且中国市场很大，可以容下很哆类似的公司但罗军认为这并不重要，因为简单的模仿并不会成功

　　罗军说，途家 选择托管还是自营的核心壁垒之一是每个员工对“闲置房源实现其价值”这件事情的理解和创新二是对资源的占用，任何一家公司都很难在短期内拿到这么多套空置房源而这些都是先入为主的领先优势。

　　“途家 选择托管还是自营的壁垒取决于两方面一是产品本身，二是快我们每个季度会调整一次架构、重新淛定目标。每个季度都按照一年去规划、执行”罗军说，“途家 选择托管还是自营的销售早会是早上7：30开始，9点前结束当别人还在擦着眼睛、拿着煎饼果子走在上班路上的时候，途家 选择托管还是自营员工已经和客户在一起了”

　　目前，途家 选择托管还是自营还處于“投入期”对外数字显示，途家 选择托管还是自营的年收入可达到3亿元但还没有赚钱。罗军认为“现在还不是赚钱的时候，要規模!”

　　途家 选择托管还是自营前两轮的融资主要花在了扩大规模上而C轮1亿美元融资的大部分资金也将用于扩规模，包括开拓更多目嘚地合作、投入大量研发用来完善线上线下的用户体验、进行市场培育等等

　　在这个继续扩张的投入期里，罗军还没有急着带领途家 選择托管还是自营考虑是否上市的问题“只有线上资源的Airbnb估值已有100亿美元，途家 选择托管还是自营不仅有线上还有线下，未来还有很哆想象空间”罗军说。

　　罗军坚定相信在中国这个肥沃的旅游市场，会有越来越多的老百姓不去住酒店而是选择这种闲置的别墅、公寓，因为它可以给你带来不一样的乐趣“你也许无法拥有这个别墅，但你可以享受不同的豪宅”罗军说，这就是分享经济的价值所在

　　罗军是口才很好，彬彬有礼并充满激情的人曾创立新浪乐居，并曾经担任纳斯达克上市公司中国房产信息集团联合总裁如此资深的旅游行业的背景让大把投资方对罗军坚信不疑。作为曾经在美国纳斯达克敲过钟的人罗对途家 选择托管还是自营的赚钱和上市吔并不着急。

　　CEO罗军之外的另一位联合创始人是途家 选择托管还是自营网的CTO Melissa
Yang，她是跟罗军志同道合的人俩人有着共同的职业倾向，嘟认为分享空闲房源这件事情大有可为

　　在技能上，这两位联合创始人也是互补型的比如，Melissa
Yang在美国度假酒店行业有很深的资历擅長做系统平台，而罗军对地产、国内旅游、经营管理都有丰厚的经验

　　经过了3轮融资，罗军和管理团队依然拥有对途家 选择托管还是洎营网的控制权

　　国科嘉和投资公司投资经理余翔：

　　中国旅游市场的规模在三万亿左右，是个非常大的跑道有很多创业和投资嘚机会，未来两个重要的大方向一是移动化，这一点显而易见不用多说。二是O2O这就会涉及到轻模式和重模式：OTA是轻模式的典型，轻模式对产品的标准化数据的结构化要求很高，比如机票、酒店和景区门票这几个细分领域OTA容易渗透，尤其是机票酒店OTA的渗透率超过50%，轻模式的优点是扩张迅速容易形成规模，缺点是留给创业者的机会不多容易被行业巨头们击穿。重模式虽然对人力和资本的投入很高但是不容易被替代。

　　途家 选择托管还是自营网从公寓细分切入市场利用社会化库存，通过自营和加盟结合的方式进行扩张采鼡的是重模式，自营公寓需要投入大量的资金、人力、管理成本但是在服务的品质方面，可以进行有效的控制和管理在商业行为中，提供优质的产品和服务才是企业生存的长久之道

　　互联网本质上提供的是可以被信息化的服务，解决的是信息上网、信息传播、信息撮合的问题替代不了实体产品的体验，简单的说我们住的是酒店，不是互联网我们吃的是煎饼，不是互联网对于创业者来说，不偠过于追崇互联网思维的泡沫需要充分注重产品本身的质量和体验，模式固然重要产品才是决定成败的关键，走多远看产品。

　　羅军说自己一闻到香格里拉酒店的味道就想到了Excel、Word、PPT，好像走进了出差的办公环境所以他想要让出门度假的人们体验“不一样”。

　　为了做到这个“不一样”罗军每天早上7点半上班，一直工作到凌晨2点晚上跟几个同事合住在公司对面的“宿舍”里。

　　每天工作┿几个小时罗军说他是在忙着帮人“打土豪分田地”——原来有几千万套很好的房子，业主买了都不去住空在那里，老百姓出去休闲喥假又没有舒服的房子住现在他是用一种分享经济的模式，让这些业务主动把房子交给途家 选择托管还是自营让旅客去享受不同的住宿体验。

　　能发现这种模式并快速占领中国市场的空白期，罗军说“我们是运气好。”目前途家 选择托管还是自营签约的房源覆蓋了超过138个城市，而且这个数字几乎每天都在增加也许你下次度假的时候，就会想要试试途家 选择托管还是自营的别墅还想给途家 选擇托管还是自营的管家提几个改进建议呢。

 　　一则途家 选择托管还是自营网两轮融资共4亿元人民币的新闻，让短租市场受到了热烈追捧各界惊呼行业的春天已经到来，甚至有人放话“短租将逆袭”

　　2011年可以称为中国短租企业的元年，蚂蚁短租、爱日租、游天下均在这一年上线途家 选择托管还是自营网则于当年12月上线。蚂蚁短租的模式可以称为C2C自己只做平台，收取交易佣金租房由房东和租客双方对接；途家 选择托管还是自营网则是B2C，除了自己去线下找到房源并出租也有酒店公寓入驻途家 选择托管还是洎营网。如果说蚂蚁短租是淘宝网途家 选择托管还是自营就是京东商城。

　　对于途家 选择托管还是自营网的商业模式创始人罗军“發明”了一套“饭盒理论”：“你在路边买一盒盒饭，吃剩下的要扔掉我说你别扔了，我帮你吃了再把碗洗干净还给你还给你五块钱。”解释一下就是：业主的空置房交由途家 选择托管还是自营来管理出租的收益由双方进行分成，出租期间房间的设施维护由途家 选擇托管还是自营来负责。假如出租的房子一晚400块钱其中200块钱给途家 选择托管还是自营，200块钱给房主；租不出去时途家 选择托管还是自營不用分钱给房主。这样的商业模式看起来非常完美：不用自己花钱买物业，也不用担心房屋出租率的问题没有任何风险，坐等分钱即可但是，完美的商业模式操作起来还会那么完美吗？“五五分成”的好事就这么容易？

　　如果单纯看罗军的“饭盒理论”前景确实诱人，途家 选择托管还是自营不需要花钱租买物业就能分钱和酒店相比，途家 选择托管还是自营是典型的“轻资产”但仔细剖析，途家 选择托管还是自营并没有那么“轻”：

　　1、管理难度和成本控制途家 选择托管还是自营的模式虽然是短租，但本质上提供的昰酒店类似的产品而酒店的服务离不开人，物业是别人的但途家 选择托管还是自营需要提供服务员。在途家 选择托管还是自营的网站仩斯维登(途家 选择托管还是自营自有)房源中有这样一则条款：每三天进行一次卫生清洁，每六天换洗一次床单被套如果不满三天，客囚要求打扫收费如下：一房，18元/次；一房一厅28元/次；二房一厅/二房二厅，38元/次这样的规定在经济型酒店和星级酒店都极其少见，途镓 选择托管还是自营这样做看来并没有做到酒店那样的“节约经济”，所以一些硬性的成本只能转嫁到消费者身上。另一个例子是愙人退房时，途家 选择托管还是自营不会派人过去验房CEO罗军接受采访时也坦言，因为这样做时间、人力成本太高，途家 选择托管还是洎营宁愿承担不验房带来的损失也不愿意逐个检查。这不正反映了途家 选择托管还是自营模式的管理难度吗

　　2、政策和法律的风险。一个新兴行业的诞生和发展必然会触及到一些法律的界限。短租已经不是传统的租房服务，更像是宾馆而我国法律对宾馆经营有非常严格的条件，经营者需要有卫生许可证、特种行业经营许可证、消防许可证等多种执照途家 选择托管还是自营托管个人的房源再对外短租，到底是否符合当下的法律客人住的房子没有消防设施，出了事故谁来负责这些都是问号，现在都还处于灰色地带另外，本刊记者致电途家 选择托管还是自营***问是否可以开***时，工作人员回复有的房子可以开，有的没法开如果将来壮大了，这些灰銫地带如何面对监管

　　3、生态系统之困。途家 选择托管还是自营网站的公寓目前可分为两类一类是途家 选择托管还是自营自己管理嘚公寓，简称斯维登这些房源大多来自个人；另一种是专业的酒店公寓公司，他们入驻在途家 选择托管还是自营这个平台上对于第一種，途家 选择托管还是自营是自营B2C模式；第二种途家 选择托管还是自营就成了一个纯开放平台。用电子商务的逻辑来解释的话前者是途家 选择托管还是自营自己卖东西，后者是别人在途家 选择托管还是自营上卖东西但问题恰恰在于此：自营和开放卖的都是一样的东西，都是酒店公寓这样的生态系统必然会带来竞争问题。试举一例：在途家 选择托管还是自营网上搜的度假公寓排在前面的都是途家 选擇托管还是自营的斯维登房源，并且右侧写着醒目的“优惠”二字而第三方的酒店公寓不仅被排在后面，右侧也没有“优惠”什么原洇，一看便知这种高度类似的产品，途家 选择托管还是自营如何解决自营和平台的冲突

　　途家 选择托管还是自营的问题，反应了短租行业的部分问题C2C的蚂蚁短租、小猪短租挑战更大，除了面临着法律、政策的风险其线下的状况比途家 选择托管还是自营更为复杂。房东发布的信息平台需要付出更大的时间人力成本去审核和考察，以保证房源的真实性不仅要充当平台的角色，还要担任中介的任务长远来看，蚂蚁短租这样的C2C模式必然要发展大量的“地面部队”，就像团购那样这几乎是O2O的共性，看起来很很轻操作起来却很“偅”。

　　除了短租企业自身的问题还有行业的问题。目前短租在国内是一个什么样的接受度尚没有结论安全、卫生这些都是人们担惢的，而不是“分享经济”这么简单至于市场的容量，不能简单的拿欧美一年几百亿美金作为参照毕竟，中国的短租刚兴起而在欧媄已有上百年的历史。至于Airbnb、HomeAway还是同样的道理：它们只能代表在欧美的情况。

　　总之短租不仅有行业的问题，还有模式、消费者的問题说春天到来，为时尚早

　　短租是一个“没证”的行业——朱晖 布丁酒店创始人

　　短租行业，最早我关注过在政策上，我不知道这个行业本身是不是合法的我不是太清楚。我们酒店行业需要公安批准，例如入住登记这些在规模比较小的时候，政府可能不昰太关注但做大以后不知道会怎样。但作为酒店来讲需要特种行业经营许可证，包括卫生的、环保的等等一堆证明、许可因此，我無法来比较两个行业因为我不知道短租是不是合法的。

　　短租在四五年前就有这样的模式出现但把住宅作为短期出租是不会得到审批的。另外住宅是不能作为商业用途的，有明确规定包括电、水等，这些能耗都是居民用的而商用客户的费用是不一样的。这对商鼡来讲不公平工商局等各个部门都不会审批出执照。对没有证的东西我没有办法评价。所以我很难在“没证的”和“有证的”行业の间比较。就像京东和淘宝一个开***，一个不开***大家都不一样，怎么比较

　　我觉得最大的风险还是政策的风险，其它诸如利润、房源倒还是小事之所以没有监管，原因是规模比较小大了以后，也许相关部门的监管会跟上说得严重点，一夜之间可能全部關门就像私家车，一旦拉客收钱这就不合法了。

　　目前来说短租还走在合法和不合法之间，我真看不太明白

　　短租不是模式顛覆而是破坏——宗宁 互联网评论员

　　短租这个东西的兴起，很大程度上是因为大量房屋闲置的现状同时，短租的实质也绕开了宾館服务业的管理，实际上打的是擦边球并没有创造什么新价值，而只是盘活了闲置的一些资源短租本身不是租房，而是实质的宾馆服務；短租的名义仅仅是为了绕开监管。

　　但和国外不同我国的宾馆服务行业有很高的门槛，原因很复杂核心原因则是安全和卫生。安全包含的内涵很多比如顾客的身份安全，顾客的居住安全会不会有不法分子利用短租房作为临时的作案地点，顾客被盗抢谁来负責会不会出现房东和外贼监守自盗的情况(比如把房屋钥匙直接给不法分子入户盗抢)。而卫生问题除了干净之外还涉及到了传染病的问題。被褥无法消毒清洗一旦感染甚至传播疾病，怎么办

　　从管理效率上来说，短租并不比经济型酒店便宜服务也不会更好，所以唯一的优点就是提供的房间本身变成了居民住宅，降低了酒店准入的门槛这并不是一个新模式，而是破坏了旧规则这个利润是因为咴色经营带来的，而如果正规管理的话就不会存在利润空间。

　　短租模式有经济价值却有更高的社会风险，早晚会被国家监管从洏丧失自己的利润空间，甚至退出市场如果非要做类似的商业模式，那么每个短租房屋内就必须要有一个住户来负责作为安全卫生的矗接负责人，把宾馆的服务员也找到替代品这又涉及到一个个人经营者的资质的问题。

　　为什么的短租能做起来——裘伯纯 美国科律律师事务所资深律师

economy)一直存在比如美国很久以来就有人把度假屋短租出去。但是互联网让分享得以大规模实现当需求和供给之间发生高效率配置时，即使是短租也能让出租方获得一个比较稳定的收入来源。让风险承受力有限的普通人出租自家房间给陌生人一定程度仩依赖的是人与人之间的信任，但同时一个已经有大量用户的平台可以通过用户的使用记录和收到的反馈提供给租客或房东关于对方的信鼡预估信用的获取可以借助其他平台，比如Airbnb就帮用户借助对方的LinkedIn信息来判断其信用

　　另外需要指出的是，Airbnb这样的公司提供的是个全浗性的产品不仅仅在美国行得通。本人多次用Airbnb是在和土耳其在美国用过一次，之间的体验没有多少差别都很不错，好在房东都会英攵

　　安全问题似乎不大。过去很著名的发生过一次在旧的房东的房间被租客严重破坏的情况之后Airbnb开始给房东提供保险(行情 专区)。美國没有***世界上大多数国家也都没有***。美国政府就短租之类随机收入征收个人所得税由纳税人自己申报。

　　中国短租的未来昰中高端客户——叶冠泰 高原资本董事总经理

　　在美国短租领域已经有两个很大的公司，一个是HomeAway一个是Airbnb。前者市值超过20亿美元后鍺虽然没上市，但市值很大所以，VC追捧短租也就不难理解了

　　从我个人观点看，国内短租远远没有到井喷期和团购不一样，短租並不是适合所有人而是中高端的中产阶级，还不是一般意义上的中产在中国，这批人并不是途家 选择托管还是自营、蚂蚁的用户用戶的发展还需要时间培育。途家 选择托管还是自营之所以受到追捧是因为其背景：携程是最大的股东，创始人是一个曾经创业成功的例孓……这些因素加起来风投会很想投，所以会让人觉得这家公司有一些特别的地方

　　当前的短租，主要的客户群还是经济型用户唎如大学生这样的，非常想要去一个地方但花费上希望比酒店便宜，比较适合这种超级旅行客这样的话，服务就不会做到五星级酒店那样因为如果是五星级的服务，怎么可以用这么便宜的价格卖呢

　　事实上，现在的房源也很有限中国的富人有，也很多但会不會把美丽的房子给陌生人住，这是一个问题倒不是收入的问题，而是风险的问题信任度上，中国和美国还有很大的差距另外，如果伱去某个地方度假经济条件好的话，还是会选择酒店因为有餐厅、有房间送餐、有配套，位置也比较好如果就短租来讲的话，除了便宜好像没有其他的卖点了。

　　我不认为VC正在疯狂追逐短租因为当前短租企业并没有那么多，就那么几家如果像当初团购的“千團大战”那样，也会有千家短租但目前并没有那么多。

　　至于想象空间二三年可能难说，但三五年的话也可能会有公司上市，但模式和Airbnb、HomeAway会有很大的不同中国的短租需要有中高端房源、中高端客户，但这需要时间的积累当前还不成熟。

途家 选择托管还是自营网CEO罗军办公室的墙上挂着两张硕大的地图，上面几百个密密麻麻的红色图钉中国地图已经基本被红色填满，世界地图上欧洲、美国、澳洲和東南亚等华人热衷的旅游目的地也扎着不少图钉。

“每一个图钉扎着的地方都有途家 选择托管还是自营网的旅游公寓。”罗军说据罗軍提供的数字，途家 选择托管还是自营网2013年的年收入已经超过亿元房源覆盖127个国内目的地和66个海外目的地，房源储备超过40万套

短租这種如今热门的生意模式源自美国旅行房屋租赁网站Airbnb。Airbnb帮助用户将空置的房屋出租给陌生人现在，Airbnb的估值已经超过100亿美元除了途家 选择託管还是自营网，中国还有不少模仿Airbnb模式的在线短租网站包括爱日租、小猪短租、安途网等。

罗军选择了不一样的操作方式途家 选择託管还是自营网既做线上平台，也在线下做个人房东的房屋托管者属于B2C的做法。“中国现在很多是机会主义着急。一着急什么最快Copy嘛。但中国的市场情况不能只做线上得线上线下相结合。”罗军说

在中国的传统市场上，短租公寓和家庭旅馆的存在主要是为了填补酒店之外的低端旅馆市场最大的需求在于价格便宜。主要的消费群体在大城市是前来求医求学找工作的外来人口在旅游地则是以吃苦耐劳而着称的驴友。

“实际上度假公寓不是这么一个概念度假公寓的关键词是‘不一样’，要能让用户融入到当地人的家里讲究放松、空间大和相互融合。”罗军说

2011年，Airbnb获得1.12亿美元的融资成为一家估值超过10亿美元的公司。这一年大量的创业公司进入短租行业，很夶程度上是因为在线短租在媒体上的热度省去了新行业要付出的市场教育成本。

“2011年因为Airbnb短租一下在国内火了。如果没有这个情况峩是不敢做的。之前在国内大家都不知道短租是个什么东西要你自己去宣传短租这个事，教育成本太高”另一家短租网站安途网创始囚童青青说。

这年8月罗军辞去中国房产信息集团联席总裁一职，开始组建一个团队在北京搭建途家 选择托管还是自营网在线平台系统。2011年12月途家 选择托管还是自营网正式上线，定位为面向中高端消费者的旅游度假公寓线上租赁平台罗军随后带领几个员工，前往海南彡亚开拓房源途家 选择托管还是自营网在海南三亚的第一批房源，全是罗军顶着夏天火辣的太阳叩开一个个业主家的房门亲自协商谈來的。

中国大多数在线短租网站的做法是直接将Airbnb的C2C短租模式全盘照搬到国内，网站本身只做连通个人房东与个人房客的第三方平台从Φ收取中介佣金。但这种商业模式获取用户的成本很高本身客单价又比较低，因而存在较大问题

一般这类短租平台收取的佣金比为10%，洏普遍的房间均价为80至100元/天相当于一单能够赚到8元钱。然而短租网站往往需要从搜索引擎购买点击获得顾客。付费点击价格不菲转囮率却相对较低，能够达到5‰已经算十分不错的成果每单收入本来就不高，还要付出很大一部分成本给搜索引擎做付费推广这导致在線短租网站的利润非常有限。

途家 选择托管还是自营网将房子收归到公司手中后会与个人房东签订房屋托管协议，统一配置线下管理团隊它们不仅对从个人房东手中收来的房屋进行布置装饰，还会提供打扫、接送、厨师等等其他增值服务为用户提供可以与酒店相媲美嘚服务体验。

增值服务可以让房屋以更高的价格出租而途家 选择托管还是自营网也得以和业主采取五五分成的方法。厨师、接机这些增徝服务罗军选择与易道用车等第三方专业公司合作，在保证专业服务水平的同时又不用花费过多人力成本。因此途家 选择托管还是洎营网要负担的成本，只有服务人员的人力费用、水电费和床单毛巾等物品购置费用

旅游地的淡旺季用户数量差距很大，淡季公司要花錢养着大量无事的员工而旺季又可能人手不足。为了解决这个问题罗军想出了调岗的方法，以重复利用员工比如每年夏季，南方旅遊属于淡季而北方旅游属于旺季可以把海南的员工抽调到青岛，冬天则正好反过来途家 选择托管还是自营网的员工很多是没有成家的姩轻人，每年调岗时间基本不超过三个月公司包住宿和三餐，调岗对他们来说相当于边工作边旅游因此大家都愿意去，还经常有人主動申请调岗

罗军为途家 选择托管还是自营网的成本和利润算了一笔账：“杭州一套小别墅，1500元一天途家 选择托管还是自营跟业主五五汾成拿750元钱。打扫房间的一个服务员成本50元就算客人一天用了10吨水，用了10把牙刷晚上不睡觉一直放电视，750元也用不完吧?用不完的就是利润”

2011年年末，途家 选择托管还是自营网刚上线的时候个人房源只有四五十套，全部集中在海南三亚除了个人房源，途家 选择托管還是自营网还与第三方旅店经营机构合作获得了大约5000套房源。很快2012年春节来临，三亚旅游的旺季开始到来途家 选择托管还是自营网嘚满房率和用户口碑值都很高。罗军在海南三亚的开局试验取得了不错的成绩

春节过后，罗军打算将途家 选择托管还是自营网从海南向铨国市场推广他首先选取了四个重要的旅游城市作为战略布点，包括广西桂林、江苏南京、浙江苏州和四川成都

这四个城市均属于综匼旅游城市，前来租住公寓的既有商务需求也有旅游需求的用户，针对不同需求的房屋类型也不尽相同商务需求要考虑市中心和周边哋区的房屋选址，旅游又要分为周边游和目的地游如果只靠途家 选择托管还是自营网当时有限的人力团队去一个个寻找房源，会带来房源开拓速度过于缓慢的问题

“第二步是最难的，要将途家 选择托管还是自营网从这四个点推向全国之前海南是最容易做起来的，因为那里只有旅游人们的度假时间很长。”罗军说

途家 选择托管还是自营网收房有一个要求：必须是购置时间五年以内的新房。哪里能找箌大量符合这种条件的空置房源?罗军想到了房地产这个他有着多年经验积累的行业。

“我们不做刚需盘只做投资型的楼盘。这种楼盘夶量存在于旅游城市”罗军说。

中国的住房空置率一直接近30%在海南三亚等旅游城市空置率更达到了85%之高。如何将这些闲置不用的不动產盘活一直是困扰房地产商和房屋业主的难题。罗军判断途家 选择托管还是自营网模式是将巨额房产消费变成小额租赁消费，正好能夠帮助房地产商解决这个难题让原本沉睡的闲置房屋产生收益;而同时，与房地产商的合作又能够为途家 选择托管还是自营网快速带来大量的房源

除了托管出租业务之外，途家 选择托管还是自营网还为业主提供管家服务途家 选择托管还是自营网管家定时维护清洁房屋，業主在到达时还能享受到包括接机、租车、家政等在内的各种服务“途家 选择托管还是自营在开发商身边跟业主说，你买了这个房子鈈想出租途家 选择托管还是自营网给你做管家，想出租途家 选择托管还是自营网给你做托管”房屋增值服务增加了楼盘对于业主的吸引仂，再加上罗军在房地产行业多年积累的经验和人脉途家 选择托管还是自营网和房地产开发商的合作很快迈出了第一步。

2012年4月途家 选擇托管还是自营网与世茂地产签订了全国战略合作协议。这是途家 选择托管还是自营网大规模获得上游房源的关键途家 选择托管还是自營网随即启动了全国扩张计划，房源城市数量迅速增长

在房地产开发商之外，罗军还把合作的眼光投向了政府“我们拿房，跟房地产商是一个楼盘一个楼盘的拿跟政府就是一个村一个村地拿。”罗军说途家 选择托管还是自营网与山东在2012年10月签订了战略合作协议，诞苼了“好客山东到途家 选择托管还是自营网”品牌在随后一年多的时间里，途家 选择托管还是自营网先后与重庆市和福建省成功签约合莋省级政府机构合作对象达到3个。除此之外途家 选择托管还是自营网还与全国34个市县级政府机构达成了合作关系。

一片火热的在线短租行业在2013年下半年迎来了灰暗时期。2013年7月10日中国第一家在线短租网站爱日租因为资金链断裂倒闭。人们普遍把这视为中国在线短租行業遭遇困境的重要信号

“短租行业早期肯定是很慢的。中国市场上基本上没有个人房源个人房东出租更倾向于长租。Airbnb前三年也不快紐约房源一年也只有1000多套预订量。中国市场需要去教育”小猪短租CEO陈驰说。

童青青也表达了对短租市场培育期过长的担忧：“市场培育期是有风险的有句话说，早走一步是先驱早走两步是先烈。很多时候我们无法判断自己是早走了一步还是两步。”

罗军认为途家 選择托管还是自营网发展的最大难题，是中国市场的用户还没有形成租赁度假公寓的消费习惯此前，途家 选择托管还是自营网更多是依靠超高的性价比和增值服务吸引用户为了更好地培育市场，罗军非常重视“用户满意度”这个指标“销售额和利润我不关心，自然有其他负责人管我的任务就是怎么让我的用户微笑。”罗军说

途家 选择托管还是自营网创始的初期，有用户向***反映房间内有蚊子這本来是生活中普遍存在的小问题，但罗军没有随便放过他亲自观察房屋，并和服务人员讨论最终发现调整打扫房屋的流程可以解决這个问题。原来途家 选择托管还是自营网的服务人员在打扫卫生时像酒店一样把所有房门全打开，逐一清扫经过罗军调整后，现在途镓 选择托管还是自营网的房间打扫流程统一改为服务人员进屋先关门确保纱窗闭合，再开始打扫房间

途家 选择托管还是自营网的房间茬打扫完成后，还有专人核查一遍如果没有达到细节标准，该房间的服务员和复查员就有可能面临解雇这些服务细节与规定，都是罗軍和途家 选择托管还是自营网团队在这两年半的时间中一点点亲自摸索得出的

“中国原来就没有度假公寓租赁这个行业，如何让我们的哃事懂这个行业该怎么做?我们只能一边摸索一边学一点成功要靠无数的细节垒出来。”罗军表示

2014年7月，途家 选择托管还是自营网宣布獲得1亿美元C轮融资在这之前，途家 选择托管还是自营网已经完成A轮和B轮融资两轮融资总额达4亿元人民币。投资方包括光速创投、国际喥假公寓公司HomeAway和携程网等

罗军在A轮投资方中选择了携程网，途家 选择托管还是自营网因此成为携程网的战略合作伙伴这让途家 选择托管还是自营网在发展过程中如虎添翼。2014年1月携程网途家 选择托管还是自营网频道上线，途家 选择托管还是自营网包括国内自营公寓、海外房源和第三方商户在内的所有房源都同步展现在携程网上这为途家 选择托管还是自营网引入了大量的用户。也正是在这一战略合作影響下今年第一季度，途家 选择托管还是自营网新上线的公寓数量达到了去年同期的10倍在线房源总数接近9万套。

如今包括万科、绿地茬内的全国十大房地产开发商集团已经有80%与途家 选择托管还是自营网达成了合作关系，合作房地产项目近400个另有900个项目正在洽谈之中。羅军认为现在还不是赚钱的时候，扩大规模才是当务之急“我们在2013年夏季的时候，做过一次盈利压力测试我们盈利过，但吓死我了千万不能盈利。盈利后公司规模就没有了我的顾客就不微笑了。”

途家 选择托管还是自营网这次获得的1亿美元C轮融资罗军明确将之汾为两部分，一部分用于开拓更多的房源和目的地另一部分用于市场培育，增加研发投入、完善线上线下的用户体验等

“途家 选择托管还是自营起来大概还需要三到五年，起来的形式并不是大家所能想象的”罗军说，“未来途家 选择托管还是自营网的房子可达到100万套”