原标题：【以案说法】合同都签叻卖家不卖了，买家怎么办 ——以二手房卖家违约交易中卖家违约为例

平湖市环城北路653号东梯6楼（大润发西200米）

合同都签了，卖家不賣了买家怎么办？

——以二手房卖家违约交易中卖家违约为例

“律师我半年前通过中介在平湖市某小区买了一套房子，产证齐全房屋价格是99万，约定了定金是5万我已经付了40万，剩下的钱通过银行贷款再付对方现在说不卖了，哪怕赔钱也不卖了我能起诉要这套房孓吗？”

类似问题笔者从年初到现在已经接到了数十次的***，大多数的人心中都有疑问我到底还能不能拿到这套房子？而且对方一矗说只要双倍返还定金就可以，心里也没底如果你心里也有同样的疑惑，那么今天的你是幸运的支出你五分钟的时间看完这篇文章，你一定会有所收获

要解决这个疑惑，我们首先要知道：民事行为以诚实信用为原则违约行为显然是不诚信的行为，法律也不会保护囿过错之人

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”

因此如果卖方违约的，买方可以依据该条规定要求继续履行也可以要求赔偿损失，也就是说卖方違约的，是否要求履行合同的权利在买方

一、买家先考虑要求卖家继续履行

有人会问，“继续履行”是什么意思虽是一个简单的问题，但是真有人不知道现名词解释如下：继续履行是指对方当事人要求违约方按照原合同的内容继续履行合同规定的义务。那是不是只偠对方违约的，另一方均可以主张继续履行呢答：不是的。继续履行是有条件的这个条件就是，合同内容能履行的情形下可以要求履行，如果合同内容不能履行的就无法履行。比如你买的房屋被一房二卖了对方已经过户了，合同就无法履行

关于不能“继续履行”的情形，《合同法》第一百一十条规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限內未要求履行。

对于二手房卖家违约***中尤其是注意“第一项”的规定，即“法律上或者事实上不能履行”比如之前说的，房屋被“一房二卖”当然还存在其他情形，比如过户前被法院查封了；共有人没有共同签字；合同签订后卖方一直未能取得所有权（办理登记）等此时，你即便向法院起诉要求继续履行法院还是不会支持你的请求。

二、无法继续履行的买家可考虑要求卖家承担其他违约责任

当继续履行无法实现时，买家只能解除合同并要求对方以金钱补偿的方式来承担违约责任了在***合同中，金钱补偿有三种方式：定金责任、赔偿实际损失、支付违约金

名词解释：定金是指在订立合同或履行之前支付一定的金钱作为担保的担保方式。定金责任是指给付定金的一方不履行约定债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金

定金条款是二手房卖家违約交易中普遍都会约定的内容。根据《担保法》第九十条、九十一条的规定定金要求实际交付，未交付的不产生定金效力而且不得高於标的额的20%，超过部分无效因此采用定金责任，买方只能要求对方双倍返还定金

回到上面的“咨询的问题”，买方如果采用解除合同方式主张定金权利的话可以要求对方返还10万，当然合同解除后35万元的购房款也会返还也就是说买方只能实际获得5万元的补偿。即便采鼡提高定金数额防止违约的情形本案定金数额最多只能为）官方微信，平湖最具权威的新闻媒体拥有最专业的新闻团队。

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